臺灣桃園地方法院民事判決 95年度訴字第503號原 告 甲○○訴訟代理人 彭國良律師複 代理人 張百欣律師被 告 乙○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間租佃爭議事件，本院於中華民國95年5 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就坐落桃園縣○○鄉○○○○段下田心子小段第三七七之一地號、第三七八地號、第三七九地號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：兩造前於民國77年6 月21日就原告所有坐落桃園縣○○鄉○○○○段下田心子小段第377 之1 地號、第378 地號、第379 地號之土地（下稱系爭土地）訂有新鄉田字第101號私有耕地三七五租約（下稱系爭三七五租約）。惟查，系爭土地之地目早於60年11月8 日即已由農地變更為建地，依最高法院91年度台再字第28號及89年度台上字第1752號判決意旨，系爭三七五租約應為無效。兩造間就系爭土地之租約既不適用耕地三七五減租條例，應僅成立一般租賃關係，爰訴請判決如聲明所示。
三、證據：提出最高法院91年度台再字第28號、89年度台上字第1752號判決各1 份、桃園縣新屋鄉私有耕地租約附表1 份、土地謄本3 份、土地登記簿謄本3 份（均為影本）。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）兩造曾就系爭土地為協議，其中建地部分按現行辦法即租約當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額之3 分之1給付被告，田地部分被告則可分得375/1000，後續事宜並委由原告之母即訴外人林騰英及原告之弟即訴外人張上梓處理，惟原告因故不願履行上開協議。
（二）系爭土地自75年以後之租金均由訴外人林騰英代原告簽收或由被告以郵局帳號匯入，迄至94年12月1 日止，被告每年仍將租金匯予訴外人林騰英，而系爭土地除其中第378地號土地因界址不清遭人誤占使用外，其餘2 筆土地自始均未改變其種竹防風以利農作生長之使用，地目變更為建地後亦未曾改變。原告長期不行使權利，致被告信任其不再行使權利。如今卻以系爭土地變更為建地，提起本訴，顯有違民法第219 條規定之誠信原則。
（三）被告既然繼續繳納租金及使用系爭土地，依民法第451 條規定，系爭三七五租約即已成為不定期租賃契約，故原告未經合法補償與為終止系爭三七五租約之意思表示前，遽認租賃關係不存在，顯不可採。且依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款之規定，承租之農地改編或非以農地使用，係可終止契約而已，原告仍應依上開規定或類推適用上開規定，為合理補償被告。為此，請為判決如答辯聲明所示。
三、證據：提出私有耕地租約登記申請書1 份、土地謄本3 份、桃園縣新屋鄉私有耕地租約附表1 份、分租耕地區域範圍圖
1 份、租金繳納簽收簿1 份、匯款執據2 份、原承租土地與新分配承租土地對照清冊1 份、土地房屋買賣契約書1 份、定期通知書1 份、試算補償金資料查詢3 份（均為影本）、照片2 張。
丙、本院依職權調閱系爭三七五租約之租約登記申請書等資料，有桃園縣新屋鄉公所95年4 月13日桃新鄉民字第0950006385號函附系爭三七五租約之租約登記申請書、租約登記簿及租約變更登記申請書影本等附卷。
理 由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條第1項、第2 項前段定有明文。經查，本件系爭土地之出租人即原告與承租人即被告間因耕地租佃發生前開爭議，曾經原告向桃園縣新屋鄉公所耕地租佃委員會申請調解，經桃園縣新屋鄉公所耕地租佃委員會及桃園縣政府耕地租佃委員會調解、調處，均未成立，業經本院調閱桃園縣政府耕地租佃委員會95年3 月28日租佃爭議調處不成立案卷宗查詢無誤，則依上揭法律規定，原告自得提起本件訴訟。
二、又按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存在與否不明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去者言，最高法院52年度台上字第1240號判例意旨可資參照。本件租佃爭議之訴既係因原告認系爭三七五租約無效，惟土地謄本上仍登記有系爭三七五租約，致原告對系爭土地之所有權之行使此法律關係有不安之狀態存在，此不安之狀態復得以確認判決將之除去，則原告提起本件確認之訴，自屬有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張，兩造前於77年6 月21日就原告所有之系爭土地訂有系爭三七五租約，惟系爭土地之地目於60年11月
8 日即已變更為建地，依最高法院91年度台再字第28號及89年度台上字第1752號判決意旨，系爭三七五租約即應為無效，爰訴請判決如訴之聲明所示等語。
二、被告則以：兩造曾為協議，原告同意系爭土地建地部分按租約當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額之3 分之1給付被告，惟原告不願履行。且系爭土地被告均按時繳納租金，原告長期不行使權利，致被告信任其不再行使權利，故其提起本訴，有違民法第219 條規定之誠信原則。況被告既然繼續繳納租金及使用系爭土地，依民法第451 條規定，系爭三七五租約即已成為不定期租賃契約，原告應依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款之規定，合理補償被告等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事項：
（一）系爭土地為原告所有，且兩造前於77年6 月21日即就系爭土地訂立有系爭三七五租約迄今，被告並均依約給付租金之事實，另有桃園縣新屋鄉田字101 號私有耕地租約附表
1 紙（見本院卷第20頁、50頁）、租金繳納簽收簿1 紙（見本院卷第24頁）、郵政國內匯款執據2 紙（見本院卷第25頁）、系爭土地登記謄本3 紙（見本院卷第51頁至53頁）附卷可稽，並經本院依職權函查無誤，有桃園縣新屋鄉公所95年4 月13日桃新鄉民字第0950006385號函附租約登記申請書、租約附表、租約登記簿、租約變更登記申請書等在卷足憑（見本院卷第61頁至79頁）。
（二）系爭土地原來地目為「田」，嗣於60年11月8 日因農地重劃而變更地目為「建」之事實，另有桃園縣永安農地重劃區土地承租人原承租土地與新分配承租土地對照清冊4 紙（見本院卷第26頁至29頁）、系爭土地登記謄本3 紙、系爭土地登記簿謄本6 紙（見本院卷第54頁至59頁）在卷可按。
四、兩造於95年5 月2 日本院言詞辯論時（見本院卷第84頁），協議簡化爭點為：
（一）系爭土地經變更地目為建地後，兩造間就系爭土地之租賃契約，是否得適用三七五減租條例之規定？
（二）系爭三七五租約是否無效？
五、本院之判斷：
（一）按耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其法律之規定，耕地三七五減租條例第1 條定有明文。且按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106 條第1 項定有明文，所稱農地，參照同條第2 項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用，最高法院88年台上字第1 號判例意旨亦足參照。
（二）系爭土地既於60年11月8 日即已經地政機關依法變更其地目登記為「建」，則兩造於77年6 月21日就該已非農地之系爭土地訂立租約，依上開法律規定及判例說明，自非耕地租用而無耕地三七五減租條例規定之適用甚明（最高法院91年度台再字第28號裁判意旨足資參考）。
（三）兩造於77年6 月21日就非農地之系爭土地所訂立之租約，既非耕地租用而無耕地三七五減租條例規定之適用，則系爭三七五租約自屬無效。雖兩造間就系爭土地仍應認為有成立租賃之意思表示合致，並因被告繼續給付租金而得成立一般未定期限之土地租賃契約，惟此究非依耕地三七五減租條例所成立之耕地三七五租約可比，是縱使兩造間就系爭土地已成立不定期限之土地租賃契約，對不能成立耕地三七五租賃契約乙節之判斷，並不生影響。
六、從而，原告訴請判決確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決之基礎及結果無影響，無庸一一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 6 月 13 日
民事第二庭 法 官 張震武以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 6 月 13 日
書記官 李家枏