臺灣桃園地方法院民事判決 95年度訴字第558號原 告 甲○○訴訟代理人 林清漢律師被 告 壬○○被 告 辰○○○被 告 未○○被 告 丑○○被 告 午○○
號被 告 丙○○被 告 巳○○○被 告 癸○○
18號被 告 庚○○
巷14被 告 申○○被 告 寅○○被 告 卯○○被 告 丁○○被 告 天○○○被 告 戌○○○前列十五人共同訴訟代理人 張宜暉律師被 告 戊○○
乙○○
8號上列當事人間請求確認買賣關係存在事件，於民國96年5月29 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文確認原告與被告天○○○就如附表一所示之不動產權利範圍公同共有一分之一有買賣關係存在。
確認原告與被告戌○○○就如附表一所示之不動產權利範圍公同共有一分之一有買賣關係存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告天○○○負擔百分之二十，被告戌○○○負擔百分之二十，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按民事訴訟法第二百四十七條第一項所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，茍具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院四十二年台上字第一○三一號判例參照）。本件被告否認原告就系爭土地之買賣關係存在，原告即有即受確認判決之法律上利益，自得提起本件確認訴訟，合先說明。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：㈠緣坐落桃園縣○○鄉○○○段四方林小段136 、258-1 地
號○○鄉○○段○○○ ○號土地（下合稱系爭土地），為被告壬○○、辰○○○、午○○、未○○、丑○○、申○○、戊○○、寅○○、卯○○、丁○○、天○○○、戌○○○與第三人辛○○、己○○、林張金妹、子○○、林溎華、林於燻、林章弼（已歿）等人所公同共有，並因系爭3筆土地係因放領而取得所有權，依法於5 年內不得移轉及變更使用。而被繼承人林章弼於民國93年1 月24日死亡後，由其法定繼承人即被告丙○○、巳○○○、乙○○、癸○○、庚○○繼承，而成為系爭3 筆土地公同共有人。又各公同共有人間對系爭3 筆土地早已協議分管占有使用，並無不得出售之約定，嗣其中第三人辛○○、己○○口頭同意出售其應有部分，並願將所賣價款由其他公同共有人分配後，因各公同共有人間之先人均為林維移，彼此間均為各房之子嗣而有親戚關係，為考量買方給付價款之方便性，始推舉由各房之代表人與其簽訂買賣契約，其中已由第三人即證人子○○代理其該房之共同出賣人即第三人林張金妹、子○○、林溎華、林於燻於94年11月23日與其簽定不動產買賣契約書（下稱第1 份買賣契約），買賣價金為新台幣（下同）280 萬元；由被告壬○○代理其該房之共同出賣人即被告辰○○○、午○○、未○○、丑○○於同年2 月5 日與其簽定不動產買賣契約書（下稱系爭第2份買賣契約），買賣價金為80萬元；由被告丙○○、申○○各代理其各該房之共同出賣人即被告巳○○○、乙○○、癸○○、庚○○、戊○○、寅○○、卯○○、丁○○共同於同年2 月5 日與其簽定不動產買賣契約書（下稱系爭第3 份買賣契約），買賣價金為80萬元；及由被告天○○○、戌○○○各於94年2 月5 日、同年2 月6 日與其簽定不動產買賣契約書（下分稱系爭第4 份、第5 份買賣契約），買賣價金均為80萬元。詎於簽約後，原告曾委託律師發函被告，通知其領取第1 期價款，惟被告卻各別否認與原告間有系爭第2 份至第5 份買賣契約關係存在，爰提起確認本件買賣關係存在訴訟。
㈡查系爭3 筆土地原為各公同共有人之先人林維移、林池窓
妹向政府承租耕作，本於51年1 月31日政府即已公告土地放領，惟其繼承人並未依法承領，嗣於92年間始由被告及第三人辛○○、己○○、林張金妹、子○○、林溎華、林於燻陸續同意委任證人亥○○及訴外人黃家華辦理承領，迨於93年12 月6日始依法辦理承領並登記完畢。
㈢次查兩造間確實有系爭3 筆土地買賣契約關係存在，茲就各份買賣契約簽訂過程分述說明如下：
⒈有關前開第1 份買賣契約部分，出賣人即第三人子○○
、林張金妹、林溎華、林於燻均不爭執該份買賣契約之真正。
⒉按系爭第2份買賣契約部分：
雖實際與原告簽約者為被告壬○○，簽約地係在被告壬○○家中，且於簽約當時尚有被告辰○○○、午○○、未○○及證人酉○○、亥○○在場，惟被告辰○○○、午○○、未○○就本件買賣事宜，並無表示不同意出售，依民法第169 條表見代理規定，被告壬○○有權代理被告辰○○○、午○○、未○○、丑○○與原告簽訂該第2 份買賣契約。次依系爭第2 份買賣契約特別約定事項，被告壬○○、辰○○○、午○○、未○○、丑○○均曾同意委由代書即證人酉○○辦理塗銷系爭3 筆土地登記謄本上，有關其他登記事項「本宗土地於5 年內不得移轉及申請變更使用」記載之事宜，嗣亦業由證人酉○○辦理塗銷前開限制登記完畢。再據被告丁○○、丙○○（代理被繼承人林章弼之繼承人即被告巳○○○、乙○○、癸○○、庚○○）、戊○○、申○○、卯○○、戌○○○、天○○○、辰○○○、午○○、未○○、丑○○、壬○○、寅○○與第三人辛○○、己○○、林張金妹、子○○、林溎華、林於燻於92年8 月3 日共同書立授權書（下稱第1 份授權書）及被告未○○亦於同日書立房地產專任委託銷售契約書予證人亥○○，嗣於93年12月19日由被告丑○○、未○○、戌○○○、壬○○、午○○、辰○○○、天○○○、申○○、戊○○、寅○○、卯○○、丁○○、丙○○與第三人林於燻、林溎華、林張金妹、己○○、辛○○先共同書立土地委託授權銷售同意書（下稱第2 份授權書）予證人子○○，其再於同日書立委託授權書予證人亥○○而觀，前開公同共有人皆曾授權委託受任人即證人亥○○，代為出售系爭3 筆土地買賣事宜，有權代理買賣讓渡、移轉登記及其他有關權利變更管理、收益、處分等必要行為之權限。故被告壬○○辯稱須另徵得其他公同共有人授權，或被告辰○○○、午○○、未○○、丑○○事後辯稱未授權被告壬○○云云，均不足採信。
⒊次按系爭第3份買賣契約部分：
查系爭第3 份買賣契約實際與原告簽約者為被告丙○○、申○○，簽約地係在被告丙○○家中，並於簽約當時尚有證人酉○○、亥○○在場，且被告丙○○、巳○○○、乙○○、癸○○、庚○○均為被繼承人林章弼之繼承人，彼此間為母子、兄弟姐妹關係，且被告丙○○亦不否認，曾取得授權代理繼承人即被告巳○○○、乙○○、癸○○、庚○○同意出售之事實；而被告申○○、戊○○、寅○○、卯○○、丁○○間為母子、母女關係，其均就所繼承家產事宜即本件土地買賣，皆無表示不同意出售，依民法第169 條表見代理規定，被告丙○○、申○○有權代理被告巳○○○、乙○○、癸○○、庚○○、戊○○、寅○○、卯○○、丁○○與原告簽訂該第3 份買賣契約。次依系爭第3 份買賣契約特別約定事項，被告丙○○、巳○○○、乙○○、癸○○、庚○○、申○○、戊○○、寅○○、卯○○、丁○○均曾同意委由代書即證人酉○○辦理塗銷系爭3 筆土地登記謄本上，有關其他登記事項「本宗土地於5 年內不得移轉及申請變更使用」記載之事宜，嗣亦業由證人酉○○辦理塗銷前開限制登記完畢。再據前開2 份授權書而觀，其上各公同共有人之印文皆由有代理權人代理用印，亦即公同共有人皆曾授權委託受任人即證人亥○○，代為出售系爭3 筆土地買賣事宜，有權代理買賣讓渡、移轉登記及其他有關權利變更管理、收益、處分等必要行為之權限。況於被繼承人林章弼死亡時，被告丙○○、巳○○○、乙○○、癸○○、庚○○均同意辦理承領，並於93年12月6 日依法辦理承領完畢，嗣再於94年2 月21日辦理繼承登完成，則若非被告丙○○有權代理被告巳○○○、乙○○、癸○○、庚○○為意思表示，則被告丙○○何能於前開2 份授權書上蓋用其印文。故被告丙○○、申○○辯稱須另徵得其他公同共有人授權，或被告巳○○○、乙○○、癸○○、庚○○、戊○○、寅○○、卯○○、丁○○事後辯稱未經授權被告丙○○、申○○云云，均不足採信。
⒋末按系爭第4 份、第5 份買賣契約部分，被告天○○○
、戌○○○固不爭執有出賣系爭3 筆土地之事實，惟其辯稱未經全體公同共有人同意，買賣契約不生效力云云。查本件買賣業經全體公同共有人同意出售已如前述。
縱然本件買賣契約未經全體公同共有人同意，僅生其他未經同意之公同共有人得抗辯對其不生效力而已，惟與本件確認與被告間買賣關係存在與否係屬二事，是被告天○○○、戌○○○所辯，亦不足採信。
㈣基上，兩造間確實有本件買賣契約關係存在，且經全體公
同共有人同意出售之事實，爰依民事訴訟法第247 條第1項規定，提起本件訴訟，並聲明：⒈確認原告與被告壬○○、辰○○○、午○○、未○○、丑○○於94年2 月5 日就系爭3 筆土地，在公同共有權利範圍內買賣法律關係存在。⒉確認原告與被告丙○○、巳○○○、乙○○、癸○○、庚○○於94年2 月5 日就系爭3 筆土地，在公同共有權利範圍內買賣法律關係存在。⒊確認原告與被告申○○、戊○○、寅○○、卯○○、丁○○於94年2 月5 日就系爭3 筆土地，在公同共有權利範圍內買賣法律關係存在。
⒋確認原告與被告戌○○○於94 年2月6 日就系爭3 筆土地，在公同共有權利範圍內買賣法律關係存在。⒌確認原告與被告天○○○於94年2 月5 日就系爭3 筆土地，在公同共有權利範圍內買賣法律關係存在。
二、被告壬○○、辰○○○、午○○、未○○、丑○○、丙○○、巳○○○、癸○○、庚○○、申○○、寅○○、卯○○、丁○○、天○○○、戌○○○則以：
㈠查本件買賣前於92年間，多數公同共有人為討論系爭3 筆
土地繼承承領事宜，曾召開家族會議，並各公同共有人書立繼承承領公地協議書，以利憑辦，惟因證人子○○急於現金周轉，遂提出公同共有人一併委託出賣系爭3 筆土地之提議，被告基於情誼，遂允諾之，並書立前開第1 份授權書，惟當時另訂有明確之委託期限及底價。嗣因第證人子○○、亥○○遲未能將繼承承領核辦完成，該第1 份授權書自因授權期限屆至而失效。後因證人子○○仍一再向各房公同共有人遊說，乃決定繼續辦理繼承承領，遂於93年12月間證人子○○始向各房表示繼承承領已辦妥，要領權狀，而向各房收取領取權狀費用各1 萬元，各房遂給付費用同意委由證人子○○辦理，惟對於土地出賣一事仍無共識，期間並無再開家族會議授權證人子○○處理。直至94年初，原告與證人酉○○、亥○○及姓名不詳之人，各別向被告壬○○、丙○○、申○○、天○○○、戌○○○佯稱其餘他房公同共有人皆已同意出售系爭3 筆土地，僅剩各該房未同意，請求與各該房公同共有人併予同意出賣。被告壬○○、丙○○、申○○、天○○○、戌○○○在不疑有他情形下，心想既然其餘各房皆已同意，則一併出賣尚可解決日後再協議分割之紛擾，遂各別與原告簽立系爭買賣契約，惟被告壬○○、丙○○、申○○於簽立系爭第2 份、第3 份買賣契約時，曾當場表示因伊實際上尚未取得各該房他公同共有人授權代理同意出售系爭3 筆土地，故需另徵得授權始可，並出賣之土地係為公同共有，應經由全體公同共有人同意始得處分，故被告壬○○、丙○○、申○○、天○○○、戌○○○即與原告約定，須待全體公同共有人授權代理及同意始得辦理過戶，如其餘公同共有人未授權且不同意出售，系爭第2 份至第5 份買賣契約即作廢失效之解除條件，證人亥○○為求順利簽約，一再陳稱無問題，並各別於系爭第2 份至第5 份買賣契約後附付款明細表第一期付款之備註欄均略以載明：「款項扣除分擔代書費，於全體共有人資料備齊後支付」，亦因兩造間有此解除條件之約定，原告遂要求應待全體共有人資料備齊後，始願支付第一期簽約款。嗣因其他公同共有人並未授權同意出賣系爭3 筆土地，依民法第99條第2 項規定，解除條件成就，系爭第2 份、第3 份買賣契約即為作廢失效，被告壬○○、丙○○、申○○、天○○○、戌○○○自無配合辦理移轉所有權義務。詎證人子○○、亥○○為對外表明已取得公同共有土地之共有人授權出賣土地，使土地得以順利辦理所有權移轉登記，並從中牟取利益，竟利用領取權狀，持有各公同共有人印章之際，盜用印章，偽造前開第2 份授權書，進而使用於本件訴訟作為書證，甚證人亥○○於本件作證時再為虛偽之陳述，被告另已對證人子○○、亥○○提出行使偽造文書罪、偽證罪等刑事告訴。
㈡次查前開第1 份授權書委託期間自92年8 月3 日至同年12
月31日止，顯已逾期失效，亦無由證明系爭系爭第2份、第3份買賣契約有合法代理而有效。且斯時被繼承人林章弼仍為系爭3筆土地之公同共有人，然被告丙○○卻以所有權人自居而簽名並蓋用印文其上。而被告從未書立前開第2份授權書，且亦均未曾於93年12月l9日開會討論系爭3筆土地出賣事宜，該第2份授權書係遭偽造，其上之印文係證人子○○、亥○○於辦理土地承領、繼承及領取權狀過程中所盜蓋。且依該第2份授權書第6條約定載明：「價格需取得甲方（指被告丑○○等公同共有人）同意此書才得生效」，原告既未舉證此生效要件已成就，當無法據以引為系爭系爭第2份、第3份買賣契約合法代理之證明，且其上未有蓋用被告巳○○○、乙○○、癸○○、庚○○之簽章，亦無由因此推論業經全體授權。
㈢因系爭3 筆土地均為公同共有土地，依民法第828 條第2
項規定，公同共有物之處分及其他權利之行使，應得公同共有人全體之同意，雖本件公同共有人間有分管協議存在，惟僅係各公同共有人對共有土地之共同管理行為，尚難因此遽認全體公同共有人已同意處分共有土地，故系爭第
2 份、第3 份買賣契約須待其他公同共有人承認或同意，原告始得據以請求辦理移轉所有權。又系爭第2 份、第3份買賣契約之簽訂，係由被告壬○○、丙○○、申○○等無權代理人所為之行為，而被告辰○○○、午○○、未○○、丑○○、巳○○○、乙○○、癸○○、庚○○、戊○○、寅○○、卯○○、丁○○既均已拒絕承認，依民法第
170 條第1 項規定最高法院86年台上字第1498號判決意旨，系爭第2 份、第3 份買賣契約對其不生效力，系爭第2份至第5 份買賣契約關係僅存在原告與被告壬○○、丙○○、申○○、天○○○、戌○○○間有效，惟對其他公同共有人仍不生效力，反得依土地法第34條之1 第4項 、第
5 項規定，仍得以同一價格行使優先購買權，嗣被告丑○○亦已各別寄發存證信函予被告壬○○、丙○○、申○○、天○○○、戌○○○主張優先承購權，亦即於被告丑○○依法行使優先承購權後，系爭第2 份至第5 份買賣契約應存在被告丑○○與被告壬○○、丙○○、申○○、天○○○、戌○○○間，是原告本件請求自屬無據。
㈣又原告陳稱當時有給付簽約金，係交給證人亥○○，以抵
付被告所欠之代書費，且其認知代書費就是簽約金，證人亥○○所收的錢就是簽約金云云。經查，原告於本件起訴狀內載明系爭第2 份至第5 份買賣契約付款方式，第一次付款給付期為被告與證人亥○○計算出口除代辦費用及代墊費用後，交付餘款，並據系爭第5 份買賣契約後附付款明細表第一期付款之備註欄載明：「前案代書費25萬元，款項扣除分擔代書費，於全體共有人資料備齊後支付」而觀，顯然簽約金係代書費用、代辦費用、餘款三者之總和，絕非等於代書費用，惟原告嗣後更異其詞，無非在與證人亥○○之證詞配合，係事後串證之詞。再者，衡諸本件土地買賣之簽約金，系爭3 筆土地各公同共有人可細分為
7 大房，各房各為20萬元，若簽約金等於代書費用，則代書費用高達140 萬元，占買賣總價款25 %，與交易習慣不符，且原告前曾委託律師所發函件內第4 點亦清楚載明：
「本件經亥○○計算後，其中代辦承領公地費用25,000元、領狀費用1,700 元、潤筆費1,500 元，合計28,200元，扣除後當事人（指原告）應交付第一次款項共171800元。
」，益證原告所稱代書費就是簽約金，自為虛偽之陳述。且原告即為本件土地買賣契約之當事人，卻對買賣重要細節全然不知，究其所述是否真實即非無疑。是以，原告與證人亥○○、酉○○均稱本件買賣被告早已授權要賣，雙方都協議好才簽等語，顯然應非事實等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、被告乙○○、戊○○則以：其從未與原告簽訂系爭第3 份買賣契約，或授權包括被告丙○○、申○○在內之任何人代為簽訂契約，並簽約當時其亦未在現場，因此對於本件買賣經過，無從知悉。且原告本件提出前開第2 份授權書，其上雖蓋有被告戊○○之印文，然非其所有，另其上查無被告乙○○之印文等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
四、原告起訴主張：
（一）緣坐落桃園縣○○鄉○○○段四方林小段136 、258-
1 地號○○鄉○○段○○○ ○號土地，為被告與第三人辛○○、己○○、林張金妹、子○○、林溎華、林於燻等人所公同共有，並因系爭3 筆土地係因放領而取得所有權，依法於5 年內不得移轉及變更使用之事實，業據原告提出系爭土地之土地登記謄本各一份在卷可稽，並為被告所不爭執，原告此部分之主張堪信為真實。
（二）被告壬○○於94年2 月6 日與原告就如附表所示之不動產訂定不動產買賣契約書（系爭第2 份買賣契約）。被告丙○○於94年2 月5 日與原告就如附表所示之不動產訂定不動產買賣契約書（系爭第3 份買賣契約）。被告申○○於94年2 月5 日與原告就如附表所示之不動產訂定不動產買賣契約書（系爭第4 份買賣契約）。被告天○○○於94年2 月6 日與原告就如附表所示之不動產訂定不動產買賣契約書（系爭第5 份買賣契約）。被告戌○○○於94年2 月6 日與原告就如附表所示之不動產訂定不動產買賣契約書（系爭第6份買賣契約）之情，業據原告提出上開不動產買賣契約書影本各一份在卷可稽，被告就形式上真正並不爭執，但被告無法提出反證推翻上開不動產買賣契約書內容之真正，是原告此部分之主張亦可認係真實。
五、本件爭執點在
（一）被告壬○○於簽立系爭第2 份買賣契約時，是否代理被告辰○○○、未○○、丑○○、午○○等人。
（二）被告丙○○於簽立系爭第3 份買賣契約時，是否代理被告巳○○○、乙○○、癸○○、庚○○等人。
（三）被告申○○於簽立系爭第3份買賣契約時，是否代理被告寅○○、卯○○、丁○○、戊○○等人。
（四）系爭第2、3、4、5份買賣契約是否附有解除條件。
（五）系爭第2、3、4、5份買賣契約是否因被告即公同共有人丑○○行使優先承買權而不存在。
茲分論如下。
六、被告壬○○、丙○○、申○○於簽立系爭第2、3、份買賣契約時，並未合法代理被告「辰○○○、未○○、丑○○、午○○」、「巳○○○、乙○○、癸○○、庚○○」、「寅○○、卯○○、丁○○、戊○○」等人：
（一）觀諸系爭第2、3、4份買賣契約書（原證4、5）上除首頁載明「立買賣契約書人賣方壬○○等五人」「立買賣契約書人賣方申○○等人、丙○○等人」、末頁記載「立契約書人賣方壬○○」、「代理人立契約書賣方」外，均無記載「壬○○等五人」壬○○以外之其餘四人為何人？「丙○○等五人」、「申○○等五人」丙○○以外之四人為何人？申○○以外之四人為何人等情，有系爭第2、3份買賣契約在卷可稽。是從系爭第2、3份買賣契約形式上觀之，尚無法認定系爭第2、3份買賣契約除出賣人即被告壬○○、丙○○、申○○外，其餘四人分為被告「辰○○○、未○○、丑○○、午○○」、「巳○○○、乙○○、癸○○、庚○○」、「寅○○、卯○○、丁○○、戊○○」。
（二）被告壬○○於簽立系爭第2份買賣契約時，被告林於正、申○○於簽立系爭第3份買賣契約並未提出被告「辰○○○、未○○、丑○○、午○○」、「林鄧梅妹、乙○○、癸○○、庚○○」、「寅○○、卯○○、丁○○、戊○○」等人之授權書（或委託書），亦據代書即證人酉○○、證人亥○○到庭證述明確（參見95年11月14日筆錄Ｐ7、95年9月5日筆錄Ｐ4）。
（三）被告壬○○陳稱：（被告訴訟代理人：簽立買賣契約時，有無跟買方表明你要徵得其他共有人的同意？）有，因為我不曉得我其他的兄弟姊妹的意見，所以我必須得到其他共有人的同意，就是在契約書的備註欄。（被告訴訟代理人：提示證人酉○○之證述，有何意見？）我沒有仔細看，因為是協商所以我也沒有仔細聽，我想我還要拿給我其他的兄弟姊妹看。等情，被告丙○○陳稱：（被告訴訟代理人：簽約當時，有無清楚的表明你是否還要徵得其他共有人的同意？）我之前就講說要經過他們整個家族共有人的同意。被告申○○陳稱：（法官：戊○○、丁○○、寅○○、卯○○有無授權你代表他們四人去簽契約？）沒有，他們不知道，我只有簽我自己的名字。（均參見95年11月14日筆錄）。可知被告壬○○於簽定系爭第2 份買賣契約時，被告丙○○、申○○在簽定系爭第3 份買賣契約時，尚未得到其他被告「辰○○○、未○○、丑○○、午○○」、「巳○○○、乙○○、癸○○、庚○○」、「寅○○、卯○○、丁○○、戊○○」等人之授權（或委任）。
（四）原告主張：簽約時被告壬○○及被告辰○○○、林寶華、午○○均在場，且係在被告壬○○家中簽約，被告等人有親屬關係且係繼承家產，在場之被告均未表示不同意出售之意思，應依民法第169條認定為表見代理等情。然為被告所否認。且原告上揭主張縱令屬實，惟仍有被告丑○○未在場，亦未表示同意出賣之意思，自難認被告丑○○有表見代理之情事，故不對原告負出賣人之責任。
（五）原告主張：簽約時被告丙○○在場，且係在被告林於正家中簽約，被告巳○○○、乙○○、癸○○、林於淦等人有親屬關係且係繼承家產，被告巳○○○四人均未表示不同意出售之意思，應依民法第169條認定為表見代理等情。然為被告所否認有同意出賣等情。
且原告上揭主張縱令屬實，惟被告巳○○○四人於簽約時並未在場，事後亦表示反對出賣之意思，自難認被告巳○○○、乙○○、癸○○、庚○○有表見代理之情事，故不對原告負出賣人之責任。
（六）原告主張：簽約時被告申○○在場，且係在被告陳貴枝家中簽約，被告寅○○、卯○○、丁○○、戊○○等人有親屬關係且係繼承家產，被告寅○○、卯○○、丁○○、戊○○四人均未表示不同意出售之意思，應依民法第169條認定為表見代理等情。然為被告所否認有同意出賣等情。且原告上揭主張縱令屬實，惟被告寅○○、卯○○、丁○○、戊○○四人於簽約時並未在場，事後亦表示反對出賣之意思，自難認有表見代理之情事，被告寅○○、卯○○、丁○○、林於洸四人即不對原告負出賣人之責任。
（七）原告另主張證人酉○○代書已依兩造定立之系爭買賣契約之其他特別約定辦理塗銷「本宗土地於五年內不得移轉及申請變更使用」之限制登記，可知被告抗辯「尚需徵得授權及未授權」不足採信等情。然查此僅係原告依系爭第2、3份買賣契約之約定委請代書廖政鵬辦理，原告並未提出被告「辰○○○、未○○、林於斌、午○○」、「巳○○○、乙○○、癸○○、林於淦」、「寅○○、卯○○、丁○○、戊○○」等人有委任代書酉○○代辦之證據，自不能因有辦理塗銷限制登記，即認被告辰○○○等人同意出賣系爭土地。況系爭土地之公同共有人「辛○○、己○○」二人未與原告訂定出賣系爭土地之買賣契約，然上開不得移轉之限制亦併同塗銷，顯見塗銷上開限制登記與是否已出賣系爭土地並無直接關係。
（八）原告另主張：被告等有簽立第1份授權書（原證20，見卷Ｐ188）予被告未○○被告未○○亦於同日書立房地產專任委託銷售契約書予證人亥○○。被告等又簽立第2份授權書（如原證19，參卷Ｐ139）予證人林於鉉，子○○再於同日書立委託授權書予證人亥○○而觀，前開公同共有人皆曾授權委託受任人即證人鍾馨慧，代為出售系爭3 筆土地買賣事宜，有權代理買賣讓渡、移轉登記及其他有關權利變更管理、收益、處分等必要行為之權限。故被告壬○○辯稱須另徵得其他公同共有人授權，或被告辰○○○、午○○、林寶華、丑○○事後辯稱未授權被告壬○○云云，均不足採信等情。
被告抗辯：第1份授權書之期限至92年12月31日屆滿，下稱第2 份授權書係偽造等情。
經查：縱令下稱第2份授權書屬實，然該授權書係林於鉉再委任亥○○，而非委任系爭第2、3份買賣契約之定約人即被告壬○○、丙○○、申○○，自難以第
2 份授權書認定被告「辰○○○、未○○、丑○○、午○○」、「巳○○○、乙○○、癸○○、庚○○」、「寅○○、卯○○、丁○○、戊○○」等人均已授權壬○○、丙○○、申○○訂定系爭第2、3份買賣契約。
綜上所述，被告壬○○、丙○○、申○○於訂定系爭第2、3份買賣契約時，並未得到被告「辰○○○、未○○、丑○○、午○○」、「巳○○○、乙○○、癸○○、庚○○」、「寅○○、卯○○、丁○○、戊○○」等人之授權。是原告主張系爭系爭第2 、3 份買賣契約效力及於被告「辰○○○、未○○、丑○○、午○○」、「巳○○○、乙○○、癸○○、庚○○」、「寅○○、卯○○、丁○○、戊○○」等人即無理由。
七、系爭第4、5份買賣契約「未」附有解除條件：被告抗辯：系爭買賣契約後附付款明細第一次付款之備註載明「款項扣除分擔代書費，於全體共有人資料備齊後支付」，因其他公同共有人不同意出賣，解除條件成就等情。經查：
（一）系爭第4 、5 份買賣契約付款明細之備註欄雖載明「前案代書費25萬各房依比例分擔，其餘款等全體共有人資料備齊後支付」、「扣除分擔代書費餘款於全體共有人資料備齊後支付」等語，然此僅係第一期簽約款20萬元之給付方法（期日及給付額），尚難解釋為本件買賣契約係以「其他共有人同意」為前提。
（二）觀諸系爭第4 、5 份買賣契約並無約定以「經全體公同共有人同意」為契約成立或解除之條件。
此外被告復無法舉證以實其說，是被告此部分之抗辯不足採信。
八、系爭第4 、5 份買賣契約並不因被告即公同共有人丑○○行使優先承買權而不存在：
按土地法第三十四條之一第四項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第一百零四條第二項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（參見最高法院65年台上字第853 號判例要旨）。是公同共有人之優先承買權僅有債權效力，本件公同共有人即被告丑○○雖對系爭第4 、5 份買賣契約主張優先承買，亦僅係對被告天○○○、戌○○○有訂約請求權，是本件並不因公同共有人即被告丑○○主張優先承買權，而當然使系爭第4 、5 份買賣契約無效或不存在。故被告此部分之抗辯亦不足採信。
九、綜上所述，本件原告基於買賣契約法律關係，請求判決確認原告與被告天○○○就如附表一所示之不動產權利範圍公同共有一分之一有買賣關係存在。及確認原告與被告戌○○○就如附表一所示之不動產權利範圍公同共有一分之一有買賣關係存在。為有理由，應予准許，至於逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
十、本件如下爭執點「系爭第2 、3 份買賣契約是否附有解除條件」、「系爭第2 、3 份買賣契約是否因被告即公同共有人丑○○行使優先承買權而不存在。」，已因契約效力不及於其他被告（即前揭辰○○○等四人、巳○○○等四人、寅○○等四人），自無再加以說明之必要，併予敘明。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。
參、結論：本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，爰依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 6 月 21 日
民事第一庭法 官 吳爭奇附表一：
┌──┬─────────┬──┬─────┬─────┐│編號│土地座落 │地目│面積（㎡）│權利範圍 │├──┼─────────┼──┼─────┼─────┤│１ │桃園縣龍潭鄉四方林│旱 │3,704㎡ │公同共有一││ │段四方林小段第136 │ │ │分之一 ││ │地號 │ │ │ │├──┼─────────┼──┼─────┼─────┤│２ │桃園縣龍潭鄉四方林│旱 │4,335㎡ │公同共有一││ │段四方林小段第258-│ │ │分之一 ││ │1地號 │ │ │ │├──┼─────────┼──┼─────┼─────┤│３ │桃園縣○○鄉○○段│旱 │40.05㎡ │公同共有一││ │787地號 │ │ │分之一 │└──┴─────────┴──┴─────┴─────┘上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 6 月 22 日
書記官 梁麗雲