臺灣桃園地方法院民事判決 95年度訴字第1624號原 告 癸○○
丁○○寅○○○
9號2丑○○○甲○○丙○○乙○○
號3樓辛○○己○○庚○○戊○○壬○○○子○○前列十三人共同訴訟代理人 紀亙彥 律師複 代理人 鈕則慧 律師被 告 辰○○
卯○○前列二人共同訴訟代理人 巳○○
1號上列當事人間請求租佃爭議事件，於民國96年6 月14日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落桃園縣○○鄉○○○段崁腳小段六之三地號、地目田、面積一萬一千三百零二平方公尺土地內，如附圖（即桃園縣蘆竹地政事務所九十六年一月三日蘆地測法丈字第０００二００號複丈成果圖）所示編號（35）部分，面積五千零零三平方公尺土地；及坐落同段同小段七之四地號、地目建、面積一千九百九十九平方公尺土地內，如附圖（即桃園縣蘆竹地政事務所九十六年一月三日蘆地測法丈字第０００二００號複丈成果圖）所示編號（11）、（12）、（13）（14）、（15）部分，面積共計五百平方公尺土地；及坐落同段同小段七之五地號、地目田、面積七千三百九十四平方公尺土地內，如附圖（即桃園縣蘆竹地政事務所九十六年一月三日蘆地測法丈字第０００二００號複丈成果圖）所示編號（24）、（25）、（26）、（27）、（28）部分，面積共計一千五百四十八平方公尺土地返還原告癸○○、丁○○、寅○○○、丑○○○、甲○○、丙○○、乙○○、辛○○、己○○、庚○○、戊○○、壬○○○。
被告應將坐落桃園縣○○鄉○○○段崁腳小段六之四三地號、地目田、面積九平方公尺土地內，如附圖（即桃園縣蘆竹地政事務所九十六年一月三日蘆地測法丈字第０００二００號複丈成果圖）所示編號（33）部分，面積四平方公尺土地返還原告癸○○、丁○○、寅○○○、丑○○○、甲○○、乙○○、辛○○、己○○、庚○○、戊○○、壬○○○、子○○。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告癸○○、丁○○、寅○○○、丑○○○、甲○○、丙○○、乙○○、辛○○、己○○、庚○○、戊○○、壬○○○以新臺幣壹仟陸佰零捌萬玖仟零捌拾捌元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆仟捌佰貳拾陸萬柒仟貳佰陸拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行，但被告如以新臺幣柒仟貳佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用」、「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴」，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。本件耕地租約之爭議曾由原告聲請桃園縣大園鄉公所耕地租佃委員會調解、桃園縣政府耕地租佃委員會調處，均未能成立，而由桃園縣政府以民國95年10月2 日府地用字第0950294013號函送本院審理，依上揭法律規定，原告確已經先行調解、調處程序，核無不合，合先敘明。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：
㈠、查本件被告辰○○、卯○○共同承租原告等共有坐落桃園縣○○鄉○○○段崁腳小段第7-5 、6-3 、6-43、7-4 地號土地，雙方訂有耕地三七五租約，民國（下同）65年1月5 日大園都市計劃將其中坐落桃園縣○○鄉○○○段崁腳小段第7-5 地號編定為○○○區○○○段同小段第7-4地號及6-3 地號編定為「乙種工業區」，凡此均有土地使用分區證明書可稽。按經依法編定或變更為非耕地使用時，得於租佃期間未滿前為終止租約，耕地三七五減租條例第17條第1 項第5款 定有明文。本件原告等於95年3 月1日向大園鄉公所耕地租佃委員會申請調解之調解書上，即已依耕地三七五減租條例第17條終止租約，為慎重計，再以本次書狀之送達代終止租約意思表示之到達，被告於終止租約後自應返還所承租耕地。
㈡、另查本件被告辰○○、卯○○共同承租原告等所有坐落桃園縣○○鄉○○○段崁腳小段第6-43地號、地目田、面積9平方公尺土地內之面積4 平方公尺耕地，該等土地固未經編定為非耕地使用，然因就被告所承租之耕地中僅餘4 平方公尺之耕地，用於耕作根本不敷成本，且業失卻原本耕地租約之目的，是原告亦請求一併收回。
㈢、原告得否依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定終止系爭7 之5 地號、6 之3 地號、7 之4 地號、6 之43地號等耕地租約？⒈查本件被告辰○○、卯○○共同承租原告等共有，坐落桃
園縣○○鄉○○○段崁腳小段第7-5 、6-3 、6-43、7-4地號土地，雙方訂有耕地三七五租約及65年1 月5 日大園都市計劃將其中坐落桃園縣○○鄉○○○段崁腳小段第7-
5 地號編定○○○區○○段○○段第7-4 地號及6-3 地號編定為乙種工業區，凡此均有業呈案之土地使用分區證明書可稽；且兩造所不爭執之事項業如前述；按經依法編定或變更為非耕地使用時，得於租佃期間未滿前為終止租約，耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款定有明文，本件原告等於95年3 月1 日向大園鄉公所耕地租佃委員會申請調解之調解書上，即已依耕地三七五減租條例第17條終止租約，並於前次再以辯論意旨書狀之送達代終止租約意思表示之到達，是被告於終止租約後自應返還所承租耕地。
⒉另查本件被告辰○○、卯○○另有共同承租原告等所有坐
落桃園縣○○鄉○○○段崁腳小段第6-43地號、地目田、面積9 平方公尺土地內之面積4 平方公尺耕地，該等土地固屬未經編定為非耕地使用，然因就被告所承租之耕地中僅於4 平方公尺之耕地，用於耕作根本不敷成本，且業失卻原本耕地租約之目的，是原告亦請求一併終止租約收回。而本件被告之訴訟代理人於鈞院96年5 月22日言詞辯論程序中亦陳明同意於本件涉訟租約中之其他耕地得依法終止收回之情況下，因6-43地號面積過小無法耕種，而同意一併由原告收回，是就該部份既經雙方同意終止，於終止租約後，被告自應返還該等耕地至明。
㈣、若原告得依前開規定主張終止租約，是否有同條例第17條第2 項關於補償或其他規定之適用？⒈按耕地三七五減租條例第17條第2 項規定之補償，與同條
第1 項第5 款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題（最高法院82年度台上字第2400號判決要旨參照）。是雖本件被告等一再陳稱應為補償等語云云，然依前開最高法院判決意旨以觀，其所為主張縱有理由，亦應與本件原告所請求之終止租約收回耕地不生同時履行抗辯問題，是被告自不得執此主張拒不返還耕地，本件原告之主張信而有徵。
⒉再查本件被告另所主張之農業發展條例第16條第1 項第5
款之規定，係租佃雙方以協議分割方式為終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。而其前提為租佃雙方以協議分割方式為終止租約，與本件情事不相符合，所為主張殊無理由。
㈤、並聲明：除假執行之擔保外，餘均如如主文所示。
二、被告則以：
㈠、依耕地三七五減租條例第1 條規定，耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。又耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款及第2 項規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得終止租約。」。依前項第5 款規，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：「一承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二尚未收穫農作物之價額。三終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」。惟本條文立法宗旨，尚為「出租人得終止租約」，就出租人而言，僅「得」終止而非「應」終止租約。並究其同條文第2 項明白指出「應」給予承租人補償之必要條件，始得終止租約。
㈡、復按都市計劃法第26條但書規定：「擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次，依據發展情況，並參考人民建議作必要之變更。」。因此，本案土地雖經都市計畫委員會依法公告變更編定為乙種工業區，但實際情形為農業耕地。未來，又經都市計畫委員會通盤檢討依據實際發展情況，並參考人民建議亦可能作必要之變更為農業耕地。
㈢、查上述耕地三七五減租條例第17條第2 項規定之補償，與同條第1 項第5 款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題。因此，89年1 月26日修正之農業發展條例第16條第1 項第5 款規定：「耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。」，租佃雙方協議，尊重出租人及承租人意願，屬公平合理之處理方式，亦不易造成民怨。又依內政部58年1 月30日台（58）內地字第302564號函，查耕地經依法編為工業用地後，在出售供工業使用前得作從來之使用，又耕地租期屆滿，仍由承租人繼續耕作者，依土地法第109 條規定視為不定期繼續契約。再按土地法第83條規定，編為某種使用地之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用。○○○鄉○○○段崁腳小段7-4 、7-5 及6-3 、6-43等4 筆地號內部分土地現為被告2 人耕種使用中，尤以同地段小段6-3地號土地為雙方共同持有（被告0. 6299 公頃，原告0.500
3 公頃），且於內政部79年11月19日台（79）內地字第848
494 號函旨揭─因配合政府稻田轉作休耕經核定有案者，無耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定之適用。
㈣、依據憲法143 條第4 項扶植自耕農之農地使用政策，以及憲法第153 條第1 項改良農民生活之基本國策，均係為合理分配農業資源而制定。40年6 月7 日制定公布之耕地三七五減租條例，旨在秉承上開憲法意旨，為38年已開始實施之三七五減租政策提供法律依據，並確保實施該政策，衡諸特殊之歷史背景及合理分配農業資源之非常重大公共利益，亦無違背憲法上之信賴保護原則。因此，迄至94年底全國三七五租約，租約件數尚達42029 件，佃農戶數48149件，地主戶數52756 戶，面積18348 公頃。緣於上述，本案雖然依都市計畫內編更編定為工業用地，惟依據土地法及內政部之函釋「仍得繼續為從來之使用」，並無違反耕地三七五減租條例之規定，且現土地仍為繼續耕種中，亦無耕地三七五減租條例承租人非自任耕種之規定情事，因此，就情就理就法尚符合人情世故等語。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願提供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件不爭執事項：
㈠、原告所有坐落桃園縣○○鄉○○○段崁腳小段7 之5 地號（面積7394平方公尺）、地目（田），面積1548平方公尺；同小段6 之3 地號（面積11302 平方公尺）、地目（田），面積5003平方公尺；同小段6 之43地號（面積9 平方公尺），地目（田），面積4 平方公尺；同小段7 之4 地號（面積1999平方公尺），地目（建），面積500 平方公尺。兩造就前開地號土地訂有園田字第40號私有耕地租約，由被告辰○○、卯○○承租，權利範圍各二分之一，該租約至原告於95年3 月1 日提起租佃爭議調解申請終止系爭租約前，皆屬有效成立存在。本件耕地租佃爭議經桃園縣大園鄉耕地租佃委員會調解及桃園縣政府租佃委員會調處均告不成立。
㈡、於65年1 月5 日大園都市計畫將前開7 之5 地號土地（原地目為田）使用分區編定為工業區，7 之4 地號 (地目建)、6 之3 地號（地目田）土地，使用分區編定為乙種工業區，6 之43地號土地迄今仍未變更。
四、經兩造於96年5月22日言詞辯論期日協議簡化爭點如下：
㈠、原告得否依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定終止系爭7-5 地號、6-3 地號、7-4 地號、6-43地號等耕地租約？
㈡、若原告得依前開規定主張終止租約，是否有同條例第17條第2項關於補償或其他規定之適用？
五、本院之判斷：
㈠、按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：…二、承租人放棄耕作權時。…五、經依法編定或變更為非耕地使用時。」、「依前項第5 款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」，耕地三七五減租條例第17條第1 項第2 款、第5 款、第2 項分別定有明文。經查：系爭土地中6-3 地號、7-4地號土地之使用分區確已經桃園縣政府編定為乙種工業區，7-5 地號則經編定為工業區乙節，此有原告所提出之桃園縣政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書2 紙為證，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。又原告主張另筆6-43地號土地內之4 平方公尺耕地，該筆土地使用分區固仍為農業區，未經編定為非耕地使用，然如被告所承租之前開3 筆耕地如得依法終止收回情況下，系爭6-4
3 地號土地面積過小無法耕種，應予收回乙節，為被告當庭所不爭執，並陳稱：「（就原告所主張6-43地號其地目雖未變更，但被告所承租土地僅4 平方公，如其他土地皆依法終止後，就6-43地號收回有何意見？）若原告依法可以終止，同意原告收回，若不行終止，請依耕地三七五減租條例第17條第2 項辦理，因為其他耕地如依法終止，6-4
3 地號面確實太，無法耕種。」等語（見本院96年5 月22日言詞辯論筆錄），堪認被告於原告得依法終止收回系爭6-3 地號、7-4 地及7-5 地號土地，即同意放棄系爭6-43地號承租土地之耕作權甚明。是系爭6-3 地號、7-4 地號、7-5 地等3 筆土地之使用分區之變更部分既已符合前揭法文規定，即系爭3 筆土地業已「經依法變更為非耕地使用」，且被告亦當庭表示前開3 筆土地如經合法終止，願放棄6-43地號土地之耕作權，已如前述，準此，原告依此主張以本訴狀繕本送達被告以為終止之意思表示，請求被告返還現占有使用之系爭土地，於法有據，應屬可採。
㈡、至被告辯稱原告應給予被告補償之必要條件，始得終止；系爭土地雖經65年都市計畫編定為非耕地使用，惟在其使用期限前，被告應仍得為從來之使用，而無違法之虞；且因配合政府稻田轉作休耕經核定有案者，無耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款之適用；並請審酌兩造間得以協議分割耕地、終止租約之方式辦理，以期公平云云。按「耕地三七五減租條例第17條第2 項規定之補償，與同條第1 項第5款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題。」（最高法院83年度台上字第2400號判決意旨可資參照）。故被告要求原告提供補償，非本件被告所得執為訴訟上抗辯之事項，就被告此部分之權利應由被告另訴處理之。且所謂系爭土地雖編定為非耕地使用，惟在其使用期限前，仍得為從來之使用乙節，應係指土地雖經行政程序進行使用分區之編定而由農業區編定為工業區，但在系爭土地出售供工業用地使用之前，土地之使用人若仍維持從來之使用，行政機關不得取締為違法使用，並非指土地所有權人因此被賦予強迫與佃農締約之義務。再者本件原告係依據耕地三七五減租條例第17條第1 項第2 款、第5 款請求與被告終止租約，返還土地，自與同條例第17條第1 項第4 款之規定無涉，被告此部分抗辯，亦不足採。末按本件兩造間既非屬協議分割之情狀，則被告請求以分割方式終止租約，亦為原告所不同意，故被告此部分請求，於法無據。況耕地三七五減租條例雖係依據憲法第143 條第4 項扶植自耕農之農地使用政策，以及同法第153 條第1 項改良農民生活之基本國策，為合理分配農業資源而制訂，但在時勢更迭，鼎鑊革新的現代社會，此項保護農業政策具有強大社會性意義之立法目的，有無存在之必要性，當有其檢驗與討論之空間，但在耕地三七五減租條例仍有效存在時，兩造間之契約關係即應依據該條例而為適用，系爭土地確已經經依法變更為非耕地使用，而原告亦因此取得終止兩造間之耕地三七五租約之終止權，原告依法行使其終止權等情，並無可議之處，被告所持前揭辯詞，委無足採。
㈢、綜上，兩造間就系爭土地訂定之耕地三七五租約，系爭6-3地號、7-4 地號、7-5 地號土地既已依法變更為非耕地使用，以及被告當庭表明如前開土地經合法終止即放棄系爭6-43地號土地耕作權，且原告以本訴狀繕本送達為終止之意思表示，被告確已合法收受，則兩造間之三七五租約應認業經原告單方面合法終止在案，從而，原告根據終止契約後回復原狀之返還請求權，請求被告返還如主文所示之土地，即屬有據，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告准假執行及免為假執行，經核本判決主文第1 項部分均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。又本判決主文第2 項部分所命被告給付之土地價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。此部分原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟僅係促請本院為上開宣告假執行職權之發動。另被告就此部陳明願供擔保免為假執行，核無不合，爰併酌定相當之擔保金額宣告之。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，因認與判決之基礎無涉，且不影響判決之最後結果，爰不予以一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第38
9 條第1 項第5 款、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 96 年 6 月 28 日
民事第一庭 法 官 汪智陽以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 葉菽芬中 華 民 國 96 年 6 月 28 日