臺灣桃園地方法院民事判決 95年度訴字第1960號原 告 嘉璟建設股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 丁○○訴訟代理人 吳仲立律師複 代理人 吳家銓被 告 金品社區管理委員會法定代理人 池珍欣被 告 甲○○共 同訴訟代理人 林清漢律師複 代理人 戊○○上列當事人間損害賠償等事件，經本院於民國97年5 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告金品社區管理委員會應將如附圖一編號1 、2 、3 、4 、6、7 、8 、9 、11、13、23號及如附圖二編號2、39、40、43、
44、45、48號所示共十八個停車位返還原告。被告金品社區管理委員會應自民國九十五年十月二十日起至返還上開停車位予原告之日止，就如附圖一編號1 、2 、4 、6 、7、8 、9 、11、13、23號及如附圖二編號2 、39、40所示停車位，每個停車位按月給付原告新臺幣壹仟伍佰元暨各自民國九十五年十二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰柒拾陸萬元為被告預供擔保，得為假執行。但被告如以新臺幣捌佰參拾萬元為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告各於到期後每月每個停車位以新臺幣伍佰元為被告預供擔保，各得為假執行。但如被告各於到期後每月每個停車位以新臺幣壹仟伍佰元為原告供擔保，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠如主文第1 項所示。
㈡被告金品社區管理委員會或被告甲○○應給付原告新台幣（
下同）189 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，並自民國95年5 月1 日起至騰空返還上揭18個停車位止，每個停車位應按月給付原告1,500 元及自97年5 月1 日起按年息5 ％計算之利息。
㈢第二項聲明如被告其中一人已為全部或一部之給付者，另一被告於他被告所給付之範圍內免給付義務。
㈣願提供現金或同面額之新竹國際商業銀行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告為坐落於桃園縣平鎮市○○里○○○街○○號等合計16棟
、132 戶建築物（即金品社區）之起造人（本件為同建築案內之建物，門牌號碼為同縣市○○○街○ 巷○ 號等），截至95年4 月份止，金品社區地下室有21個停車位為原告所有，因原告陸續將車位出售，截至目前該社區地下室尚有如附表一所示18個停車位（即附圖一編號1 、2 、3 、4 、6 、7、8 、9 、11、13、23號11個停車位及如附圖二編號2 、39、40、43、44、45、48號7 個停車位）（下稱系爭停車位）尚未出售。
㈡詎被告藉口系爭停車位均屬金品社區公共設施，原告須提供
給社區住戶使用，故一再故意否認原告非系爭停車位之所有權人。被告甲○○以被告金品社區管理委員會（下稱金品社區管委會）名義於95年5 月4 日張貼公告，略謂如住戶向原告購買車位將負侵占、詐欺之刑責等語相脅，然被告甲○○之妻即訴外人梁惠娟卻又係向原告承購車位之購買戶，是被告甲○○此行為顯係故意侵害原告之權利，且有背於善良風俗。
㈢系爭停車位既屬原告所有且經約定供作購買車位者專用，被
告未經原告之同意而將系爭停車位出租予大樓住戶使用，致原告所有權之行使受到妨害，爰依民法第767 條、第821 條前段規定，原告自得請求被告金品管委會返還系爭停車位。
並請求判決如聲明第1 項所示。
㈣再者，被告自88年10月起，即拒收原告繳交停車位之管理費
（原告繳交至88年9 月），甚至禁止原告進入社區停車場，，亦拒不提供停車場出入口之遙控器予原告及向原告購買停車位者，而被告甲○○更擅自以被告金品管委會名義將上開車位以每個每月1,500 元之價格出租他人，使得被告金品社區管委會獲取不法之利益。被告無權占有原告所有之系爭停車位，且未經原告同意將21個停車位出租予他人，受有相當於租金之利益，使原告受有相當於租金之損害，以5 年時效為限，被告自90年4 月起至95年4 月止，每個停車位每月以1,500 元計算，合計獲得189 萬元相當於租金之不當得利，原告得本於不當得利之法律關係，請求被告金品社區管委會返還其所獲得之不當利益。而被告甲○○明知該等停車位為原告所有，其卻故意張貼公告威逼住戶，甚至利用擔任管委會主委職務之便擅將車位以被告金品管委會名義出租且阻止原告進入停車場行使權利，此舉顯屬侵權行為，致被告金品管委會獲得不當得利，而原告受有相當於租金之損害，原告亦得依侵權行為之法律關係，請求被告甲○○賠償。是就相當於租金損害部分，原告得依不當得利之法律關係向被告金品管委會請求，亦得依侵權行為損害賠償之法律關係向被告甲○○請求，其等間為不真正連帶，並請求判決如聲明第2、3 項所示。
三、對被告抗辯所為之陳述：㈠金品社區之大公及停車位分配面積及位置如下：
⒈本件金品社區之大公及停車位等設施，係設置在地下一、
二層，即「平鎮市○○段1512建號」，總面積為5122.09平方公尺。
⒉金品社區之大公係包含台電配電室、發電機室、電信機房
、消防 浦機房、防空避難室、機車位、車道、蓄水池、樓電梯間、管道間等項目，共計權利範圍為1 萬分之6018，即30 82.47平方公尺。
⒊金品社區停車位包含法定停車位、獎勵停車位，有大車位
53個，小車位51個，合計104 個，共計權利範圍為1 萬分之3982，即2039.62 平方公尺，面積計算如下：
⑴大車位：2.5mX6m=15㎡ 15㎡X53=795㎡。
⑵小車位：2.25mX5.75m=12.94㎡ 12.94㎡X51=659.94㎡⑶車位面積合計：795㎡+659.94㎡=1454.94㎡。
⑷差額584.68㎡ (2039.62-1454.94=584.68) 則為車道應有部分面積。
㈡原告為系爭停車位之所有權人：
⒈登記實務上，地下室停車位一般係以「共同部分」的性質
附屬登記於某一「主建物」之建號內，並由擁有停車位者約定分管使用。而系爭停車位係附屬登記於「主建物」：桃園縣平鎮市○○段1497建號（門牌號碼桃園縣平鎮市○○○街○巷○號）之「共用部分」。該「共用部分」之標示為「平鎮市○○段1512建號」（下稱1512建號），即凡是擁有本建築案停車位者（不論是承購戶或原告），均係按應有部分分別共有1497建號之「主建物」及1512建號之「共用部分」。依本建案之規劃設計，大車位（長6 米、寬
2.5 米）之登記持分為10000 分之103 ，小車位（長5.75米，寬2.25米）之登記持分為10000 分之89。
⒉原告係金品社區之起造人，原告銷售金品社區建物時，均
與承購者簽有「金品房屋預定買賣契約書」，被告甲○○之妻即訴外人梁惠娟即係向原告承購金品社區房屋及車位之購買戶，依買賣契約書第1 條第5 款、第11條第1 、4款、第15條第2 款約定亦可證明系爭停車位確實係屬原告所有，且汽車停車位之所有權乃併同登記於1512建號公共設施面積內，附屬於1497建號建物之管理中心（即社區管理室），故停車位產權及使用權屬原告及向原告購買之人所有，未購買者對地下室之汽車停車位無任何權利。
⒊原告係上開土地建物所有權人，原告目前仍擁有18個停車
位（大車位11個、小車位7 個），登記持分合計為10000分之1756。至於擁有本建築案停車位者，每個停車位之土地持分均登記為10000 分之1 ，原告擁有18個停車位，其登記持分合計為10000 分之18，此亦有土地所有權狀可稽。故系爭18個未出售之車位乃原告所有，應無疑義。
㈢原告所有系爭停車位登記方式並未違法：
按公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。準此，房屋買賣契約書中關於停車場車位另行價購，未購買者對地下室之汽車停車位無任何權利，當係屬於未購買停車位之區分所有權人，於簽訂房屋買賣契約書時，即已默示同意由購買系爭停車位之區分所有權人取得停車位之專用權，而與原告及有購買系爭停車位之區分所有權人成立一共有物之分管契約，有拘束分管契約當事人之效力。是以，未購買停車位之區分所有權人並無合法使用系爭18個停車位之正當權源，參照前揭實務見解，系爭停車位既遭被告擅自出租予社區住戶使用，致原告所有權之行使受到侵害，依民法第767 條規定，自得請求被告還返系爭18個停車位。
㈣依公寓大廈管理條例第4 條第2 項、第58條第2 項及土地登
記規則第81條第1 款規定，法定停車位可以買賣，僅係限制購買人為該大樓區分所有權人，且「共同使用部分」之法定停車位應依土地登記規則關於共用部分之方式辦理，移轉停車位產權時仍須辦理產權移轉登記，且須與「專有部分」一併辦理移轉，不得將兩者分離而單獨為移轉，非被告所謂法定停車位不得處分。
㈤被告無權占用系爭停車位，並以每月1,500元出租他人：
經原告訪查社區住戶，系爭停車位確實係被告以每月1,500元出租予他人。原告初始繳交停車位之清潔費時，每個車位係以200 元計算，而被告大幅度調漲清潔費為1,500 元，勢須經由全體區分所有權人會議通過方可推行，原告自始至終均未曾受通知，故被告所辯非屬事實。且系爭18個停車位為原告所有，縱要繳納清潔費，亦應由原告負擔。
四、證據：提出建物謄本1 件、停車位附圖1 件、金品社區管理委員會公告1 件、收費單1 件、各車位號碼及定價售價表1件、金品停車位買賣契約書3 件、建物所有權狀1 件、土地所有權狀1 件、金品房屋預定買賣契約書1 件、建造執照影本及全區平面配置圖1 件、1F平面配置圖1 件、標準層平面配置圖1 件、建物平面圖及汽機車位置編轄圖1 件、汽機車位置編轄圖1 件、公共設施分攤計算方式1 件、付款明細表
1 件、建材設備說明1 件、委辦房屋（含汽車位）貸款契約書1 件、代、公共設施分攤計算方式1 件、桃園縣政府工務局建造執照1 件、桃園縣政府工務局使用執照1 件、地下一層平面圖1 件、地下二層平面圖1 件、刻印章授權書1 件（均為影本）、佔用停車位一覽表2 件為證，並聲請訊問證人郭有禮。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠金品社區之公共設施（大公）編為1512建號，面積5122.9平
方公尺，係金品社區住戶及原告共有，其中原告權利範圍為
1 萬分之3982，金品社區全體住戶權利範圍為1 萬分之6018。
㈡按增設停車位係依各縣市辦法，使原告增加樓地板面積，以
鼓勵原告自行開挖地下室，以利增加停車位，解決市區停車問題，故允許建商即原告得買賣，並供公眾使用。金品社區地下室一、二樓均為1512建號，地下一樓樓地板面積2,838.79平方公尺，地下二樓為2,127.97平方公尺，合計5,122.09平方公尺，除地下一樓編號1-15及地下二樓編號1-15為原告增設之獎勵停車位，原告得自由處分外，其餘空間為74個法定停車位兼防空避難室及其他大公部分，為全體住戶共有，原告並無處分法定停車位之權。故原告所出售者，係指增設停車位部分，非法定停車位，原告主張法定停車位仍為其自行增設，並約定專用，顯無理由。
㈢1512建號建物謄本上，原告自行增設停車位之權利範圍為1
萬分之3982，原告僅就1512建號所附屬之主建物即建號1497以權利範圍1 萬分之89或1 萬分之52或1 萬分之51移轉所有權，故原告主張1512建號面積為5122.9平方公尺，權利範圍
1 萬分之3982，且其已將大小車位1 萬分之103 或1 萬分之89等移轉登記予購買車位之人，顯與事實不符。
㈣另查金品社區104 個停車位面積為1456.5平方公尺，若全部
車位為原告所有，則車道部分，應同屬為原告所有，則合計車道及全部車位面積已超過2039.6平方公尺，且原告就1512建號部分，對於車位及車道外，其他公共設施仍依比例平均分攤，則原告自行增設部分僅有2039.6平方公尺，明顯不足，可徵原告主張有104 個車位皆有處分權，顯無理由。
㈤系爭18個停車位目前使用情形如附表一所示，被告並無占有
系爭停車位，縱有他人占有，亦與被告無關。如附表一所示停車位雖有住戶范仁海等人繳納1,500 元清潔費，但繳納清潔費是有使用車位之清潔費，並非被告出租收取租金。
三、證據：提出建物登記第二類謄本1 件、（均為影本）附圖2件、住戶分配表1 件、為證，並聲請訊問證人乙○○，及聲請囑託桃園縣平鎮地政事務所測量1512建號（即金品社區）地下一、二層總面積及104 個停車位之位置、面積，製作複丈成果圖在卷，暨向桃園縣政府函調金品社區桃縣工建執照字第265 號建造執照等相關資料，及聲請訊問證人乙○○。
理 由
甲、程序部分：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170 條定有明文。查被告金品社區管理委員會之法定代理人原為甲○○，嗣於訴訟中變更為池珍欣，並經變更後之法定代理人池珍欣於97年4 月
3 日具狀向本院聲明承受訴訟，依上揭法律規定，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第3 款定有明文。本件原告原聲明請求「㈠被告應連帶將如起訴狀附表所示21個停車位回復原狀返還原告；㈡被告應連帶給付原告189 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；並自95年5 月1 日起至返還停車位止，每個車位應按月連帶給付原告1,500 元及年息5 ％計算之利息。嗣於訴訟進行中，以97年5 月27日民事辯論意旨續㈠狀變更第1 項請求被告金品社區管理委員會應將如附表一所示18個停車位返還原告，並變更以不真正連帶之法律關係請求被告給付如事實欄聲明㈡、㈢所示，核其主張訴之原因、事實及訴訟標的並無更易，僅屬減縮應受判決事項之聲明，依上揭規定，應予准許。
乙、實體部分：
一、兩造不爭執事項：㈠原告為坐落桃園縣平鎮市○○段381 、382 、386 、500 地
號土地上門牌號碼桃園縣平鎮市○○里○○○街○○號等16棟、132 戶建物（即金品社區）之起造人，並出售該建物、土地予金品社區之各區分所有權人，於原告與各區分所有權人所簽訂之房屋買賣契約第11條約定：「使用管理及分管約定：一、本社區地下第壹、貳層除供作樓電梯通道、台電配電室、消防泵浦室、發電機室、電信機房及水池等公共設施外，由乙方（即原告）統一規劃為汽機車停車場，機車停車位依本約第一條第四項所示屬甲方使用外（汽車停車位若有購買，亦依同條第五項所示位置歸甲方依相關法令管理、使用），其餘歸乙方（即原告）所有並得出售予其他住戶個別或共同依法（約）使用，緊急時，均作為共同防空避難所，未購買汽車停車位之承購戶，已充分認知本房屋總價款並不包括汽車停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室持分面積亦未包含停車位之持分面積，未購買者承諾放棄使用汽車停車位，並確認對地下室之汽車停車位無任何權利，包括持分所有權及使用管理權等。且不得妨礙購買汽車停車位者之使用，甲乙雙方於簽約時明確認知，絕無異議。…四、本社區之管理中心因產權登記需要，由購買汽車停車位者所持分共有。惟購買汽車停車位者，承諾管理中心歸本社區全體住戶管理使用，絕無異議。五、依本約第八條第一項約定，甲方即產權登記人（即所有權人），本約定即視為共有人間對共有部分之分管特約，依本共有分管之性質，甲乙雙方各共有人縱將其應有部分讓與第三人或以次之任何人，本分管特約對該受讓人仍繼續存在，任何出讓人應告知並要求受讓人同意此分管特約，如有違反致生糾紛或損害，該出讓人應負責解決及損害賠償。」等內容之事實，有金品房屋預定買賣契約書、建造執照影本及全區平面配置圖各1 件（見本院卷第67頁至81頁）在卷可稽。
㈡金品社區之停車位及大公之公共設施設置於桃園縣平鎮市○
○段○○○ ○號地下一、二層，建號為1512，地下一層面積為2899.94 平方公尺，地下二層面積為2159.64 平方公尺，合計5,122.09平方公尺，附屬登記於主建物即桃園縣平鎮市○○段1497建號之共用部分，原告登記所有權利範圍為1 萬分之3982，合2,039.6 平方公尺；登記全體區分所有權人共有之大公權利範圍為1 萬分之6012，合3,082.4 平方公尺。有建物所有權狀、建物登記第二類謄本在卷可按（見本院卷第
40、284-28 7 頁）。㈢金品社區停車位包含法定停車位、獎勵停車位，設有大車位
53個，小車位51個，合計104 個停車位經囑託桃園縣平鎮地政事務所測量1512建號（即金品社區）地下一、二層總面積及停車位之位置、面積，測量結果，地下一層大車位計有26格（面積390 平方公尺）、小車位29格（面積375.26平方公尺），共計55格（面積765.26平方公尺）；地下二層大車位
27 格 （面積405 平方公尺）、小車位22格（面積284.68平方公尺），共計49格（面積689.68平方公尺）；全部104 個停車位面積合計1,454.94平方公尺，有平鎮地政事務所土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第193 頁）。
㈣系爭如附表一所示18個停車位，其中如附表一編號3 （即如
附無一編號3） 、15-18 （即如附圖二編號附圖一編號3 及如附圖二編號43、43-1、45、48）所示5 個停車位無人使用，其餘13個停車位現由如附表一所示住戶停車使用，被告向使用各該停車位之住戶收取每月1,500 元費用。
二、本件之爭點：㈠如附表一所示18個停車位是否屬於原告所有？原告請求被告
返還停車位，有無理由？㈡原告依不當得利、侵權行為、第188 條第1 項規定請求被告
不真正連帶給付如事實欄聲明㈡、㈢所示金額之不當得利，有無理由？
三、本院之判斷：㈠如附表一所示18個停車位應屬原告所有：
⒈按停車位依其設置目的，共有3 種，即法定停車位、獎勵
停車位及增設停車位。所謂法定停車位，乃指建築物按其總樓地板面積依都市計畫書、建築法第102 條之1 規定「建築物應附建防空避難設備或停車空間」、建築技術規則建築設計施工編第59條規定「建築物新建、改建、變更用途或增建部分，依都市計畫法令之規定，設置停車空間。」及其他有關法令必須設置之停車位。而法定停車位之產權登記方式，按「區分所有建物之共用部分，應另編建號，單獨登記，並依下列規定辦理：同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。區分所有建物共用部分之登記僅建立標示部，及加附區分所有建物共用部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」、「…㈠區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。㈡前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第72條（現行規則第81條）規定辦理。
㈢區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。。基於法律不溯既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益，對新申請建造執照之案件，應依前開結論辦理。」，分為土地登記規則第81條所明定及內政部80年9 月18日台內營字第8071337 號函釋有案，由此80年9 月18日以後取得建造執照之法定停車位應登記為區分所有建物之共用部分，僅於各區分所有建物之所有權狀中記明，不另發給所有權狀，且法定停車位並非必然屬全體區分所有權人所共有，僅非區分所有權人不得為共有人而已。
⒉而所謂獎勵停車位，係主管機關為供公眾停車之用，鼓勵
建物建築時，依都市計畫法令按鼓勵係數或一定公式計算另行增設之停車位。增設停車位則係指建築物除法定停車位外由建商以剩餘樓地板面積或法定空地並符合停車空間規定自行設置之停車位，此項停車位係於法定停車位外所增設但增設之數額又尚未達到獎勵增設停車位標準之情形而言，故獎勵停車位及增設停車位均屬除法定停車位外所增設之停車位，均屬合法之停車位。就增設停車位及獎勵停車位之產權登記，按依土地登記規則第82條規定「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。前項非屬共用部分之權利範圍及位置，應依當事人合意為之。」，是以，此類停車位若取得戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明，且與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性者，可單獨編列建號辦理登記，並發給所有權狀，且可任意移轉予第三人；反之，則登記為共用部分，依公寓大廈管理條例第4 條第2 項及土地登記規則第94條規定，應隨同各相關專有部分移轉或單獨移轉予該區分所有建物之他區分所有權人。
⒊是依上揭土地登記規則第81條、第94條規定，各區分所有
人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤其顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分；且地政機關於建築改良物登記簿就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體區分所有權人所共有。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有所差異，而無依民法第799 條規定『推定』為各區分所有人共有之餘地。申言之，公寓大廈地下室停車位，固得為買賣之標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人；如區分所有人買受停車位後，又因故不需停車位者，依上述不需使用共同部分者，得予除外之規定，亦得單獨移轉於同一公寓大廈之其他區分所有人（最高法院86年度台上字第1655號判決要旨參照）。故通常建商於建築物完成及銷售專有建物時，已另行將停車位編定號碼出售給專有建物買受人，由買受人各自支付相當之對價後取得該特定停車位之專有使用權，並就共有建物取得較高之應有部分所有權，而未購買停車位者，即不須支付建商車位價款，就共有建物則取得較低之應有部分所有權，並於買賣契約中就停車位為由購買車位者分管使用之約定。⒋本件原告為桃園縣平鎮市○○段381 、382 、386 、500
地號土地上門牌號碼桃園縣平鎮市○○里○○○街○○號等16棟、132 戶金品社區建物之起造人。金品社區之104 個停車位（含法定停車位、獎勵停車位）及大公（含台電配電室、發電機室、電信機房、消防浦機房、防空避難室、機車位、車道、蓄水池、樓電梯間、管道間等）公共設施設置於桃園縣平鎮市○○段○○○ ○號地下一、二層，建號為1512，地下一層登記面積2899 .94 平 方公尺，地下二層登記面積2159.64 平方公尺，合計總面積5,122.09平方公尺，附屬登記於主建物即桃園縣平鎮市○○段1497建號之共用部分，其中104 個停車位登記原告所有權利範圍為
1 萬分之3982，合2,039.62平方公尺，大公之公共設施登記全體區分所有權人之權利範圍為1 萬分之6018，即3082.47 平方公尺；又該104 個停車位經囑託桃園縣平鎮地政事務所測量結果，地下一層有大車位26格面積390 平方公尺，小車位29格面積375.26平方公尺；地下二層大車位27格面積405 平方公尺，小車位22格面積284.68平方公尺，全部停車位面積合計1,454.94平方公尺，有桃園縣平鎮地政事務所測量繪製之複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第192-193 頁）。是104 個停車位面積並未逾原告所有應有部分權利範圍，原告為104 個停車位之應有部分所有權人可勘認定，原告主張其所有權利範圍1 萬分之3982，面積2,039.62平方公尺包含104 個車位及應有部分車道面積，堪認屬實。被告將原告所有之法定停車位誤認係屬金品社區全體區分所有權人所共有之大公範圍，抗辯原告非法定停車位所有人，無權處分法定停車位云云，尚無可採。
⒌又原告出售金品社區之建物、土地予各區分所有權人時，
已於原告與各區分所有權人所簽訂之房屋買賣契約第11條約定：「使用管理及分管約定：一、本社區地下第壹、貳層除供作樓電梯通道、台電配電室、消防泵浦室、發電機室、電信機房及水池等公共設施外，由乙方（即原告）統一規劃為汽機車停車場，機車停車位依本約第一條第四項所示屬甲方使用外（汽車停車位若有購買，亦依同條第五項所示位置歸甲方依相關法令管理、使用），其餘歸乙方（即原告）所有並得出售予其他住戶個別或共同依法（約）使用，緊急時，均作為共同防空避難所，未購買汽車停車位之承購戶，已充分認知本房屋總價款並不包括汽車停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室持分面積亦未包含停車位之持分面積，未購買者承諾放棄使用汽車停車位，並確認對地下室之汽車停車位無任何權利，包括持分所有權及使用管理權等。且不得妨礙購買汽車停車位者之使用，甲乙雙方於簽約時明確認知，絕無異議。…四、本社區之管理中心因產權登記需要，由購買汽車停車位者所持分共有。惟購買汽車停車位者，承諾管理中心歸本社區全體住戶管理使用，絕無異議。五、依本約第八條第一項約定，甲方即產權登記人（即所有權人），本約定即視為共有人間對共有部分之分管特約，依本共有分管之性質，甲乙雙方各共有人縱將其應有部分讓與第三人或以次之任何人，本分管特約對該受讓人仍繼續存在，任何出讓人應告知並要求受讓人同意此分管特約，如有違反致生糾紛或損害，該出讓人應負責解決及損害賠償。」，有金品房屋預定買賣契約書在卷可稽（見本院卷第67頁至81頁）。原告出售停車位之對象係購買專有部分之區分所有權人，且購買停車位者係取得主建物（即建號1497建物）之應有部分，共有人並因此增加共同使用部分之應有部分（即建號1512建物），且須繳納包含停車位部分之買賣價金，與未購買停車位之住戶其應有部分即有差異。是原告出售金品社區之建物、土地時，已就104 個停車位予以特定並編定號碼，就特定停車位應有部分之所有權及使用權另行出售予特定之專有建物之承購戶，並與全體共有人為分管使用之約定。揆諸上開法令及房屋買賣契約之約定，金品社區全部停車位之產權自當歸屬於原告及向原告購買停車位之區分所有權人所共有，且各停車位所有人就停車位有專屬使用權，實無疑義。
⒍另被告聲請向桃園縣建築師公會函查及再訊問證人乙○○
建築師關於地下室車道部分面積之分擔比例及向桃園縣地政士公會函查1512建號之登記事項等事項，均已經證人即建築師乙○○及辦理本件金品社區建物登記事宜之地政士郭有禮於本院證述在卷，核無再函查及訊問之必要，併予敘明。
㈡原告請求被告金品社區管理委員會返還系爭如附表一所示18個停車位，為有理由：
⒈按共有人就共有物分管之部分，有單獨管理權，對於無權
占有或侵奪共有物者，得為自己之利益為回復共有物之請求，無民法第821 條但書規定之適用（最高法院91年度台上字第242 號判決可資參照）。又對於物有事實上管領之力者為占有人，承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第940 條、第941 條之規定自明。出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人，同法第767 條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院82年度台上字第1178號判決參照）。
⒉原告為系爭如附表一所示18個停車位之應有部分所有權人
，就停車位有單獨之使用權，已如前述，而金品社區停車場之建物，係由被告金品社區管理委員會管理，被告金品社區管理委員會禁止原告進入社區停車場，亦拒不提供停車場出入口之遙控器予原告使用，並將停車位提供予其他住戶使用並收取費用，堪認已將停車位之占有使用置入金品社區管理委員會之管領中，而侵奪原告對系爭18個停車位之占有使用。被告雖否認有禁止原告進入停車場及占有原告所有停車位之情，惟依原告陳述係於刑事案件中經檢察官曉諭於訴訟中先允許原告進入，被告始不再禁止等語，被告對上開陳述並未爭執，且由被告金品社區管理委員會允許其他住戶使用原告所有系爭停車位並收取費用一節觀之，原告主張被告金品社區管理委員會禁止原告進入停車場並占有原告停車位堪予採信。被告為系爭如附表一所示18個停車位之現在占有人（包括直接占有及間接占有），原告依民法第767 條規定請求被告金品社區管理委員會將系爭附表一所示18個停車位騰空返還原告係屬有據，應予准許。
㈢原告請求被告金品社區管理委員會返還不當得利部分：
⒈查原告所有系爭如附表一所示18個停車位，其中如附表一
編號3 （即如附圖一編號3） 、15-18 （即如附圖二編號
43、43-1、45、48）所示5 個停車位無人使用，亦無人繳納費用，其餘13個停車位分別為如附表一所示住戶使用，並繳納每月1,500 元給被告金品社區管理委員會等情，為被告金品社區管理委員會自承在卷（見本院卷第50-51 頁）。被告雖抗辯停車位如所有權人自己使用每月收200 元清潔費，如非所有權人使用，則按日收取50元清潔費，其所收取者為使用停車位之清潔費而非租金云云，然查，被告金品社區管理委員會就停車位本無使用收益權，停車位所有權人就停車位有自由使用之權利，所有權人若非自己使用而另行出租第三人使用，被告金品社區管理委員會除收取所有權人之200 元清潔費外，應無另向第三人收取費用之理，被告金品社區管理委員會禁止原告進入停車場，並將原告所有之停車位交付其他住戶使用並每車位每月收取1,500 元費用，顯見被告金品社區管理委員會所收取每月1,500 元之金額名義上雖稱清潔費而實質上即屬租金，被告金品社區管理委員會有將原告所有系爭停車位出租收取租金之事實甚明。
⒉按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179 條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。查被告金品社區管理委員會禁止原告進入停車場，將原告所有停車位置於被告金品社區管理委員會之管領之下而占有停車位，致原告受有不得使用停車位之損害，被告金品社區管理委員會並將如附表一編號1 、2 、4-14（即如附圖一編號1 、2
4、6 、7 、8 、9 、11、13、23及如附圖二編號2 、39、40）所示13個停車位出租予如附表一所示各該住戶使用，每月每個車位收取1,500 元之租金，顯獲有租金收益之不當得利。而就被告金品社區管理委員會所受不當得利之金額一節，查被告金品社區管理委員會自身並無使用停車位，就未使用又未出租之停車位並未獲有使用收益之不當利益；又依原告陳述「被告禁止原告進入，車位使用情形不清楚。」（本院卷第271 頁言詞辯論筆錄），即無證據證明被告金品社區管理委員會自90年間起即將原告所有之系爭停車位出租收益，原告亦未舉證被告金品社區管理委員會自何時將各該停車位出租，自不能證明被告金品社區管理委員會於起訴前已將停車位出租並受有不當得利。是被告金品社區管理委員會因占有停車位所獲得之不當得利，應自本件起訴時即95年10月20日起將上揭13個停車位出租予各住戶使用所收租金為計算標準，則原告請求被告給付自95年10月20日起至返還停車位止，就如附表一編號1、2 、4-14（即如附圖一編號1 、2 、4 、6 、7 、8 、
9 、11、13、23，及如附圖二編號2 、39、40）所示13個停車位，每個停車位每月給付1,500 元及自起訴狀繕本送達翌日即95年12月12日（見本院卷第31頁送達證書）起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，即屬有據，應予准許。逾此範圍之請求，尚乏依據，不應准許。另上開准許部分就未到期之部分，固屬請求將來給付之訴，然按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246 條已有明文。被告至本院言詞辯論終結前，既均無給付上開不當得利金額及返還系爭停車位予原告之行為，足見原告有預為請求之必要，附此敘明。
㈣原告依侵權行為法則，請求被告甲○○就被告金品社區管理委員會上開給付負不真正連帶給付責任部分：
⒈按侵權行為損害賠償之債，須損害之發生與加害人之故意
或過失加害行為間有相當因果關係，始能成立。所謂相當因果關係，係以行為人之行為所造成之客觀存在事實，依經驗法則，可認通常均可能發生同樣損害之結果而言；如有此同一條件存在，通常不必皆發生此損害之結果，則該條件與結果並不相當，即無相當因果關係。故侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人之權利為其成立要件，若其行為並無故意或過失，或其行為與損害之間無相當因果關係者，均無令負侵權行為損害賠償責任之可言。
⒉本件原告主張被告甲○○應負侵權行為賠償責任，是以被
告甲○○於95年5 月4 日故意張貼公告略謂住戶如向原告購買停車位將負侵占、詐欺之刑責等語相脅，並利用擔任管委會主委職務之便擅將車位以被告金品管委會名義出租且阻止原告進入停車場行使權利，此舉顯屬侵權行為云云。經查：
①按「管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及
公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」，「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔之。」，「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人」，「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。」，公寓大廈管理條例第3 條第9 款、第10條第2 項、第
29 條 第1 、2 項分別定有明文。又有關公共設施之修繕、管理、維護應為管理委員會或管理負責人之職責（最高法院97年度台上字第343 號判決要旨）。②查被告甲○○固於擔任金品社區管理委員會主任委員期
間，於95年5 月4 日張貼「目前社區地下室停車位，樓上/ 樓下各十五位皆屬公共設施，為社區所有本應提供給社區住戶來使用。委員會再次重申若住戶購買這些車位，將來其所產生的法律問題，如侵占、詐欺等皆由購買的住戶自行負責相關的刑責。本地下室停車位由於建商並未將車位交接於本社區，現在建商又想將這些社區的公眾車位全部出售，…。」公告，惟張貼上開公告，並不當然發生停車位遭無權占有或出租之結果，即難認該張貼公告之行為與原告所受損害間有相當因果關係。又依原告主張自88年起金品社區管理委員會即禁止原告進入停車場，亦不提供停車場出入口之遙控器予原告使用，而占有原告之停車位，然依上揭公寓大廈管理條例之規定，管理委員會主任委員之任期為1 至2 年，被告甲○○係於95年間擔任金品社區管理委員會之主任委員，則於88年間甲○○是否為主任委員並為禁止進入停車場之侵權行為人尚有可疑。況管理委員會乃非法人團體，其執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，對外為法律行為時，為公寓大廈區分所有權人團體之代表機關（最高法院94年度台上字第1966號判決要旨參照），主任委員雖為對外之代表人，然社區管理委員會所為管理、維護公共設施之行為，難認係個別管理委員之行為，原告未舉證證明究係何人將停車位出租，另亦無證據證明上開出租停車位予社區住戶收取租金係被告甲○○之行為所為，究不能以甲○○係主任委員，遽認甲○○即係侵權行為人而遽負侵權行為責任。原告主張被告甲○○應負侵權行為責任，並請求被告甲○○就上開被告金品社區管理委員會所應返還之不當得利負不真正連帶責任，尚屬無據，不應准許。
㈤綜上所述，原告本於民法第767 條規定之法律關係，請求被
告金品社區管理委員會返還系爭如附表一所示18個停車位，及依不當得利之法則請求被告自95年10月20日起至返還系爭停車位之日止，就如附表一編號1 、2 、4-14（即如附圖一編號1 、2 、4 、6 、7 、8 、9 、11、13、23，及如附圖二編號2 、39、40）所示13個停車位，每個停車位按月給付原告1,500 元暨自起訴狀繕本送達翌日即95年12月12日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
原告逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
㈥假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，分別請求宣告假執行
或免為假執行，經核無不合，爰就原告勝訴部分各酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經核與本件判決之結果均無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 27 日
民事第二庭 法 官 蔡寶樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 6 月 27 日
書記官 李宛儒┌──────────────────────────────────┐│附表一： 95年度訴字第1960號 │├──┬────┬───────┬─────────────┬────┤│編號│層 別│停 車 位 編 號│使 用 現 況 │備 註 │├──┼────┼───────┼─────────────┼────┤│ 1 │地下一層│ B1-1 │有住戶范仁海使用並繳費。 │ ││ │ B1 │如附圖一編號1 │ │ │├──┼────┼───────┼─────────────┼────┤│ 2 │ B1 │ B1-2 │有住戶邱志昌使用並繳費。 │ ││ │ │如附圖一編號2 │ │ │├──┼────┼───────┼─────────────┼────┤│ 3 │ B1 │ B1-3 │現無人使用、繳費。 │ ││ │ │如附圖一編號3 │ │ │├──┼────┼───────┼─────────────┼────┤│ 4 │ B1 │ B1-4 │有住戶蘇志遠使用並繳費。 │ ││ │ │如附圖一編號4 │ │ │├──┼────┼───────┼─────────────┼────┤│ 5 │ B1 │ B1-6 │有住戶古秋香使用並繳費。 │ ││ │ │如附圖一編號6 │ │ │├──┼────┼───────┼─────────────┼────┤│ 6 │ B1 │ B1-7 │有住戶江春裡使用並繳納。 │ ││ │ │如附圖一編號7 │ │ │├──┼────┼───────┼─────────────┼────┤│ 7 │ B1 │ B1-8 │有住戶古秋香使用並繳費。 │ ││ │ │如附圖一編號8 │ │ │├──┼────┼───────┼─────────────┼────┤│ 8 │ B1 │ B1-9 │有住戶劉淑萍使用並繳費。 │ ││ │ │如附圖一編號9 │ │ │├──┼────┼───────┼─────────────┼────┤│ 9 │ B1 │ B1-11 │有住戶張建相使用並繳費。 │ ││ │ │如附圖一編號11│ │ │├──┼────┼───────┼─────────────┼────┤│ 10 │ B1 │ B1-13 │有住戶陳瑞華使用並繳費。 │ ││ │ │如附圖一編號13│ │ │├──┼────┼───────┼─────────────┼────┤│ 11 │ B1 │ B1-23 │有住戶蔡欽玲使用並繳費。 │ ││ │ │如附圖一編號23│ │ │├──┼────┼───────┼─────────────┼────┤│ 12 │地下二層│ B2-2 │有住戶朱宗華使用並繳費。 │ ││ │ B2 │如附圖二編號2 │ │ │├──┼────┼───────┼─────────────┼────┤│ 13 │ B2 │ B2-39 │有住戶黃淑玲使用並繳費。 │ ││ │ │如附圖二編號39│ │ │├──┼────┼───────┼─────────────┼────┤│ 14 │ B2 │ B2-40 │有住戶冷怡湘使用並繳費。 │ ││ │ │如附圖二編號40│ │ │├──┼────┼───────┼─────────────┼────┤│ 15 │ B2 │ B2-43 │現無人使用、繳費。 │ ││ │ │如附圖二編號43│ │ │├──┼────┼───────┼─────────────┼────┤│ 16 │ B2 │ B2-43-1 │現無人使用、繳費。 │ ││ │ │如附圖二編號 │ │ ││ │ │43-1 │ │ │├──┼────┼───────┼─────────────┼────┤│ 17 │ B2 │ B2-45 │現無人使用、繳費。 │ ││ │ │如附圖二編號45│ │ │├──┼────┼───────┼─────────────┼────┤│ 18 │ B2 │ B2-48 │現無人使用、繳費。 │ ││ │ │如附圖二編號48│ │ │└──┴────┴───────┴─────────────┴────┘