臺灣桃園地方法院民事判決 95年度訴字第972號原 告 丙○○訴訟代理人 丁○○被 告 甲○○上列當事人間請求返還定金事件，本院於中華民國95年8 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬元及自民國九十五年八月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）25萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日，按年息5%計算之利息。原告並願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：原告於民國95年6 月10日經由訴外人21世紀不動產桃園莊敬加盟店之長利房屋仲介有限公司（下稱長利仲介公司）居間購買被告所有坐落桃園縣桃園市○○街○○號之房屋（下稱系爭房屋），兩造合意價金為888 萬元，原告已給付定金60萬元，兩造並約定於95年6 月13日簽訂不動產買賣契約書。詎被告於95年6 月11日反悔不願出賣系爭房屋，經兩度協調均破裂，原告依買方定金收款憑證第5 條及賣方定金收款憑證第7 條之約定，本得請求被告加倍返還定金，嗣兩造經桃園縣政府消費爭議調解委員會調解成立，爰依該調解書（下稱系爭調解書）之約定，訴請判決如訴之聲明所示。
三、證據：提出買賣議價委託書2 件、買方定金收款憑證1 件、彰化銀行支票存款送款簿存根聯1 件、賣方定金收款憑證1件、統一發票3 件、板橋文化路郵局第9740號存證信函1 件、授權書1 件、消費爭議調解委員會調解書1 件、桃園縣政府函3 件、消費爭議申訴資料表1 件（均為影本）、桃園20支郵局第809 號存證信函暨其收件回執、桃園慈文郵局第89
0 號存證信函暨其收件回執各1 件，並聲請訊問證人許大村、乙○○。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）被告與訴外人長利仲介公司簽約後即遭不明人士恐嚇勒索
200 萬元，簽約經紀人即訴外人許大村亦遭陌生人持木棍毆打，故被告為顧及身心安全始不願出賣系爭房屋，並表明願將出賣系爭房屋改為出租系爭房屋，此係屬不可歸責於賣方之事由，被告毋須負加倍返還定金之責。
（二）被告於95年6 月10日與訴外人許大村及原告相約商談和解事宜，被告因有焦慮恐慌症，訴外人許大村又提及買方要上法庭或查封被告財產等情事，使被告憂鬱恐慌症發作，於當日晚間約11時30分，被告在沒拿眼鏡未看清楚所要簽名之文件為何物及鎮靜藥亦失效，體力不支，頭腦不清醒之際，非出於自由意志下糊塗於定金收款憑證上簽名，故係原告等人乘被告急迫，病情發作時所為。
（三）依民法規定，買賣不動產之法律行為須具備當事人、行為標的及意思表示，缺一即不生效力，惟迄至目前為止，被告未見過原告本人，原告又無公開之委託書。且買賣不動產須出賣人收到定金後才生效，惟被告並未收到定金。故原告意思表示不健全，未具法律效果。
（四）雖定金收款憑證上書寫定金60萬元由仲介保管，惟訴外人長利仲介公司之定金收據為其公司自訂之規章，顯與民法規定之買賣不動產要件行為不合。為此，請為判決如答辯聲明所示。
三、證據：提出板橋文化路郵局第9740號存證信函1 件、診斷證明書2 件、信函2 件、簽呈1 件、鶯歌鎮公所獎狀1 件（均為影本）。
理 由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款、第4 款定有明文。經查，原告於本件起訴時，初為請求被告應給付原告60萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定利息，其請求權依據則為兩造所簽訂之定金收款憑證，嗣於起訴狀繕本送達被告後，原告始於95年8 月3 日言詞辯論期日以言詞減縮其訴之聲明及變更其訴訟標的為依兩造所簽訂之調解書（見本院卷第62頁）。核原告所為上開訴之變更，其基礎事實同一，又屬減縮應受判決事項之聲明，且係因情事變更而為者，揆諸上揭法律規定，應予准許，此先敘明。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張，其於95年6 月10日經由訴外人長利仲介公司居間購買被告所有之系爭房屋，兩造合意之買賣價金為
888 萬元，原告已給付定金60萬元，並約定於95年6 月13日簽訂買賣契約，詎被告竟於95年6 月11日反悔不願出賣，嗣兩造經桃園縣政府消費爭議調解委員會調解成立，爰依此調解書之法律關係，訴請判決如聲明所示等語。
二、被告則以：被告與訴外人長利仲介公司簽約後即遭不明人士恐嚇勒索，簽約經紀人即訴外人許大村亦遭陌生人毆打，被告為顧及安全始不願出賣系爭房屋，不可歸責於被告。又被告於95年6 月10日係在非出於自由意志之下簽名於定金收款憑證上。且原告無公開之委託書，被告又未收到定金，定金收款憑證則為訴外人長利仲介公司自訂之規章，與民法規定買賣不動產之要件不合，故被告無庸加倍返還定金等語，資為抗辯。
三、經查，被告前曾委託訴外人長利仲介公司以總價金910 萬元，代為居間找尋買主而出賣系爭房屋之事實，有「買賣議價委託書」1 紙在卷可憑（見本院卷第9 頁），足堪認定為真實。
四、嗣原告欲購買系爭房屋，而經由訴外人長利仲介公司之介紹，與原告商談後，兩造約定以總價金888 萬元，由原告向被告購買系爭房屋，原告並將約定定金60萬元交予訴外人長利仲介公司之事實，有買方定金收款憑證（見本院卷第10頁）、賣方定金收款憑證（見本院卷第24頁）附卷可憑。雖被告抗辯稱其係非出於自由意志下且係原告等人趁其急迫而簽立上開賣方定金收款憑證等語，然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。且按原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判，最高法院18年上字第1679號判例意旨亦足參照。被告雖確患有「焦慮性精神官能症」，有中央健康保險局台北聯合門診中心診斷證明書1 紙在卷可證（見本院卷第29頁），惟被告既知以相當之價格委託訴外人長利仲介公司代為尋找系爭房屋之買主，顯見被告尚有處理事務之能力，而被告確係與訴外人長利仲介公司之員工許大村於95年6 月10日商談時，詢問不簽約之法律效果等情事後，始在上開賣方定金收款憑證上簽名乙節，亦經證人許大村於本院95年7 月13日言詞辯論時到庭結證無誤（見本院卷第38頁），此外，被告僅空言抗辯稱其與訴外人長利仲介公司簽約後，即遭不明人士恐嚇；簽賣方定金收款憑證當時則因憂鬱恐慌症發作，又沒戴眼鏡無法看清文件內容及鎮靜藥亦失效體力不支等情，並未能舉證以實其說。況被告原本係以910 萬元之價金委託訴外人長利仲介公司居間找尋系爭房屋之買主，則兩造果真以888 萬元議定交易價格，就與原告原委託出賣之價格上之差距而言，實與一般社會上類此交易折衝講價之常情並無違背，是尚難信被告有何急迫之情可言，故被告上開抗辯各節，均無足採。
五、再查，前開買方定金收款憑證第2 條前段約定：「甲方（即原告）簽訂本約給付之定金新台幣陸拾萬元整，由乙方（即訴外人長利仲介公司）代表賣方收悉無誤…。」；賣方定金收款憑證第2 條亦明定：「甲方（即被告）同意乙方（即訴外人長利仲介公司）代收訖丙○○君（即買方）購買上述不動產給付之定金新台幣陸拾萬元整，先由乙方保管至甲方與買方簽訂不動產買賣契約時，扣除服務報酬費用後，餘額再交付甲方。」等語。而原告亦確已交付60萬元定金由訴外人長利仲介公司收取，嗣係因被告反悔不賣，故訴外人長利仲介公司始將此60萬元之定金返還原告之事實，有支票存款送款簿存根聯1 紙在卷可按（見本院卷第22頁），故原告已依約定給付60萬元定金之事實，亦足認定無誤。
六、又按上開買方定金收款憑證第5 條但書已明定：「…但買賣契約不能簽訂係可歸責於賣方時，乙方（即訴外人長利仲介公司）需督促賣方加倍返還所收受之定金。」；賣方定金收款憑證第7 條亦有：「倘買方屆時不買則定金由甲方沒收；倘甲方（即被告）屆時不賣則應加倍返還定金予買方（即原告）…。」之約定，現原告既已給付上述定金，則被告嗣後反悔不賣而不願與原告訂立系爭房屋之買賣契約，揆諸上揭約定內容，原告本得請求被告加倍返還上開定金無誤。另查，上開賣方定金收款憑證第2 條既已明定被告同意訴外人長利仲介公司代收訖原告給付之定金60萬元，且原告並確實交付定金予訴外人長利仲介公司，既均經認定如前，則被告所抗辯稱其未收到定金乙節，即與事實不符，要難採信。且法律並未規定所謂定金不得由他人代為收受，是被告所抗辯稱訴外人長利仲介公司代收定金於法不合云云，亦無足採。
七、另查，前開買方定金收款憑證第2 條後段、賣方定金收款憑證第3 條約定買賣總價款為888萬元；買方定金收款憑證第3條、賣方定金收款憑證第4 條就「付款方式」並均約定簽約時及備證用印時給付3 百萬元，稅單核發時給付（完稅款）
2 百萬元，交屋時給付（尾款）388 萬元。是綜觀上開約定內容可知，兩造已就系爭房屋此買賣標的、價金、付款方式等均已達成意思表示一致，惟因上開買方定金收款憑證第4條另有約定：「甲方（即原告）應於民國95年6 月12日19時至乙方（即訴外人長利仲介公司）營業處所與賣方簽訂不動產買賣契約書。」，賣方定金收款憑證第5 條亦另約定：「甲方（即被告）應於民國95年6 月13日17時，至乙方（即訴外人長利仲介公司）營業處所與買方簽訂不動產買賣契約書。」之內容，足見訂約當事人之真意係將上開定金收款憑證作為系爭房屋買賣之預約，始有約定他日再訂立本約即「不動產買賣契約書」之可能。而按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立，最高法院61年台上字第964 號判例意旨亦足參照。本件兩造因簽訂上開買方、賣方之定金收款憑證，而足認為成立系爭房屋買賣之「預約」，已足認定無訛，則被告所抗辯稱本件買賣因原告無委託書、意思表示不健全云云，即無足採，亦不影響本件預約已經成立之認定結果。
八、再查，兩造於本件訴訟進行中，曾經桃園縣政消費爭議調解委員會就本件爭執為調解，調解成立之第1 條內容為：「申請人（即被告）同意於95年7 月31日前給付相對人長利房屋仲介有限公司仲介服務費參萬元及給付丙○○（買方）女士違約金貳拾伍萬元，同時雙方所簽訂之買方、賣方定金收款憑證及一般委託銷售書、買賣議價委託書均解除。」等語，有系爭調解書1 份在卷足憑（見本院卷第65頁），系爭調解書復因被告不願履行而尚未經法院核定，此由被告於95年8月3 日本院言詞辯論時所述：「（問：有無簽本件調解書？）有，但是我現在有困難，我當時是有與消保官說如果有錢，我就會付給原告。但是消保官說8 月10日我們還要調解一次。」等語，並為原告所不爭執而可得知。則系爭調解書自尚無確定判決相同之效力，然此調解內容既經兩造同意而簽名其上，應認仍有私法上契約之效力，且衡其性質，應與民法所定和解之性質相當。而按和解有使當事人所拋棄之權利消滅，及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第
737 條定有明文。是本件自應認為原告已取得系爭調解書所訂明權利之效力，則原告本件依系爭調解書為請求，自屬有據。
九、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第1 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。經查，系爭調解書既已明定被告願於95年7 月31日前給付原告25萬元，而被告逾期未為給付，則揆諸上揭法律規定，原告併請求自95年8 月1 日起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之利息之部分，自亦有據；至原告所請求之利息逾此範圍之部分，則與上開法律之規定未合，不應准許。
十、從而，原告依系爭調解書所約定之法律關係，請求被告給付25萬元及自95年8 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。其逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
十一、本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行；此部分原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟僅係促請本院為上開宣告假執行職權之發動。至其餘原告之訴經駁回之部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
十二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決之基礎及結果無影響，無庸一一論列，附此敘明。，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 17 日
民事第二庭 法 官 張震武以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 8 月 17 日
書記官 李家枬