臺灣桃園地方法院民事判決 95年度重訴字第265號原 告 丙○○○訴訟代理人 廖修譽律師被 告 甲○○
乙○○○共 同訴訟代理人 邱清銜律師上列當事人間請求刪除使用執照配合耕地事件，本院於民國96年
9 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣被告甲○○之父陳樹中（已過世）於民國83年間持有未分
割前之桃園縣平鎮市○○段東勢小段226 地號土地（屬於農業用地，下稱226 地號土地）應有部分178700分之113395，其中2 分之1 為被告之應繼分。原告於同年9 月30日與陳樹中、被告甲○○簽訂買賣契約書，以新台幣（下同）14,400,000 元 ，購買上開被告甲○○之應繼分，並由被告乙○○○簽立有切結書，就該約保證履行。嗣該地經繼承登記後，原告所購之應繼份部分於87年4 月7 日完成移轉登記，並於90年8 月20日經分割變更為桃園縣平鎮市○○段東勢小段226-4 地號土地（下稱系爭土地）在案。
㈡惟原告近日欲使用系爭土地時，始發現被告乙○○○曾因興
建座落於桃園縣平鎮市○○段東勢小段第223-4地號土地上之農舍（平市農證字第178 號自用農舍之使用執照，其後登記為同小段3103建號建物，下稱系爭農舍）建蔽率不足，而申請將分割前之226 地號土地為配合耕地，即該農舍之基地面積係加計分割前226 地號土地。然查被告出賣分割前之
226 地號土地應繼分予原告時，並未告知此事，嗣原告取得系爭土地欲申請建造農舍時，經管轄公所經辦人員告知方為知悉，顯然系爭土地之興建農舍使用權已遭被告使用在先，致原告無法使用。而就此瑕疵部分，原告即於94年11月7日以中壢環北郵局第684 號存證信函通知被告，惟渠等皆置之不理；而後原告亦於94年12月5 日向平鎮市公所提出陳情，而該所則以發函請該農舍所有權人即被告乙○○○出面辦理刪除，惟被告再置之不理，拒絕出面；嗣原告於94年3 月1日向平鎮市調解委員會申請調解，惟被告根本不出面而導致調解不成立；又原告於94年3 月25日再向鈞院聲請調解，又因被告再度不出面而導致調解不成立，是原告僅得提出本件訴訟，以為救濟。
㈢按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「權利之出賣人，負使買受人，取得其權利之義務。」、「債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。」，民法第354 條、348條第2 項、第199 條分別定有明文。被告甲○○將分割前之
226 地號土地之應繼分部分出賣予原告，而被告乙○○○亦切結擔保該土地權利之完全履行，自是應交付無瑕疵之土地予原告。而建築農舍權利係附屬於未分割前土地所有權，為土地所有權之從權利，故被告應將附屬於該土地所有權之建築農舍之權利一併移轉給原告，並負擔保責任。換言之，雖系爭土地分割前之226 地號土地於出賣予原告前已遭申請作為被告乙○○○所有座落於桃園縣平鎮市○○段東勢小段第
223 之4 地號土地上系爭農舍之配合耕地，並使該土地無法再為農舍之興建；惟就其中一部分既已出賣予原告，且已經分割為系爭土地，已非屬被告等所有權之部分，是被告自應使系爭土地恢復成通常效用之狀態，即應將系爭土地自該使用執照之配合耕地範圍內予以刪除。是本件被告甲○○既出賣原告系爭土地，而被告乙○○○亦切結擔保該土地權利之完全履行，自是應給付無瑕疵之物予原告，而如不完全履行時，原告自得依法請求被告除去該瑕疵，而為恢復土地原來使用之狀態。
㈣被告主張乙○○○不應負擔契約上之責任部分，但乙○○○
於83年3 月30日所立切結書中自已寫明：「立切結書人乙○○○…對於陳樹中、甲○○與丙○○○於民國捌叁年九月卅日所簽立之不動產買賣契約應履行契約之各項情事，本人願負連帶賠償責任以及法律上完全責任…」等語觀之，顯見乙○○○對該買賣契約之履行，自有相當於連帶債務人之地位，自應就瑕疵擔保部分，亦應配合履行。本件就瑕疵擔保部分因契約所生，且去除該瑕疵須以乙○○○之名義為配合，故本件對乙○○○併同請求，是依契約內容，並無不妥。
㈤被告辯稱於買賣當時於契約上並無使原告得興建農舍之義務
，故無需配合塗銷云云。惟所有權之權能，即在於法令限制範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉；而農地之性質，使用農地之內容之ㄧ，即在於依法得興建農舍；即興建農舍即為該農地之「預定效用」，即係為所有權之從權利之ㄧ；而今因出賣人之事由使該農地無法興建農舍，自是已使得買受人喪失所有權使用之部分權能，而此係肇因於出賣人將其使用，登記為配合耕地之故，是顯見其移轉買賣標的物時該標的物之權利即有瑕疵存在，此係法律之規定，不待契約寫明即為法之當然，今被告言因契約上未為寫明故不負此義務之說法，顯係就法律規定有所誤解所致。
㈥被告主張依365 條之規定有5 年短期時效之適用，惟本件並
非主張解除契約或請求減少價金，而係依353 條準用債務不履行之規定處理，係依民法125 條有15年之時效，而本件自
87 年4月完成移轉登記，而該地於90年8 月移轉分割，至遲應於該日起算為塗銷配合耕地，回復農地使用之本來狀態，惟當時被告並未如此履行，故原告自得依不完全給付之規定，命其為完全給付，命該配合耕地之塗銷，自是有理，並未罹於時效。
㈦被告主張縱本件判決准許銷原告現所有之配合耕地，仍無法
執行云云。然依平鎮市公所96年3 月13日平市公字0000000000號回函所示，因該農舍建蔽率已放寬為百分之10，而經計算，本件農舍建築面積138.99平方公尺，觀之被告所有之系爭土地之面積為941 平方公尺，另外，分割後之另2 筆配合耕地之面積分別為5,499 平方公尺、6,335 平方公尺，縱使系爭土地經刪除後，被告仍合於農舍建蔽率10% 之規定，故被告依建築法74條規定，得自行申請將使用執照註記之多餘配合耕地刪除，並無需配合耕地全體土地所有人之同意。是被告抗辯依原告主張為判決，並無法執行云云，並不成立。且其餘2 筆土地之原所有權人同意提供土地給被告乙○○○套繪，該2 筆土地之現所有權人係原土地所有權人之繼承人，應受其拘束。
㈧本件依據債務不履行中之不完全給付規定，其依據係兩造之
買賣契約、民法第348 條第1 項、第199 條；至於辯論意旨續狀第7 項所提及物的瑕疵、權利瑕疵等規定僅在說明被告的給付有瑕疵，屬於不完全給付，但我們請求的依據是依據不完全給付規定，請求被告補正為依債務本旨為給付。並聲明：⑴被告等應將被告乙○○○所有座落於桃園縣平鎮市○○段東勢小段第223-4 地號土地之（82）平市農證字第178號自用農舍之使用執照上其超出建蔽率之以桃園縣平鎮市○○段東勢小段226-4 地號土地為配合耕地部分刪除。⑵願供擔保請準宣告假執行。
二、被告則以：㈠本件原告歷來俱以買賣契約之瑕疵擔保規定為請求權基礎，
主張系爭土地遭被告乙○○○之土地套繪，係買賣之瑕疵。但本件買賣契約之當事人一為原告，一為被告甲○○及訴外人陳樹中，則原告依買賣契約之約定向被告陳李澄妹提起本件請求，顯有未洽。雖被告乙○○○另有簽立切結書，惟伊所負者乃連帶賠償責任，並非居於契約當事人之地位而負契約義務。
㈡綜觀本件買賣契約全文，均無約定被告負有使原告得興建農
舍之義務。又本件買賣契約簽訂當時係83年間，斯時買賣農地係限制為農用，並不得任意興建農舍，是興建農舍並非系爭土地所有權之從權利。故縱使當時雙方未言及於日後可否興建農舍等問題，以當時之情況乃屬正常，被告並未隱瞞。㈢物之瑕疵擔保責任，自物交付五年後，解約權及請求減少價
金之權利均應消滅。本件買賣契約之履行，係於87年4 月7日完成所有權移轉登記，故至遲原告應於92年4 月7 日以前向出賣人主張瑕疵擔保責任，然原告提起本件訴訟係於95年
7 月14日，顯然原告已逾時主張。㈣依原告所提出之桃園縣政府府工建字第0950016361號函說明
第三點記載：「…領有使用執照之農舍其超出建蔽率部分之配合耕地，如欲解除套繪，仍應檢付該農舍使用執照登錄申請土地之全部所有權人同意書，依規定申請變更使用執照，再予以刪除為宜。」，可知桃園縣政府表明本件必須全部所有權人均同意且出具同意書，再依規定申請變更使用執照後，予以刪除配合耕地為宜。即原告必須取得當時全部土地所有權人同意後，方能為變更使用執照及後續刪除配合耕地解除套繪。今原告既未取得其他土地所有權人同意，縱使嗣後得勝訴判決，仍不合行政上之要求。
㈤被告並不構成不完全給付之主觀可歸責事由，民法第227條
規定可依給付不能、給付遲延之規定請求，惟原告之請求顯然已逾越民法第227條之規定；另被告已經依債務之本旨履行，並沒有債務不履行的問題。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張其於83年9 月30日以14,400,000元價金向被告甲○
○及已過世之陳樹中購買上開甲○○所有，分割前之226 地號土地應繼分，被告乙○○○於同日對於上開買賣契約，並簽立如原證1 所示之切結書，嗣原告支付全部價金，被告甲○○於87年4 月7 日將分割前226 地號土地之應有部分移轉登記予原告，上開226 號土地於90年8 月20日因分割增加同小段226-3 地號及系爭土地，其中系爭土地分歸原告取得；另分割前之226 地號土地，於簽訂上開買賣契約前，於被告乙○○○在同小段223-4 地號土地上興建系爭農舍時，由陳樹中提供為配合耕地等情，有原告提出之系爭不動產買賣契約書、切結書、土地登記謄本（均為影本）在卷可稽，並經本院調閱桃園縣平鎮市平市農證字第178 號自用農舍之建造執照及使用執照卷（依上開建造執照卷內81年10月19日土地使用權同意書所載，陳樹中僅係提供該筆土地登記在其名下之應有部分178700分之113395，面積10998.74平方公尺部分，供系爭農舍基地使用），且為被告所不爭執，自堪信原告上開主張為真正。
㈡次查，原告主張包含系爭土地在內之分割前226地號土地因
遭被告乙○○○申請作為系爭農舍之配合耕地，以符合建蔽率之法令規定而取得系爭農舍之使用執照，致使原告無法在系爭土地上興建農舍一節，亦為被告所不爭執，自堪信原告此部分主張為真正。另系爭土地係特定農業區內之農牧用地，有其土地登記簿謄本可稽，其屬農業發展條例第3 條第10之款之農業用地及第11款之耕地。而農業用地或耕地原則上雖係供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用，惟於一定之條件下亦允許興建與農業經營不可分離之自用農舍（見上開條例第3 條第10款第2 目、第18條）。是於一定之條件下興建自用農舍為農業用地通常效用之一，應可認定。原告主張系爭土地上興建農舍為所有權之從權利，尚有誤解。蓋從權利者，雖係從屬他權利而存在，惟其本質上為權利之一種，僅其常依附主權利而產生或消滅，例如抵押權、質權及留置權等擔保物權為，依附於所擔保之債權（主權利）、利息債權為原本債權之從權利；而於土地上興建建物，係屬所有權主要權能（使用、收益、處分、排除侵害等）中之「使用權能」，為所有權內容之一部分，2 者尚有不同。是原告上開主張並不足採，惟被告甲○○所出售之系爭土地既欠缺上開興建自用農舍之效用，自屬具有物之瑕疵。從而，原告主張系爭土地具有物之瑕疵，應可採信。
㈢惟民法第227 條所謂不完全給付者，學說及實務上均認為包
含瑕疵給付與加害給付，其中之瑕疵給付（即原告於本件中所主張者），如其給付係以交付特定物為標的者，應以契約成立時之現狀交付之，即使該特定物於契約成立時，即有瑕疵存在，苟以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付；必其瑕疵於契約成立後發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，始足當之（最高法院86年度台上字第3610號判決要旨參照）。本件包含系爭土地在內之分割前
226 地號土地中登記在陳樹中名下之應有部分於83年9 月30日原告與被告甲○○、陳樹中簽訂不動產買賣契約書前之81年10月19日已由陳樹中出具土地使用同意書予被告乙○○○興建系爭農舍，並於82年8 月19日由桃園縣平鎮市公所核發使用執照在案，此亦為兩造所不爭執。是系爭土地上開無法興建自用農舍之瑕疵於本件不動產買賣契約成立前即已存在，應可認定。是被告甲○○依其現狀移轉、交付系爭土地予原告，參諸上開說明，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付。至於，被告甲○○於交付系爭土地時，上開瑕疵仍未消失時，兩造間應依民法物的瑕疵擔保責任規定辦理。
㈣本件被告甲○○既已依其與原告間之不動產買賣契約之債務
本旨而為給付，其尚不構成不完全給付，已如上述，其給付義務業已履行完畢。從而，原告依據上開買賣契約、民法第
348 條、第199 條規定，請求被告將系爭農舍使用執照上以系爭土地為配合耕地部分刪除，為無理由，應予駁回。
㈤兩造就本件訴訟所涉及之其他攻擊防禦方法，均於本件判決之結果不生影響，故不一一論列，併此敘明。
㈥原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其訴既經駁回，
其假執行之聲請，亦失附麗，其假執行之聲請，於法不合，併予駁回。
四、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 10 月 12 日
民事第二庭法 官 潘進順以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 10 月 15 日
書記官 黃進傑