臺灣桃園地方法院民事判決 95年度訴字第1207號原 告 戊○○訴訟代理人 陳明宗律師被 告 丁○○訴訟代理人 簡長輝律師被 告 誠致股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求返還價金等事件，於民國96年7 月4 日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告丁○○應給付原告新台幣貳拾貳萬參仟元及自民國九十五年八月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項，得假執行；但被告丁○○如以新台幣貳拾貳萬參仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：本件被告誠致股份有限公司（下稱誠致公司）未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：其於民國95年3 月10日經被告誠致公司居間以總價新台幣（下同）5,400,000 元買受被告丁○○所有坐落桃園市○○段○○○ ○號，地目建，應有部分10000 之139之土地，及其上465 及529 建號，門牌號碼為桃園市○○路○○○ 號8 樓之一（含編號60及61之車位）之房屋（下稱系爭不動產），並簽定房地買賣契約（下稱系爭買賣契約），且原告已交付被告丁○○500,000 元之房地買賣價金，及被告誠致公司108,000 元之仲介報酬。又系爭不動產之買賣契約文件，為被告誠致公司為原告事先擬定印製，以利其與不特定多數消費者訂立同類契約之用，自屬定型化契約，依法應給身為消費者之原告審閱契約之期間，以避免訂立顯失公平之契約而受損害，惟被告並未給予原告法定之契約審閱期間，於簽立系爭買賣契約之日始提出，是其內定型化條款顯不應構成契約之內容，嗣後被告丁○○又違約遲不辦理所有權移轉登記相關事宜。兩造乃於95年6 月16日在桃園縣政府合意解除系爭買賣契約，依該日桃園縣政府消費者申訴案件協商紀錄書第2 點所載被告丁○○同意解約、返還退款，原告同意被告丁○○扣除成本，蓋因本件買賣已進行辦理相關產權移轉程序而有成本之支出，是系爭買賣契約業經和解而合意解除，嗣因被告丁○○置之不理，原告乃再函請被告丁○○儘速辦理系爭不動產移轉事宜，惟被告丁○○已無意履約且已違反系爭買賣契約第7 條第3 款甚明，原告只得於95年
7 月12日再向被告丁○○以存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示。縱認原告有依約未依期繳付稅款，如因延誤致影響產權登記者所受損害，應由延誤之一方負責賠償責任，而尾款之支付亦僅為交屋條件，被告丁○○豈可藉詞拒絕辦理移轉登記，是系爭買賣契約之不能履行完成係屬不可歸責於原告，被告丁○○並無取得契約或法定之解除權，原告解除契約應有理由。又系爭買賣契約既經解除，被告丁○○自應返還原告前所支付之價金500,000 元，且被告誠致公司即未完成居間任務，則其所受領之108,000 元仲介費用，即屬無法律上原因。另倘認原告解除契約無理由，然被告丁○○沒收原告已付價金幾近高達系爭不動產成交價金之百分之十，且被告丁○○若再行出售系爭不動產，尚可獲利，其所受損失僅是價金遲延收入之利息損失，是其依系爭買賣契約約定計算滯納金，所沒收之金額顯然過高，懇請鈞院予以酌減。為此，提起本件訴訟。並聲明以：被告丁○○應給付原告500,000 元、被告誠致公司應給付原告108, 000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並請准供擔保宣告假執行。
二、被告丁○○則以：本件係因原告未依約於契稅及增值稅核下後3 日內給付第2 期買賣價款300,000 元（作為買賣房屋之完稅款），且自行至貸款銀行取回申辦貸款之資料表明不願繼續履約之意，未配合辦理貸款事宜，始未能辦理完成所有權移轉登記，原告更未依約於95年4 月30日期限前付清尾款，其違約之事實明確，原告所述得解約之事由，顯然不成立。被告並否認有明知原告擬於交屋後向親友借貸，以現金付清除自備款以外之一切款項等事實。承辦系爭不動產登記及貸款之代書即訴外人甲○○為被告之委託人，亦曾多次以電話催請，並於95年4 月21日函請原告依約付款，則催告之利益自應歸屬於被告，遑論被告曾於同年5 月2 日再以桃園八支郵局第212 號存證信函請原告於文到5 日內履約，否則即解除系爭買賣契約，惟原告迄未履約，是系爭買賣契約早於同年月9 日便已解除，被告為慎重之計，再於同年6 月30日以桃園大業郵局第342 號存證信函向原告為解約並沒收其支付之500,000 元價款充作違約金之意思表示。又原告與房仲業者即被告誠致公司前雖曾於95年6 月16日在桃園縣政府協調系爭買賣契約後續處理情形，然此僅係渠等間之協議，與被告無涉，被告之代理人王金鼎僅係受消保官通知到場人之身分簽名於協商紀錄書，此觀相對人尚列有甲○○代書即明，況原告已以函告知僅追究仲介之法律責任，即形同拋棄對被告之任何請求權，又原告與房仲業者就退款金額尚有爭執，渠等顯就解除契約必要之點未有合致（蓋本件協商之內容乃雙方是否同意解約及退款金額若干，是退款若干就解約一事乃屬必要且最重要之爭執所在），乃另定同年月27日再行協商，而27日桃園縣政府之消費申訴案件協商紀錄書上多處書明本件協商不成立等語，在在證明上開16 日 之紀錄應僅屬於協商階段之表示，並非最後結論，且最後結果為協商不成立，是原告所稱合意解除契約之契約當未成立，協商之任一方自不受其拘束。縱認被告丁○○為該日協商之相對人，惟原告申訴要約之內容為「請求解除買賣契約並退還608,00
0 元（即已付價金及仲介費）」與被告丁○○之「同意解約退款但詳細成本須回去再核算後，告知申訴人」之意思表示內容並不一致，自不生承諾之效力，況原告亦未同意退款金額由被告丁○○單方自行決定即可，尚待雙方再行協議，始有成立解除契約合意之可能，且被告丁○○該日之表示內容，因就退款金額未確定，尚無從使相對人為承諾而成立契約，自非要約，是當不得謂兩造已合意解除系爭買賣契約。如系爭買賣契約果於95年6 月16日合意解除，原告為何復發函予被告解約？況系爭買賣契約已因被告發函而於00年0 月0日生解約之效力，其後兩造自不可能再合意解約。原告空言被告違約在先，實屬無據，且其任意違約不買又以訴請求退還全部已付價金，亦違誠信。另退步言之，縱認被告未合法解除系爭買賣契約，惟原告未依約於95年4 月21日給付第二期款項（完稅款），亦未於同年月30日給付尾款，業已遲延，依約原告至95年8 月16日為止至少應給付被告第二期款項及尾款之滯納金共527,300 元，被告主張與原告本件請求相抵銷等語資為抗辯。並聲明以：原告之訴及其假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告誠致公司則聲明以：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
四、本件不爭執事項：
⑴、原告曾於95年3 月10日經被告誠致公司居間買受被告丁○○
所有之系爭不動產，並簽定系爭買賣契約，原告並已交付500,000 元之房地買賣價金，亦已支付108,000 元之仲介報酬與被告誠致公司。
⑵、兩造曾於95年6 月16日於桃園縣政府消費申訴案件協商，此有原告提出之桃園縣政府消費申訴案件協商紀錄書。
⑶、原告曾於95年7 月12日再以存證信函向被告丁○○表示解除系爭買賣契約，被告確實有收受。
⑷、被告曾於95年6 月30日因原告違約，以存證信函通知原告終止兩造間之系爭買賣契約，業據原告收受在案。
五、本院判斷：本件原告主張其與被告丁○○間之系爭買賣契約，業因被告丁○○未依約移轉系爭不動產與原告所有，由原告以95年7 月12日以存證信函解除系爭買賣契約在案，爰請求被告丁○○返還買賣價金500,000 元，並請求誠致公司返還仲介報酬108,000 元等語，然此為被告堅決否認，並以事實及理由欄二陳述置辯，是本件之爭點就被告丁○○部分在於：⑴、兩造間之系爭買賣契約是否因違反消費者保護法之審閱契約期間規定而告無效？兩造是否於95年6 月16日於桃園縣政府合意解除系爭買賣契約？⑵、原告95年7 月12日所發之存證信函是否生解除系爭買賣契約之效力？被告以95年
6 月30日存證信函為解除兩造合約之意思表示是否生效？⑶、如兩造間之合約由被告合法解除在案，被告丁○○得否依據兩造合約第14條第2 項後段沒入原告已繳納之第一期價金作為違約金？又該部分違約金有無過高？若違約金部分金額確屬過高被告丁○○得否以原告給付遲延所應負擔之損害賠償金額主張抵銷？⑷、就被告誠致公司在於：被告誠致公司受領原告所支付之仲介費用108,000 元，是否為無法律上原因？茲一一論述如下：
⑴、原告與被告丁○○間之系爭買賣契約是否因違反消費者保護
法之審閱契約期間規定而告無效？又原告與被告丁○○是否於95年6 月16日於桃園縣政府合意解除系爭買賣契約？
①、按「企業經營者係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品
或提供服務為營業者。」、「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」消費者保護法第
2 條第2 款、第11條之1 第1 項、第2 項定有明文。本件原告雖主張其與被告丁○○間簽定之系爭買賣契約係屬定型化契約，惟被告丁○○並非消費者保護法中所指稱之企業經營者，僅係出售系爭不動產之出賣人，在訂約之過程中購買坊間製作之制式契約，故應無前述消費者保護法之適用，原告主張系爭買賣契約無效部分，應屬無據，難以採取。
②、至原告主張兩造間系爭買賣契約業已解除，其所持之證據無
非以95年6 月16日桃園縣政府消費申訴案件協商紀錄書所載內容「相對人（即本件被告方面）同意解約退款，但詳細成本須回去再核算後，告知申訴人（即本件原告方面）」為證。惟查，本院依職權向桃園縣政府函查，經該府以95年12月26日府法消字第0950392602號函覆本院：「本府於（95）6月16日協商會議中，相對人（當天屋主丁○○未到，委託王金鼎先生全權代理）同意解約退款，但詳細成本須回去再核算後告知申訴人，本府遂另訂於95年6 月27日下午4 時續行協商。本件雖當場另訂協商期日，但是日相對人之一丁○○（屋主）及誠致股份有限公司等均未出席，遂要求本府地政局對誠致股份有限公司（計三次未出席協商會議）依消保法行使行政監督管理在案。」等文，以前述調解過程而論，原告與被告丁○○間若未對解約之標的以及返還義務達成共識，僅可謂仍處於協商階段，尚難以前述協商過程即遽論原告與被告丁○○間之系爭買賣契約業已合意解除。況證人即95年6 月16日當日亦曾參與協調會議之代書甲○○於本院審理時證稱：「‧‧‧我有到場桃園縣政府96年6 月16日的調解，當天兩造並沒有很明確的表示要合意解約。當天我的認知雙方沒有要合意解約。我認為當天只有針對違約金收受多少在爭執。最後也沒有達成協議，也沒有共識，他們有說再定期協商，但他們沒有到場。現在因為各方面的稅款都需要兩造原來的印章，才能辦理解約，所以被告就算想賣也賣不掉。」等語，再佐以桃園縣政府提供之95年6 月27日消費申訴案件協商紀錄書所載內容：「因相對人未出席會議，本件協商不成立。」等文，顯見原告與被告丁○○間確實並未於95年6 月16日當日達成解除系爭買賣契約之合意。故原告主張系爭買賣契約業經合意解除等情，顯與事實不符，不足採信。
⑵、原告95年7 月12日所發之存證信函是否生解除系爭買賣契約
之效力？被告丁○○以95年6 月30日存證信函為解除兩造合約之意思表示是否生效？原告與被告丁○○間系爭買賣契約既未於95年6 月16日經雙方合意解除，其次所應論究者則為：原告與被告丁○○間是否取得解除系爭買賣契約之法定事由，而經一方合法解除契約在案？經查：依據原告與被告丁○○間所簽訂之房地買賣契約書第3 條所載：「付款辦法如下：㈠本約簽訂時，甲方應付給乙方伍拾萬元整。㈡契稅、增值稅稅單核下參日內，甲方應給付給乙方新台幣參拾萬元整。㈢尾款尚餘新台幣：肆佰陸拾萬元整。：待產權移轉於甲方名下且辦妥銀行貸款，須先清償乙方原華南銀行貸款，尚有餘額待乙方辦畢塗銷登記，甲方一次付清。第14條：甲方違反本約約定時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）甲方應另付按期未履行給付價款千分之一計算之滯納金與乙方。如經乙方通知期限履行契約，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，並沒收甲方已繳價款作為違約賠償，其標的物任憑乙方處理，甲方不得異議。同時甲方並應將不動產及產權移轉登記文件返還乙方，已送件者雙方同意撤銷申請，若已完成移轉登記甲方或其指定登記名義人，甲方應將產權無條件移轉登記返還乙方，甲方並應排除其他負擔及支付因此衍生之稅費。」等內容，足認本件原告給付第二期款之義務乃在契稅、增值稅稅單核下3 日內，即應產生。又經證人甲○○到庭證述：「我是代書。我經手本件不動產買賣契約。第二期款的通知義務是由我來通知。我有通知原告繳納，分別以電話及存證信函通知。原告是在4 月14日下午到我的事務所後，才說他不想買，也沒有說不想買的原因。（提示卷宗被證二）這份存證信函是我發的。我有保留存證信函的回執。」等語，依據一般不動產交易習慣，若交易雙方有委任中間人（即代書）辦理過戶事宜，則契稅、增值稅之核定，均係由代書經手辦理，再通知買受人繳納款項，故本件證人甲○○95年4 月21日所發給原告通知繳款之存證信函，到達原告後，原告即有依據契約繳納第二期款之義務，本件原告既未依約繳納，就此顯有違約之情事，反面言之，本件被告丁○○就履約過程並無違約事由，故原告主張其曾於95年7 月12日以存證信函通知被告丁○○解除契約，因並無法定解除契約之事由，故其解除契約之意思表示於法不合。反觀被告丁○○，因原告拒不繳納第二期款項，即因此取得解除系爭買賣契約之解除權，被告丁○○復於95年6 月30日以存證信函通知原告解除系爭買賣契約，且為原告不爭執業已收受，自應認被告丁○○業已合法行使解除權，又解除權為形成權，待解除契約之意思表示到達相對方後，即應生解除系爭買賣契約之效力，故原告與被告丁○○間之系爭買賣契約確已因被告丁○○行使法定解除權而告解約。
⑶、如兩造間之合約由被告合法解除在案，被告丁○○得否依據
兩造合約第14條第2 項後段沒入原告已繳納之第一期價金作為違約金？又該部分違約金有無過高？若違約金部分金額確屬過高被告丁○○得否以原告給付遲延所應負擔之損害賠償金額主張抵銷？
①、兩造間之系爭買賣契約既已經被告丁○○合法解除在案，依
據系爭買賣契約第14條第2 項後段約定，被告丁○○確得沒收原告已繳價款作為違約賠償無誤。惟按「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」最高法院49年台上字第807 號判例著有明文。經查，本件被告丁○○雖抗辯因原告違約而造成無法如期清償其配偶向銀行欠款及信用卡債務之利息及違約金損失，一年約為500,000 元等情，並提出財團法人金融聯合徵信中心當事人綜合信用報告為證（參見本院卷宗第217 頁），惟此部分損失並非屬被告丁○○本人之損失，且被告丁○○之配偶無法清償銀行欠款與原告出售房屋亦無相關，僅得謂被告丁○○無法承擔其配偶之債務爾，故被告丁○○抗辯受有利息損失乙節尚不足採。被告丁○○另抗辯因無法出售系爭不動產致其仍須支出之房貸利息每月約為11 ,000 元，一年合計約為140,000 元，並提出房屋貸款證明1 紙為證，堪信為真實。而被告丁○○抗辯其因出售系爭房屋而向第三人承租房屋共計支出192,00
0 元，則因被告丁○○並未提出證據以實其說，故此部分抗辯不足採信。被告丁○○抗辯因出賣房屋而給付房屋仲介業者費用100,000 元，依據原告主張其給付誠致公司之仲介費用為108,000 元，被告丁○○雖未提出證據證明此部分支出，惟本件既經仲介業者經手，堪信被告丁○○應確有此部分支出無誤，故被告丁○○此部分抗辯，尚屬有據。末查，被告丁○○抗辯其原告違約另向第三人借款800,000 元，雖據被告丁○○提出書面借據1 紙為證，惟被告丁○○並未說明借款與原告違約間之關聯性，尚難以此遽認被告丁○○向第三人借款係因原告違約所致。本院審酌前述被告丁○○損失金額，認被告丁○○得沒入原告繳納款項作為違約金之部分應以250,000 元為當，逾此部分，顯屬過高，依法應予酌減。從而，被告丁○○收受原告給付之第1 期價款就超過250,
000 元部分，即屬無法律上原因而受利益，原告請求返還此部分金額，應屬有據，應予准許，逾越此部分金額部分，即屬無據，應予駁回。
②、被告丁○○得否以原告給付遲延所應負擔之損害賠償金額主
張抵銷？按「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」民法第260 條定有明文。依據原告與被告丁○○間所簽訂之系爭買賣契約第14條第2 項所載：「甲方違反本約約定時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）甲方應另付按期未履行給付價款千分之一計算之滯納金與乙方。如經乙方通知期限履行契約，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，並沒收甲方已繳價款作為違約賠償，‧‧‧。」本件被告丁○○既以95年6 月30日之存證信函向原告為解除系爭買賣契約之意思表示，以存證信函送達期間2 日計算，則原告至遲應於95年7 月2 日收受，又原告第2 期款項給付義務應自收受證人甲○○所發出之95年4 月21日存證信函時起3 日內如未繳納，則已產生，以95年4 月23日收受計算，原告至遲應於95年
4 月26日以前應繳納第二期款完畢，原告卻拒不繳納，故原告自95年4 月27日起至95年7 月2 日止，應負擔遲延給付之利息，又第二期款金額為300,000 元，以千分之一計算，每日違約金應為300 元，原告應給付被告之滯納金總計為27,000元【計算式如下：（7 ＋31＋30＋2） ×300 ＝27000 】。被告丁○○以27,000元抵銷前述應返還原告之不當得利應屬有據，當予採取。
⑷、就被告誠致公司在於：被告誠致公司受領原告所支付之仲介
費用108,000 元，是否為無法律上原因？按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」民法第565 條、第568 條第1 項分別定有明文。故居間人僅於兩方當事人因其報告或媒介而成立契約，即得請求給付報酬，至兩方當事人締結契約後，嗣後因故解除契約，顯非因居間人違約事由所致者，尚難謂居間人之居間任務未完成，其收受報酬係屬不當得利，而負返還義務。且以原告與被告丁○○間系爭買賣契約而論，被告丁○○係因原告違約事由而解除系爭買賣契約，原告自不得以己身違約之事由，反論居間人之居間任務未完成，而認被告誠致公司收受仲介報酬為無法律上原因，故原告此部分主張亦屬無據，應予駁回。
⑸、再按「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，
應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 」民法第182 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告與被告丁○○間之系爭買賣契約既經解除給付，且被告丁○○應返還其受領自原告之第一期價款中250,000 元，扣除被告丁○○主張抵銷原告應給付之遲延給付損害賠償27,000元後，金額應為223,000 元。則原告併請求被告丁○○給付自起訴狀繕本送達翌日即95年8 月5 日起，至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，因未逾前述得請求之遲延利息，於法亦屬合法，應予准許。
六、綜上所述，原告依據解約後之不當得利法律關係，請求被告丁○○返還本院依職權酌減後違約金250,000 元再扣除被告丁○○主張抵銷原告應給付之遲延給付損害賠償27,000元後，金額應為223,000 元，及自95年8 月5 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，於法有據，應予准許，逾此部分，即屬無據，應予駁回。原告請求被告誠致公司返還受領之仲介費用108,000 元，因被告誠致公司之居間任務確已達成，原告不得主張解除契約，故此部分於法無據，應予駁回。
七、本件原告與被告丁○○均陳明願供擔保請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，因未逾500,000 元，爰依職權宣告假執行，原告此部分聲請無非促請本院為假執行之發動，故無庸予以駁回。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回之。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第385 條第1 項前段、79條、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 7 月 25 日
民事第三庭 法 官 陳清怡以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 7 月 25 日
書記官 王羽潔