臺灣桃園地方法院民事判決 95年度訴字第1835號原 告 財團法人台灣省私立八德殘障教養院法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳宏瑄律師被 告 丙○○
乙○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國96年3 月27日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告丙○○應給付原告新臺幣叁萬伍仟肆佰貳拾伍元，及其中之新臺幣貳萬捌仟陸佰元，自民國九十五年十一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告乙○○應將門牌號碼桃園縣八德市○○路○○○號房屋返還予原告，及自民國九十五年十月起至返還上開房屋之日止，按月於每月十日給付原告新臺幣伍仟貳佰伍拾元。
被告乙○○應給付原告新臺幣壹拾叁萬陸仟伍佰元，及自民國九十五年十一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔百分之八、被告乙○○負擔百分之二十九，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項、第三項，得假執行；但被告丙○○就本判決第一項所命給付，如以新臺幣叁萬伍仟肆佰貳拾伍元預供擔保，被告乙○○就本判決第二項、第三項所命之給付如各以新臺幣壹拾壹萬伍仟壹佰元、新臺幣壹拾叁萬陸仟伍佰元預供擔保，均得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、原告主張：㈠關於被告丙○○部分：被告丙○○前曾與原告簽訂不定期房屋租賃契約，承租原告所有門牌號碼桃園縣八德市○○路○○○ 號、605 號房屋（下稱系爭607 號房屋、
605 號房屋），約定每月租金各為新臺幣（下同）6,825 元，並應於每月10日給付。嗣因被告丙○○自民國92年2 月起迄未給付系爭607 號房屋租金，至94年10月止，已積欠33個月之租金，合計225,225 元，兩造遂於94年11月間合意終止系爭607 號房屋之租賃契約，而被告丙○○固已將該屋返還予原告，惟上開積欠之租金仍未清償。另就系爭605 號房屋，被告丙○○自92年3 月起亦未依約給付租金，至95年9 月止，已積欠43個月租金，計達293,475 元。被告丙○○固曾於95年4 月28日立具切結書，同意按月返還上開積欠之租金518,700 元（即225,225 元＋293,475 元），並自95年5 月起如期繳付系爭605 號房屋之租金，惟其仍未依約履行，原告乃於95年8 月1 日以存證信函催告被告丙○○應於文到7日內付清租金，逾期即終止租約，詎被告丙○○於同年8 月
2 日收受該存證信函後猶置之不理，原告乃於同年9 月19日再以存證信函為終止系爭605 號房屋租約之意思表示，該函並已於同年9 月20日送達被告丙○○，系爭605 號房屋之租約即於該日終止，是被告丙○○於95年10月間欲繳納該屋之租金時，原告自得拒絕收受。兩造間就系爭605 號房屋之租賃關係既已消滅，且被告丙○○尚積欠租金518,700 元，爰依民法第767 條所有物返還請求權、第455 條租賃物返還請求權、第179 條不當得利返還請求權之法律關係，請求被告丙○○應自系爭605 號房屋中遷出，將該屋返還原告，並本於租金請求權請求租約終止前之租金及租約終止後相當於租金之損害賠償等語。並聲明：⑴被告丙○○應自系爭605 號房屋中遷出，將系爭605 號房屋返還原告；⑵被告丙○○應給付原告518,700 元，及自起訴狀影本送達之翌日起，按週年利率5%計算之利息，並自95年10月起至遷讓返還系爭605號房屋予原告之日止，按月於每月10日給付原告6,825 元；⑶願供擔保請准宣告假執行。㈡關於被告乙○○部分：被告乙○○前亦曾與原告簽訂不定期房屋租賃契約，承租原告所有門牌號碼桃園縣八德市○○路○○○ 號房屋（下稱系爭519號房屋），約定租金每月5,250 元，並應於每月10日給付。
惟被告乙○○自93年8 月起迄未支付租金，至95年9 月止，已積欠租金達26個月計136,500 元，原告乃於95年8 月間以存證信函催告被告乙○○應於文到7 日內付清租金，逾期即終止租約，並由被告乙○○親收，詎被告乙○○未於期限內給付，原告乃於於同年9 月19日以存證信函表示終止租賃契約，業經被告乙○○於同年月20日收受該存證信函，是該租賃契約已因終止而消滅。兩造間之租賃關係既已消滅，且被告乙○○尚積欠租金136,500 元，爰依民法第767 條所有物返還請求權、第455 條租賃物返還請求權、第179 條不當得利返還請求權之法律關係，請求被告乙○○應自系爭519 號房屋中遷出，將該屋返還原告，並本於租金請求權請求租約終止前之租金及租約終止後相當租金之損害賠償等語，並聲明：⑴被告乙○○應自系爭519 號房屋中遷出，將系爭519號房屋返還原告；⑵被告乙○○應給付原告136,500 元，及自起訴狀影本送達之翌日起，按週年利率5%計算之利息，並自95年10月起至遷讓返還系爭519 號房屋予原告之日止，按月於每月10日給付原告5,250 元；⑶願供擔保請准宣告假執行。
乙、被告丙○○則以：㈠被告自72年間起，除向原告承租系爭
605 號、607 號房屋外，尚承租原告所有門牌號碼桃園縣八德市○○路○○○ 號、611 號房屋，共4 間2 層樓房屋，每間房屋另給付押金26,000元，惟兩造未曾就系爭605 號、607號房屋租金之繳交期限有所約定。又於75年間，因承租房屋空間已不敷使用，經原告同意即在上開4 間房屋加蓋3 樓使用，並約明租賃契約消滅時，加蓋部分一併返還予原告，惟因上開房屋位於住宅區，僅能將該等房屋作為倉庫使用，被告自80 年 起至85年止遂將上開4 間房屋借予訴外人呂紹鏞使用，之後被告因至大陸設廠，乃通知原告直接向呂紹鏞收取租金，詎原告不知何故未收到租金，被告從大陸返台後發現該情，即向原告主張欲終止租賃契約，但遭原告以須繳清租金為由拒絕。迨92年2 月間繳清系爭609 號、611 號房屋之租金（包含以系爭609 號、611 號房屋之押金抵充）後，即終止上開2 間房屋之租約；嗣因經濟不景氣，被告復與原告合意終止系爭607 號房屋之租賃契約，惟原告並未退還系爭607 號房屋之押金，自此被告僅承租系爭605 號房屋。㈡被告曾於95年4 月28日立具切結書，同意自95年5 月起按月繳納6,825 元以償還積欠原告之租金518,700 元，並自95年
5 月起按月繳付系爭605 號房屋之租金6,825 元。上開切結書書立後，被告雖然沒有按照時間繳交租金，但嗣後都會補足先前未繳之租金，況兩造並未約定租金應於何時繳交，且被告於95年6 月、8 月間皆向原告繳納租金，一次均繳足2個月之租金金額，而被告95年10月初欲向原告繳納95年9 月份之租金時，卻遭原告所屬之會計以本件爭執已進入訴訟程序為由，拒絕收受等語作為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
丙、被告乙○○未為聲明或陳述。
丁、得心證之理由：
壹、程序事項：被告乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、關於被告丙○○部分：㈠原告主張被告丙○○前向原告承租系爭605 號房屋及系爭
607 號房屋，均約定每月租金為6,825 元，並應於每月10日給付。被告丙○○自92年2 月起至94年10月止，積欠系爭607 號房屋33個月之租金合計225,225 元，兩造並於94年11月間合意終止該租賃契約，惟上開積欠之租金仍未清償等情，為被告丙○○所不爭執，堪信為真實，應信為真實。另原告主張被告丙○○積欠系爭605 號房屋自92年3月起至95年9 月止之租金合計293,475 元乙節，被告丙○○則以其於95年8 月8 日已清償系爭605 號房屋之95年5至8 月份之租金合計27,300元為抗辯。經查被告丙○○主張其已為上開給付乙節，業據提出原告不爭執其真正之臨時收據為證（見本院卷第46頁），該收據記載略以：茲收到丙○○交付605 號27,300元等語，足認該27,300元係繳交系爭605 號房屋之租金，又依原告提出被告丙○○95年
4 月28日簽立切結書第2 條約定，被告丙○○自95年5 月起應按月繳納系爭605 號房屋租金每月6,825 元（見本院卷第30頁），被告丙○○所繳上開租金折算為系爭605 號房屋4 個月之租金，則被告丙○○主張其已繳納系爭605號房屋自95年5 月至8 月之租金乙節，應為可採。㈡按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」民法第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。又「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上者。」土地法第100 條第3 款亦定有明文。準此，租賃物為房屋時，出租人須於承租人所欠租金以擔保金抵償後尚達
2 個月以上，且經定相當期限催告承租人支付，而承租人於期限內不為支付，始得終止契約。經查：
1.原告主張被告丙○○積欠系爭605 號房屋自92年3 月起至95年4 月之租金乙節，為被告丙○○所不爭執，堪信為真實。惟被告丙○○已於95年4 月28日應原告之要求簽立切結書，承諾其所承租系爭607 號房屋、605 號房屋至95年
4 月所欠租金合計518,700 元，自95年5 月起應按月繳納6,825 元（見本院卷第30頁）。準此可知，被告丙○○上開每月應繳納之6,825 元並非純係系爭605 號房屋之所欠租金，而包括系爭607 號房屋之所欠租金在內，且關於系爭607 號房屋之租賃契約已於94年11月終止，則應認原告不得再以被告丙○○未依上開承諾交付所欠租金達2 個月以上為由終止系爭605 號房屋之租賃契約，否則被告丙○○將因未繳納系爭607 號房屋所欠租金而遭終止關於系爭
605 號房屋之租賃契約之不利益。
2.再按「和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。」民法第737 條亦有明文。
被告丙○○既已應原告之要求為如前項之承諾，則應認原告與被告丙○○就該所欠租金之給付達成和解，且其等間又未有被告丙○○如一期未依約給付視為全部到期之約定，則被告丙○○依上開和解契約，僅有自95年5 月起按月給付6,825 元義務，原告亦應受此約束，不得請求被告丙○○一次為全部之清償。是縱被告丙○○自95年5 月起即未依約清償，則原告於95年8 月1 日催告被告丙○○給付時，亦僅得就已屆期部分定期催告給付，乃原告於95年8月1 日以桃園3 支局第61號存證信函竟催告被告丙○○應一次給付上開580,125 元（見本院卷第5 頁），自難認原告已依民法第440 條第1 項之規定為催告，應認其催告不生該條項之效力。再者，上開存證信函內所載「本院就坐落門牌號碼桃園縣八德市○○路○○○號之房屋與台端定有不定期之租約，惟台端九十二年元月至九十五年七月未付租金」等語，有催告被告丙○○給付95年5 月至7 月未依切結書第2 條約定給付之租金之意思，但被告丙○○於收受該存證信函後，已於95年8 月8 日給付95年5 月至8月之租金，已認定如前，則應認被告丙○○已於原告所定期限內支付遲延給付之租金，則原告亦未取得終止契約之權利。
3.基上，原告既未取得終止契約之權利，則其於95年9 月20日為終止契約之意思表示（見本院卷第7 頁），不生終止契約之效力，從而，原告主張其與被告丙○○間就系爭
605 號房屋之租賃契約已因終止而消滅乙節，即非可採。㈢系爭605 號房屋之租賃契約既屬未定期限之契約且未因終
止而消滅，則被告丙○○自不負返還該房屋之義務，其占有該房屋亦非無權占有或無法律上之原因，則原告依民法第767 條前段、第455 條、第179 條之規定請求被告丙○○遷讓系爭605 號房屋，以及請求被告丙○○自95年10月起至遷讓該房屋之日止，按月給付原告6,825 元，均屬無據，不應准許。
㈣至原告請求被告給付租金部分，經查：
1.被告丙○○所欠系爭607 號房屋及605 號房屋至95年4 月止之租金，業經原告與被告丙○○和解，被告丙○○僅負有自95年5 月起按月給付6,825 元之義務，已認定如前；另依上開切結書記載，被告丙○○僅負有按月給付之義務，並未約定其應於各該月之何日為給付，自應解為被告丙○○得於各該月之末日給付；又原告雖主張被告丙○○自95年5 月起即未依約清償，惟依原告提出之繳租說明（見本院卷第29頁）記載，被告丙○○已於95年6 月16日繳交系爭607 號房屋及605 號房屋之租金各一期，即13,650元，此項金額應得抵付被告丙○○依上開和解契約於95年5月、6 月各應給付之6,825 元，是原告主張被告丙○○未依約清償該2 月份之租金乙節，自非可採；原告其餘之主張，則為被告丙○○所不爭執，是應認被告丙○○依上開和解契約所負給付租金債務，於本件言詞辯論終結即95年
3 月27日時已屆清償期者，共有自95年7 月至96年2 月合計8 個月之租金，其金額共54,600元，其餘之租金債務之清償期既未屆至，則原告請求被告丙○○給付，自屬無據。
2.另系爭605 號房屋之租金，自95年5 月起至8 月止4 個月部分，已經被告丙○○於95年8 月8 日清償，亦認定如前，則原告關於此部分之請求，亦屬無據。
3.另系爭605 號房屋之95年9 月份之租金部分，已屆清償期，被告丙○○雖辯稱係原告拒絕受領乙節，為原告自認（見本院卷第39頁）。惟按債權人受領遲延，如債務人未依法提存，仍不能免於給付責任，是原告請求被告給付該月租金6,825 元，於法有據；惟原告既受領遲延，依民法第
238 條之規定，被告丙○○即無須支付利息，是原告請求被告丙○○就此部分之給付支付自起訴狀影本送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，不應准許。
4.被告丙○○主張其承租系爭607 號房屋時曾繳納押租金26,000元等情，經查被告丙○○主張其承租上開房屋之同時，亦向原告承租同市、路609 號及611 號房屋，且各繳納押租金26,000元，各該押租金已用於抵充租金等情，為原告所不爭執，堪信為真實。被告丙○○向原告承租上開
609 號、611 號房屋時，原告既向被告丙○○收取押租金各26,000元，則依經驗法則，被告丙○○同時向其承租系爭607 號房屋時，其自應亦向被告丙○○收取同額之押租金，是被告丙○○之上開主張應為可採。次查原告與被告丙○○間就系爭607 號房屋之租賃契約已於94年11月終止，則被告丙○○主張原告應返還該押租金，即屬有據，又原告尚未返還該押租金，為原告所不爭執，堪信為真實，則被告丙○○主張應以該押租金抵充所欠租金，應為可採。
5.基上，原告得請求被告丙○○給付之租金及其遲延利息為35,425元（54,600＋6,825 －26,000＝35,425），及其中之28,600元自起訴狀影本送達之翌日即95年11月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法有據，應予准許；逾此範圍之租金請求，於法無據，不能准許。
二、關於被告乙○○部分：㈠原告就此部分主張之事實，業據其提出存證信函2 紙、回
執1 紙及房屋稅單影本1 紙為證。被告乙○○已收受記載上開事實之起訴狀影本，有送達證書附卷可按，又本院指定言詞辯論期日，被告乙○○亦已於相當時期受合法之通知，惟其未於言詞辯論期日到場，或未提出準備書狀為爭執，應認原告之主張為真實。
㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第455 條前段、第767 條前段及第179 條分別定有明文。又無權占有他人所有物，依據社會通念，自屬受有相當於租金之利益。查被告乙○○既因積欠租金達2 個月以上，經原告依法定期催告，仍未於期限內支付，原告於95年9 月19日乃以存證信函為終止之意思表示，被告乙○○亦已於95年9月20日收受該信函，應認原告與被告乙○○間之本件租賃契約，已於95年9 月20日因終止而消滅。而被告乙○○於租賃契約消滅後，自應將該租賃物返還予原告，乃被告乙○○仍繼續占有該房屋，自屬無權占有。從而，原告依所有物返還請求權、租賃物返還請求權及不當得利之法律關係請求被告乙○○應將門牌號碼桃園縣八德市○○路○○○號之房屋返還原告，及自95年10月起至返還上開房屋之日止，按月於每月10日給付原告5,250 元；暨依租金給付請求權請求被告乙○○給付136,500 元，及自起訴狀影本送達之翌日即95年11月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為有理由，應予准許。
三、假執行之宣告：本判決所命被告丙○○之給付為35,425元；命被告乙○○返還房屋及給付之金錢，其價額及金額分別為115,100 元及136,500 元，合計未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，是就此部分，原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟應認其僅係促請本院為上開宣告假執行職權之發動而已，應由本院依職權為假執行之宣告，並由本院依職權酌定相當擔保金額准被告預供該擔保免為假執行；原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
戊、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 96 年 4 月 16 日
民事第三庭 法 官 林望民以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 4 月 16 日
書記官 曾建中