臺灣桃園地方法院民事判決 95年度訴字第1617號原 告 丙○○
乙○○共 同訴訟代理人 陳鄭權律師共同複代理人 丁俊和律師被 告 戊○○
弄22丁○○
149己○○
段43上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於中華民國96年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新台幣壹佰柒拾捌萬捌仟捌佰參拾陸元之同時，將如附表編號1 所示權利範圍32000 分之5441其中32000 分之4834之土地所有權及如附表編號2 、3 所示權利範圍土地所有權移轉登記為原告共有。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除對待給付金額1,708,836 元外，餘如主文第1 項所示。
二、陳述：㈠原告於民國95年7 月13日向被告之被繼承人黃金榮買受如附
表編號1 、2 、3 所示土地（編號1 部分黃金榮應有部分為5441／32000 ，其中應有部分607 ／32000 因與甲○○共同於81年6 月12日與戴紹文有土地交換之約定，應移轉登記予甲○○，故應移轉予原告之應有部分為4834／32000 。），由黃金榮授權其配偶即被告己○○代理與原告簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）。
㈡嗣原告於繳納土地增值稅準備過戶時，黃金榮於95年7 月31
日死亡，致無法辦理移轉登記。被告3 人於黃金榮死亡後已於95年9 月18日辦理繼承登記為公同共有。
㈢本件買賣契約原告尚應給付價金新台幣（下同）1,708,836
元，被告因繼承內部有爭執拒不受領，原告係因被告不履行契約，無法依契約約定之時期給付價金，原告已於起訴狀表明願一次給付價金，並無遲延問題，況被告未曾催告原告給付價金，無違約及解約可言。爰請求判決如主文第1 項所示。
三、證據：提出買賣契約書、授權書、土地交換約定書、土地增值稅單各1 件（以上為影本）、土地登記簿謄本3 件為證。
並聲請訊問證人庚○○、己○○、甲○○。
乙、被告方面：
一、己○○：同意原告之請求。
二、被告戊○○未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場及提出書狀所為聲明及陳述略以：
㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡陳述：
⒈授權書非黃金榮所親簽，訂定買賣契約時，黃金榮已無行
為能力，授權書應為無效。且授權書未載明出售範圍及價金，也未列明被授權人之處理權限。又出售之土地係共有土地，依土地法第34條之1 第3 項規定（應為第4 項之誤），共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。被授權人違反上開土地法規定，該授權行為無效，簽立之賣賣契約亦無效。
⒉系爭買賣之如附表所示3 筆土地，95年公告現值為每平方
公尺5,500 元，若以公告現值出賣或以土地增值稅單所列之移轉現值總額計為5,019,412 元，扣除繳納土地增值稅1,530,294 元，餘額尚有3,489,118 元，豈有如買賣契約書所定以每坪8,000 元計價出售，所得之土地價款為2,208,836 元，再扣除繳納土地增值稅1,530,294 元，所剩餘額為678,542 元，差額甚大，對黃金榮及被告之權益損失甚鉅。買賣行為已失去情、理、法及社會公平性，故該買賣行為無效。
⒊依買賣契約書第2 條付款方式第2 次款1,300,000 元，依
約應於土地增值稅、契稅核下後5 日內，由買方給付之，雙方並應同時繳清稅款。依土地增值稅單，係於95年7 月14日立契，95年7 月17日申報，稅捐處於95年7 月21日核單並由承辦人查欠完妥，估計95年7 月22日或23日應可具領，惟該2 日為例假日無法具領，實際具領日期可向稅捐機關調閱。黃金榮於95年7 月31日死亡，故稅單具領後有無通知雙方繳付第2 次款？又依土地增值稅繳納收稅章之日期為95年9 月20日，被告於95年9 月18日辦理繼承登記，原告在此期間均無作為，依契約書第8 條㈠所載，原告已違約，其所繳第1 次款項應沒收並解除契約。
⒋綜上，黃金榮於95年7 月31日死亡前之授權行為及買賣行
為，被告均未被告知，又依原告之聲明及所附證據不符，原告請求無理由。
三、丁○○：㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡陳述：不知買賣土地之事，亦從未聽聞黃金榮要賣地之事，
且土地買賣時間正是黃金榮重病在身，無甚行為能力。95年
7 月12日當天黃金榮病危送醫急診，如何能簽下土地買賣授權書；又黃金榮係以簽立授權書為條件交換，要求己○○帶伊看醫求診，黃金榮係受到逼迫而簽立授權書。
三、證據：提出急診診療單1 件為證。理 由
壹、程序部分：被告戊○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386 條各款所列情形，爰就被告戊○○部分依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、本院判斷：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；
民事訴訟法第277 條定有明文。次按主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887 號判例要旨參照）。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則；原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判；亦有最高法院18年上字第2855號、第1679 號判例足資參照。
㈡原告主張於95年7 月13日向黃金榮購買其所有如附表編號1
所示權利範圍5441／32000 其中4834／32000 土地及附表編號2 、3 所示權利範圍土地（下稱系爭土地），由黃金榮簽立授權書授權其配偶即被告己○○代理與原告簽訂買賣契約書，原告已依約繳納土地增值稅，因黃金榮於95年7 月31日死亡，系爭土地經被告3 人於95年9 月18日辦理繼承登記為公同共有等事實，業據提出買賣契約書、授權書、土地增值稅單各1 件及土地登記簿謄本3 件為證。
㈢被告己○○對原告主張之事實不予爭執，並同意原告之請求
。被告戊○○、丁○○抗辯授權書及買賣契約書均屬無效，並以前詞置辯。經查：
⒈黃金榮因年紀大又生病，經濟狀況不好，透過庚○○、甲
○○之介紹，將系爭土地出售予原告，由黃金榮簽立授權書授權被告己○○代理與原告簽訂買賣契約書，授權書是於95年7 月12日傍晚6 、7 時在家裡簽立，係黃金榮親自簽名、蓋印，當時黃金榮雖身體不便需坐輪椅，但意識清楚等情，分據證人即擔任授權書暨系爭土地買賣契約見證人之庚○○、甲○○及經被告己○○以證人身分在本院證述明確，且互核相符（見本院卷第82 -91頁）。而依黃金榮於壢新醫院之病歷資料，黃金榮於95年5 月15日至壢新醫院住院，於95年6 月10日病情穩定出院，其後於95年6月14日、95年6 月27日回診申請診斷證明書，及於95年7月12日、95年7 月19日回診，嗣於95年7 月27日晚間因突然發冷、說話不清楚，再於95年7 月28日入院求診，入院時意識清醒，至95年7 月31日死亡出院等就醫經過，有壢新醫院檢送黃金榮於95年6 月至7 月間之病歷資料在卷可稽，可見黃金榮於95年6 月10日出院後至95年7 月27日晚間前，病情應均穩定。黃金榮於95年7 月12日雖有至醫院就診紀錄，惟並無住院，可見病情尚無惡化且精神清醒，並無意識不清之情況。再參授權書上「黃金榮」之簽名，字體抖動扭曲，顯係病中老人手部抖動簽寫之字體，與授權書、買賣契約書上己○○、庚○○、甲○○等之簽名筆跡均顯有不同，堪認係黃金榮所簽寫。證人庚○○、己○○證述95年7 月12日傍晚黃金榮簽立授權書時精神意識清楚及授權書係黃金榮所親簽、蓋印等證述，足堪採信。
⒉被告丁○○雖提出95年7 月12日黃金榮就診診療單以證明
95 年7月12日黃金榮有就診紀錄，惟依診療單所載，診療時間為下午2 時48分36秒（見本院卷第115 頁診療單），而依壢新醫院檢送之病歷資料，95年7 月12日黃金榮並無住院紀錄，可見黃金榮於看診後即返家，此與被告己○○陳述相符，則黃金榮就診返家後於傍晚6 、7 時許在家裡簽立授權書，與當日就診並無衝突。被告丁○○所提診療單不能證明95年7 月12日黃金榮簽立授權書時有何精神意識不清、無行為能力之情況，不能為其有利之證明。黃金榮雖因身體病痛，行動不便，惟並非法律上之無行為能力人，被告戊○○辯稱黃金榮行動不便無行動力係無行為能力人，授權書及買賣契約書均屬無效云云，亦無可採。
⒊丁○○又辯稱黃金榮簽立授權書係受被告己○○所逼迫云
云，惟查被告戊○○、丁○○均稱未曾聽聞其父黃金榮賣地之事、不知土地買賣始末，則既不知黃金榮賣地之事，又豈會知悉簽立授權書之經過；而黃金榮早有賣地之意，已據證人庚○○、甲○○證述在卷，簽立授權書時又有見證人庚○○在場，未見有脅迫之說，丁○○所辯黃金榮係受逼迫簽立授權書云云顯屬無據。
⒋再被告戊○○抗辯系爭土地買賣價格過低有違公平，契約
應無效云云。查系爭土地均係多人共有之土地，共有人間若無分管之約定，各共有人均無法為有效使用土地，共有人僅出賣應有部分通常無法賣得較佳價格，且影響土地價格之因素甚多，不能一概而論，尤其偏遠地區之實際地價未必較高於土地公告現值，自不能僅以買賣價格較公告現值低，遽認有何不合理之處。況本件依原告主張系爭土地買賣淨價為2,208,836 元，再加計原告繳納之土地增值稅1,530,294 元，合計總價有3,738,680 元，而原告已給付420,000 元，尚應給付1,788,386 元（原告起訴狀載1,708,836 元計算有誤），並非被告戊○○所抗辯之678,542元差額之大。一般而言，共有土地應有部分之買賣，交易已較困難，本件黃金榮因經濟狀況不佳急於售地，交易價格既為雙方合意，除另有無效事由外，即不得以買賣價格不合被告戊○○預期即謂買賣契約無效。
⒌綜上所述，黃金榮既有賣地真意，而授權被告己○○出售
土地，授權書中已具體載明授權事項及出售土地之地號、面積，經黃金榮親自簽名、蓋印，授權書自屬真正有效。被告己○○依授權書代理黃金榮與原告簽訂系爭土地買賣契約，自應對本人即黃金榮發生效力。本件原告主張向黃金榮購買系爭土地，就起訴之原因事實已盡舉證責任，被告戊○○、丁○○雖以授權書非黃金榮所簽、簽立授權書時黃金榮無行為能力、係受脅迫簽立及授權書、買賣契約書無效云云等為抗辯，惟均未能舉證證明此部分抗辯事實，自應認原告主張為真正。被告戊○○、丁○○上開所辯無足可採。
㈣另被告戊○○抗辯原告未依約於土地增值稅、契稅核下後5
日內給付第2 次付款，第1 次款應沒收並解除契約，及系爭土地共有人依土地法第34條之1 規定有優先承購權一節，查：
⒈按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期
限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；民法第254 條定有明文。又契約當事人之一方履行遲延時，他方當事人苟未依民法第254 條之規定，定相當期限催告履行，並因其於限期內未履行而行使解除權，則已成立之契約，即仍屬存在，遲延之一方，仍得請求他方履行；亦有最高法院29年上字第782 號、30年上字第214 號判例足資參照。再依系爭土地買賣契約書第8 條第1 項約定：買方不依約履行付款，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作違約金。是依系爭買賣契約約定，亦須經催告仍不履行時始得解除契約。本件原告承買系爭土地，縱於價金之支付有遲延情形，惟依系爭買賣契約第8 條第1 項約定及民法第254 條之規定，亦須被告定相當期限催告原告履行，於期限內不履行時，始得解除契約。被告既未主張此項解除契約之要件業已具備，並曾為解除之意思表示，即不得謂系爭買賣契約已失效力。被告戊○○此部分抗辯亦無可採。
⒉又土地法第34條之1 第4 項所稱：「共有人出賣共有土地
或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有得請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，故依該條規定共有人之優先購買權須共有人與第三人間之買賣契約成立有效為前提。再土地法第34條之1 第4 項所定之優先購買權，僅係主張優先購買之共有人與出賣應有部分之共有人間內部債之關係，共有人將其就共有土地之應有部分出賣於第三人所訂立之買賣契約，並不因他共有人對之行使優先購買權而當然失其效力（最高法院80年度台上字第2009號判決參照），況系爭土地買賣契約，並無證據證明有共有人出而主張優先承購權，被告戊○○僅以系爭土地為共有土地，遽謂系爭買賣契約無效，顯無可採。
㈤按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。本件被告之被繼承人黃金榮授權被告己○○代理與原告簽訂買賣契約，出售系爭土地予原告，買賣契約應對本人黃金榮發生效力，而被告3 人為黃金榮之繼承人，繼受黃金榮財產上之一切權利義務，原告固得依買賣契約請求移轉系爭土地所有權，惟系爭土地買賣價金計2,208,836 元，原告已給付420,000 元，應再給付1,788,836 元，依民法第264 條第1 項規定，原告應為此價款之對待給付。是原告依買賣契約及民法第348 條規定，請求被告3 人於原告為剩餘買賣價金（經計算為1,788,
836 元，原告起訴狀主張1,708,836 元應屬計算有誤）對待給付之同時，移轉如附表編號1 所示權利範圍5441／32000其中4834／32000 之土地所有權及附表編號2 、3 所示權利範圍土地所有權予原告，為有理由，應予准許。
二、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經核與本件判決之結果均無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
三、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第85條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 26 日
民事第二庭 法 官 蔡寶樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 4 月 26 日
書記官 謝至菁附表：
┌─┬───────────────────┬─┬──┬──────┬───────┐│編│土 地 坐 落│地│面積│ 權利範圍 │備 註 ││ ├───┬───┬───┬───┬───┤ ├──┤ │ ││號│縣 市○鄉鎮 ○ 段 ○○段 │地 號│目│平方│ │ ││ │ │市區 │ │ │ │ │公尺│ │ │├─┼───┼───┼───┼───┼───┼─┼──┼──────┼───────┤│１│桃園縣│觀音鄉│白沙屯│埔頂 │116-8 │建│5593│5441／32000 │戊○○、丁○○││ │ │ │ │ │ │ │ │ │、己○○3 人公││ │ │ │ │ │ │ │ │ │同共有 │├─┼───┼───┼───┼───┼───┼─┼──┼──────┼───────┤│2 │桃園縣│觀音鄉│白沙屯│埔頂 │116-3 │建│126 │ 7／20 │同上 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼───┼───┼───┼───┼─┼──┼──────┼───────┤│3 │桃園縣│觀音鄉│白沙屯│埔頂 │116-12│建│95 │ 79／320 │同上 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │└─┴───┴───┴───┴───┴───┴─┴──┴──────┴───────┘