臺灣桃園地方法院民事判決 95年度訴字第704號原 告 乙○○訴訟代理人 邱清銜律師被 告 甲○○訴訟代理人 邱正明律師上列當事人間請求回復原狀事件，於民國96年1 月9 日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應協同原告向桃園縣稅捐稽徵處中壢分處就坐落桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號土地上房屋（即門牌號碼：桃園縣觀音鄉崙坪村13鄰崙坪220 之5 號建物）辦理房屋契稅申報。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應協同原告向桃園縣政府稅捐稽徵處中壢分處（下稱中
壢稅捐分處）就坐落桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號土地上建物（即桃園縣觀音鄉崙坪村13鄰崙坪220 之5 號房屋）辦理房屋稅納稅義務人變更登記為原告。
㈡被告應協同原告向中壢稅捐分處就上開房屋辦理房屋契稅申報。
二、陳述：㈠兩造於民國94年4 月26日就坐落桃園縣○○鄉○○段第355
地號土地，面積1,123 平方公尺、權利範圍213/500 （下稱系爭土地），暨其上門牌號碼桃園縣觀音鄉崙坪村13鄰崙坪
220 之5 建物（下稱系爭建物）簽立買賣契約書，價金為新台幣（下同）200 萬元，契約簽立後，被告已依約給付100萬元，原告亦依約將系爭建物之納稅義務人辦理變更登記為被告。因系爭土地為農地，故兩造於買賣契約書第13條關於其他約定事項約定：「農地如果因要『農用證明』而致無法順利移轉時，雙方同意所收之金額無條件退回，且不得要求賠償。」，現因系爭土地無法取得農地農用證明致原告無法將土地所有權移轉登記與被告，依上開約定，兩造同意解除買賣契約，原告乃於95年2 月21日以存證信函向被告解除本件買賣契約，並通知被告可隨時取回100 萬元之價金及同時請求被告就系爭建物納稅義務人辦理變更登記為原告（即回復原狀），被告卻置之不理，爰依解除契約後請求回復原狀之法律關係，訴請判決如聲明㈠所示。
㈡因契稅條例規定未辦建物所有權第一次登記之房屋，納稅義
務人之變更登記，乃於辦理房屋契稅申報時，同時辦理變更登記之事項，故原告追加請求被告應協同辦理就系爭房屋之房屋契稅申報如聲明㈡所示。
㈢本件買賣契約書內容雖未載明解除契約之用語，然上開第13
條約定係在規範無法移轉農地產權時之處理方法，所謂退回所收金額，甚至不得請求賠償，均係就契約解除後之處置所為之規範，可見依該項約定，就系爭土地因無法取得「農用證明」而未能履約時，即可解除契約。
㈣縱本件買賣契約有違農業發展條例第31條規定，即耕地使用
應符合區域計劃相關法令規定始得辦理所有權移轉登記，而認有買賣標的不能之情形，依民法第246 條第1 項規定，契約亦為無效，原告亦得依民法不當得利之法律關係，訴請被告協同就系爭建物辦理契稅申報並協同將納稅義務人辦理變更登記為原告。
三、證據：提出房地產買賣契約書、契稅繳款證明書、桃園縣中壢郵局13支局第35號存證信函暨回執等影本各一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：㈠系爭建物雖以原告名義建造，然實際建造人為被告父親邱清
照，房屋之建造費用亦由邱清照支付，是系爭建物本非原告所有，其原始所有人應為邱清照才是，故原告不得將系爭建物處分出售，被告是在不知上開事實之情況下，才與原告簽立本件買賣契約。
㈡房屋納稅義務人之變更登記屬公法上之義務，不得依民事訴
訟程序主張，而本件契約上並未約定須將系爭建物納稅義務人變更為被告，亦未約定於解除契約時，須回復房屋納稅義務人之變更登記，故原告無權請求將系爭建物納稅義務人變更登記為原告。
㈢就原告追加聲明請求被告協同辦理系爭房屋之房屋契稅申報，因係新的訴訟標的，被告不同意其追加。
丙、本院依聲請函請中壢稅捐分處查系爭建物之房屋稅籍資料及依職權函中壢稅捐分處查房屋契稅申報義務人及房屋納稅義務人變更登記之相關規定。
理 由
一、按民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定：其請求之基礎事實同一者；原告得為訴之變更或追加，所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。本件原告於訴訟中追加被告就系爭建物應協同原告向中壢稅捐分處辦理房屋契稅申報之聲明，因其追加之聲明所依據之事實與原起訴之事實具有同一性，依上說明，自應允許其追加。
二、原告主張兩造於94年4 月26日就系爭土地、房屋簽訂買賣契約，價金為200 萬元。於契約簽訂後，被告已付100 萬元，原告亦將系爭建物納稅義務人變更為被告等情，有房地產買賣契約書、契稅繳款證明書為證，並為被告所不爭執，應信為真。
三、原告又主張因系爭土地無法取得農用證明，依買賣契約書第13條第2 款：「農地如果因要『農用證明』而致無法順利移轉時，雙方同意所收之金額無條件退回，且不得要求賠償。」之約定向被告解除買賣契約，並請求被告回復原狀協同辦理房屋稅納稅義務人之變更登記等語，固有中壢郵局13支局第35號存證信函暨回執等為證，惟被告則以前揭情詞置辯，是本件之爭執點為：㈠本件買賣契約是否已解除？㈡被告應否協同原告就系爭建物辦理房屋契稅申報及房屋稅納稅義務人變更登記？
四、按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。本件兩造所訂買賣契約書第13條其他約定事項：約定「農地如果因要『農用證明』而致無法順利移轉時，雙方同意所收之金額無條件退回，且不得要求賠償。」等語，上開約定內容雖無「解除契約」之用語，然依上開文字內容探求當事人之真意，可知該款約定係在規範因無法取得「農用證明」致無法移轉系爭土地產權時之處理方法，所謂「所收之金額無條件退回」，係就契約無法履行時，賣方即應無條件退還買方已付之價金，當事人顯係約定買賣契約因無法取得農用證明時，即得依此解除契約，換言之，即以未能取得農用證明為本件契約之解除條件，當事人並因此負有回復原狀之義務，故本件契約如因未能取得「農用證明」而無法履行契約時，當事人即得解除契約。原告稱系爭土地因無法取得「農用證明」而無法移轉登記，而被告自承系爭土地未辦理分割是無法履行（即取得農用證明而辦理移轉登記），因其上有建物。（見本院95年11月21日言詞辯論期日筆錄）足見因系爭土地無法取得「農用證明」致無法辦理土地所有權移轉登記，契約所約定之解除條件已成就，則原告於95年2 月21日以存證信函向被告為解除買賣契約之意思表示，有存證信函影本在卷可參，而被告對原告已解除契約一事，亦表示沒有意見（見同上期日筆錄），堪認本件買賣契約已因契約解除條件成就，並經原告解除甚明。至於被告辯稱系爭建物為其父親邱清照所有云云，已為原告所否認，而被告亦未舉證以實其說，故其所辯，顯不可採。
五、本件買賣契約既經解除，則原告主張被告就系爭建物應協同原告向稅捐機關辦理房屋契稅申報及房屋稅納稅義務人變更登記，是否有據？查：
㈠按契約之解除，出於雙方當事人之合意時，無論有無可歸責
於一方之事由，除經約定應依民法關於契約解除之規定外，並不當然適用民法第259 條之規定，倘契約已為全部或一部之履行者，僅得依不當得利之規定請求返還其利益。最高法院59年台上字第4297號著有判例可參，本件買賣契約既因契約解除條件成就而經原告解除，惟兩造於契約內並未約定解除契約後應適用民法第259 條回復原狀之規定，然而依本件契約所約定解除契約後之處理方法為「所收之金額無條件退回」之內容觀之，即出賣人負有退還已收取價金之義務，可見當事人乃約定解除契約後，雙方應將所收取之利益返還或回復原狀，以維契約原定之公平處理原則。
㈡本件原告主張其係依買賣契約第5 條約定：「乙方（即原告
）應於甲方（即被告）支付訂金後，將移轉登記所需之所有權狀、印鑑證明、當期房屋稅、地價稅等稅單及其他移轉登記所需之證明文件交付甲方。又乙方於甲方因申辦移轉登記上需要協助或蓋章時，乙方應無條件協助。」，而將系爭建物之房屋稅納稅義務人變更登記為被告，故於解除契約後，被告負有回復原狀，即被告應協同原告辦理房屋稅納稅義務人變更登記。查：兩造不爭執系爭房屋之納稅義務人於簽約後已辦理變更登記為被告之名義（見本院95年10月24日準備程序筆錄），則於本件買賣契約解除後，房屋稅納稅義務人之名義，應回復為原告之名義始符解除契約回復原狀之本旨，而房屋稅納稅義務人之名義變更登記，依中壢稅捐分處函覆本院稱：「未辦保存登記之建物已辦理房屋納稅義務人變更登記，事後因解除契約而回復原狀，稅捐機關依經鄉鎮公所核准契稅撤銷申報資料，辦理契稅退稅及回復原房屋稅納稅義務人，無須當事人辦理房屋納稅義人變更登記，為房屋稅稽徵作業手冊第4 章第1 節及契稅稽徵作業手冊第1 章第
5 節所規定，又如不辦理契稅申報，可否逕行辦理房屋納稅義務人之變更登記？且可否由當事人一造申請辦理或須共同為之？依契稅條例第2 條規定：不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納，且契稅條例第16條規定，未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割，應由雙方當事人共同申報，故屬於契稅課徵之範圍又屬未辦建物所有權第一次登記之房屋均應辦理契稅申報且應由雙方當事人共同申報。」有該中壢稅捐分處之回函在卷可參，可知系爭房屋於納稅義務人變更登記後，因契約解除欲再變更納稅義務人登記時，須由契約當事人雙方共同辦理房屋契稅申報，而房屋納稅義務人即併同辦理變更登記，當事人無須另行辦理納稅義務人之變更登記，據此規定，被告於契約解除後，既負回復原狀之義務，自負有協同原告辦理房屋契稅申報之義務；從而，原告請求被告協同原告向中壢稅捐分處辦理房屋契稅之申報，於法有據，應予允許。
㈢另房屋稅條例第4 條第1 項規定：「房屋稅向房屋所有人徵
收之」，另房屋稅條例就房屋稅籍之變更，並無應由當事人雙方協同辦理之規定，且房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無關，故房屋所有權如有讓與情事，而須向稅捐稽徵機關申請變更納稅義務人名義，係盡其公法上義務，不得以之為私權訟爭之客體。本件原告請求被告應協同原告向中壢稅捐分處就系爭建物辦理納稅名義人變更登記部分，因此部分請求之訴訟標的屬公法上之義務，不得為私權訟爭之客體，且依法無須當事人協同辦理，故原告請求被告應「協同」辦理變更房屋稅納稅義務人變更登記，即不應准許。
六、綜上所述，原告請求被告協同原告向中壢稅捐分處就坐落桃園縣○○鄉○○段第355 地號土地上建物（即桃園縣觀音鄉崙坪村13鄰崙坪220 之5 房屋）辦理房屋契稅申報，於法有據，應予允許；惟就其請求被告協同辦理房屋稅納稅義務人變更登記部分，則於法無據，不應准許。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，已無礙本院前述認定，無一一論述之必要，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 23 日
民事第三庭 法 官 潘進柳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 1 月 23 日
書記官 李麗娟