臺灣桃園地方法院民事判決 95年度訴字第99號原 告 甲○○訴訟代理人 李克欣律師被 告 乙○○
巷1之訴訟代理人 胡致中律師
李承志律師上列當事人間請求給付違約金事件，於民國95年9 月25日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾捌萬捌仟陸佰元及自民國九十五年四月二十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾陸萬叁仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰伍拾捌萬捌仟陸佰元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、原告主張：㈠被告於民國94年6 月22日與訴外人力成不動產仲介經紀有限公司（下稱力成公司）簽定委託銷售契約書（下稱系爭委銷契約），將原為其所有坐落桃園縣桃園市○○段○○○ ○號土地及其上門牌號碼為同縣市○○路○○○ 號1 樓建物暨地下2 層編號第22號車位（下稱系爭房地及車位），委託力成公司銷售，委託銷售期間自94年6 月22日起至同年月30日止，總價為新臺幣（下同）3,698 萬元。原告得知後遂向力成公司表示願以3,698 萬元購買，並於94年6 月30日交付由中國信託商業銀行蘆竹簡易型分行簽發，面額各為1,479,200 元及1,109,400 元之支票2 紙（下稱系爭支票）予力成公司，作為定金。依系爭委銷契約第6 條約定，力成公司為被告之代理人，一旦買方所提出之購買總價及付款方式達到被告之委託條件，被告授權力成公司代向買方收取定金，無待被告與買方另行簽定書面買賣契約，更無須經被告確認，兩造間就系爭房地及車位之買賣契約視為已成立。不料，被告竟違約拒不簽約履行，原告自得依民法第249 條及系爭委銷契約第6 條第5 項規定，請求被告加倍返還其所收受之定金。㈡另查原告與力成公司簽訂之不動產買賣斡旋／承諾契約書（下稱系爭斡旋／承諾契約書），並無須經賣方確認，仲介才視為成功，買賣契約始成立之約定，被告抗辯依系爭斡旋／承諾契約書第5 條第2 項約定，被告與力成公司間訂有經賣方確認為仲介成功之條件云云，與事實不符。
㈢又力成公司是否將原告交付之定金轉交被告，乃被告與力成公司間之另一法律關係，與原告無關。被告抗辯力成公司違反契約約定而未將定金轉交被告，致被告不能履行簽約出售系爭房地及車位，原告應向力成公司求償云云，並無可採。何況，力成公司曾將仲介成功，原告已交付定金之事實通知被告，惟被告拒不出面簽約等情，業經鈞院於94年度訴字第1129號給付報酬事件認定屬實，足見被告所辯，毫無足取。㈣末查系爭委銷契約內並未限制買受人資格，原告確有資力及意願購買系爭房地及車位，不但已支付定金，且已實際進行購買系爭房地及車位之貸款申辦事宜，復經鈞院於上開給付報酬事件中認定屬實，被告辯稱原告與力成公司職員黃國興之關係密切，本件為兩人串通云云，亦不足採。㈤被告已將系爭房地出賣給訴外人游昌盛，並辦竣移轉登記，兩造間就系爭房地及車位之買賣契約因可歸責於被告之事由，以致無法履行，被告自應加倍返還定金。㈥系爭房地及車位之總價款為3,698 萬元，原告給付之定金為上開金額之7%即2,588,600 元。而因被告之代理人力成公司表示本件如仲介成功，買賣成交，依其與被告間之約定，其得向被告收取以成交總價4%計算之服務報酬，為方便其收取上開報酬起見，要求原告開立各以成交總價4%及3%之支票各1 紙，使其得於兩造簽訂不動產買賣契約時，直接將所得收取之報酬扣除，而系爭委銷契約確實約定力成公司於買賣成交時得向被告收取成交總價4%之報酬，且力成公司之要求亦無損兩造權益，原告乃依力成公司之要求為之。又系爭支票為連號，顯係同時開立，倘若原告簽訂系爭斡旋／承諾契約書，僅係委託斡旋，則原告何須一次給付成交總價7%之金額？且力成公司亦開立定金收據亦載明代出賣人收取原告支付之定金等語，足認原告所交付之系爭支票係作為定金而非斡旋金等語。並聲明：被告應給付原告2,588,600 元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之六計算之利息；併願供擔保請准宣告假執行。
乙、被告則以：被告固曾於94年6 月22日委託力成公司代為銷售系爭房地及車位，惟查：㈠力成公司並未依系爭委銷契約第
6 條第3 項約定，在同年月30日前將前開作為定金之支票轉交被告，致被告無法得知力成公司與原告簽立系爭斡旋／承諾契約書買賣系爭房地及車位並收受定金之情，進而不能履行簽約出售系爭房地及車位予原告，此非可歸責於被告，被告既未收受定金，自毋庸加倍返還定金，原告應向力成公司追訴責任。㈡原告明知系爭斡旋／承諾契約書第5 條第2 項定有「經賣方確認為仲介成功」之條件，但原告並未取得被告確認成交之證明文件，力成公司從未轉交定金及仲介成交之文件予被告確認，故不能認有買賣之成交，被告自無違反契約，更無須加倍返還定金。㈢力成公司之職員即訴外人黃國興係原告之親密友人，原告於94年6 月30日上午11時交付定金予訴外人黃國興，並由訴外人黃國興簽立系爭斡旋／承諾契約書交予原告，衡酌訴外人黃國興為有經驗之房屋仲介人，必知仲介銷售房屋之常規，而系爭委銷契約僅在94年6月30日以前有效，訴外人黃國興為原告購屋利益，當必陪同原告於委託銷售期限屆滿前完成轉交定金之義務，或依系爭斡旋／承諾契約書之約定通知被告確認之程序；再參以原告前於94年5 月間經訴外人黃國興仲介第一次向被告購買系爭房地及車位，被告收受定金後因未簽約，賠償原告50萬元違約金之例，原告既與訴外人黃國興簽立系爭斡旋／承諾契約書，理應依該契約之約定，在委託銷售期滿前通知被告確認成交買賣，原告明知買賣成交，應經確認而不為確認，屬於可歸責於己之故意及重大過失，顯係串通訴外人黃國興，藉以請求加倍返還定金，原告惡意隱藏買賣真相，不能享有法律之保護。㈣原告明知系爭委銷契約委託期限於94年6 月30日屆滿，證人郭敬仁（即力成公司特約代書）於另案審理時證稱略以：公司通知我在6 月30日下午2 時簽約，我在2 樓等待客戶，買方有到場，賣方沒有到場，後來又通知我晚上
8 點要簽約，我有到場，但沒有看到買賣雙方等語，核於原告於該案到場證稱略以：我去一次，是下午1 點多去等語不合，足證原告主張本件要在6 月30日晚上8 點簽約，並非事實。證人柯妗虹亦證稱略以：黃國興在6 月30日打電話請我找黃雅瑄（即被告之母）說價格不要這麼硬等語，黃雅瑄亦證稱略以：6 月30日並沒有被通知去簽約，黃國興打電話給我兒子（即被告），叫我們去店裡（指力成公司）與買方議價，因為出價條件未到，所以沒去等語，足認力成公司在94年6 月30日下午僅係通知被告到場與原告議價，而非簽約；證人黃金全證稱略以：買賣雙方價格合意，都是以電話通知，或以要約書、定金收據交賣方確認等語，而力成公司既未送交定金或定金收據予被告確認，應認94年6 月30日下午2時僅係議價，而原告係第2 次購買系爭房地及車位，如有購屋決心且出價與被告委銷價格相同，則力成公司殊無於在94年6 月30日尚在討價還價之理。力成公司於94年6 月30下午
5 時寄送水汴頭郵局第131 號存證信函通知被告於當日下午
8 時前往簽約，但該存證信函於94年7 月1 日始送達被告，系爭委銷契約已經因期限屆至而失效，自不發生通知簽約之效力。㈤又原告交付力成公司職員黃國興之系爭支票，其中
1 紙之面額為1,479,200 元，係力成公司依系爭委銷契約第
5 條第1 項前段計算，其仲介系爭房地及車位委託出售總價4%之服務費，應由被告給付，而於買賣雙方簽訂不動產契約時給付之。兩造既未於94年6 月30日簽訂不動產買賣契約，被告即無給付之義務，亦未委託原告給付，而原告竟向力成公司為給付，並主張為買賣定金，顯非可採。至原告交付另
1 紙支票，其面額僅1,109,400 元，未達系爭委銷契約第4條所定之數額即2,578,600 元（36,800,000×0.07＝2,578,600） ，亦不能認係依系爭委銷契約所給付之第一期款等語作為抗辯，並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
丙、得心證之理由：
一、原告主張被告於94年6 月22日與力成公司簽訂系爭委銷契約，委託力成公司銷售原為其所有之系爭房地及車位，委託期間自94年6 月22日起至同年月30日止，總價為3,698萬元等情，為被告所不爭執，復有委託銷售契約書附卷可按，堪信為真實。
二、原告主張其向力成公司表示願以3,698 萬元購買系爭房地及車位，並於94年6 月30日交付系爭支票予力成公司，作為定金，兩造買賣契約已經成立，惟被告卻於95年2 月8日將系爭房地及車位所有權移轉登記與訴外人游昌盛，致兩造間之系爭買賣契約不能履行，原告依民法第249 條第
3 款規定得向被告請求加倍返還定金等語，被告則以前詞置辯。經查：
㈠依系爭委銷契約第2 條、第4 條第1 項約定，被告就系爭
房地之出價條件僅於最低出賣總價款3,698 萬元及付款方式應於簽約時給付簽約款為總價款7%、備證款為總價款7%、完稅款為總價款6%、交屋款為總價款80% ，加以限制，就買方身分條件並無資格限制，且稽之系爭委銷契約第6條第1 項、第2 項亦明文約定：「甲方（指被告）同意乙方（指力成公司）得為買賣雙方之代理人」、「買方提出之購買總價及付款方式已達委託條件者，視為買賣契約成立，甲方同意乙方代為收受買方定金。同意收受之定金如為票據，得由乙方提示兌現。」亦即一旦買方所提出之購買總價及付款方式達到被告之委託條件，被告同意授權力成公司代向買方收取定金。是應認力成公司有權代理被告收受定金。
㈡原告主張已於94年6 月30日表示願依被告所提之出賣總價
及付款方式購買系爭房地及車位，並於當日申請中國信託商業銀行蘆竹簡易型分行開立系爭支票，票面金額合計為系爭房地及車位成交總價款7%，並將系爭支票交付力成公司以為定金等情，業據提出支票影本、定金收據及不動產買賣斡旋／承諾契約書為證。被告雖抗辯原告所交付系爭支票並非定金云云。惟查：
1.力成公司與原告所簽立之系爭斡旋／承諾契約書係力霸房屋加盟店所使用之制式文件，其標題為「不動產買賣斡旋／承諾契約書」，該文件係於買方承購條件未達賣方出價條件時，力成公司以之與買方簽署斡旋金契約，向買方收取約總價款3%之斡旋金，代向賣方斡旋洽商新的價格條件；惟若於買方之承購條件與賣方出賣條件達成合意時，力成公司則以之與買方簽立承諾契約書，並代賣方收取定金以確保買賣契約書之簽定。稽之原告與力成公司簽立之系爭斡旋／承諾契約書中，原告所提出之購買總價及付款條件與被告之委託條件一致，力成公司自毋須代理原告再與被告協商斡旋價格條件，且力成公司向原告收取之系爭支票2 紙之總金額為系爭房地及車位成交總價款7%，與系爭委銷契約所約定之簽約款金額相符，則原告主張成公司與原告所簽立者係承諾契約書並非斡旋金契約，尚非無據。
2.被告另以原告所交付面額1,479,200 元之支票係代被告支付力成公司，於買賣成交且買賣雙方簽訂不動產買賣契約時，被告依約應給付力成公司以成交總價百分之四計算之報酬，而非定金云云。原告主張係因力成公司表示本件如仲介成功，買賣成交，依其與被告間之約定，其得向被告收取以成交總價4%計算之服務報酬，乃要求原告開立面額各以成交總價4%及3%之支票各1 紙，使其得於兩造簽訂不動產買賣契約時，直接將所得收取之報酬扣除，原告認力成公司之要求無損權益，乃應力成公司要求為之。稽之系爭委銷契約第5 條第1 項確實約定力成公司於買賣成交時得向被告收取成交總價4%之報酬，該報酬應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清（見本院卷第135 頁），是則力成公司於原告所提出之購買總價及付款條件與被告之委託條件一致時，要求原告將原告應給付按成交總價7%計算之定金，開立面額各以成交總價4%及3%之支票2 紙，俾其得於兩造簽訂不動產買賣契約時，逕以該面額為0000000 元之支票為被告應給付之報酬，並將另1 紙支票交付被告，作為價金之一部，如此，除可免除力成公司先將支票兌現，於扣除其應得之報酬後，再將餘額交付被告之麻煩外，尚可確保其上開報酬請求權之實現，是原告主張其交付系爭支票2 紙作為定金係應力成公司之上開要求所為，應為可採。被告之上開抗辯，不能採信。
3.又原告於開立系爭支票前，其設於中國信託商業銀行帳戶內尚有存款餘額2,680,759 元，開立系爭支票後存款餘額為92,159元等情，業據原告提出存摺為證，復於上開銀行函覆本院之存款餘額相符，堪信為真實。是原告主張其確有資力給付上開定金乙節，應為可採。
4.末查力成公司於收受原告交付系爭支票時，亦開立定將收據交由原告收執，上開收據亦載明原告交付者係定金等語
5.綜上足認原告於94年6 月30日確已表示願依被告所提之出賣總價及付款方式購買系爭房地及車位，且原告交付系爭支票確係作為買受系爭房地及車位之定金。
㈢按「訂約當事人之一方，由他方受有定金者，推定其契約
成立。」民法第248 條定有明文。本件原告既於94年6 月30日簽立系爭斡旋／承諾契約書表示願依被告所定買賣總價額及付款條件買受，被告之代理人即力成公司亦代被告受領原告所交付之定金，則於力成公司代收原告所交付之定金時，兩造間就系爭房地及車位之買賣契約推定已成立。
㈣被告固以系爭斡旋／承諾契約書約定買賣條件經賣方確認
者，始視為仲介成交，本件買賣條件既未經被告確認，買賣契約自無由成立等語為抗辯。查系爭斡旋／承諾契約書第5 條第2 項固有「賣方承諾買方承購條件，或買方提出之承購條件及付款方式已達賣方委託條件經賣方確認者，視為仲介成交」等語，惟此係原告與力成公司間就「仲介成交」之條件所為之約定，並無拘束買賣他方當事人（賣方）之效力，亦與買賣當事人間之買賣契約是否成立乙事無涉，被告執以主張本件買賣條件未經其確認，買賣尚未成立云云，難謂有據。
㈤次按「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行
時，該當事人應加倍返還其所受之定金。」民法第249 條第3款 定有明文。原告主張被告於本件買賣成立後，已經在95年2 月8 日將系爭房地及車位之所有權移轉與第三人游昌盛等情，為被告所不爭執，堪信為真實。是原告主張本件契約已經不能履行，亦為可採。又本件被告主張本件契約之不能履行非可歸責於己，則被告自應不可歸責於己之事由負舉證之責。經查：
1.本件力成公司為被告之代理人，本件買賣契約於力成公司代被告收受原告支付之定金時，推定已經成立，被告即負出賣人之義務，至力成公司是否已經將原告交付之定金轉交與被告，及是否已將買賣契約成立之事實告知被告，此乃力成公司是否違反其與原告間之約定而應否負賠償責任之另一問題，與被告應負出賣人之義務無涉，是被告之上開抗辯縱然屬實，亦不得據以主張契約之不能履行非可歸責於己。
2.另依系爭委銷契約約定內容以觀，被告對於買受人之身分並未為限制，是本件原告縱然確係力成公司職員黃國興之親密友人，亦不影響本件契約之成立；又本件力成公司有代被告收受定金之權限，且系爭斡旋／承諾契約書第5 條第2 項之約定，係原告與力成公司間就「仲介成交」之條件所為之約定，力成公司是否轉交定金，或使被告確認原告提出之承購條件，均與本件買賣契約之成立及被告因此應負之義務無涉，已如前述，且原告亦不負協同力成公司轉交定金或使被告確認條件之義務，則被告主張契約之不能履行非可歸責於己，亦不採信。
3.被告又抗辯原告前曾向被告買受系爭房地及車位，嗣由被告賠償解約款50萬元後解約，本件乃原告串通黃國興，藉以詐取違約金云云。惟於本院94年度訴字第1129號給付報酬事件審理時，證人柯妗虹證稱略以：被告第一次不賣房屋，是因為被告還有其他股東有意見，後來被告的母親黃雅瑄打電話給我，說跟股東溝通還是要把房子賣掉，她知道黃國興有親戚要買，所以要我問黃國興，他的親戚是否還要買，就委託黃國興賣等語（見該事件卷宗94年11月1日言詞辯論筆錄第12頁至第13頁），是前次買賣契約所以解除，係出於被告與其他出資股東間內部糾紛所致，要與原告無涉，且被告復因前次交易而知悉原告有意購買系爭房地及車位，故再次主動委託斯時黃國興所任職之力成公司銷售，是力成公司經黃國興之連繫而洽得原告買受系爭房地及車位乃係出於被告所要求，被告事後執以謂原告串通黃國興購買以詐取違約金乙節，要與事實不符，不能採信。
4.此外，被告又未提出得證明本件契約之不能履行確非可歸責於己之事證供本院斟酌，則被告主張本件契約之不能履行非可歸責於己，其不負加倍返還定金之義務云云，自非可採。從而，原告依民法第249 條第3 款之規定請求被告返還定金2,588,600 元，於法有據，應予准許。
㈥次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，為民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條所明定。本件被告所負加倍返還定金之債，其給付並無確定期限；又係以支付金錢為標的，則依上揭法律規定，原告就被告應給付之上開金額，請求自訴狀繕本送達之翌日即95年4 月28日起至清償日止，按法定利率即週年利率百分之五計算之利息，自屬有據，逾此範圍之利息請求，於法無據，不能准許。
㈦從而，原告請求被告給付2,588,600 元，及自95年4 月28
日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，於法無據，不能准許。
㈧兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核
原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 95 年 10 月 11 日
民事第三庭 法 官 林望民以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 10 月 11 日
書記官 曾建中