臺灣桃園地方法院民事判決 95年度訴字第1385號原 告 甲○○訴訟代理人 邱清銜律師被 告 乙○○訴訟代理人 陳鄭權律師上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國96年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰萬元整及自民國九十五年八月二十三日起清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹佰萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國95年6 月4 日訂立土地房屋預約單（下稱系爭預約單），約定原告以總價金新台幣（下同）2, 800萬元購買被告所有坐落桃園市○○段○○○ ○號土地全部及桃園市○○路○○○ 號房屋全部（下稱系爭房地），被告並已收受原告交付面額50萬元、票號0000000 、付款人為聯邦商業銀行股份有限公司健行分行之預約金支票乙紙，雙方約定簽約時間為同年月5 日。翌日原告夫婦邀同代書及風水老師等人依約到被告位於桃園市○○路○○號之處所簽定正式合約，詎料被告竟要求提高價金100 萬元不等，否則寧願被罰錢也沒辦法簽約，迭經協商被告仍堅持不簽約，原告等人無奈只好離去。原告本因亟需店面而急與被告簽訂正式買賣契約，惟遇被告悔約且再三變異，只得另行租用其他店面使用，目前實已無法配合復行購買系爭房地。而系爭預約單內約定事項欄１批明：「請務必按約定簽章時間地點簽訂正式合約，逾期預約金恕不退還，若賣方不履行出售，則賣方應以本預約金之加一倍金額返還買方，同時本預約單作廢，雙方不得異議。」今被告既違約，且業於95年6 月21日將前揭預約金支票兌現在案，依約自應返還原告50萬元及加計一倍之違約金，庶符兩造預約內容之本旨等語。為此，爰依系爭預約單之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：除供擔保之金額外，如主文所示。
二、被告則以：其於94年4 月28日以12,000,000元買入系爭房地，而於95年6 月4 日兩造簽訂系爭預約單時，被告可賣得高達購入價格2 倍多之28,000,000元，焉有要求加價之理？是被告絕無不賣或要求加價之動機與事實，且至今為止仍願出售予原告。95年6 月5 日即雙方約定簽訂正式買賣契約當日，因系爭房地並未貸款，而原告自始均未提及付款之方式，被告為求保障乃要求原告應一次支付現金，並需請被告熟識代書前來協助辦理簽約及過戶手續，實非無理要求，惟原告於協商之際竟藉故不買，且其所帶同之人亦未勸解協調，即拂袖離去，顯係其嗣後發現以過高之價錢買受或其他原因而不欲續行購買。否認原告所述斯時被告陳稱有多人向被告表示欲加價購買一節為真，蓋果若如此，被告早已將系爭房地賣出，何以至今尚未賣出？且若被告加價要求為真，原告其後理應催告被告簽約、要求被告移轉所有權而非主張違約。又兩造於該日（即6 月5 日）並約定於同年月12日再行商談簽約事宜，惟原告並未出席，嗣後被告委請訴外人吳麗玲多次代為聯絡原告簽約，並多次發函催告原告均未獲回應，是被告根本無任何違約行為，原告對上開預約金當無權利請求被告回復原狀。另原告迄今未限期催告被告履行債務，依民法第25 4條及最高法院29年度上字第782 號判例意旨，原告自不能主張解除契約、請求違約賠償，是被告仍得要求原告依系爭預約單買受系爭房地，除前已上述存證信函要求簽約外，今再以96年6 月6 日民事辯論意旨狀繕本之送達為請求原告簽約之意思表示之送達等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造於96年3 月5 日言詞辯論時，對於下列事項表示不爭執（本院卷第64至66頁）：
㈠95年6 月4 日兩造簽訂土地預約單，原告交付被告50萬元；
雙方約定買賣標的物、總價金2800萬元，95年6 月5 日（確切時間、地點未定）簽定正式契約及未依約定時間簽約之效果（賣方沒收預約金或加一倍返還）。
㈡95年6 月5 日原告之夫依約與至少2 名男子偕同至被告處，惟雙方因故未簽訂正式契約。
㈢95年6 月27日原告向法院聲請對被告發支付命令，95年7 月
11日本院寄發支付命令，原告於同年月19日收受，被告部分因查無此址退回，並於同年8 月22日到院親自領取。
㈣95年7 月7 日被告寄發1526號存證信函予原告，催告原告於95年7 月14日至丁○○○○事務所簽約。
㈤95年7 月11日原告委託邱清銜律師寄發429 號及177 號存證
信函予被告，表示原告於95年6 月5 日與李代書、謝老師至桃園市○○路○○號被告處要求簽約，被告執意提高售價，不惜違約被罰，原告另委請他人覓購另案房地，無法接受。
㈥95年7 月15日被告再次寄發1923號存證信函予原告，催告原
告於95年7 月21日至丁○○○○事務所簽約，否則沒收訂金。
㈦95年7 月20日被告委託陳鄭權律師予原告及邱清銜律師，催
告原告於95年7 月21日至丁○○○○事務所簽約，並表明「原告於95年6 月5 日雖有前來，惟對於被告先前所提之付款條件及期數有意見，原約定訂金2 成，原告希望能輕鬆付款及提高貸款成數，故未能立即簽約，且被告因付款條件改變，須讓股東知情，故改約定6 月12日簽約，惟原告卻悔約不來；被告並未提高售價」等語。
㈧95年7 月21日原告委託邱清銜律師寄發188 號存證信函予被告，表示被告寄發之1602號存證信函內容不實。
㈨95年7 月31日被告委請陳鄭權律師寄發1683號存證信函予原告及邱清銜律師，通知解除預約及沒收預約金。
㈩95年8 月3 日原告委託邱清銜律師寄發493 號存證信函予被
告，表示被告寄發之1683號存證信函內容全非事實，係事後編纂。
四、兩造於上開期日並依民事訴訟法第268 條之1 第2 項規定，協議簡化本件之爭點如下：
㈠95年6 月5 日未能簽定買賣契約之原因係被告要求提高售價
？抑原告對先前約定之付款條件及期數反悔？㈡兩造有無另行約定於95年6 月12日再行簽訂正式契約？
五、茲依據上開爭點析述如下：㈠證人，即95年6 月5 日上午陪同原告至被告處，擬協助原告
處理簽約事實之代書李毓徽（原名李則瀚）在本院96年3 月
5 日言詞辯論期日證稱：「他（指賣方即被告）跟我們說他是跟親戚合夥買的，他們親戚不贊成賣這個價錢，還要我們加價，第一次說要加1 百萬元，我說我們都已經付訂金了，他說這個價錢不能賣，買方說不可能再加價了，賣方說他寧願加倍返還訂金給買方，他也不願意賣，後來賣方又提議加價88 萬 元，買方也不同意，後來要走的時候買方又提議加價68萬元，說這個數字比較吉利，但是賣方還是不同意，這中間我們有閒話家常，有討論到他為何要加價，他說他是合夥的，不能作決定。他也說這是他最近才買的，是因為債務關係才取得這房地。」（見本院卷第67頁）、「（問：你簽約前、簽約時，你是否知道賣方的房地沒有貸款？）都不知道，因為我們當場無法切入到簽約的細節，賣方一直堅持說無法賣要買方加價，不然他只好加倍退還。」（本院卷第68頁）等語。另證人，即95年6 月5 日陪同原告到場簽約及前一日陪同原告下訂之風水師戊○○於同日亦證稱：「當天被告他說還要漲價1 百萬，我們說不可能，因為已經簽約了，她又降到68萬元，這是一個吉利的數字，我們說已經約好這個數字且沒有討價怎麼差一天就變了，被告說還有很多人要買且當時他一直接電話，說要的話就趕快以他說的數字簽，不然的話他就訂金加倍返還。這中間我有勸說，如果要如被告所說的數字，是否可以送原告一個金庫但被告說不可能，我們就離開了。」等語（本院卷第70頁）。依上開證人所述，兩造間就系爭房地無法簽訂正式買賣契約係肇因於被告堅持提高買賣價格所致。查上開2 名證人確於95年6 月5 日陪同原告至被告住處處理簽訂正式買賣契約之事宜，並在場見聞其間之經過，為被告所不爭執；參諸渠等就本件預約之履行並無多大之利害關係，其等當無干冒偽證刑責風險之必要，而為偏頗原告之言詞，故上開證人所述應屬實情。
㈡被告辯稱系爭房地以2,800 萬元售出已屬高價，絕無要求加
價之動機及事實，且當日實係兩造就付款方式等買賣重要之點尚未商妥，原告即逕行離去，並舉證人，即其子李朝宗及其姊夫丙○○及先前為其辦理購入系爭房地手續之代書吳麗玲為證。惟查：
⑴證人丙○○於本院96年3 月5 日言詞辯論時雖證稱：「（
95年6 月4 日要賣系爭房地的時候被告林是否有說要以2800萬元賣系爭房地？）有，但問對方是否認識，被告說不認識，我說那你要找我們認識的代書，且我們房子沒有貸款，希望對方要付完現金後再過戶。」等語（本院卷第76頁），惟其同時亦證稱：「（95年6 月5 日早上買方要來簽約的時候，被告有無打電話與你聯絡說對方找代書來簽約？）95年6 月5 日因為我去選舉拜票，所以我沒有印象。（95年6 月4 、5 日你是否有在被告家裡）均沒有。．
．（關於原告95年6 月4 、5 日之買賣，被告與你總共通過幾次電話？）只有95年6 月4 日晚上的那一通而已…」等語（本院卷第76、77頁）。足見證人丙○○於95年6 月
5 日上午兩造會面時並未親自在場，當日亦未與被告就系爭房地買賣之事通聯。是縱認證人丙○○曾於該日之前或之後建議被告要求原告以現金付款及找熟識代書辦理，亦不足證明兩造於95年6 月5 日當天係因付款條件談攏，或因被告找不到熟識代書而另約同年月12日簽約。而買賣係以獲取利潤、價差為目的，是被告於正式簽約前亦非不可能利用買方之原告對系爭房地有極高興趣之心態再度抬高價格，以謀取更高之利益，故被告以原約定之2,800 萬元售價獲利2 倍多之事實，主張其當日「不可能提高售價」一節，亦非可採。
⑵證人李朝宗於同日雖證稱：其於95年6 月4 日其母收訂金
時在場，有聽到（其母說）房子是現金買的，希望過戶前能付現金，且希望簽約時能夠找吳代書來幫忙；同年月5日上午除下樓拿飲料等外，其全程在場陪同其母，其未聽到其母要求加價之事；另雙方當時所談重點為希望對方能付現金及其等之代書也能在場，其有親眼看到其母以電話與丙○○、代書事務所聯絡，與丙○○電話中所談為找自己的代書及用現金付款等語（本院卷第73至75頁）。惟證人李毓徽於同日證稱：「……賣方是一位小姐，當天從頭到尾都只有她一個人跟我們談，她兒子只有端豆漿上來給我們喝」等語（本院卷第67頁），核與證人戊○○於同日證稱：「（問：當天被告方面除了被告外是否還有其他人？）除了1 個男孩子送豆漿上來，沒有看到其他人。」等語（本院卷第71頁）相符，是95年6 月5 日斯時被告方面在場商談簽約事宜之人應僅有被告1 人，證人李朝宗稱其於當日除下樓拿飲料等物外全程參與，是否屬實，殊堪質疑。再者，被告就本件買賣僅於95年6 月4 日晚上與證人丙○○通過1 次電話，業據證人丙○○證述如上，證人李朝宗上開「其於95年6 月5 日上午親眼見被告與丙○○以電話通話及其所聽聞之談話內容」之陳述，顯然不實。另證人戊○○同日證稱：「（問：當天是否有就簽約、付款、貸款問題作細部協商？）沒有。」、「（問：你在95年
6 月4 日有無聽到買賣雙方談到付款的期數、成數、是否貸款的相關細節？）沒有。」、「（問：95年6 月4 日、
5 號，賣方是否有說他的土地、房屋都沒有貸款，希望過戶前能以現金支付完畢？）沒有。」等語（本院卷第71、72頁），與證人李朝宗同日證稱當日兩造商談之重點在於以現金付款及找熟識之代書在場云云相互扞格。綜上所示，證人李朝宗上開證詞顯屬迴護被告之詞，不足採信。
⑶另證人吳麗玲係95年6 月12日上午被告親自到其事務所告
知時，方知悉本件買賣之事等情，亦據其於96年5 月7 日證述在卷（本院卷第96頁）。證人吳麗玲對於兩造間於95年6 月4 、5 日就系爭房地買賣過程既未參與，則其就兩造未能於95年6 月5 日簽訂正式契約之原因究係應歸責予何方，即無為被告有利之證明。至於，證人吳麗玲同日證稱：其於95年6 月12日起受被告之託與原告之夫聯繫簽訂正式契約及發函催告等事實，或可證明被告於95年6 月12日之後有將系爭房地以原約定之2,800 萬元出售予原告之意思，惟尚不足以證明兩造未能於同年月5 日未能簽訂正式契約之原因係兩造間就付款條件未能達成共識所致。⑷被告復辯稱兩造有另行約定於95年6 月12日再行簽訂正式契約云云。惟證人李毓徽、戊○○於上開期日分別證稱：
「（問：你們要走的時候，雙方是否有約定6 月12日再談？）沒有。」、「（問：你們談不成離開之後，你、蔡先生、李先生，是否有商議再約個時間找被告再談或是決定不買了？）當時就決定不買了。」等語（本院卷第69、72頁），即證人李朝宗同日亦稱：「（問：他們（指原告方面）要走的時候，有說什麼話？）他們一下就走掉了，沒有說什麼話。」等語（本院卷第75頁），可知兩造當時並未另行約定簽約日期。再者，依證人吳麗玲於本院亦稱：
「乙○○在6 月初有到我辦公室找我，因在裝修所以沒有找到我，我回電給他的時候，他的家人告訴我他到南部去助選，等他回來後再給我電話，在禮拜一（95.6.12 ）選舉過後上午，他直接到辦公室找我，他告訴我他房子賣了，且拿1 張預約單要給我看，因為找不到我，所以他不敢簽約，他希望我依照預約單的電話跟買方聯絡，我看了預約單，約定的時間是6.5 ，時間已經過了，他說對方同意延到選舉過後再簽，我跟他說你為何沒有在上面寫明，他說他有同意應該沒有關係，我就趕快跟對方聯絡，．．（
95.6.12 被告找你的時候，有無說要會同原告一起簽約？）他找我是要我跟對方約時間簽約。」等語（本院卷第96、99頁），由證人吳麗玲上開所述，亦可見兩造於95年6月5 日當日並無約定同年月12日再簽約之事；否則，被告在「因己方代書未到場而不敢簽約而改期」之情形下，焉有放心到南部助選，待「約定之簽約日」才去找代書商議況且，以現代通訊如此之發達，即便被告到南部助選，亦非不能親自或由其家人（例如證人李朝宗）事先與證人吳麗玲聯繫95年6 月12日簽約之事。綜上所述，顯見被告辯稱：其等於95年6 月5 日因故無法簽約，故約定改同年月12日簽約」一節，並非真實。
⑸從而，原告主張本件係因可歸責於被告之事由，即被告要求提高買賣價金，致兩造無法簽訂正式契約，應屬可採。
㈢按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法
第99條第2 項定有明文；又民法第258 條第1 項，係就契約有法定之解除原因，而行使其解除權之情形所為規定，如契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人解除權之行使，最高法院60年台上字第4001號判例意旨闡釋甚明。本件系爭預約單約定事項欄第1 項明定「請務必按約定簽章時間及地點簽訂正式合約，逾期預約金恕不退還，若賣方不履行出售，則賣方應以本預約金之加一倍金額返還買方，同時本預約單作廢，雙方得異議」等語，可知雙方已約定以買方逾期不簽定正式契約或賣方不履行出售系爭房地之約定為本預約之解除條件，該條件一成就，本件預約之效力即行消滅（作廢），惟違反者應依該項約定賠償預約金50萬元之1 倍，即買方違約預約金50萬元由賣方沒收，反之，賣方應加倍返還買方。經查本件系爭房地預約係因可歸責於被告之事由致未能依約於95年6 月5 日簽訂正式買賣契約，兩造亦未另行約定其他日期簽約，均如前述。依上開說明及法條、判例意旨，系爭預約之效力於被告違約斯時即行消滅，不待原告另行為催告或解除，被告辯稱原告迄未限期催告被告履行債務、解除契約，焉能請求違約賠償云云，即無可採。又被告既自承已收受原告前交付之50萬元預約金支票並已兌現在案，有被告提出其聯邦商業銀行桃園分行000000000000號帳戶存摺影本在卷可稽，從而，依系爭預約單約定事項之第1 點約定，被告自應將所收取之50萬元預約金，加倍返還予原告，即被告應返還原告100 萬元。是原告依此所為之主張，為有理由，應予准許。
㈣另給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。查本件原告原係聲請本院核發支付命令，經被告聲明異議後移送本院民事庭審理，而被告係於
95 年8月22日收受支付命令繕本之送達，有送達回證可據（支付命令卷第16頁），而被告於違約之際即負有加倍返還預約金之義務，惟應自收受支付命令之翌日起始負遲延責任。故原告併請求被告自支付命令送達之翌日（即95年8 月23日）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，於法有據，應予准許。
㈤兩造就本件訴訟所涉及之其他攻擊防禦方法，均於本件判決之結果不生影響，故不一一論列，併此敘明。
㈥兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 6 月 20 日
民事第二庭法 官 潘進順以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 6 月 21 日
書記官 黃進傑