臺灣桃園地方法院民事判決 95年度簡上字第218號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 甲○○
羅美棋律師上列一人複 代理人 丁○○ 住桃園縣桃園市○○路○○號9樓之1被 上訴人 乙○○ 住桃園縣八德市○○路○段○○○號上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國95年7 月6日本院桃園簡易庭95年度桃簡字第302 號第一審判決提起上訴，於民國96年3 月15日辯論終結，本院判決如下：
主 文原判決第一項所命上訴人之給付，及其假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，由上訴人負擔。
事實及理由
甲、上訴人之陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：兩造前於民國93年12月20日簽訂房屋租賃契約書，上訴人向被上訴人承租桃園縣八德市○○路○ 段○○○ 號一樓房屋（下稱系爭房屋），同時，被上訴人另以新臺幣（下同）10萬元為對價，將其所有位於系爭房屋之KLG 炸雞店加盟權讓渡與上訴人，並將經營該炸雞店所需之生財器具一併讓渡。上訴人既已解除系爭租賃契約，則上開讓渡契約之目的亦無法達成，自應一併解除，上訴人即無將系爭房屋內之生財器具搬走之理，是被上訴人以上訴人仍占用系爭房屋為由，請求上訴人自94年12月21日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付其23,000元計算之賠償金為無理由，原審不查，遽判決命上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並給付上訴人69,000元，及自94年12月21日起至遷讓系爭房屋之日止按月給付被上訴人23,000元，暨依職權宣告假執行，即有違誤，爰依法提起上訴，請求廢棄原判決，並駁回被上訴人在第一審簡易及假執行之聲請等語。
乙、被上訴人之陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：上訴人所寄發之存證信函，被上訴人是在94年8 月9 日收受，惟信函內僅記載上訴人受到傷害及請求退還押租金而已，並無終止租約之意。系爭房屋已經於95年7 月26日遷讓返還等語。
丙、得心證之理由：
一、本件被上訴人於原審起訴主張：上訴人於93年12月20日向其承租系爭房屋，租期自93年12月20日起至94年12月20日為止，每月租金為23,000元，上訴人應於每月20日給付。
然上訴人積欠其自94年8 月起至同年11月為止合計4 個月之租金92,000元，經其屢次催討，上訴人均未置理，其乃於94年11月11日向上訴人發函終止系爭租賃契約，此後，上訴人對於系爭房屋即屬無權占有，惟上訴人在系爭租賃契約終止後竟拒絕遷讓系爭房屋，故上訴人應按月賠償被上訴人相當於租金23,000元之損害至返還系爭房屋之日為止。另因上訴人使用系爭房屋不當而發生火災，造成系爭房屋受損，被上訴人自得扣留押租金作為損害賠償等語，並依租賃及侵權行為之法律關係求為判決上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人；上訴人應給付被上訴人92,000元，及自94年12月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人23,000元。上訴人則以：被上訴人於94年8月2 日下午2 時30分許至系爭房屋內對上訴人咆哮、辱罵並毆打上訴人，且破壞上訴人放置在系爭房屋內之生財器具，致上訴人無法使用系爭房屋繼續營業，被上訴人之上述行為已含有終止租約之意思表示，而上訴人亦無繼續承租系爭房屋之意，乃於94年8 月9 日以存證信函表示終止契約，故被上訴人應將上訴人繳納之押租金23,000元返還。如認上訴人仍有欠繳租金之情事，則上訴人得以上述押租金為抵銷等語資為抗辯，並聲明求為判決駁回被上訴人之訴。
二、本件被上訴人主張上訴人於93年12月20日向其承租系爭房屋，租期自93年12月20日起至94年12月20日為止，每月租金為23,000元，上訴人應於每月20日給付乙節，為上訴人所不爭執，堪信為真實。本件首應審究者係系爭租賃契約於何時消滅？㈠上訴人雖主張被上訴人於94年8 月2 日至系爭房屋破壞上
訴人之生財器具，又對上訴人有咆哮，並表示「不租了！不租了！」等語，應認有終止系爭租賃契約之意思表示乙節，但為被上訴人否認。經查：上訴人主張被上訴人曾表示不租了等語，被上訴人已經否認，上訴人並未舉證證明，其主張即非可採。又終止契約之意思表示，雖非必須明示，但所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。本件被上訴人縱認有上開毀損、傷害等行為，但上開行為係因兩造間就本件租賃關係發生糾紛所生，與本件租賃之存否本身無直接之關係，尚難以被上訴人之上開舉動推定其有終止契約之意思。則上訴人主張系爭租賃契約已於94年8 月2 日終止乙節，即非可採。
㈡按「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆
滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450 條第3 項之規定，先期通知。」民法第453 條定有明文。本件依系爭租賃契約第2 條之約定，係定有期限之租約，惟依同契約第7 條約定：「契約期間內乙方（指上訴人）若擬遷離他處時，乙方不得請求租金償還或任何其他支付請求，而應無條件將房屋按照原狀歸還甲方（指被上訴人），不得異議。」等語文義以觀，兩造已約定同意承租人即上訴人於租約期限屆滿前，得終止租約，是上訴人雖非不得於租賃期限屆滿前，終止租約，但仍依民法第450 條第3 項之規定，先期通知，始得終止租約。查上訴人固主張其已於94年8 月9 日以存證信函終止系爭租賃契約云云，惟縱認上訴人上開記載請求被上訴人於文到7 日內返還押租金之信函，得解釋上訴人有終止租賃契約意思表示，但上開7日期限既係上訴人給予被上訴人返還押租金之期限，足認上訴人係以被上訴人收受存證信函時即時終止租賃契約之意思為終止之表示，是應認上訴人於終止契約前並未依法先期通知，其終止契約之表示即不生終止之效力。綜上，上訴人主爭系爭租賃契約於被上訴人在94年8 月9 日收受上開存證信函時已經終止乙節，即非可採。
㈢次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440 條第1 項定有明文。故出租人以承租人欠繳租金為由終止租約前，須先定期催告承租人給付租金，然被上訴人於94年11月11日寄發給上訴人之存證信函內僅表示其要終止租約，而被上訴人復未能舉證證明其在此之前已依法催告上訴人給付租金，是則被上訴人所為上開終止租約之意思表示，於法不合，不生終止之效力，系爭租賃契約自不因此而消滅。
㈣末按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，
民法第450 條第1 項定有明文。經查，系爭租賃契約之租賃期間係至94年12月20日為止，且兩造均無續約之意思，自應認系爭租賃契約於期限屆滿時即94年12月20日因期限屆至而消滅。
三、被上訴人主張上訴人未繳納94年8 月起至11月止4 個月租金合計92,000元乙節，為上訴人所不爭執，堪信為真實；上訴人主張系爭租賃契約已於94年8 月2 日終止乙節，又非可採，上訴人自有依約給付上開租金之義務。是被上訴人依約請求上訴人給付租金92,000元，自屬有據。惟按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」民法第334 條第1 項前段定有明文。本件上訴人主張其得以被上訴人應返還之押租金23,000元與所欠租金抵銷乙節，被上訴人雖主張因上訴人使用系爭房屋不當而發生火災，造成系爭房屋受損，其得以該押租金作為損害賠償云云。惟上訴人否認系爭房屋有何毀損情事，而被上訴人又不能舉證證明，其主張即非可採，是則被上訴人主張沒收押租金，即屬無據。又系爭租賃契約既已屆期消滅，則上訴人自得向被上訴人請求返還上述押租金，依上說明，上訴人以其對被上訴人之押租金債權與欠繳之租金債務相互抵銷，於法有據。從而，被上訴人得向上訴人請求給付租金數額為69,000元（92,000－23,000＝69,000）。
四、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第179 條前段定有明文。系爭租賃契約消滅後，上訴人於95年7 月26日始將系爭房屋內之器具搬離乙節，為上訴人自認，且有照片附卷可按（見本院卷第40頁）。上訴人雖主張其已於自94年8 月2 日起即未占有使用系爭房屋，因聯絡不到被上訴人致無法遷讓，又因上訴人已一併解除頂讓契約，是置放於系爭房屋內之生財器具亦不應搬離等語。惟查：
㈠兩造於93年12月20日簽訂炸雞店加盟權讓渡契約後，上訴
人已受讓該炸雞店之生財器具並於系爭房屋營業，及至94年8 月止，已達7 個月以上，是應認被上訴人已履行讓渡該炸雞店加盟權之義務，嗣94年8 月2 日兩造間所發生之衝突，僅因故偶發，自不能認為有致使上訴人受讓加盟權之經營不能繼續之情事，則上訴人以炸雞店加盟權讓渡契約目的不達為由，解除該讓渡契約，即無可採。是上訴人主張於系爭租賃契約期限屆滿後，其不能將炸雞爐具設備搬離乙節，亦非可採。又上訴人主張聯絡不到被上訴人乙節縱然為真，惟按「有交付不動產義務之債務人，於債權人受領遲延後，得拋棄其占有。前項拋棄，應先通知債權人，但不能通知者，不在此限。」民法第241 條定有明文。是縱被上訴人有受領遲延之情事，上訴人亦非不得依上開規定，將上開炸雞爐具搬離並拋棄對於系爭房屋之占有，惟上訴人一直到95年7 月26日始將屋內器具搬離，是被上訴人主張上訴人自94年12月21日起至95年7 月26日止無權占用系爭房屋乙節，應為可採。
㈡上訴人自94年12月21日起至95年7 月26日遷讓房屋之日止
無權占有使用系爭房屋，應認其獲致相當於租金之利益，並使被上訴人受有無法使用、收益系爭房屋之損害，則被上訴人主張上訴人應賠償按相當於每月租金額計算之損害金，應為可採。是被上訴人依不當得利之法律關係請求上訴人自94年12月21日起至遷讓返還系爭房屋之日即95 年7月26日止，按月給付23,000元即屬可採。
五、綜上，被上訴人依租賃及侵權行為之法律關係請求上訴人給付69,000元，及自94年12月21日起至遷讓返還系爭房屋之日即95年7 月26日止，按月給付23,000元部分為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，於法無據，不能准許。則原判決於上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決並依職權宣告假執行，於法尚無不合，上訴意旨指摘原判決關於此部分之判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。經查，系爭租賃契約之租賃期間係至94年12月20日為止，系爭租賃契約於期限屆滿時已消滅，上訴人即應將系爭房屋遷讓返還與被上訴人。惟上訴人已經在95年7 月26日將系爭房屋遷讓返還被上訴人，則被上訴人關於此部分之訴已欠缺訴之利益，其請求上訴人遷讓系爭房屋，即不合法，不應准許。原審未及審酌兩造於上訴人上訴後所為陳述，而判命上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，及依職權宣告假執行，容有未合。上訴意旨指摘原判決關於此部分之判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘主張及所提證據，無逐一論列之必要，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第
79 條 ，判決如主文。中 華 民 國 96 年 3 月 29 日
民事第三庭 審判長法 官 潘進柳
法 官 陳清怡法 官 林望民上列正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 3 月 29 日
書記官 曾建中