臺灣桃園地方法院民事判決原 告 甲○○訴訟代理人 許峻銘律師被 告 陳清忠即祭祀公業陳位郎之共同管理人
陳義本即祭祀公業陳位郎之共同管理人陳太陽即祭祀公業陳位郎之共同管理人
號4樓陳年松即祭祀公業陳位郎之共同管理人陳榮源即祭祀公業陳位郎之共同管理人共 同訴訟代理人 方智雄律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，於民國95年6 月29日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時原請求：㈠確認原告就如附表編號1 、2 、3 之土地（下稱系爭3 筆土地）之優先購買權存在。㈡被告應就前項土地與原告訂立書面買賣契約。㈢被告於收受原告新臺幣（下同）62,948,480元後，應將前項土地所有權辦理移轉登記予原告。嗣於訴訟繫屬中變更其聲明為請求：㈠確認原告對於如附表編號1 、2 、
3 之土地有優先購買權存在。㈡被告應於原告給付62,948,480元之同時，將前項土地之所有權移轉登記予原告」，其上述所為聲明核屬減縮原第㈡項聲明，並將原第㈢項聲明內容之不明確部分變更使之明確，合於民事訴訟法第255 條第1項第3 款之規定，應予允許。
二、按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，此為民事訴訟法第247 條前段所明定。本件原告主張其就系爭3 筆土地有優先購買權而請求與被告訂立買賣契約，被告否認其有上開權利，致使原告私法上之地位有受侵害之危險，而該危險得以法院之判決除去，自屬有即受確認判決之法律上利益。故原告請求確認其就系爭3 筆土地有優先購買權存在，其起訴合於民事訴訟法上開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠如附表所示之9 筆土地為祭祀公業陳位郎所有，該祭祀公業
於民國94年11月3 日決定一併讓售該9 筆土地予訴外人曾謝喜美，價金為181,089,440 元，被告於94年11月30日通知全體派下員，有意優先承購者，需於94年12月16日前向其聲明。直至截止日，有原告和訴外人（即派下員）陳金明聲明優先購買並依被告規定日期94年12月21日前往要求簽約，但被告竟以須一次承購全部9 筆土地，不得僅承購其中3 筆土地為由，逕認原告不符優先購買之條件而拒絕與原告簽約，並與陳金明簽訂買賣契約。惟依土地法第34條之1 第5 項準用同條第4 項之優先購買權規定，現行法並無應全部一次承購之相關規定，本件被告與承買人曾謝喜美間就如附表所示9筆土地成立買賣契約，依民法所謂「一物一權」原則，應係就個別土地分別作成9 個不動產所有權移轉行為，原告自得要求僅就系爭3 筆土地（3 個獨立之物權），作成3 個不動產所有權移轉之法律行為。被告出售如附表所示之9 筆土地，並定須一次全部購買之買賣條件，此乃被告私自訂定，無非欲藉此排除多數資金有限之派下員之優先購買權，其拒絕原告行使優先購買權，顯非有據。
㈡原告已依限向被告聲明願就系爭3 筆土地優先購買，則原告
與被告間之買賣契約已然成立，不因被告嗣後與曾謝喜美或陳金明合意解除買賣契約而受影響。陳金明與原告同係優先購買權者，被告與陳金明簽約而違法排除原告，並不影響原告之優先購買權。又陳金明嗣既與被告解除買賣契約，應發生放棄優先購買權之效力，故本件主張優先購買權者僅賸原告1 人，原告之優先購買權當更為確立。爰依土地法第34條之1 之規定提起本訴。
㈢並聲明：
⒈確認原告對於如附表編號1 、2 、3 之土地有優先購買權存在。
⒉被告應於原告給付62,948,480元之同時，將前項土地之所有權移轉登記予原告。
二、被告抗辯：㈠祭祀公業陳位郎係為減少其所有之土地每年須繳納數百萬元
地價稅之沈重負擔，而決議出售如附表所示之9 筆土地。被告就如附表所示之9 筆土地與訴外人曾謝喜美於94年11月3日訂立之土地買賣契約條件係：⒈系爭土地9 筆須全部1 次購買，不得僅購買其中一部分土地。⒉買賣總價金181,089,
440 元（平均每坪土地112,000 元）。⒊付款條件：第1 次款於訂約時買方支付賣方買賣總價金50﹪即90,544,720元之簽約金。第2 次款於簽約日起算60日以內支付買賣總價金10﹪即18,109,944元。第3 次款於第2 次款兌付日起90日以內給付買賣總價金25﹪即45,272,360元。第4 次款於系爭土地過戶完畢，取得所有權狀後5 日內，給付買賣總價金15﹪即27,163,416元之尾款。惟原告於94年12月21日提出之買賣條件，僅要求優先購買系爭3 筆土地，不符上開被告與曾謝喜美訂立土地買賣契約之「同一條件」，原告自無優先購買之權利。又該9 筆土地因同時有派下員陳金明願依前述訴外人曾謝喜美購買之「同一條件」優先購買，被告乃與陳金明訂立買賣契約。
㈡如附表所示之9 筆土地買賣條件係屬被告自主之處分權利，
被告為避免系爭土地如分筆出售，須經411 名派下員多次用印手續，祭祀公業須給付各派下員可觀之用印費，故規定買主應1 次購買如附表所示之9 筆土地，派下員只須用印1 次，以節省辦理過戶之勞費。且如附表所示之9 筆土地價值不一，因被告決議9 筆須同時出售，故平均單價為112,000 元，然原告企圖以該平均單價僅優先承購該9 筆土地中價值最高、地點最佳之系爭3 筆土地，顯然損害全體派下員之利益。
㈢本件嗣因原告一再向地政機關陳情其有優先購買權而阻止被
告將土地過戶予陳金明，陳金明因已給付1 億餘元而不能如願迅速取得系爭土地之所有權，乃於95年4 月27日以存證信函向被告請求解除土地買賣契約及退款。被告認原告之優先購買權爭執，非短期間所能解決，乃與陳金明於95年4 月28日解除買賣契約並退款，故如附表所示之9 筆土地已回復尚未出售之狀態，被告既未出售系爭土地，派下員即無優先購買權可得主張，乃原告竟主張伊就系爭3 筆土地可優先訂約承購，顯然於法無據。
㈣並聲明：原告之訴駁回
三、兩造不爭執之事實：㈠被告於94年11月3 日將如附表所示之9 筆土地，出售予訴外
人曾謝喜美，總價金為181,089,440 元（每坪單價約為112,
000 元）。㈡被告於94年11月30日通知全體派下員，有意優先承購者，須
於94年12月16日前向其聲明。直至截止日，有派下員陳金明、陳和錦、陳榮華、陳忠遠、陳和銘、陳水燈及原告共7 人聲明優先購買。
㈢前項聲明優先購買者，僅有陳金明及原告依規定日期前往要
求簽約，但被告以原告僅聲明優先購買9 筆中之系爭3 筆土地，逕認不符優先購買條件而拒絕與原告簽約，並與陳金明簽訂買賣契約。
㈣嗣陳金明鑑於原告爭議優先承買，拖延所有權移轉時間，乃於95年4 月28日與被告合意解除買賣契約。
四、兩造於95年6 月29日言詞辯論期日時，協議簡化爭點如下：㈠原告得否就被告出售予曾謝喜美之9 筆土地中，僅就其中系
爭3 筆土地主張優先購買權？㈡被告與曾謝喜美、陳金明分別解除如附表所示9 筆土地之買
賣契約後，原告是否仍得就系爭3 筆土地主張優先承買權？㈢如認原告與陳金明均有優先承買權，系爭土地應如何由其二
人承買？
五、本院判斷：㈠按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購；前開規定，於公同共有準用之，土地法第34條之1 第4 項、第5 項定有明文。祭祀公業派下員對於祭祀公業之不動產，係屬公同共有關係，依前開規定，祭祀公業之不動產出賣時，公同共有人（即派下員）即有優先承購權。前開土地法第34條之1 第4 項雖僅規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以『同一價格』共同或單獨優先承購」，惟揆諸前開土地法第34條之1 規定之立法意旨係在「兼顧共有人權益」之範圍內，為簡化共有關係，便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益而設（大法官會議解釋釋字第562 號參照），從而，土地法第34條之1 第4 項所稱共有人出賣共有土地之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，應係指他共有人對於出賣共有土地之該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言，如此始能於簡化共有關係之同時，兼顧其他共有人之權益，而不悖於前開立法目的。
㈡查買賣契約成立最重要之要件為買賣雙方就「買賣標的物」
及「價金」之意思表示合致，故前述他共有人得依土地法第34條之1 第4 項請求以「同樣條件」訂立買賣契約，自限於共有人聲明以「同樣價金」承買「相同買賣標的物」的情形，始得謂「同樣條件」。本件被告決議出售如附表所示之9筆土地，其與訴外人曾謝喜美於94年11月3 日訂立之土地買賣契約條件係⒈如附表所示土地9 筆全部1 次購買；⒉買賣總價金181,089, 440元，而原告所提出之承買條件，僅要求以總價金62,948,480元優先購買系爭3 筆土地，其餘土地則不願購買，明顯非與上開被告與曾謝喜美訂立之土地買賣契約為「同樣條件」，揆諸前開說明，原告自不得主張其就系爭3 筆土地有優先承買權。
㈢原告雖主張依民法「一物一權」原則，本件被告與訴外人曾
謝喜美間就如附表所示9 筆土地成立買賣契約，應係就個別土地分別作成9 個不動產所有權移轉行為，原告自得要求僅就系爭3 筆土地，作成3 個不動產所有權移轉之法律行為云云。惟查，如附表所示9 筆土地固係9 個獨立之不動產所有權標的，惟本件被告與曾謝喜美間就如附表所示9 筆土地僅成立「1 個買賣契約」，非9 個不同的買賣契約，而該買賣契約之總價金，亦是買賣雙方斟酌該「全部9 筆土地之總價值」後經雙方合意所定之價格，實則該9 筆土地依其坐落之地點、面積、地形等不同條件，自有不同之價值，今原告主張以前開買賣契約總價金除以9 筆土地總面積所計算出之「平均單價」，僅單獨優先承購其所中意之系爭3 筆土地，顯然並不符合前開土地法第34條之1 第4 項、第5 項之規定，且損害全體派下員之利益，故原告之主張自無足採。
㈣依前述，原告不得僅就系爭3 筆土地主張優先購買權，則其
主張已以62,948,480元之買賣價金與被告訂立系爭3 筆土地之買賣契約，並請求被告應於原告給付62,948,480元之同時，將系爭3 筆土地之所有權移轉登記予原告，自屬無理由。
六、綜上，原告請求確認原告對於如附表編號1 、2 、3 之土地有優先購買權存在；並請求被告應於原告給付62,948,480元之同時，將前項土地之所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，原告就系爭3 筆土地既無優先購買權，則其餘爭點及兩造其餘主張陳述之方法，和未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 7 月 13 日
民事第一庭 法 官 林曉芳┌────────────────────────────────┐│附 表 95年度重訴字第167號 │├──┬────────────┬──┬────┬────────┤│編號│地號（桃園縣龜山鄉） │地目│面積(㎡)│備 註 │├──┼────────────┼──┼────┼────────┤│ 1 │文化段第187號 │旱 │250 │本件系爭土地 │├──┼────────────┼──┼────┼────────┤│ 2 │文化段第716號 │旱 │518 │本件系爭土地 │├──┼────────────┼──┼────┼────────┤│ 3 │興華段第858號 │雜 │1090 │本件系爭土地 │├──┼────────────┼──┼────┼────────┤│ 4 │文化段第364-1號 │旱 │300 │ │├──┼────────────┼──┼────┼────────┤│ 5 │文化段第632號 │旱 │316 │ │├──┼────────────┼──┼────┼────────┤│ 6 │文化段第479號 │雜 │419 │ │├──┼────────────┼──┼────┼────────┤│ 7 │興華段第522號 │雜 │1083 │ │├──┼────────────┼──┼────┼────────┤│ 8 │興華段第861號 │雜 │1001 │ │├──┼────────────┼──┼────┼────────┤│ 9 │興華段第894號 │雜 │368 │ │└──┴────────────┴──┴────┴────────┘以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 7 月 13 日
書記官 葉菽芬