臺灣桃園地方法院民事判決 95年度訴字第1707號原 告 己○○訴訟代理人 傅雲欽律師
許盟志律師上列 1 人複 代理人 宋國城律師被 告 乙○○ 住桃園縣龍
戊 ○ 住苗栗縣苑上列 2 人訴訟代理人 陳舜銘律師被 告 子○○即陳進棋之遺產管理人上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國97年4月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張其係坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號土地（重測前為塔寮坑段尖山外小段361 地號土地，下稱系爭土地）之承租人，而被告戊○與乙○○在買賣系爭土地時，其應有優先購買權，然被告戊○與乙○○並未通知其表示要行使此項權利，故提起本件訴訟確保自身權益，因被告均否認原告為系爭土地之合法承租人，則原告就系爭土地是否有優先購買權乙節即不明確，原告之法律上地位陷於不安定狀態，有受侵害之危險，是原告請求確認其對系爭土地有優先購買權，自有確認利益。次按確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247 條第2 項固定有明文。
查原告係請求確認其就系爭土地有優先購買權，故本件訴訟標的為法律關係，核與民事訴訟法第247 條第2 項規定之情形不同，是原告提起本件確認之訴，自屬適法，合先敘明。
二、本件被告均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、本件原告主張：㈠其於民國79年間起向訴外人陳田明承租其所有系爭土地之一
部分，而陳田明為系爭土地旁之幸國製磚廠股份有限公司（下稱幸國磚廠公司）負責人，伊將系爭土地出租事宜委託幸國磚廠公司的人員代為處理，原告起先與幸國磚廠公司之廠長即訴外人甲○○接洽租賃事宜，自84年以後，則改與該公司之總經理丙○○接洽租賃事宜，其均有按時繳納租金與該公司會計丁○○。系爭土地之租金最初為每年新台幣（下同）50,000元，嗣調整為每年150,000 元，且原先係定有租賃期限，之後轉為不定期限租賃契約。又原告於租賃系爭土地後，旋即於系爭土地上搭建未經保存登記的房屋及周邊設備，並申請門牌號碼為桃園縣○○鄉○○○路822 之1 號，其與家人均設籍及實際居住於該址迄今。嗣陳田明於85年間去世，系爭土地由其繼承人即訴外人庚○○○、陳進棋、辛○○、子○○、癸○○、壬○○繼承，每人應有部分各6 分之
1 ，庚○○○、辛○○、子○○、癸○○、壬○○則於92年
1 月28日再將各人之應有部分合計6 分之5 移轉登記予訴外人陳健盛，陳健盛復於93年8 月5 日將系爭土地應有部分6分之5 移轉登記予被告戊○。另系爭土地共有人陳進棋於91年11月16日死亡，因其法定繼承人均拋棄繼承，經台灣士林地方法院92年6 月24日依其債權人的聲請，準用關於無人承認繼承之規定，選任其姊即子○○為陳進棋之遺產管理人。㈡被告戊○於95年3 月9 日明知原告承租系爭土地，並於其上
建屋居住，卻未依土地法第104 條第1 項規定通知原告是否優先購買，逕依土地法第34條之1 規定，將系爭土地整筆出賣予被告乙○○，並於95年5 月17日辦理系爭土地所有權移轉登記完畢。嗣被告乙○○於95年5 月30日再將系爭土地整筆出賣予被告戊○，並於95年6 月15日辦理系爭土地所有權移轉登記完畢，斯時，亦未依土地法第104 條第1 項規定通知原告是否優先購買，依土地法第104 條第2 項規定，上開
2 次買賣契約及2 次所有權移轉登記，均不得對抗優先購買權人即原告。
㈢被告戊○將系爭土地出賣予被告乙○○時，其買賣總價金為
3,000,000 元，被告戊○分得2,500,000 元，陳進棋分得500,000 元。被告戊○將陳進棋分得的500,000 元，扣除舊欠稅及提存費後的餘額368,179 元提存於法院，因此，原告主張優先購買權，並願以2,500,000 元向戊○購買系爭土地應有部分6 分之5 ，以500,000 元向陳進棋之遺產管理人子○○購買應有部分6 分之1 。爰依土地法第104 條第1 項及民法第426條之2第1項規定，求為判決並聲明：
⒈確認原告就系爭土地，有以價金2,500,000 元，向被告戊○
購買其應有部分6 分之5 ，以價金500,000 元，向被告子○○即陳進棋之遺產管理人購買其應有部分6 分之1 的優先購買權存在。
⒉被告乙○○與被告戊○就系爭土地所有權全部，於95年6 月15日所為所有權移轉登記應予塗銷。
⒊被告戊○與被告乙○○就系爭土地，戊○的應有部分6 分之
5 、陳進棋的應有部分6 分之1 ，於95年5 月17日所為所有權移轉登記應予塗銷。
⒋原告給付價金2,500,000 元與被告戊○，給付價金500,000
元與被告子○○即陳進棋之遺產管理人的同時，被告戊○應將系爭土地應有部分6 分之5 ，及被告子○○即陳進棋之遺產管理人應將系爭土地應有部分6 分之1移轉登記與原告。
㈣原告與丙○○就系爭土地簽訂之土地租賃契約均未逾1 年，
自無須以字據簽立，則代理權的授與自亦無須以文字為之，且陳田明與幸國磚廠主管間之委任亦無須特別授權。縱認系爭土地之租賃期限逾2 年，然因幸國磚廠公司主管係受陳田明僱用受任處理系爭土地租賃事宜，衡情應有特別授權。又依民法第422 條後段規定，期限逾1 年的不動產租賃契約未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，可見不動產的不定期限租賃，不必以文字為之，其代理權的授與自亦無須以文字為之。
㈤原告曾簽發以台北區中小企業銀行（87年改制為台北國際商
業銀行，94年再改制為永豐商業銀行）新莊分行為付款人，發票日分別為84年7 月3 日、85年7 月12日、86年7 月12日，票面金額分別為108,000 元、150,000 元、150,000 元的支票3 張（下稱系爭支票），以繳納系爭土地租金，並交付系爭土地所有權人陳田明之代理人即幸國磚廠公司主管。
㈥系爭土地係由幸國磚廠公司之股東陳田明、李萬生等人所合
買，因系爭土地為農地，當時無自耕能力不得登記為系爭土地之所有權人，而陳田明有自耕能力，故將系爭土地信託登記在陳田明名下，以供幸國磚廠公司管理使用。嗣因該公司未使用系爭土地，經陳田明、李萬生等人的同意下，由幸國磚廠主管即甲○○或丙○○代理出租與原告。又陳田明僅為系爭土地的信託登記名義人，實際上有處分權者尚有李萬生等人，陳田明死亡不影響其他有處分權之人的處理權，而原告與丙○○於84年7 月就系爭土地所簽立之土地租賃契約於85年7 月21日到期時，李萬生及陳田明之繼承人均未為反對續租之意思表示，系爭土地之租賃契約即應轉為不定期限租賃契約，不因陳田明的繼承人於陳田明死亡後，有無再授代理權予丙○○而受影響。況且，原告於86年7 月12日支付系爭土地之租金150,000 元，幸國磚廠公司主管也代李萬生及陳田明的繼承人收受入帳，可見陳田明的繼承人並不反對繼租。
㈦陳田明係將幸國磚廠公司之相關事務交由股東李萬生處理，
其子女對此未必知情，被告子○○即陳進棋之遺產管理人空言否認原告未承租系爭土地，並不足採。又被告戊○於95年間將系爭土地應有部分6 分之5 連同陳進棋名下應有部分6分之1 出賣予被告乙○○時，被告子○○即陳進棋之遺產管理人當時並無異議，故原告自得依土地法第104 條第1 項及民法第426 條之2 第1 項規定主張有優先購買權。㈧建築執照僅屬建築行政管理方面的問題，尚未申請請建築執
照的房屋仍屬房屋，而土地法第104 條及民法426 條之2 所稱的房屋並為排除無建築執照的房屋，故原告所搭建的房屋雖無建築執照，並不影響原告依上開條文取得優先購買權。
二、被告乙○○、戊○雖未於最後言詞辯論期日到場，惟據其之前所為之書狀及陳述略以：
㈠系爭土地為陳田明個人所有，而非屬於幸國磚廠公司所有，
嗣因陳田明死亡，由庚○○○、子○○、辛○○、癸○○、壬○○、陳進棋於87年11月25日辦理繼承，因抵繳稅款之故，而辦理系爭土地捐贈事宜，故系爭土地之所有權人為中華民國，原告並未向中華民國承租。之後，因該捐贈撤銷，回復登記為前開繼承人所有，原告亦未再向前開繼承人表示承租之意思，並繳納租金，足認原告就系爭土地並無租賃關係存在。
㈡依民法第531 條之規定，非但該委任系爭土地租賃事務之處
理，依法應以文字為之，其代理權之授與，亦應以文字為之，而甲○○、丙○○並未能提出其經授權之文件，參以原告提出之土地租賃契約書所示，其上記載出租人以丙○○本人名義為之，並無陳田明之簽名或蓋章，難認系爭土地之租賃契約係經陳田明授權而簽訂。
㈢原告在系爭土地上雖建有未經保存登記之房屋及周邊設備，
有編定門牌號碼等物，然依土地登記規則第78、79條第1 項前段規定，申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物第一次測量；又申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖等相關文件。復依土地法第102 條規定，租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後2 個月內，聲請該管直轄市或縣市地政機關為地上權之登記。原告既未能提供上述文件以實其說，足見原告所有之上開房屋等物顯係無權占有系爭土地，被告基於系爭土地所有權人地位自得加以排除，此部分業已向鈞院另行起訴。
㈣陳田明於85年間死亡，依民法第550 條前段之規定，其與甲
○○、丙○○間之委任關係即因而消滅，上開2 人已無權利收取租金。縱認原告所提出之土地租賃契約書為真正，該契約書第2 條約定系爭土地之租賃期限自84年7 月22日起至85年7 月21日止，租金繳納之方式為1 年1 繳，惟上開支票均非於租賃契約期限內所簽發，均不足以說明原告有繳交租金之事實。且租賃期間早已屆滿，原告復未能提出積極證據足以證明其有換約，並繼續繳納租金。況且，原告於另案台灣桃園地方法院檢察署94年度調偵字第302 號竊佔案件中，曾向承辦檢察官自承其已許久未繳交租金。
㈤綜上所述，甲○○、丙○○並無代理陳田明就系爭土地與原
告簽立租賃契約之權限，因而，原告就系爭土地自未取得優先購買權。
㈥爰聲明：原告之訴駁回。
三、被告子○○即陳進棋之遺產管理人雖未於言詞辯論期日到場，惟據其之前所為之書狀及陳述略以：
㈠陳進棋於生前與原告並不相識，原告從未曾向陳進祺承租其
名下之土地，故兩造就系爭土地並未有租賃關係存在。縱原告曾與其他共有人就系爭土地之應有部分6 分之5 定有租賃契約，然因陳進祺與其他共有人間並未有分管契約，故原告對陳進棋之系爭土地應有部分係屬無權占用，而不具有優先購買權。
㈡原告並未向被告子○○即陳進祺之遺產管理人承買系爭土地
之應有部分，更未支付任何價金，被告並不負有將系爭土地應有部分6 分之1 移轉登記與原告之義務。
㈢系爭土地原登記於陳田明名下，陳田明生前如何管理系爭土
地，其子女及陳進祺及均不知悉，故原告是否曾向陳田明或其代理人承租系爭土地，被告並不知情。
㈣爰聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：㈠原告主張其於79年間在系爭土地上搭建未經保存登記的房屋
及周邊設備，且申請門牌號碼為桃園縣○○鄉○○○路822之1 號，其與家人均設籍及實際居住於該址迄今，而系爭土地之登記名義人陳田明於85年間去世後，系爭土地由其繼承人即庚○○○、陳進棋、辛○○、子○○、癸○○、壬○○平均繼承，庚○○○、辛○○、子○○、癸○○、壬○○則於92年1 月28日將應有部分合計6 分之5 移轉登記予陳健盛，而陳健盛復於93年8 月5 日將系爭土地應有部分6 分之5移轉登記予被告戊○。另系爭土地共有人陳進棋於91年11月16日死亡，因其法定繼承人均已拋棄繼承，經台灣士林地方法院92年6 月24日依其債權人的聲請，準用關於無人承認繼承之規定，選任其姊即子○○為陳進棋之遺產管理人。又被告戊○於95年3 月9 日依土地法第34條之1 規定，將系爭土地整筆以總價3,000,000 元出賣予被告乙○○，並於95年5月17日辦理系爭土地所有權移轉登記完畢。嗣被告乙○○於95年5 月30日再將系爭土地整筆出賣予被告戊○，並於95年
6 月15日辦理系爭土地所有權移轉登記完畢等情，業據其提出與所述相符之現場照片2張，及門牌證明書、土地登記第2類謄本、台灣士林地方法院92年度財管字第23、28號民事裁定、土地登記申請書（以上均為影本）各1 件為證，被告對對此亦不爭執，是原告此部分主張堪信為真實。
㈡原告復主張其自79年起向陳田明等人承租系爭土地之一部分
作為上述使用，並由陳田明分別委託甲○○及丙○○與原告簽訂租賃契約，其均有依約將租金交付予丁○○，而上開租賃契約期限屆滿後，其仍繼續使用系爭土地，陳田明等人則未有反對續租之意思表示，因而成為不定期之租賃關係，依土地法第104 條第1 項及民法第426 條之2 第1 項規定，其為系爭土地之優先購買權人云云，為被告所否認，並執前詞置辯。
⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權，且租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，土地法第104 條第1 項、民法第426 條之2 第1 項前段分別定有明文。次按土地法第
104 條關於基地或房屋優先購買權之規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用（最高法院84年度台上字第83號判決意旨參照）。本件原告主張其對系爭土地有租賃權乙節，業經被告否認，則原告對此有利於己之事實即應負舉證之責。
⒉復按兩造間之租賃契約第2 條載明：「租賃期間屆滿，除雙
方同意繼續租賃，並於租賃期間屆滿一個月前，另訂契約外，承租人應即無條件交還攤位與出租人」等語。兩造於訂約時，既已訂明續租應另訂契約，即當然發生阻止續約之效力，則被上訴人主張其於租約期限屆滿後，所收取之81年9、1
0 、11月份每月3,000 元之費用，係屬損害金性質，而非租金，即非無據（最高法院82年度台上字第3165號判決意旨參照）。經查，原告於84年7 月間與丙○○就系爭土地所簽立之土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約）第6 條前段記載：
甲（即丙○○）乙（即原告）雙方同意，租賃期間屆滿時，除甲方同意繼續出租外，乙方應無條件即日按土地原狀交歸還甲方，不得借辭推諉或主張任何權利等語，參以系爭租賃契約第2 條載明：租賃期限經雙方同意為1 年，即自84 年7月22日起至85年7 月21日止等語，有原告提出之系爭租賃契約影本1 件在卷可佐（參見本院卷一第97至100 頁）。由此可知，系爭租賃契約於85年7 月21日屆滿後，若原告未再與有權出租系爭土地之人簽立其他租賃契約，則原告對系爭土地即無租賃權存在。次查，證人甲○○與丙○○均到庭證稱渠等有受陳田明委託處理系爭土地出租予原告之事宜，然渠等亦證稱系爭土地時，雙方有簽立租賃契約，丙○○並提出租賃契約影本1 件為證（參見本院卷一第64至67頁），經本院核對後，兩份租賃契約係屬同一，顯見原告確係以系爭租賃契約內容去承租系爭土地。又原告既未能提出其他租賃契約以供本院參酌，衡情丙○○或其他有權出租系爭土地之人如再與原告簽立租約，亦會以系爭租賃契約相同條件為之，亦即以1 年為期，期滿須另行續租。準此，原告主張系爭租賃契約期滿後，已變成不定期之租賃關係云云，自非可採。⒊至於原告雖主張其有繳納租金至86年7 月12日為止，且其與
家人在系爭租賃契約期滿後，仍有在使用系爭土地，故其對系爭土地有租賃權存在云云，並提出系爭支票以資證明，然查，因原告對於系爭租賃契約期滿後，其與出租人有另行續約乙節並未能舉證以實其說，揆諸上開規定，系爭租賃契約於85年7 月21日期滿後，應認為出租人無續租原告之意，原告即須將系爭土地回復原狀歸還出租人，不待出租人另為反對續租之意思表示，而原告在85年7 月21日以後再交付出租人之票據，充其量僅可認為屬於其使用系爭土地之損害金，而非租金。況且，原告自陳其僅繳納租金至87年，之後就沒有再繳等語，則原告是否仍有與出租人續租之意，亦非無疑，是原告此部分主張即不足採。
⒋綜上所述，原告對於系爭土地已無租賃權存在，其自無從基
於承租人地位取得系爭土地之優先購買權。從而，原告依土地法第104 條第1 項及民法第426 條之2 第1 項規定，請求⑴確認原告就系爭土地，有以價金2,500,000 元，向被告戊○購買其應有部分6 分之5 ，以價金500,000 元，向被告子○○即陳進棋之遺產管理人購買其應有部分6 分之1 的優先購買權存在。⑵被告乙○○與被告戊○就系爭土地所有權全部，於95年6 月15日所為所有權移轉登記應予塗銷。⑶被告戊○與被告乙○○就系爭土地，戊○的應有部分6 分之5 、陳進棋的應有部分6 分之1 ，於95年5 月17日所為所有權移轉登記應予塗銷。⑷原告給付價金2,500,000 元與被告戊○，給付價金500,000 元與被告子○○即陳進棋之遺產管理人的同時，被告戊○應將系爭土地應有部分6 分之5 ，及被告子○○即陳進棋之遺產管理人應將系爭土地應有部分6 分之
1 移轉登記與原告，為無理由，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與本判決結果不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 2 日
民事第一庭 法 官 林哲賢上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 5 月 2 日
書記官 羅美英