台灣桃園地方法院民事判決 95年度重訴字第198號原 告 財團法人台灣省桃園縣中華福音道路德會仁愛堂區
會法定代理人 乙○○訴訟代理人 許明桐律師被 告 丙○○訴訟代理人 陳忠輝律師上列當事人間履行契約等事件，於民國96年1 月31日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告前身即中華福音道路德會仁愛堂與被告於民國78年11月
2 日訂立合建大樓契約書（下稱系爭契約書），約定由原告、被告分別提供221 坪、255 坪合計476 坪土地，由被告負責出資興建地上14層、地下2 層之大樓（下稱系爭大樓）。
二、原告於79年4 月2 日設立登記為財團法人台灣省桃園縣中華福音道路德會仁愛堂區會，並於80年9 月2 日由其前身所屬之總會即財團法人台灣省嘉義縣基督教中華福音道路德會將坐落於桃園縣桃園市○○段○○○ ○號土地（下稱合併前438地號土地）以贈與移轉登記為原告所有。其後，原告以合併前438 地號土地與被告及其妻呂罔所有同段436-7 、436- 8、437-1 、439-1 、459-3 、460-1 、461 、464 、465 、467-2 等地號10筆土地，於80年5 月22日合併為438 地號土地（下稱合併後438 地號土地，合併前之438 地號土地於79年4 月30日先分割出438-1 地號），並由其前身所屬之總會（已更名為財團法人中華福音道路德會）、呂罔、被告分別持有10,000分之5,258 、10,000分之1,150 、10,000分之3,
592 ，由被告於其上興建系爭大樓，經於81年間興建完成，門牌為桃園縣桃園市縣○路○○○ 號1 樓至14樓，並於同年11月6 日由兩造分別登記取得建物所有權，原告僅取得系爭大樓之10、11、13、14層及地下室機械停車位5 個。
三、依兩造系爭契約第2 條第1 項約定，兩造就系爭大樓分配之比例應分別為建物面積之百分之45.56 、53.44 ，至於約款括弧內所註明之坪數，應只是概算，雙方仍應依約定比例分配取得建物面積，非僅就其中990 坪予以分配。系爭14層大樓建築完成登記之總面積為1,991 坪，依前述分配比例，原告應分配得910.78坪，被告應分配得1,068.31坪，原告實際分配取得509.61坪，較應分配之面積短少401.17坪，被告有不完全給付予原告情事。若認為被告並無短少給付坪數，系爭合建大樓完工後實際房屋面積較原約款括弧內概算坪數99
0 坪增加，致原告分配房屋之價值減損，被告仍有不完全給付。
四、依系爭契約第2 條約定：原告、被告分別提供221 坪、255坪土地以合建大樓，原告所提供上揭合併前438 地號土地面積約249.2 坪，被告所提供436-7 地號等10筆土地面積共22
5.6 坪，二者土地合併後作為系爭大樓之基地，故原告實際提供之土地249.2 坪較合約所定221 坪多出28.2坪。又原告實際登記取得之基地所有權為363.5平方公尺（109.96坪），多出9.28坪。因此，原告於合建前較合約多提供28.2坪，扣除合建後實際分配取得基地面積較合約多出之9.28坪，則被告受有18.92 坪之不當得利。
五、系爭契約既已約定比例分配所興建之房屋，則合約雖註明原告分配第10、11、13、14等層，但該4 層分配仍有不足時，被告自有不完全給付之情事。
六、被告長期擔任原告董事會之董事，且為本件合建案之3 人專案小組成員，不知利益迴避而與教會訂定不利於教會之契約，嗣於去年訴請原告返還稅款中提出本件合建契約，原告始發現不完全給付情事。
七、原告原有合併前438 地號土地雖未直接接鄰縣府路，但僅隔一國有436 地號水利地，該地為畸零地，原告本得價購，反而是被告原有土地完全無出入，故先向原告借地過路，其後又與原告所有合併前438 地號合併而得接鄰，故本件合建係使被告土地價值大增，原告所分配到價值卻未增加。原告借路僅提供通行使用，約定不將所有權移轉予被告，故被告辯稱該供通行之土地為其所提供合建，與事實不符。
八、被告已將應給付之標的即合建之建物及基地向銀行設定高額抵押，自屬給付不能及不能返還，原告自得依不完全給付、給付不能、不當得利規定，請求相當於市價之損害賠償，因建物及土地之市價尚待鑑定，爰暫請求房屋部分新台幣（下同）750萬元，土地部分750萬元等語。並聲明：被告應給付原告15,000,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告答辯：
一、合建契約明定係以興建房屋中約990 坪，按原告分配比例百分之45.56 為分配，原告分配樓層為第10、11、13、14樓層，並不及於其他樓層，並非以14樓層房屋總面積為分配。且系爭契約所指990 坪，係針對原告原有合併前438 地號土地部分，合併前438 地號以外土地並非原告所有，原告自不能就非其原有土地部分，分配土地合併後所興建之房屋總樓層面積，而係以其所提供之221 坪土地與合併後土地總面積47
6 坪之比例乘上合併後所興建之房屋總樓層面積，再依合建契約雙方分配房屋比例45.56 ：53.44 （應為54.44 之誤，即合建契約乙方分得面積約539 坪除以約990 坪為0.5444）分配合建房屋中約990 坪房屋面積。以上並據證人甲○○建築師證述明確。
二、如按原告所主張之「14層房屋建築完成登記之總面積6,608.82平方公尺（1,999.1 坪）」為分配，原告分得之面積不可能如系爭契約約定僅約451 坪，分得之樓層不可能協議僅分配第10、11、13、14層之4 個樓層。
三、原告原有之系爭合併前438 地號土地係面臨桃園市○○街○○道路，原僅能蓋面臨勇一街之5 樓房屋，經被告（含妻）提供包含面臨縣府路之同段土地合併，並出資建築，原告始能分配到14樓層中之4 個樓層451 坪，否則以原告土地與人合建，依4 ：6 或5 ：5 比例分配，僅能分配到面臨6 米道路不到400 坪且遠不如系爭大樓價值之房屋。原告、被告均非無常識之人，當初合建之條件即是如此分配雙方所得之系爭14層樓房屋面積。甚至，被告還溢登記了58坪房屋面積給原告（509 坪-451坪）。被告原有土地與原告原有土地一樣，皆由勇一街出入，被告花費上千萬元價購合併前438 地號周邊之畸零地，方能成就雙方原有土地之價值及建物之價值之大增，增值利益豈有被告獨得，而原告分配到的價值未增加之理？
四、原告依約提供之221 坪土地，並非如原告所稱之實際多提供
28.2坪。因被告於75年間原擬在自有土地上建屋，曾補償原告250 萬元，原告同意提供30坪土地予被告永久使用，故原告所提供之土地實際僅221 坪（251 坪-30 坪），原告實際溢分得9 坪，並無原告所稱之被告受有不當得利。且75年間被告以每坪8 萬4 千餘元（250 萬/29.64坪）補償原告取得該土地之使用，並非僅供通行之用，而係擬於自有土地上興建房屋，原係向原告價購，因該土地仍屬原告前身所屬總會、買賣程序複雜，故未能以買賣方式移轉，乃以補償原告25
0 萬元方式取得永久使用權，之後雙方78年11月間訂立系爭契約書時，因而明定甲方（原告前身）所出土地須扣除30坪，該30坪土地即約定係被告所提供，而非原告提供。此情亦經證人甲○○建築師到庭結證屬實。
五、原告登記之建物面積（不含地下室及公設）為509 坪，原告依約分得面積約451 坪，原告依使用執照上面積算出其應分配452.561 坪，亦與系爭契約所載坪數約451 坪相近，其實際登記面積509 坪，較452 餘坪亦溢分56餘坪，亦無所謂受有損害可言。且78年11月兩造訂約時，合併前438 號土地公告現值為9,000 元（每坪2 萬9 千餘元），76年公告現值為8,500 元（每坪2 萬8 千餘元），彼時該土地（未面臨縣府路）市價如按公告現值3 倍計，亦僅8 萬4 千餘元至8 萬9千餘元，若謂被告以公告現值3 倍取得使用權後，於兩造合建時，該98平方公尺（29.64 坪）土地仍視為原告所出，雖至愚者亦不可能如此。且系爭契約既已訂定原告提供之土地為221 坪，原告不能反於契約所明定，而主張其提供249 坪。又使用合約係76年11月間訂立，系爭合建契約係78年11月間訂定，兩者訂立日期相差近2 年，被告不可能於付款後仍將該30坪土地於訂定合建契約時，視為原告所提供之理等語。並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造於本院95年10月4 日言詞辯論期日協商確認之爭執要旨如下（見本院卷第41頁）：
一、不爭執事項：㈠兩造於78年11月2 日訂立系爭契約書，約定各自提供土地合併，由被告負責出資興建地上14層、地下2 層之系爭大樓。
系爭大樓於81年間興建完成，原告取得系爭大樓第10、11、
13、14樓及地下室機械停車位5個，並取得基地所有權363.5平方公尺㈡原告所提原證1至原證3，均屬真正。
㈢被告於75年間曾補償原告250 萬元，而獲原告同意提供98平方公尺土地供被告使用。
二、爭執事項：㈠原告分配到之房屋面積是否有短少401.17坪？㈡原告是否有較原契約約定額外多提供土地28.2坪供合建，原
告扣除於合建後多分配到9.28坪，而被告受有18.92坪之不當得利？
肆、本院得心證之理由：
一、按民事訴訟法第277 條前段規定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」。原告主張系爭大樓築完成後登記之總面積為1,991 坪，依系爭契約所定分配比例，原告應分配得910.78坪，被告應分配得1,068.31坪，原告實際分配取得509.61坪，較應分配之面積短少401.17坪，被告有不完全給付予原告情事；又原告於合建前較合約多提供28.2 坪，扣除合建後實際分配取得基地面積較合約多出之9.28坪，被告受有18.92坪之不當得利等語，然為被告否認，則原告應就被告有不完全給付、不當得利之事實負舉證責任，合先敘明。
二、有關系爭大樓部分，原告應分配之面積並未短少401.17坪，被告並無不完全給付情事：
㈠證人即本件承辦之建築師甲○○於本院言詞辯論期日到庭證
稱：系爭大樓最後完工的主要樓層總面積，不包括地下室、屋頂突出物，為2139.47 坪。當初雙方預估的總面積與完工後的面積差不多。我知道兩造間針對完工後的建物有約定分受之面積，大約是原告百分之45、被告百分之55左右。但該比例不是以總樓層面積計算，因為「2139.47 坪是很多筆地號土地合併一起興建的總面積。針對438 地號土地部分，原告可以分得的土地應該是以他所提供的土地面積250 坪除以總土地面積475 坪再上乘上總樓層面積2139.47 坪。但是雙方當初針對其中30坪土地部分有爭議，所以原告所提供的25
0 坪有先扣掉30坪，所以是以220 坪來算，依據計算式來計算出來的坪數約990 坪。針對合併前438 地號以外的土地因為原本就不是原告所有，所以他不能再分。」，又「因為原告只負責出土地，沒有付建築經費，所以原告所能分到的土地應該是以剛剛算出來的990 坪其中的百分之45。」等語（見本院卷第53、54頁）。據此足見原告實際可分受系爭大樓之面積比例，應以其所有合併前438 地號土地為基準計算，而非以全部系爭大樓之總面積計算。依證人上開所陳之計算結果，原告可分受之系爭大樓面積應為451.5坪【計算式：
（220÷475）×2139.47×45.56％＝451.5】，惟原告自認依實際分受之面積為509.63坪，反而溢登記了58.13坪，並無不完全給付之情。
㈡按解釋意思表示以探求當事人的真意，注重意思表示的目的
性及法律行為的和諧性，著重於各個法律行為及當事人具體妥當性的追求，民法第97條之規定即本斯此旨而定；又為解釋契約而於文義上及論理上詳為推求當事人之真意時，應斟酌訂立契約當時及過去之事實、其經濟目的及交易上之習慣，本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷（最高法院65年度台上字第2135號判決可資參照）。依據系爭契約觀之，亦足佐證證人甲○○上開證述，應與當事人立約時之真意相符：
1.依系爭契約第2 條第1 項規定：「甲方（原告前身）所有土地興建之房屋部分（約990 坪）」等文字以論，可見雙方確實僅針對原告所有之土地即合併前438 地號土地興建之建物為分受之協議，並不包括被告提供之土地興建完成之房屋部分。又上開條文所載雙方所預定之「約990 坪」，復與證人甲○○上開陳述：以原告所提供之221 坪土地，與合併後土地總面積476 坪之比例乘上合併後所興建之房屋總樓層面積2139.47 坪，亦即約991 坪【計算式：（
22 0÷475） ×2139.47 ＝991 】，亦屬相符。
2.依系爭契約第1 、2 條觀之，原告、被告所出之土地面積各為221 坪、255 坪，土地總面積則為476 坪，雙方更針對建築完成後各自可分受之面積為具體之約定，即原告可分得百分之45.56 （約451 坪）、被告可分得百分之53.4
4 （約539 坪）。核諸前述面積、比例亦與分別所佔上開計算所得之990 坪之比例相符，亦即，原告分得990 坪其中之451 坪，比例約百分之45.56 ；被告分得990 坪其中之539 坪，比例約百分之54.44 （惟系爭契約誤載為百分之53.44） ，益見系爭契約所載各該面積、比例均經雙方詳細會算並明載於契約中，文意明確，別無他種解釋空間，非如原告所稱僅係「概算」。是原告反於契約文意，而主張應以14層房屋建築登記之總面積依百分之45.56 、53.44 之比例計算其應分配房屋坪數為910.78坪（1,999.1坪×0.4556），為無可採。
3.再系爭契約第2 條第3 項明確約定：原告可分得之樓層為
10、11、13、14樓，更載明「如面積超出分得之面積時，由甲方持分之防空避難室兼停車空間部分處分抵充」，足見雙方約定原告分受之部分並不及於其他樓層，亦即並非以14樓層房屋總面積為分配，今原告既已依約分得上開10、11、13、14樓層，又何來不完全給付之情？況且，系爭大樓完工後之面積與當初雙方預估的總面積差不多一節，亦據證人甲○○證述如前，如按原告所主張之「14層房屋建築完成登記之總面積6,608.82平方公尺（1,999.1 坪）」為分配，則原告分得之面積不可能僅約定約451 坪，分得之樓層不可能協議僅分配第10、11、13、14層之4 個樓層，甚至雙方於訂約時更預期原告即使只分得上開4 樓層仍有可能超出應分受之比例。
㈢再者，本件建築經費、技術均係被告所提供一節，為兩造所
不爭執。而本件工程概算之金額即高達63,787,000元（且為81年間之幣值），此有使用執照存根附卷可佐（見本院卷第
134 頁），依系爭契約所載，被告更分擔建築基地476 坪其中之255 坪，原告則僅分擔221 坪，原告卻主張雙方依據建築完成之總樓層面積1991坪，應以原告分得百分之45.56 、被告分得百分之53.44 之比例分受，豈符情理之常？又建商獲利之基礎何在？再參諸證人甲○○建築師所證述：如以原告所有合併前之438 地號土地獨立興建建物，約可蓋總樓層面積980 坪之建物（考量建敝率、容積率等因素後計算之結果，見本院卷第55頁），則原告在完全未投入資金、技術之情況下，僅投資221 坪土地之成本，即於本件合建中分受50
9.63坪之樓層面積，更因雙方土地合併、合建結果，使原告所有之合併前438 地號土地（面臨桃園市○○街○ ○道路），能興建成面臨縣府路之地上14層、地下2 層雄偉大樓，使得土地、建物價值大增，應屬共榮共利，並無明顯偏頗之情，而原告並非無常識之人，自然不可能訂立明顯不利於原告之契約。縱上所述，兩造均已依照系爭契約分受系爭大樓，原告應分配之面積並無短少401.17坪之情事，原告主張被告不完全給付云云，無可採信。
三、有關分擔之土地部分，被告並未受有18.92 坪之不當得利：㈠被告主張於75年間原擬在自有土地上建屋，曾補償原告250
萬元，原告同意提供30坪土地予被告使用，並提出合約書1件附卷可參（見本院卷第137 頁，惟合約書所載補償之價金為255 萬元），此為原告所不爭執（見本院卷第41頁），自堪信為真實。依合約書所示，雙方上開所稱之30坪土地，實際上面積確定為98平方公尺（換算為29.645坪）。原告雖辯稱該土地僅提供通行，並不將所有權移轉予被告云云。惟查，不論該約30坪土地有無移轉所有權，實際上確實係由被告支付費用取得使用權，則無疑義，則於計算該約30坪土地之利益應歸屬何人時，自應以計入被告分擔之土地為合理。原告又辯稱：若該30坪視同被告提供，理應於合約中註明云云。惟查，該土地提供使用合約係76年11月7 日間訂立，系爭合建契約則係78年11月2 日間訂定，兩者訂立日期相差近2年。且被告既已支付使用土地之代價，絕無可能於訂定系爭合建契約時，仍將該約30坪土地視為原告所提供之理，此不因有無訂定於系爭契約中而有別。
㈡原告雖再辯稱：合併前438 地號土地於81年間市價約每坪52
萬元，原告多提供18.92 坪（28.2-9.28） ，原告即受有
983 萬餘元之損害云云。惟查，被告係以支付250 萬元之代價，方取得原告所有98平方公尺（29.645坪）之使用權，換算出每坪價格約8 萬4 千餘元。另稽之兩造於78年11月2 日訂立系爭契約時，合併前438 地號土地之公告現值為每平方公尺9,000 元（每坪2 萬9 千餘元），76年間公告現值則為8,50 0元（每坪2 萬8 千餘元），此有被告提出之地價第二類謄本1 份附卷可參（見本院卷第146 頁）。足見被告係以76年間當時公告現值約3 倍之價格，即8 萬4 千餘元，取得該約30坪土地之使用權，益見雙方不可能再將該土地計入原告應分擔之土地面積內。況且，原告於計算不當得利之損害時，係以系爭土地合併後之81年間市價為基準，而計算扣除該土地之補償費，卻依合併前之75、76年間之價值計算，足見其計算方式顯然無據。
㈢又證人甲○○於同前審理期日證述：因為被告的土地是位於
勇一街的巷子，所以跟原告商討出入的問題，原本是打算跟原告買那30坪，但是因為其他原因沒有買成，所以就以原告同意被告使用的方式處理。30坪雖然不用買賣，但是我聽說被告有付錢，所以這30坪算成是被告所出的土地等語（見本院卷第54頁）。佐以證人如前所述「雙方當初針對其中30坪土地部分有爭議，所以原告所提供的250 坪有先扣掉30坪，所以是以220 坪來算」之證詞，足見原告所提供興建之合併前438 地號土地面積雖為249.2 坪，然已如同前開合約書之約定，同意扣除約30坪（29.645坪），意即原告所分擔之土地面積實為219.6 坪，反較系爭契約約定原告分擔之土地即
221 坪，更減少1.4 坪（計算式：221 －219.6 ＝1.4） 。是原告所指依系爭契約第2 條約定，伊應提供221 坪，惟實際所提供之合併前438 地號土地面積為249.2 坪，故原告所實際提供之土地249.2 坪較合約所定221 坪多出28.2坪云云，應屬無稽。
四、綜上所述，本件原告起訴主張被告有不完全給付401.17坪，並受有18.92坪之不當得利云云，並請求被告應給付原告15,000,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息，即屬無據，應予駁回。
伍、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
陸、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 2 月 15 日
民事第三庭 法 官 陳永來以上為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 2 月 15 日
書記官 劉彩華