臺灣桃園地方法院民事判決 95年度訴字第1531號原 告 城市物業股份有限公司
1法定代理人 丁○○
1訴訟代理人 吳宗輝律師訴訟代理人 吳旭洲律師被 告 聲寶股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 顏雅倫律師上列當事人間請求給付報酬等事件，於民國96年3月8日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠被告公司擬於民國93年間在台北市設立旗艦店，遂委託原告
公司居間洽租，為伊尋找合適之店面以便承租，經其協助斡旋洽接，被告原選定其所推薦坐落台北市○○路○ 段○○號1樓及同路段66號1 樓作為旗艦店之店面，故在其於93年8 月12日已成功推薦被告承租系爭店面後，其即應支付原告所提供之服務報酬新台幣（下同）504,000 元。嗣又因可歸責於被告之事由而未能與出租人即第三人葉茂宏完成簽訂租賃契約，致其喪失向第三人葉茂宏請求支付服務報酬725,000 元之權利，是前開服務報酬合計1,229,000 元之損失，自應同由被告負責賠償，屢經原告催討，惟均未獲置理。
㈡按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報
酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬（參照最高法院58年台上字第2929號判例意旨）。查經第三人葉茂宏於93年8月12 日簽立之備忘錄上所約定之租賃條件，均係於當時在前址店面經由被告公司前總經理即證人何恆春確認而來，則據此原告對於本件租賃契約之媒介工作業已就緒完成。至被告辯稱租賃條件確認書與備忘錄內容有關租期不一致云云。經查，該備忘錄之約定內容既經證人何恆春確認同意，並經第三人葉茂宏簽立在案，且租期5年，期滿3 年提前解約無違約金與租期3年，期滿有2 年優先續約權間之契約內容文意，並無差異。
因此被告對於原告已媒介就緒之契約，故意拒絕訂立，依誠實信用原則，被告仍應支付原告居間報酬費用。為此，爰依民法第568條第1項規定及債務不履行損害賠償之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告1,229,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：㈠伊固未否認曾委託原告公司代伊洽詢合適之店面以便承租，
惟於93年8月12 日與原告最後修正之承租條件，伊對於租期要求為「租期：5年，期滿3年提前解約無違約金」，然就原告與第三人葉茂宏於同年8月13 日所確認之租賃條件及備忘錄上，在租期部分竟各載明為「租期：3 年，租賃期滿承租方有2年優先承租權」、「租期、月租金：民國93 年（月日均空白）起至96年（月日均空白）止共計3 年... 。租賃期滿有2 年優先承租權」，顯見原告代伊與第三人葉茂宏最後談妥之承租條件，與伊所欲承租之租賃條件未合致，並隨後伊亦已終止兩造間之居間契約，被告自無與出租人簽訂租賃契約之可能，故被告自不負報酬給付義務，原告亦無向出租人請求服務報酬之權利，是原告所稱損害，純屬無稽，竟於事隔多年後無端向伊請求服務報酬及債務不履行損害賠償。㈡至原告謂稱租期5年，期滿3年提前解約無違約金與租期3 年
，期滿有2 年優先續約權間之契約內容文意，並無不同云云。惟查，被告最後同意之租期為5年，期滿3年提前解約無違約金，乃係為使被告公司於租賃期滿3年後至第5年間，享有隨時終止或解除租賃契約之權限，據此條件，被告公司若於租賃期滿後3 年之任一時間點解除或終止租賃契約，出租人均不得再向被告請求任何租金或違約金。然原告與第三人葉茂宏洽商之租期卻係載明租期為3年，租賃期滿有2年優先承租權，顯被告公司在租賃期滿3年後，僅有繼續簽訂2年定期租賃契約之優先承租權，且在租賃期滿3年至5年間，只要提前終止或解除契約，均需負擔違約金或出租人向被告請求繼續依租賃契約給付租金之風險，兩者所可能衍生之租賃成本及風險，尚有極大差異，自不可混為一談。
㈢又經被告清查當時公司內部之會計及行政作業紀錄，並未查
得任何與本件租賃有關之請、付款紀錄，亦無與原告提出前開備忘錄有關並經被告公司核准之內部簽呈，因此原告謂稱被告當時曾同意付款云云，純屬子虛。經查，本件原告提出前於93年8月12 日由第三人葉茂宏簽具之租賃條件確認書及備忘錄，其上關於租期部分之文字均為電腦繕打，惟原告公司之員工即證人丙○○卻證稱其係於93年8月12 日持該租賃條件確認書及備忘錄與證人何恆春確認，並於當日證人何恆春原要求附註租期5年，期滿3年提前解約無違約金之租賃條件，後經雙方協商始改為租期3年，期滿有2年優先續約權云云，則何以當日始協商之租賃條件內容，卻能早先用電腦繕打文字附註於租賃條件確認書及備忘錄上？且依一般經驗法則及兩造間確認租賃條件之慣例，原告自應再修正租賃條件確認書上所載文字，或至少在相關文件另以手寫文字載明，並經證人何恆春確認簽名同意，豈可能出現同時確認之文件卻出現不同文字記載之荒謬情事，顯然該備忘錄應為事後另行製作，並係原告自行以與證人何恆春同意確認之租期5 年，期滿3年提前解約無違約金相異之租期3年，期滿有2 年優先續約權之租賃條件，與出租人洽商。
㈣被告並未曾故意拒絕媒介就緒之契約，再由自己與出租人簽
訂租賃契約之行為。況於簽訂正式租賃契約前，無論因何理由，被告本有權隨時終止兩造間之居間契約，而無違法之處，故本件租賃爭執與最高法院58年度台上第2929號判例案由，實有明顯不同。再依民法第565 條對居間之定義，委託人之義務為給付報酬，締約並非委託人之義務。被告當時並未授權原告與出租人簽訂租賃契約，亦未交付定金予原告或出租人，姑不論前開備忘錄其上所載文字是否曾經證人何恆春同意，被告既尚未與出租人簽訂租賃契約，原告本即無從向被告或出租人請求居間報酬，遑論原告另以債務不履行為由向被告請求其原與出租人間約定之服務報酬損害，亦顯無理由。
㈤退萬步而言，縱認原告所謂前開備忘錄表示租賃條件已成就
，並契約關係已經成立，然依該備忘錄第8條約定載明：「乙方（指被告）同意以上列條件於民國93年（月日均空白）前簽定正式租賃契約書，... 如甲方（指第三人葉茂宏）未依本備忘錄與乙方簽定租約云云」及最高法院61年台上字第964號判例及同院79年台上字第1357 號判決意旨，該備忘錄之性質僅為預約，使當事人就預約所擬定之範圍內進行商議，惟不能據此即認租賃契約之本約已經成立，原告自不得向被告請求報酬。末如本件租賃契約已成立或原告租賃契約之媒介工作已經完成一節屬實，則原告本得據此向出租人請求給付服務報酬，並無損害可言，然原告既自行拋棄對出租人請求之權利，自與被告無涉，惟原告竟仍一昧以租賃契約之媒介工作就緒為由向被告請求給付報酬，另又主張租賃契約未簽立請求被告賠償原告向出租人請求服務報酬之損失，顯然自相矛盾，自無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三：原告起訴主張：被告公司擬於93年間在台北市設立旗艦店，遂委託原告公司居間洽租，為其尋找合適之店面以便承租，經伊協助斡旋洽接，被告原選定伊所推薦坐落台北市○○路○ 段○○號1 樓及同路段66號1 樓作為旗艦店之店面，但被告並未與前揭屋主簽立租賃契約之事實，為被告所不爭執，並有原告提出之委託租賃事宜書影本一紙在卷可稽，是原告此部分之主張為真實。
四、本件首應審究為被告是否已與訴外人就租賃條件達成合件？原告主張：被告已與訴外人就租賃條件為達成合致，雙方同意租期為三年，租期期滿承租方（即被告）有二年優先承租權等情，有證人即負責承辦居間之丙○○可證。惟為被告所否認。經查：證人丙○○於95年12月26日到庭證稱：被告公司在93年要設立旗艦店，請我們尋找店面，我們整理約20個案子提供給被告公司，從中過濾選擇台北市○○路○ 段○○號、66號1 樓的店面，要我們與屋主洽談承租條件，之間來回協商多次，被告公司何恆春總經理於93年8 月12日做最後的確認，當天約在仁愛路的現場，主要是談兩件事，一、屋主希望能夠先付訂金，簽立備忘錄；二、我們公司的報酬；當天我帶了備忘錄文件及租賃條件確認書，何總一開始談都是談3 年，之前曾經談及租期要5 年，但當天他要求要附註租期5 年，租滿3 年提前解約無違約金的條件，我問備忘錄要如何寫，後來達成共識，租期寫3 年，但是租約期滿以後，有2 年的優先承租權，租金也預先談好；我有告知要付訂金，何恆春打電話給甲○○經理，屋主若同意以前揭條件（租期3 年，期滿以後有2 年優先承租權），則請甲○○準備訂金簽立備忘錄；隔天找屋主談，屋主也同意這樣的條件，且在備忘錄上面蓋好章當訂金收據，持之向被告收取訂金，我打電話與被告公司聯繫，甲○○經理說他人在南部，要我於
93 年8月16日上午至被告公司收取訂金，93年8 月16日上午我先以電話與甲○○聯繫，他說他正在上簽呈，款項可能下午會核撥下來，核撥下來以後再以電話通知我，下班前應該可以辦完；下午4 、5 點被告公司另一位協理打電話給我，他說今天董事長人事異動，所以承租事宜會緩幾天處理；後來被告公司沒有處理，我們公司就發存證信函請求被告公司履行，後來被告公司也沒有履行等情。然為證人甲○○所否認（參見同日筆錄），原告另聲請之證人何恆春到庭證稱：當時公司要在台北市找行銷的地點，就在仁愛路圓環看到一個地點不錯，承辦人員談好價錢後，找我去看，我看了後，覺得不錯，就簽了一份草約，交給我同事續辦，之後一、二星期後我就離職了。（？你簽的備忘錄，簽了租期五年，期滿三年提前解約，無違約金，是何用意？）我覺得該地點不錯，可以試著作，可以的話，可以做五年，如果不好，三年就可以解約，最起碼我們負了三年的責任。（？對原告提出的備忘錄記載，屋主希望租期為三年，租期期滿，你們有二年的優先承租權，是否符合你們的要求？）這部分我不清楚，因為我沒有看過屋主的備忘錄，我是交代我的同事依照我的備忘錄去進行合約等情。亦與證人丙○○證述不同，觀諸證人何恆春於93年8 月12日所簽立之委託協商租賃事宜書（即證述之備忘錄）上清楚載明「租期：五年，期滿三年提前解約無違約金」，若證人丙○○已與證人何恆春達成共識「租期三年，期滿承租方有優先承租權」，何以未於前揭委託書上更改註明，是證人丙○○之證述「達成共識，租期寫3年，但是租約期滿以後，有2 年的優先承租權」等情，並不足採。此外原告復無法舉證以實其說，是原告此部分之主張難認係事實。
五、本件次應審究為：被告代理人何恆春提出之租賃條件為「租期五年，期滿三年提前解約無違約金」，與訴外人即前揭房屋之所有權人葉茂宏提出之租賃條件「租期三年，租賃期滿承租方有二年優先承租權」是否合致？原告主張：被告代理人何恆春提出之前揭租賃條件與訴外人葉茂宏提出之上開租賃條件相符。被告則以上開租賃條件並未合致等語置辯。經查：被告若依訴外人黃茂宏提出之租賃條件「租賃期滿承租方有二年優先承租權」，被告公司僅有於簽定租賃契約租期三年期滿後，決定是否繼續承租之權利，若續租後租期屆至前，有特殊情況，致無法繼續承租，則除解除租賃契約給付違約金外，別無它途。但被告若依自己主張之租賃條件「租期五年，期滿三年提前解約無違約金」，則被告於租期滿三年後，至租期屆至之二年期間內任何一時間點，若因公司政策、承租地點營運狀況等特殊因素，需停止承租地點之營運，即可提前解約，無需給付違約金，被告應用租賃建物之靈活度大大提高，是被告提出之租賃條件對被告較有利，自與訴外人葉茂宏提出之租賃條件應不一致，故原告此部分之主張自不足採。本件租賃契約既未合致，被告殊無義務依訴外人之租賃條件簽立租賃契約，本件契約既未成立，被告亦未故意拒絕訂立媒介就緒之契約，原告自不能依民法第568 條第1 項及最高法院58年台上字第2929號判例意旨請求被告給付報酬。
六、原告是否能依債務不履行主張被告應給付原告因租賃契約成立所能向訴外人葉茂宏收取之報酬725,000 元？被告就前揭租賃事宜之代理人何恆春雖於93年8 月12日委託原告公司與業主（即訴外人葉茂宏）協商租賃事宜，有委託協商租賃事宜書影本一紙在卷可稽，惟觀諸上開委託書內容載明租賃條件及租賃成功之報酬給付等情，可知前揭委託協商租賃事宜書之法律關係係居間契約，居間契約依民法債編居間之規定，委託之當事人僅於契約成立時負給付報酬之義務（民法第568 條第1 項），惟如前所述，本件租賃契約並不成立，被告即未違約，何來債務不履行之損害賠償？是原告此部分之請求，並無理由。
七、綜上所述，本件被告與訴外人葉茂宏就原告居間之租賃條件並未合致，租賃契約並未成立，是原告依居間契約及債務不履行之法律關係請求被告給付原告1,229,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。為無理由，應不予准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦無所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。
九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 3 月 22 日
民事第一庭 法 官 吳爭奇以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 3 月 23 日
書記官 梁麗雲