臺灣桃園地方法院民事判決 95年度訴字第391號原 告 乙○○○訴訟代理人 陳明暉 律師
郭令立 律師被 告 甲○○訴訟代理人 曾國龍 律師複 代理人 戊○○上列當事人間請求返還土地事件，於民國96年5 月28日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、被告原於民國84年7 月13日分別與原告及訴外人鼎竣建設股份有限公司（下稱鼎竣公司）訂立買賣契約，向原告購買坐落桃園縣○○鄉○○段○○○ 號土地及向訴外人鼎竣公司購買坐落前開土地上編號A8/4F 建物，嗣因協議換屋，故合意解除上開土地及房屋之買賣契約，並於86年1 月27日重新就編號C11/2F房屋（下稱系爭房屋）及系爭房屋佔總建物面積比例對於坐落之土地佔桃園縣○○鄉○○段○○○ 號土地持分即10,000分之39分（下稱系爭土地）別與訴外人鼎竣公司及原告簽訂買賣契約（下稱系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約），約定系爭房屋及土地之價金分別為新臺幣（下同）990,000 元及2,310,000 元。詎系爭土地早經原告於85年7 月25日辦竣移轉登記，並交付被告使用，被告迄今僅支付土地價金441,000 元，前經原告委請律師於94年12月26日以台北南海郵局第1879號存證信函催告被告於函到20日內給付土地價款1,869,000 元，否則將同時以該函為解除系爭土地買賣契約之意思表示，惟被告收受送達後並未依旨繳款，茲再以本起訴狀繕本送達為解除系爭土地買賣契約之意思表示。
㈡、兩造於系爭土地買賣契約第11條約明土地上之房屋由原告另向房屋興建人購買，且兩造並未簽立房屋買賣契約，原告自不負房屋所有權移轉之責任，故系爭土地買賣契約上所載付款方式所約定之「交屋」，是指事實上占有之交付，不包括所有權之移轉，而被告既已自認系爭房地早於85年7 月5 日就已交付於被告，則兩造約定之付款條件業已成就，被告自無拒不付款之理。又原告就系爭房屋買賣契約，並未擔任訴外人鼎竣公司保證人或承諾就其瑕疵擔保責任連帶負責，系爭房屋之給付縱有瑕疵，亦與原告無涉，且被告再解除契約前並未為同時履行抗辯，縱其是後主張，亦不影響原告解除契約之結果。再系爭土地買賣契約第8 條第4 款乃規範因政令變更或貸款條件不合不能核准或核貸金額少於預定金額之情形方有適用，然本件係因被告拒不配合辦理對保手續以致無法核貸，顯無上開條款所定3 個月期間之適用，被告據此辯稱原告解約不合法，自非可採。另依同條第2 款約定，被告應協助原告辦理貸款之一切手續，並有於通知日起1 週內補正之義務，原告所為催告20日之期間已超過1 週，原告主張解除契約程序並無不合法，為免爭議，特再以民事準備理由㈡狀暨調查證據聲請狀繕本送達為解除系爭土地買賣契約之意思表示。此外，原告否認被告於88年2 月2 日所發北投郵局第11支局第36號存證信函，業已合法送達於訴外人鼎竣公司，被告自不能以該函證明其有配合辦理貸款手續。
㈢、綜上，系爭土地買賣契約既經原告解除，爰依民法第259 條第1 款規定，請求被告將其所受領之系爭土地移轉登記並返還予原告等語。並聲明：被告應將系爭土地移轉登記並返還予原告。
二、被告則以：
㈠、由系爭土地買賣契約第11條及房屋買賣契約14條第2 項約定觀之，原告與訴外人鼎竣公司就系爭房屋及土地均對被告互負連帶瑕疵擔保責任，則訴外人鼎竣公司就系爭房屋之給付如有瑕疵，依最高法院77年第7 次民庭總會決議，在未經補正前，被告自得拒絕給付價款，原告不得以被告違約而解除系爭土地買賣契約。再系爭土地買賣契約就土地價金給付方式，均係依房屋興建及買賣之進程而為約定，而系爭房屋及土地買賣契約為聯立契約，則系爭房屋及土地買賣契約上所載付款方式交屋時給付18,000元、42,000元所約定之交屋應為相同解釋，又此所謂之「交屋」，究是指事實上占有之交付抑或尚包括所有權之移轉，端視系爭房屋買賣契約所指之交屋手續為何。而揆諸系爭房屋買賣契約第15條第1 項已就交屋手續載明清楚，參以契約全文並無就所有權移轉過戶時是否要交付價金，另行約定一個期款，可見上開所謂之交屋係指事實上占有之交付及所有權之移轉，此併可由訴外人鼎竣公司將房屋之事實上占有交付被告，但至今數年均未向被告請求給付交屋款即明，惟系爭房屋已於85年12月27日以買賣為原因移轉登記予訴外人鄭兆輝，更於90年間遭查封登記而無法請求移轉，訴外人鼎竣公司無法履行交屋手續，則原告向被告請求給付「交屋」款，因付款條件未成就，被告自無給付義務。另系爭土地買賣契約第8 條約定，土地價金中之1,827,000 元由被告以銀行機構之貸款給付，被告委託原告辦理前開貸款手續，業已依同條第1 款、第2 款約定，出具貸款文件交付原告，及備齊證件暨覓妥保證人，並於系爭契約簽訂後獲中國信託商業銀行核准房貸2,300,000 元、個人信貸300,000 元，惟上開銀行貸款遲未能核撥，係因可歸責於訴外人鼎竣公司及原告連帶瑕疵擔保責任之房屋產權遲遲無法移轉，及訴外人鼎竣公司委託辦理系爭房地貸款之代書即證人丙○○未接獲該公司通知，無法將該貸款案送中國信託商業銀行辦理，所以沒有後續的手續所致，而非同條第
4 款所定之政令變更或被告貸款條件不合，或被告拒不配合辦理對保手續，業據證人丙○○於本院95年9 月20日行言詞辯論程序時證述綦詳，則原告何能以其自身可歸責事由限期被告以現金補足，併據此解除契約，是被告在未經訴外人鼎竣公司及原告補正房屋權利瑕疵，並依約完成代辦貸款前，自得拒絕給付價金。基上，原告以被告未給付交屋款及銀行貸款主張被告違約，而解除系爭土地買賣契約，即屬無由。
㈡、縱如原告所稱被告有以現金補足貸款之義務，然被告既已委託原告代辦前開貸款手續，則不論銀行貸款無法撥貸究否可歸責於被告，依系爭土地買賣契約第8 條第4 款約定，被告於原告通知不能核貸或核貸金額少於預定貸款之日起3 個月內將貸款金額或貸款不足額以現金支付原告，否則逾期部份按違約罰則處理，惟原告從未通知被告銀行貸款是否不能撥貸，突於95年2 月20日以存證信函催告被告於20日內給付土地價款1,869,000 元，復逕以95年2 月23日起訴狀繕本送達解除買賣系爭土地契約，則上開原告所為催告均與系爭土地買賣契約第8 條第2 款、第4 款約定之程序有違，原告據此解除契約不但無據亦不合程序等語，資為抗辯。
㈢、聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執部分：
㈠、被告原於84年7 月13日分別與原告、訴外人鼎竣公司訂立買賣契約向原告購買桃園縣○○鄉○○段○○○ 號土地及向訴外人鼎竣公司購買其上編號為A8/4F 建物，嗣因協議換屋，故合意解除前開土地及房屋之買賣契約，並於86年1 月27日重新就系爭系爭房屋及系爭房屋佔總建物面積比例對於坐落之土地佔桃園縣○○鄉○○段○○○ 號土地持分分別與訴外人鼎竣公司及原告簽訂系爭房屋、土地買賣契約，約定系爭房屋及前開土地之價金分別為990,000元及2,310,000元。
㈡、前開契約約定房屋及土地之價金給付方式為，土地部分：訂金21,000元，簽約420,000 元，交屋時給付42,000元，銀行貸款1,827,000元。房屋部分：訂金9,000 元，簽約180,000元，交屋時給付18,000元，銀行貸款783, 000元。被告已支付土地價金441,000 元及房屋價金189,000 元。
㈢、系爭土地買賣契約第8 條約定，土地價金中之1,827,000 元由被告以銀行機構之貸款給付，被告委託原告統一辦理銀行機構貸款手續，並同意按原告通知之時間、地點齊備文件保證人向銀行開戶並辦理手續（第2 款）。如被告不需原告代辦貸款手續，貸款部分之價款，被告應於產權移轉前按原告之繳款通知期限內以現金一次繳清該款項，被告若需原告代為辦理貸款以抵繳部分房地價款，則該期款視為銀行貸款，於貸款核撥時抵繳之（第5 款）。本件被告委託原告辦理前開貸款手續。
㈣、系爭土地以買賣為原因（原因發生日期85年6 月20日）辦理移轉登記予被告，於85年7 月25號完成登記。嗣後雖然有協議換屋，但因先後C11/2F與A8/4F 土地持分相近，所以約定換屋後不再為土地所有權移轉行為。
㈤、系爭房屋於85年12月27日以買賣為原因移轉登記訴外人鄭兆輝。
㈥、原告於94年12月26日以台北南海郵局第1879號存證信函通知被告於函到20日內繳交土地價款1,869,000 元，否則解除土地買賣契約，被告於95年2 月20日收受送達後並未依旨繳納。
㈦、被告曾經於系爭土地買賣契約簽訂後，獲中國信託商業銀行核准房貸2,300,000 元，個人信貸300,000 元。但是最後本件銀行貸款並沒有完成相關的申辦貸款手續，故未核撥前開款項。
㈧、被告於86年7月3日繳納系爭房屋契稅21,000元。
㈨、系爭房屋於85年7月5日交付予被告使用。
四、兩造爭執事項：依法原告是否得主張解除契約？亦即系爭土地買賣合約書上所載付款方式中，「交屋時」給付42,000元究是指房屋事實上占有之交付抑是所有權之移轉？系爭房地的貸款無法辦理完成是否可歸責於被告？原告有否解除契約之權限，其主張解除契約之程序是否與契約之規定相符？
五、本院之判斷：
㈠、原告主張被告於84年7 月13日分別與原告、訴外人鼎竣公司訂立買賣契約向原告購買桃園縣○○鄉○○段○○○ 號土地及向訴外人鼎竣公司購買其上編號為A8/4F 建物，嗣因協議換屋，故合意解除前開土地及房屋之買賣契約，並於86年1 月27日重新就系爭系爭房屋及系爭土地與訴外人鼎竣公司及原告簽訂系爭房屋、土地買賣契約，約定系爭房屋及前開土地之價金分別為990,000 元及2,310,000 元。前開契約約定房屋及土地之價金給付方式為，土地部分：訂金21,000元，簽約420,000 元，交屋時給付42,000元，銀行貸款1,827,000元。房屋部分：訂金9,000 元，簽約180,000 元，交屋時給付18,000元，銀行貸款783, 000元。被告已支付土地價金441,000 元及房屋價金189,000 元，原告業已將系爭土地移轉登記予被告等情，業據原告提出土地買賣合約書1 份、房屋買賣合約書1 份、土地登記第二類謄本1 份為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡、原告又主張因被告拒不配合辦理對保手續以致銀行無法核撥貸款，伊於94年12月26日以台北南海郵局第1879號存證信函催告被告於函到20日內給付剩餘之土地價款1,869,000 元，否則將同時以該函為解除系爭土地買賣契約之意思表示，惟被告收受送達後並未依旨繳款，伊又以本件起訴狀繕本送達為解除系爭土地買賣契約之意思表示，故系爭土地之買賣契約已解除等情，然被告雖未否認尚餘土地價款1,869,000 元未支付，且收受前開存證信函後仍未繳交前開土地價金餘款之事實，然否認銀行無法核撥貸款係因伊拒絕對保所致，亦否認原告有解除系爭土地買賣契約之權，並以前揭情詞置辯。
㈢、原告主張依照系爭土地買賣契約第4 條第1 款及附件㈠繳款明細表之規定，被告應於系爭房屋「交屋時」繳交系爭土地第3 期款42,000元，且系爭房屋業於85年7 月5 日交付予被告使用之事實雖為被告所不爭執，然被告否認伊有給付該筆款項之義務，且以系爭土地買賣契約繳款明細所稱「交屋」時，應指系爭房屋所有權移轉之時，系爭房屋已於85年12月27日以買賣為原因移轉登記予訴外人鄭兆輝，更於90年間遭查封登記而無法將所有權移轉登記予被告，訴外人鼎竣公司無法履行交屋手續，則被告給付「交屋」款之付款條件未成就，被告自無給付義務等語資為抗辯。查系爭房屋買賣契約第15條第1 項就交屋手續之記載為：「本建物建造竣工後甲方（即被告）應履行左列各款之義務，並以本合約換取乙方（即鼎峻公司）開具之交屋證明及權狀正本後，甲方始得遷入，否則視為甲方違約」，是關於系爭房屋之交付，除事實上占有之移轉外，尚包括所有權之移轉，本件鼎峻公司雖已將系爭房屋交由被告使用，然其並未提出交屋證明，且迄今未將系爭房屋所有權移轉登記予被告之事實既為兩造所不爭執，則難認鼎峻公司已對於被告踐行交屋之程序，從而，被告依約繳交系爭土地第3 期款項之條件即未成就，原告主張被告逾期未給付該筆款項，即無理由。
㈣、又依前開繳款明細表之記載被告應以銀行貸款繳交系爭土地第4 期款1,827,000 元，且被告獲中國信託商業銀行核准房貸2,300,000 元，個人信貸300,000 元。但是最後並沒有完成相關的申辦貸款手續，故未核撥前開款項之事實雖為兩造所不爭執，然原告主張因被告拒絕辦理對保手續以致前開貸款手續未完成之情，為被告所否認，原告自應就此有利於原告之事實為舉證。然據原告聲請傳訊之證人即負責本件貸款手續之代書丙○○於本院審理時證稱：「他們之間有經過換屋，後來被告指定向中國信託辦理貸款，我有去送件，但是因為建設公司與被告之間有糾紛，所以最後沒有完成貸款，我都是直接跟建設公司聯繫，與客戶本身沒有接洽。（被告是否到銀行辦理對保？）我不知道。我還在等建設公司下一步要做什麼時，就知道他們有糾紛沒有辦法繼續辦理，但是糾紛的內容為何我不知道。（當時進度如何？）土地的部分有過戶給被告，但是銀行貸款部分沒有接到公司通知，所以就停頓，本來應該等銀行核准再對保，再設定抵押，再撥款。當時本來預定房屋要過戶給被告，契稅單已經下來，等到銀行核准對保、過戶設定、撥款，即可交屋，但是因為沒有接到建設公司的通知，沒有辦法將該案送到中國信託去用印，所以沒有後續的手續。（通常對保程序由何人去通知？）公司的業務部會通知我們去銀行送件，銀行才會通知被告，所以我不會因為對保而與被告有接洽」等語（見本院95年9月20日審判筆錄），僅足以證明原告並未通知證人繼續辦理貸款手續，然未可推論被告有拒絕辦理對保之事實。又就證人所提86年度契稅繳款書、監證費繳納單據及買賣契約書（公契）可知，被告已依系爭房屋買賣契約第12條第1 款之規定繳交相關費用，苟其有拒絕辦理貸款之意思，有何必依約繳交前開款項？至於原告聲請傳訊之證人即鼎峻公司業務經理丁○○於本院審理時雖證稱：伊聽丙○○說前開貸款因被告拒絕對保故銀行無法核貸等語，然其所言顯係傳聞且與證人丙○○表示伊不知兩造糾紛為何，亦不知被告有否去對保等情不符，並不足採。又就其證稱：「（知否辦理貸款之分工過程為何？）聯絡客戶去對保是我的工作，就系爭房屋的部分我是交給代書去送件，後來有訊息說被告不願意去對保」、「因為有價差的問題，被告方面不願意補，所以他不願意去對保，故我就沒有去通知代書做後續的動作」等語（見本院95年12月27日審判筆錄），可知關於被告是否拒絕辦理對保一事，證人並未親自求證便逕自停止辦理貸款手續。另佐以被告為中國信託商業銀行員工，且年滿20歲，經該行內部審核通過，准予貸款2,600,000 元，該行決定先設定第二順位抵押權後先行撥款，塗銷前順位抵押權後再撥餘款之事實，亦有該銀行96年5 月28日函可憑。從而，被告抗辯前開貸款沒有下文，係因為證人鼎竣公司未進一步指示代書辦理之詞為可採，原告主張因被告拒絕辦理對保以致前開貸款無法核貸，尚乏實據。
㈤、此外，依系爭土地、房屋買賣契約附件㈡，被告委託原告統一辦理銀行機構貸款，又依前開土地買賣契約第8 條及附件㈠付款明細表之記載，系爭土地第4 期款1,827,000 元應於銀行貸款時以貸款支付。本件貸款程序未完成，以致中國信託商業銀行未撥款，並無證據證明該銀行未核撥該筆款項係因被告未配合辦理貸款所致，故貸款程序未能完成不可歸責於被告，即使原告未能依貸款程序取得系爭土地第4 期價金，而被告於原告催告期限內未繳納前開款項，原告亦無從以被告未依期限繳納前開款項為由解除契約。故原告主張系爭土地買賣契約經原告解除，依民法第259 條第1 款規定，請求被告將其所受領之系爭土地移轉登記並返還予原告，並無理由。
㈥、綜上所述，被告關於系爭土地之第3 期、第4 期價金之給付條件既未成就，原告以被告未於催告期限內給付該等款項而解除系爭土地買賣契約即屬無據，從而，原告主張解除契約後，被告應依民法第259 條第1 款之規定，將系爭土地所有權移轉登記予原告即無理由，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，因認與判決之基礎無涉，且其餘爭執之點亦不影響判決之最後結果，爰不予以一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 6 月 28 日
民事第一庭 法 官 卓立婷以上正本是依原本作成。
如對於判決不服，請於收受判決20日內提起上訴。
中 華 民 國 96 年 7 月 2 日
書記官 冒佩妤