臺灣桃園地方法院民事判決 95年度訴字第502號原 告即反訴被告 甲○○ 桃園縣楊訴訟代理人 彭國良律師被 告即反訴原告 丁○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國95年10月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就坐落桃園縣○○鄉○○○○段下田心子小段第三七七之一地號 (地目: 建，面積: 三０平方公尺)、第三七八地號(地目:建，面積:三一０平方公尺)、第三七九地號(地目:建，面積:七七五平方公尺)土地之耕地三七五租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費由反訴原告負擔。
事 實
壹、本訴部分：
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：兩造前於民國（下同）77年6 月21日就原告所有坐落桃園縣○○鄉○○○○段下田心子小段第377 之1 地號、第
378 地號、第379 地號之土地（下稱系爭土地）訂有新鄉田字第101 號私有耕地三七五租約（下稱系爭三七五租約）。
惟查，系爭土地之地目早於60年11月8 日變更為「建」，依最高法院91年度台再字第28號及89年度台上字第1752號判決意旨，系爭三七五租約應為無效。兩造間就系爭土地之租約既不適用耕地三七五減租條例，應僅成立一般租賃關係，而於83年6 月20日租約即到期，則依民法第450 條第1 項之規定，被告於租約關係消滅後即應返還系爭租賃物，原告並已於94年8 月26日寄發存證信函終止兩造間之一般租約關係。
爰訴請判決如聲明所示。
三、證據：提出最高法院91年度台再字第28號、89年度台上字第1752號民事判決各1 份、桃園縣新屋鄉私有耕地租約附表1份、土地謄本3 份、土地登記簿謄本3 份、本院95年度訴字第50 3號民事判決1份（均為影本）為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
(一)、系爭土地租賃契約之出租人張丁蘭為原告之被繼承人，承
租人為張滿挑，當時是張滿挑中弟分耕系爭土地，而以張滿挑出名訂立契約，且中弟均居住於系爭土地上，除部分因既成道路為聚落眾人行走外，其餘以種植竹木，即為目前之379 地號；另378 地號為晒穀場，而約65 年 時墾為菜園，後來原告未徵得被告同意或放棄優先承買權，而讓售予第三人乙○○佔用中。另外377-1 地號土地亦以種植竹子及其他農作為主。後為便於耕作，於40年間承租人遷至現址居住，而系爭3 筆土地均於60年因農地重劃後變更為建地使用情形未改變且仍由雙方當事人承租，後因承租人中弟分家，也因此須為契約上區別，並於77年6 月經原告同意下，將原契約改為各承租1/2 ，由被告等分別改定新約，並繼續使用至今，仍未改變或無法達到農作使用目的。依土地法第106 條及當時判例及實務上對「耕地」之見解，以及行政機關之行政作業規定，只要是仍供農業耕作及有給付租金之事實，即有耕地三七五租約之適用，有最高法院47年台上字第1568號、63年台上字第1218號判例可資參照。而被告多年來於系爭土地上仍為耕作使用，多年來原告亦以收取耕地三七五租約租金之意思持續收受租金，在原告未依平均地權條例第76條至第78條規定踐行補償前，本件自應有耕地三七五減租條例規定之適用。
(二)、兩造曾就系爭土地為協議，其中建地部分按現行辦法補償
即租約當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額之3分之1 給付被告，田地部分被告則可分得375/1000，後續事宜並委由原告之母即訴外人林騰英及原告之弟即訴外人張上梓處理，惟原告因故不願履行上開協議。查系爭土地自75年後之租金均由訴外人林騰英代原告簽收或由被告以郵局帳號匯入，迄至94年12月1 日止，被告每年仍將租金匯予訴外人林騰英，而系爭土地除其中第378 地號土地因界址不清遭人誤占使用外，其餘2 筆土地自始均未改變其種竹防風以利農作生長之使用，地目變更為建地後亦未曾改變。原告長期不行使權利，致被告信任其不再行使權利，今卻以系爭土地變更為建地為由，提起本件訴訟，顯有違民法第219 條之規定。
(三)、 系爭土地因農地重劃變更為建築用地，則原告主張租佃
關係不存在之意思表示應屬依平均地權條例第76條所為之「終止耕地租約」之意思表示。按平均地權條例第76條至第78條係關於出租耕地經依法編為建築用地時，有關出租人終止耕地租約之特別規定，係民法、土地法及耕地三七五減租條例之特別法，應優先適用。是本件耕地租賃關係存續中，因出租耕地依法編為建築用地而終止耕地租約之事件，是原告應依平均地權條例第78條第1項規定之程序為補償，否則不生終止耕地租約之效力。
(四)、被告既然繼續繳納租金及使用系爭土地，依民法第451 條
規定，系爭三七五租約即已成為不定期租賃契約，故原告未經合法補償與為終止系爭三七五租約之意思表示前，遽認租賃關係不存在，顯不可採。其次，原告未給付終止耕地租約之補償予被告，依土地法第83條及平均地權條例第
78 條 第1 項規定，系爭耕地租賃關係仍然存在，原告逕提起本件訴訟，顯有違平均地權條例第78條第1 項規定，原告之訴應無理由。且依耕地三七五減租條例第17條第1項第5 款之規定，承租之農地改編或非以農地使用，係可終止契約而已，原告仍應依上開規定或類推適用上開規定，為合理補償被告。原告於未為補償前遽提本件確認之訴，顯欠缺即受確認判決之法律上利益，系爭租約在未為補償前未消滅，自非無效。
(五)、原告主張系爭土地早在60年間即已編為建地，而無耕地三
七五減租條例之適用云云。惟查，依60年間之農業發展條例第3 條第9 款僅規定所謂農業用地係「指僅供農作、森林、養殖、畜牧及與農業經營不可分離之房舍、曬場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地」，查系爭土地當時雖為建築用地，但因土地仍供農作，故屬農業用地，依土地法第83條規定，仍得為原來之使用，應仍有耕地三七五減租條例及平均地權條例第76條至第78條規定之適用。
三、證據：提出私有耕地租約登記申請書1 份、變更建地土地謄本3 份、桃園縣新屋鄉私有耕地租約附表1 份、分租耕地區域範圍圖1 份、租金繳納簽收簿1 份、匯款執據10份、原承租土地與新分配承租土地對照清冊1 份、土地房屋買賣契約書1 份、定期通知書1 份、試算補償金資料查詢3 份（均為影本）、照片3 張等為證。
丙、本院依職權向桃園縣楊梅地政事務所函調系爭土地登記簿謄本，向桃園縣新屋鄉公所函調系爭三七五租約之租約登記申請書、租約登記簿、調解筆錄及租約變更登記申請書等資料附卷。
貳、反訴部分：
甲、反訴原告方面：
一、聲明：
(一)、反訴被告應給付反訴原告新臺幣700,819.5 元及自反訴狀
繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。
(二)、願供擔保請求准為假執行之宣告。
二、陳述：
(一)、系爭土地雖於租佃關係存續中因農地重劃被劃為建築用地
，但土地未建築，至今仍由反訴原告耕作中。反訴被告主張系爭土地早在60年11月8 日因農地重劃編為建地，指系爭土地已非耕地，而無耕地三七五減租條例之適用云云。惟按農業發展條例於89年間修訂，雖於該條例第3 條第11款第1 目就耕地之定義修訂為：「耕地指合於下列之土地：（一）、依區域計劃法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地，或依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地，或非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地。」，但系爭土地是早在60年間，即農業發展條例修訂前就被改編為建築用地。農業發展條例僅於第3 條第9 款就「農業用地」訂其定義，並未對「耕地」作出定義規定，而其就「農業用地」之定義則規定為：「指供農作、森林、養殖、畜牧及與農業經營不可分離之房估、曬場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地」。顯見系爭土地於60年間雖因農地重劃劃為建築用地，但因土地仍供農作，仍屬農業用地，依土地法第83條規定，仍得為原來之使用，應仍有耕地三七五減租條例、平均地權條例第78條第1 項之適用，兩造間之耕地租賃關係應仍存在。
(二)、查反訴被告無非以系爭土地已因農地重劃劃為建築用地，
主張耕地三七五租約關係不存在云云。茲姑且不言反訴被告之聲明，係主張租佃關係消滅，則其聲明顯屬平均地權條例第76條第1 項規定所為終止耕地租約之意思表示，從而反訴被告應依同條例第78條第1 項規定，以書面向桃園縣政府提出申請，經審核其已與反訴原告達成協議時，始准終止耕地租約。如未達成協議者，縣政府應邀集雙方協調，承租人拒不協調或對補償有爭議時，縣政府應依同條例第77條規定標準計算承租人應領之補償，並通知領取或依法提存者，始准予終止租約。查本件反訴被告未依平均地權條例第78條第1項規定向縣政府提出申請，亦未協議或給予補償，竟逕提本件確認耕地租賃關係不存在之訴，顯違平均地權條例第 78條第1項之強制規定，反訴被告之訴應無理由。
(三)、何況系爭土地係依「農地重劃條例」因農地重劃而劃為農
村建築用地，與農業發展條例第3 條第11款所指依「區域計劃法」或「都市計劃法」劃定為建築用地之情形不同。查農地重劃之目的係為了農業發展與農村社區建設，即為農民之利益著想所為。立法目的既為係為農民之利益著想，自不可能使其反而造成農民之不利益，或反而排除保護農民之耕地三七五減租條例及平均地權條例第78條規定之適用，此立法目的從農地重劃條例第6 條之規定可知。則本件在反訴被告未補償前更應有耕地三七五減租條例及平均地權條例第76條至第78條之適用。此外，平均地權條例第76條及第78條之規定，係以出租耕地被編為建地為要件，即出租耕地因依法編為建地時即有其適用。反訴被告以系爭土地已被編為建築用地為理由，主張租佃契約無效云云，不僅無據，且不能排除平均地權條例第76條至第78條之適用，因為如果出租耕地編為建地，租佃契約即屬無效，那麼耕地租佃關係豈非因租佃契約無效而不存在。果真如此則平均地權條例第76條至78條規定豈非永無適用餘地，而成為贅文。
(四)、 退一步言，倘若鈞院如依心證仍認反訴被告之訴為有理
由時，因系爭土地是於耕地租佃關係存續中因農地重劃變更為建地，依耕地三七五減租條例第17條第1項 第5款規定，依同條第2 項之「法律另有規定」之準用規定，而適用平均地權條例第76條至78條規定，爰依平均地權條例第78條第1 項規定，請求反訴被告於終止租約時先付清公告現值減除土地增值稅後餘額3 分之1 之補償及地上物補償。查系爭377-1 地號、378 地號及379 地號等3 筆土地，由反訴原告與訴外人張堂梓各承租1/2。反訴被告應給付反訴原告終止耕地租約之土地補償500,819.5 元（前開補償費，係依扣除土地增值稅後餘額1/3 ，再與張堂梓各1/2 計算之金額）、地上物補償150,000 元及歷年未交付耕種部分租穀50,000元，合計為700,819.5 元。
三、證據：提出內政部函示1 紙、農業發展條例條文1 份、最高法院94年度台上字第769號民事判決等為證。
乙、反訴被告方面：
一、聲明：
(一)、反訴原告之訴駁回。
(二)、若受不利判決，請准供擔保免予假執行。
二、陳述：不論三七五減租條例第17條第2 項或是平均地權條例第76條至第78條規定之適用，均以雙方所訂立之三七五租約有效為前提，依前所述，本件兩造於77年6 月21日所訂立之三七五租約已無效，當無三七五減租條例第17條第2 項或平均地權條例第76條至第78條之適用。
理 由
壹、程序部分
一、按「出租人與承租人因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。」，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。經查，本件系爭土地之出租人即原告與承租人即被告間因耕地租佃發生前開爭議，經原告向桃園縣新屋鄉公所耕地租佃委員會申請調解，經桃園縣新屋鄉公所耕地租佃委員會及桃園縣政府耕地租佃委員會調解、調處，均未成立，而由桃園縣政府依法函移本院審理，並經本院調閱桃園縣政府耕地租佃委員會95年3 月28日租佃爭議調處不成立案卷宗查核無誤，核與耕地三七五減租條例第26條第1 項規定程序相符，合先敘明。
二、又按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存在與否不明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判例意旨可資參照）。本件租佃爭議之訴既係因原告認系爭三七五租約無效，惟土地謄本上仍登記有系爭三七五租約，致原告對系爭土地之所有權之行使，此法律關係有不安之狀態存在，此不安之狀態復得以確認判決將之除去，則原告提起本件確認之訴，自屬有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體部分
甲、本訴部分：
一、本件原告起訴主張：兩造前於77年6 月21日就原告所有系爭土地3 筆訂有系爭三七五租約，惟系爭土地之地目早於60年11月8 日變更為「建」，依最高法院91年度台再字第28號及89年度台上字第1752號判決意旨，系爭三七五租約應為無效，爰訴請判決如訴之聲明所示等語。
二、被告則以：兩造曾就系爭土地為協議，原告同意系爭土地建地部分按現行辦法補償即租約當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額之3 分之1 給付被告，惟原告因故不履行。系爭土地自75年後之租金，被告均按期繳納，並繼續使用系爭土地迄今，依民法第451 條規定，系爭三七五租約即已成為不定期租賃契約。原告長期不行使權利，致被告信任其不再行使權利，今卻以系爭土地變更為建地為由，提起本件訴訟，顯有違民法第219 條之誠信原則。系爭土地雖依法編為建築用地，但因土地仍供農作，故屬農業用地，依土地法第83條規定，仍得為原來之使用，應仍有耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款及平均地權條例第76條至第78條規定之適用，是原告應依前開規定程序為補償，否則不生終止耕地租約之效力等語資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
(一)、系○○○鄉○○○○段下田心子小段377 之1 地號、378
地號、379 地號土地為原告所有，此有系爭土地登記謄本3紙附卷可按。
(二)、兩造於77年6 月21日即就系爭土地訂立系爭三七五租約迄
今，被告均依約給付租金之事實，並有桃園縣新屋鄉田字101-1號私有耕地租約附表1紙、租金繳納簽收簿1紙（見本院卷第126頁）、郵政國內匯款執據10紙（見本院卷第127頁至第133頁），另有桃園屋鄉公所95年5月25日桃新鄉民字第0950008673號函附租約登記申請書、租約登記簿影本、租約變更登記申請書等（見本院卷第48頁至第103頁）在卷可憑。
(三)、系爭土地原來地目均為「田」，於60年11月8 日因農地重
劃而變更地目為「建」之事實，亦有桃園縣永安農地重劃區土地承租人原承租土地與新分配承租土地對照清冊4紙（見本院卷第133頁至第136頁）、系爭土地登記謄本3紙、土地登記簿謄本6紙（見本院卷第24頁至第32頁）在卷可稽。
四、兩造於95年8月29日本院言詞辯論期日，協議簡化爭點如下：
(一)、系爭土地經變更地目為建地後，就系爭土地之租賃契約是否
適用三七五減租條例之規定？
(二)、系爭三七五租約是否無效？
(三)、如系爭三七五租約有效，可否適用三七五減租條例第17條第
2項或平均地權條例第76至78條規定？
五、本院之判斷：
(一)、按「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土
地法及其他法律之規定。」，耕地三七五減租條例第1條定有明文。又耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地參照同條第2項之立法精神應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用 (最高法院87年度第3次民事庭會議決議、88年台上字第451號判例要旨參照）。
(二)、系爭土地既於60年11月8日即經地政機關依法變更其地目登記
為「建」（使用分區為特定農業區），原告仍於77年6 月
21 日 與被告就該已非農地之系爭建地訂立租約，揆諸前揭說明，該租約即非屬耕地之租佃，而無耕地三七五減租條例之適用（最高法院91年度台再字第28號判決要旨參照）。
(三)、兩造於77年6月21日就非農地之系爭土地所訂立之租約，既
非耕地租用而無耕地三七五減租條例規定之適用，已如前述，則系爭耕地三七五租約自屬無效。至兩造間就系爭土地是否成立定期或不定期限之土地租賃契約，非屬原告起訴主張範圍，本院就此部分自無無庸另予審酌，併此敘明。
六、從而，原告訴請判決確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張：系爭土地於60年間雖因農地重劃劃為建築用地，但因土地仍供農作，仍屬農業用地，依土地法第83條規定，仍得為原來之使用，應仍有耕地三七五減租條例、平均地權條例第78條第1 項之適用，兩造間之耕地租賃關係應仍存在。倘若反訴被告之訴為有理由時，因系爭土地是於耕地租佃關係存續中因農地重劃變更為建地，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定，依同條第2 項之「法律另有規定」之準用規定，而適用平均地權條例第76條至78條規定，爰依平均地權條例第78條第1 項規定，請求反訴被告於終止租約時先付清公告現值減除土地增值稅後餘額3 分之1 之補償及地上物補償共700,819.5 元等語。
二、反訴被告則以：不論三七五減租條例第17條第2 項或是平均地權條例第76條至第78條規定之適用，均以雙方所訂立之三七五租約有效為前提，本件兩造於77年6 月21日所訂立之三七五租約已無效，當無三七五減租條例第17條第2 項或平均地權條例第76條至第78條之適用等語資為抗辯。
三、本院之判斷：
(一)、按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：．．．五、經依法編定或變更為非耕地使用時。
」，耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款定有有文。
又平均地權條例第76條第1 項規定：「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止使用。」。是耕地三七五減租條例第17條第
1 項第5 款與平均地權條例第76條第1 項規定關於終止租約之要件及終止租約之程序雖有不同，然兩者均以耕地租賃為適用對象，要無疑異。
(二)、又所謂「耕地」與「農業用地」係屬不同之概念，前者依
農業發展條例第3 條第11款及土地法第106 條第2 項規定，係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農、漁、牧用地而言，後者依農業發展條第3 條第10款規定，除耕地外，尚包括農舍、農業設備用地及林業用地、養殖用地、水利用地等，是使用分區為「特定農業區」，地目「建」之土地並非前述之「耕地」亦明。故依耕地三七五減租條例所成立之耕地租佃，所承租之土地應以土地法第106 條所規定之農、漁及牧地為限。倘成立租賃關係之始或其後，係承租非農地供耕作之用者，其出租人與承租人間之關係，應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例之適用。
(三)、系爭土地既於60年11月8 日即經地政機關依法變更其地目
登記為「建」（使用分區為特定農業區），兩造仍於77年
6 月21日就該已非農地之系爭建地訂立租約，該租約即非屬耕地之租佃，而無耕地三七五減租條例之適用，則系爭耕地三七五租約自屬無效。兩造間就系爭土地所成立定期或不定期限之土地租賃關係，應適用民法一般租賃規定，系爭租賃既非耕地租賃，要無耕地三七五減租條例及平均地權條例之適用甚明（最高法院91年度台上字第2445號判決意旨參照）。
四、從而，反訴原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、同條第2項、平均地權條例第78條第1項規定，請求反訴被告於終止租約時先付清公告現值減除土地增值稅後餘額3分之1之補償及地上物補償共 700,819.5元，為無理由，應予駁回。
五、假執行之宣告：反訴原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法及舉證，要與判決之基礎及結果不生影響，爰不一一論述，附予敘明。
據上論結：原告之訴為有理由、反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 17 日
民事第一庭 法 官 汪智陽以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 10 月 17 日
書記官 葉菽芬