臺灣桃園地方法院民事判決 95年度簡上字第62號上 訴 人 乙○○被 上訴人 甲○○訴訟代理人 鄭玉燦律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國94年11月7日本院桃園簡易庭94年度桃簡字第1418號第一審判決，提起上訴，本院於民國95年7 月11 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠上訴人於民國93年4 月27日與伊簽訂房屋租賃契約，向伊承租門牌號碼桃園縣○○鄉○○○路○○○ 號1 樓房屋全部（下稱系爭房屋）開設花奇飲料店，約定租賃期間自93年4 月27日起至96年4 月27日止，每月租金新台幣（下同）36,000元，應於每月1 日前繳納。詎系爭房屋之所有權人即被上訴人之配偶王金葉竟於94年5 月間接獲桃園縣政府之處分書，內容為系爭房屋供他人經營視聽歌唱業，擅自變更使用用途、未維護建築物合法使用與其構造及設備安全，已違反建築法第73條第2 項規定，乃依同法第91條第1 項罰鍰60,000元，是上訴人顯已違反系爭租賃契約第10條不得非法使用之約定，伊乃依系爭租賃契約第14條約定於
94 年6月15日以存證信函通知上訴人終止系爭租賃契約，並要求上訴人於94年7 月5 日遷讓返還系爭房屋，惟上訴人迄未搬遷，已侵害伊之權利，為此爰依系爭租賃契約及侵權行為之法律關係，請求上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還予被上訴人，並自94年7 月1 日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人36,000元。㈡系爭租賃契約第17條係約定租賃期滿遷出時，上訴人所有留置物品未搬者，視作廢物，任由被上訴人處置。惟上訴人係因違約非法使用系爭房屋，而遭被上訴人終止系爭租賃契約，自無該條約定之適用。況上訴人於94年7 月8 日發函被上訴人表示，其自94年7 月1 日停業，如被上訴人或其關係人私自進入系爭房屋帶走任何物品，將以竊盜報警處理等語。故於系爭租賃契約終止後上訴人未搬離前，上訴人仍占用系爭房屋而獲有相當於租金之利益，被上訴人仍受有無法使用收益系爭房屋之損害。㈢被上訴人提供之使用執照申請營利事業登記證，所許可範圍項目並無視聽歌唱業，上訴人申請營利事業登記時既登記為花奇飲料店，並無准予經營視聽歌唱業，其擅自變更使用用途，逾越登記範圍而營業，自應知悉係屬非法使用系爭房屋而違反系爭租賃契約第10條之約定，被上訴人並未隱瞞或詐騙上訴人。況桃園縣政府前對系爭房屋之所有權人即被上訴人之配偶王金葉所為之罰鍰處分，業經台北高等行政法院95年度簡字第360 號以送達地址錯誤為由撤銷原處分，足證被上訴人並不知悉上訴人之前手有違法使用系爭房屋之情形。㈣被上訴人於提起本件訴訟前，曾多次與上訴人溝通未果，上訴人於被上訴人提起訴訟後，始聲請桃園縣龜山鄉調解委員會調解，被上訴人認上訴人毫無誠意，故拒未到場，並未違反任何法定義務等語。（原審判命上訴人應將門牌號碼桃園縣○○鄉○○○路○○○ 號1 樓房屋全部遷讓返還予被上訴人，及自94年7 月6 日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付被上訴人36,000元，並駁回被上訴人其餘之請求。上訴人聲明不服，被上訴人並未聲明不服）並為答辯聲明：駁回上訴。
二、上訴人則以：㈠系爭房屋之前亦係供作卡拉OK使用，因違規經營視聽歌唱業而遭桃園縣政府分別於89年4 月15日、同年10月3 日、90年2 月22日以違反建築法第73條第2 項規定處以罰鍰，其中89年10月3 日、90年2 月22日並對系爭房屋所有權人王金葉處以罰鍰共計120,000 元。故被上訴人係明知系爭房屋不得出租他人供作視聽歌唱業使用，卻仍將系爭房屋陸續出租予訴外人林麗珍、魏桂蘭，且於上訴人自訴外人魏桂蘭頂讓「花奇飲料店附設卡拉OK」，並與被上訴人另訂租賃契約時，未加以告知，致不知情之上訴人承租系爭房屋而蒙受損失。被上訴人明知系爭房屋不得出租供作卡拉OK使用，竟仍違法出租，自不得主張提前終止租約及向上訴人請求損害。㈡上訴人自94年7 月1 日即停止營業，未再使用系爭房屋，並以存證信函通知被上訴人，且於同年月6 日註銷營業登記，應視同已返還系爭房屋。上訴人積極與被上訴人協商搬遷事宜，於94年7 月12日向桃園縣龜山鄉調解委會聲請調解，惟被上訴人均置之不理，況依系爭租賃契約第17條約定，上訴人留置於系爭房屋內之物，已視作廢物，亦應視同上訴人已返還房屋，被上訴人即無損害可言。而上訴人已於94年12月6 日將系爭房屋內之物品搬遷完畢，並欲返還系爭房屋予被上訴人，惟仍遭被上訴人拒絕等語，資為抗辯。並聲明：如主文所示。
三、被上訴人主張兩造於93年4 月27日簽訂房屋租賃契約，由上訴人向被上訴人承租系爭房屋開設花奇飲料店，約定租賃期間自93年4 月27日起至96年4 月27日止，每月租金36,000元。詎系爭房屋之所有權人即被上訴人之配偶王金葉竟於94年
5 月間接獲桃園縣政府之處分書，內容為系爭房屋供他人經營視聽歌唱業，擅自變更使用用途、未維護建築物合法使用與其構造及設備安全，已違反建築法第73條第2 項規定，乃依同法第91條第1 項罰鍰60,000元，是上訴人顯已違反系爭租賃契約第10條不得非法使用之約定，乃依系爭租賃契約第14條約定於94年6 月15日以存證信函通知上訴人終止系爭租賃契約，並要求上訴人於94年7 月5 日返還系爭房屋，惟上訴人迄未搬遷等事實，業據其提出系爭房屋租賃契約書、桃園縣政府府工使字第09401318891 號處分書、龜山郵局第19
9 號存證信函等件為證，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。惟上訴人辯稱，被上訴人明知系爭房屋不得出租供作卡拉OK使用，竟未告知上訴人且出租系爭房屋予上訴人，被上訴人顯已違反系爭房屋租賃契約第10條之約定，自不得向上訴人主張提前終止系爭租賃契約及損害。另上訴人自94年7 月
1 日即停止營業，未再使用系爭房屋，並以存證信函通知被上訴人，且於同年月6 日註銷營業登記爭房屋內之物品搬遷完畢，依系爭租賃契約第17條之約定，上訴人留置於系爭房屋內之物，已視作廢物，亦應視同上訴人已返還房屋，被上訴人即無損害可言。是本件兩造之爭點在於：被上訴人是否明知系爭房屋不得供作卡拉OK使用，竟仍將系爭房屋出租予上訴人供作卡拉OK使用？被上訴人得否依系爭房屋租賃契約書第10條之約定，主張終止系爭房屋租賃契約? 上訴人是否業已於94年7 月6 日將系爭房屋返還予被上訴人? 被上訴人得否請求上訴人遷讓返還房屋及給付相當於租金之賠償金?茲析述如下：
四、被上訴人是否明知系爭房屋不徥供作卡拉OK使用，竟仍出租予上訴人供作卡拉OK使用?查被上訴人雖以台北高等行法院95年度簡字第00360 號判決書理由欄所載：「．．．系爭建物於89年4 月15日為被告（指桃園縣政府）查獲未經核准變更建築物使用用途之違規情事後，被告固以89年6 月1 日桃縣工建（戊）字第3448號函命原告（指系爭房屋所有權人即被上訴人配偶王金葉）限期改善之處分；於89年10月3 日、90年2 月22日復陸續查獲系爭建物未經核准變更建築物使用用途作視聽歌唱業，被告又依行為時建築法第77條第1 項及第91條第1 項規定，分別以89年10月27日桃縣工建（稽）字第0808號函、90年6 月18日桃縣工使（稽）字第0468號依序處原告各6 萬元罰鍰，並為限期改善或補辦手續之處分，雖據被告提出建築物公共安全之構造及設備檢驗（複）紀錄表影本3 件及被告上述函影本為證，惟原告否認收受被告上揭處分函文。而觀之被告提出之上述函件，有關正本收受者之記載，均將原告姓名誤載為「王金木」，而送達地址亦非原告之住所地，而係寄送至系爭建物，是原告主張其不知有上揭處分，所課罰鍰迨係系爭建物前承租人逕行代繳乙節，即非無可採。」為由，主張其與系爭房屋所有權人即其配偶王金葉均不知系爭房屋曾因承租人供作卡拉OK使用而遭桃園縣政府聯合查報小組查獲，並函處改善及罰鍰。然查，系爭房屋自89年4 月間起即出租予訴外人李永靖經營「富爺歌坊」、「富爺歌坊卡拉OK」、「富爺飲食店」供作卡拉OK使用，期間於89年4 月15日、89年
10 月3日及90年2 月22日陸續為桃園縣政府查獲因系爭房屋未經核准變更建築物使用用途作視聽歌唱業，而遭罰鍰並為限期改善或補辦手續之處分，有上訴人提出之罰款明細在卷可稽，復為被上訴人所不爭執，嗣於93年間被上訴人再將系爭房屋出租予訴外人林麗珍經營「花奇飲料店」，因訴外人林麗珍營業項目增加經營卡拉OK業務，而向主管機關申請營業登記之變更，亦有上訴人提出財政部台灣省北區國稅局桃園縣分局93年4 月15日北區國稅桃縣三字函及桃園縣政府93年4 月22日府商字第0930096648號函在卷可按，上訴人嗣於
93 年3月30日再與訴外人魏桂蘭簽訂「花奇飲料店附設卡拉
OK 」 頂讓契約書，繼續經營飲料店及附設卡拉OK業務外，並另與被上訴人簽訂系爭房屋租賃契約書，在出租期間被上訴人亦自承租金係其親自至系爭房屋向承租人收取，再參酌辦理營業登記證須被上訴人提供系爭房屋之使用執照，另就上訴人與訴外人魏桂蘭所簽訂「花奇飲料店附設卡拉OK」頂讓契約書上所載「頂讓人．．以上與房屋簽約同。頂讓金額．．．（含房屋押金壹拾萬元）．．」，與上訴人及被上訴人所簽訂之房屋租賃契約書第5 條亦係約定押租保證金為10萬元觀之，足證，被上訴人應知悉原承租人林麗珍及魏桂蘭將其所出租之系爭房屋係供作卡拉OK使用，甚且於最初出租予訴外人李永靖時即已知悉訴外人李永靖所經營之「富爺歌坊卡拉OK」已將其所出租之系爭房屋供作卡拉OK使用，是縱系爭房屋之所有權人即被上訴人之配偶王金葉並不知系爭房屋曾因承租人供作卡拉OK使用而遭桃園縣政府查獲，並函處其改善及罰鍰，亦與被上訴人於出租之初即已知悉係將系爭房屋出租予承租人供作卡拉OK使用無關。是被上訴人以其及配偶王金葉均未收到桃園縣政府之處分書而辯稱其並不知系爭房屋承租人承租系爭房屋係供作卡拉OK使用，即不足採。
五、被上訴人得否依系爭房屋租賃契約書第10條之約定，向上訴人主張終止系爭房屋租賃契約？兩造簽訂之系爭房屋租賃契約第10條及第14條雖分別約定，房（店）屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全；甲（即被上訴人）乙（即上訴人）丙（指乙方連帶保證人，本件並無連帶保證人）各方遵守本契約各項款之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約（應係終止契約）收回房（店）屋，因此乙方所受損失甲方概不負責。惟依民法第14
8 條第2 項規定：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」，是系爭房屋租賃契約第14條，雖約定如有違背任何條件時，僅甲方（指被上訴人）得隨時終止契約，然基於誠實信用原則，自應解釋為如甲方有違背任何條件時，即不得隨時終止契約。本件上訴人於向被上訴人承租系爭房屋後，雖因使用者即訴外人劉美玉未依系爭房屋核定之使用類組「店舖、住宅」（G 類3 組、H 類2 組）使用，竟經營「卡拉OK視聽歌唱」，惟被上訴人除自始即知其所出租之系爭房屋所領之使用執照，核准用途為第1 層為「店舖、住宅」（
G 類3 組、H 類2 組），且於出租予訴外人李永靖經營「富爺歌坊卡拉OK」時即已知悉係供作卡拉OK使用，已如前述，故被上訴人明知系爭房屋依所領之使用執照不得供作卡拉OK使用，竟仍再行出租予上訴人繼續經營「花奇飲料店附設卡拉OK」，供作卡拉OK使用，其出租之行為難謂未違兩造所簽訂之房屋租賃契約書第10條「房屋不得供非法使用」之約定，故依系爭房屋租賃契約第14條約定之精神，被上訴人自不得再以上訴人於未經核准變更建築物使用用途即經營卡拉OK之違規情事，而向上訴人主張終止系爭租賃契約。
六、上訴人是否業已於94年7 月6 日將系爭房屋返還予被上訴人?上訴人辯稱其自94年7 月1 日即停止營業，未再使用系爭房屋，並以存證信函通知被上訴人，且於同年月6 日註銷營業登記，應視同已返還系爭房屋。然揆諸上訴人於94年7 月8日以桃園中路郵局第864 號存證信函通知被上訴人之內容所載：「．．．本人不承認你的私自解約，94.7.1不得不暫停營業，如甲○○先生及關係人私自進入租處店內帶走任何物品將以竊盜報警處理，．．．。」可證，上訴人雖已停止營業並註銷營業登記，然其對於所承租之系爭房屋仍警告他人不得私自進入，顯係宣示其對系爭房屋仍具有事實上之管領力，是上訴人辯稱註銷營業登記及暫停營業應視同已返還系爭房屋，於法難認有據。
七、被上訴人得否請求上訴人遷讓返還系爭房屋並給付相當於租金之賠償金?被上訴人既未合法取得法定或約定之契約終止權，已如前述，則兩造間之租賃關係即不因被上訴人曾以存證信函通知上訴人返還系爭房屋而告終止，是上訴人繼續占有使用系爭房屋乃屬有正當權源而即非無權占有，故被上訴人依據兩造所簽定之系爭租賃契約及侵權行為之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並自無權占有系爭房屋之日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金36,000元之損害金，即難認有據，不應准許。
八、綜上所述，被上訴人本於租賃物返還請求權，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並依侵權行為之法律關係請求上訴人自94年7 月6 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，給付按月以36,000元計算之損害金範圍內，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所依附，應併駁回。原審就此部分判命上訴人給付，並依職權為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判，如主文第2項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，因認與判決之結果無涉，且不影響判決之最後結果，爰不予以一一論列，併此敘明。
十、結論，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第450條及第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 7 月 25 日
民事第一庭審判長法 官 郭琇玲
法 官 賴惠慈法 官 林淑鳳上列正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 95 年 7 月 25 日
書記官 冒佩妤