臺灣桃園地方法院民事判決 95年度重訴字第341 號原 告 乙○○訴訟代理人 邱清銜律師被 告 丙○○訴訟代理人 陳萬發律師上列當事人間履行契約事件，於民國97年6 月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹仟肆佰貳拾肆萬元，及自民國九十六年四月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆佰柒拾肆萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹仟肆佰貳拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款定有明文。查本件原告起訴時主張兩造就桃園縣中壢市○○段○○○○○號、1493-1地號土地（下稱系爭土地）訂立買賣契約，原告已付清買賣價金，被告迄未移轉系爭土地所有權予原告，請求被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告；惟系爭土地因訴外人即被告債權人中央信託局、馬佩華聲請強制執行（本院95年度執五字第44497 號）而遭查封登記致無法移轉，是本件買賣標的物即系爭土地已屬給付不能，原告乃改依系爭土地買賣契約第16條約定向被告請求違約之損害賠償，並變更聲明為：被告應給付原告新台幣（下同）5,000 萬元及法定利息（本院卷第103 頁以下，民事準備程序（三）狀）。經核原告請求之基礎事實均係以系爭土地買賣契約關係為主張，參諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：兩造於89年7 月20日簽定系爭土地買賣契約，並於同年7 月28日經本院公證，約定被告將其所有坐落於①桃園縣中壢市○○段○○○ ○號，面積9214平方公尺，權利範圍0000000 分之418847之土地、②同段第292-6 地號，面積7614平方公尺，權利範圍0000000 分之41884 之土地（前開2 筆土地嗣於95年7 月7 日因土地重劃之故，變更為：①中壢市○○段第1493 -1 地號，面積877.03平方公尺，權利範圍全部、②同段第1493地號，面積692.87平方公尺，權利範圍全部）以1,300 萬元出售予原告，原告已於90年1 月1日前付清價金，兩造並依約就系爭土地於89年7 月25日為限制登記，於89年7 月26日設定登記最高限額5,000 萬元之抵押權。嗣因思及系爭土地若經重劃將存有抵價地、抵費地權利歸屬疑義，兩造就此乃於89年9 月28日另訂立補充條款即約定：「…在為辦理土地所有權移轉登記前，本宗買賣標的若政府辦理市地重劃其衍生之抵價地乙方不得移作他用，其權利義務均歸甲方所有，其抵費地亦由該出售之土地抵繳…。」，並經本院公證在案。詎被告未依約移轉系爭土地所有權予原告，又系爭土地於90年6 月4 日遭被告債權人中央信託局聲請強制執行而為查封登記、被告債權人馬佩華併案執行而無法移轉。是本件買賣標的物即系爭土地已屬給付不能，被告顯已無意履行契約而有悔約之實，依本件買賣契約第16條約定：「乙方（即被告）如有悔約不照本約履行買賣或中途發生糾葛，致不能出賣則應將受取價款額盡還甲方（即原告）收回，賠同額予甲方收入籍（應係「藉」之誤）償損失並解除本契約不得異議，自90年元月1 日起（甲方需付清土地價款）乙方如有悔約則依照抵押權設定之權利價值賠償甲方。」（下稱系爭約款），被告自應依系爭約款之後段賠償系爭土地抵押權設定所預估擔保之權利價值，即5,000 萬元。退步言之，縱認被告未構成悔約，被告仍應依系爭約款前段返還原告已付價金1,300 萬元，並另賠償原告1,300 萬元。並聲明：㈠被告應給付原告5,000 萬元及自民事準備程序（三）狀送達之翌日即96年4 月25日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭約款前段約定，係指「如有悔約不照本約履行買賣或中途發生糾葛」時，出賣人將受取價款額歸還買方收回，賠償同額藉償損失並解除本契約。惟被告早已履行將系爭土地點交、交付辦理移轉登記之相關文件資料、印章予原告完畢，原告並已就系爭土地辦理「預告登記」，被告不可能再將該土地移轉他人，縱有因被告另欠其他債務之事由而致該不動產遭查封之情，亦係事隔約一年左右，足證並非被告悔約不移轉，實係因原告未繳納系爭土地增值稅，遲未辦理系爭土地之移轉登記，依本件買賣契約第8 條、第9條約定，應由原告自行辦理移轉登記，被告並無任何悔約、不依約履行或中途發生糾葛情形，且原告對於本件買賣契約迄無「解除契約」之意思表示，自不得依系爭約款前段請求賠償。又依本件抵押設定契約書之記載，此5,000 萬元僅係「最高限額」之抵押權設定，於抵押契約書上係清楚記載「本案係不動產買賣價金之擔保」，足證最高限額抵押設定之5,000 萬元之額度，係指當不動產買賣價金1,300 萬元無法返還之擔保性質抵押設定，並非指違約賠償金額即為5,000萬元。退萬步言，縱認被告有悔約之情，惟請審酌被告早已點交系爭土地且將辦理移轉登記文件交付予原告完畢，系爭土地並已經原告預告登記，本件被告之可歸責性甚低，該最高限額5,000 萬元之抵押權設定金額僅為賠償性質違約金，原告請求5,000 萬元之違約金亦核屬過高，請鈞院依職權予以酌減。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查兩造於89年7 月20日簽定本件不動產買賣契約，並於同年
7 月28日經本院公證，被告以1,300 萬元出售其所有之①桃園縣中壢市○○段○○○ ○號，面積9214平方公尺、權利範圍0000000 分之418847之土地、②同段第292-6 地號，面積7614平方公尺，權利範圍0000000 分之418847之土地（前開2筆土地因於95年7 月7 日土地重劃之故，地號更為：①中壢市○○段第1493-1地號（面積877.03平方公尺，權利範圍全部）、②同段第1493地號（面積692.87平方公尺，權利範圍全部））予原告，原告已於90年1 月1 日前付清價金。兩造並依約就系爭土地於89年7 月25日為限制登記，於89年7 月26日設定登記最高限額5,000 萬元之抵押權。嗣兩造於89年
9 月28日另訂立補充條款即約定「…在為辦理土地所有權移轉登記前，本宗買賣標的若政府辦理市地重劃其衍生之抵價地乙方不得移作他用，其權利義務均歸甲方所有，其抵費地亦由該出售之土地抵繳…。」，並經本院公證在案。被告已將辦理系爭土地移轉登記之相關文件資料交予原告，惟因系爭土地尚待重劃及繳納土地增值稅，故原告未即辦理移轉登記，而系爭土地於90年6 月4 日遭被告債權人中央信託局聲請強制執行而為查封登記，及被告債權人馬佩華併案執行而無法移轉，嗣中央信託局未依限指定拍賣最低價額及證明拍賣價金有剩餘可能，經本院於95年6 月8 日裁定視為撤回執行，惟因尚有被告之債權人馬佩華併案執行，故系爭土地仍未撤銷查封迄今，此為兩造所不爭執之事實，並有本件買賣契約書及認證書、土地所有權移轉契約書補充條款及認證書、桃園縣政府95年11月9 日府地重字第0950332584號函文、系爭土地所有權狀及桃園縣中壢地政事務所土地重劃權利書狀換給登記通知書、交款備忘錄、土地登記申請書及土地抵押權設定契約書（本院卷第7-12、13-14 、37-39 、46-49、105-107 、121-124 頁）及系爭土地登記謄本及地籍圖謄本（本院卷第15-16 、35-36 、58-59 、83-84 、160 、
168 頁），復經本院依原告聲請調取本院95年度執字第4449
7 號卷宗核閱無訛，足堪認定。是本件爭點厥為：被告是否有不履行本件買賣契約債務而應負違約責任？如被告應負違約責任，原告得請求之依據為系爭約款前段抑或後段？原告得請求之金額若干？經查：
㈠按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務。出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。又出賣人不履行第348 條至第351 條所定義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。民法第348 條第1 項、第349 條第1 項、第353 條分別定有明文。又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。同法第226 條第1 項亦有明文。被告辯稱已將辦理系爭土地所有權移轉登記等資料交付予原告自行辦理，係因原告未辦理登記，此當不可歸責於被告等語。原告雖不爭執被告已將辦理系爭土地所有權移轉登記之相關文件資料交付予原告之事實，惟稱係因兩造約定土地增值稅由原告繳納，而土地增值稅需待系爭土地重劃後始得確定，故遲未辦理所有權移轉登記等語。查本件買賣契約第7 條確係約定系爭土地增值稅由原告負擔，又本件買賣契約兩造雖未明文約定系爭土地所有權移轉登記時間，惟觀諸本件買賣契約書批明事項第5 項關於預告登記、第7 項、第9 項設定抵押權、第8 項地價稅繳付之約定，原告既已付清系爭土地買賣價金予被告，則若非如原告所述係因系爭土地重劃時間尚未能確定，兩造約定待系爭土地重劃後始辦理移轉登記，則本件買賣契約何須再就系爭土地約定為預告登記、設定抵押權，乃至於有90年起之地價稅由原告負擔等條款？復據被告聲請傳喚之證人即辦理本件土地買賣、設定抵押權等事宜之代書甲○○亦證稱兩造確曾約定暫時不辦理移轉登記手續等語（本院卷第70頁）。據上，當足認原告主張兩造約定於系爭土地重劃後始辦理所有權移轉登記之情為真實。是被告縱已將辦理系爭土地移轉登記之相關文件資料交付予原告，惟兩造就辦理移轉登記之時間既有前開約定，被告自應擔保於系爭土地重劃即95年7 月7 日後得以移轉所有權予原告。
又按不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，依土地登記規則第129 條規定，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利之登記，最高法院88年度台上字第880 號判決意旨可資參照。查系爭土地於90年6 月4 日遭被告債權人中央信託局聲請強制執行而為查封登記，及被告債權人馬佩華併案執行而無法移轉，嗣中央信託局未依限指定拍賣最低價額及證明拍賣價金有剩餘可能，經本院於95年6 月8 日裁定視為撤回執行，惟因尚有馬佩華併案執行，故系爭土地仍未撤銷查封迄今，業如前述，是本件買賣標的物即系爭土地既迄今仍遭查封登記，則被告即處於給付不能之狀態，而上開給付不能之狀態當屬可歸責於被告之事由，被告自應負債務不履行之損害賠償責任。被告執前詞辯解，洵無可採。
㈡又本件買賣契約系爭約款：「乙方（即被告）如有悔約不照
本約履行買賣或中途發生糾葛，致不能出賣則應將受取價款額盡還甲方（即原告）收回，賠同額予甲方收入籍（應係「藉」之誤）償損失並解除本契約不得異議，自90年元月1 日起（甲方需付清土地價款）乙方如有悔約則依照抵押權設定之權利價值賠償甲方。」。此當係兩造就本件買賣契約之履行，如被告有違約情況時之賠償約定。而觀諸本件買賣契約第4 條及原告提出之交款備忘錄，可證原告依約應於89年12月31日前付清全數價金且原告業已依約履行，是以系爭約款後段始約定於90年1 月1 日即係原告付清所有價金後，被告如有悔約則依照抵押權設定之權利價值賠償。又系爭土地被告既已因可歸責於其之事由而陷於給付不能之狀態，被告自當已構成悔約無疑。再者，原告並未解除本件買賣契約，則原告當僅得依照系爭約款後段請求被告負違約責任。從而，被告既已構成悔約，原告當得依系爭約款後段請求被告給付違約賠償。
㈢按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約
之文字。民法第98條定有明文。又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償。民法第250 條亦有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250 條第2 項規定，視為賠償性違約金，最高法院86年度台上字第1620號判決意旨可資參照。查系爭約款後段約定：「自90年元月1 日起（甲方需付清土地價款）乙方如有悔約則依照抵押權設定之權利價值賠償甲方。」，僅泛稱「悔約」，並未明定如債務人即被告不於適當時期或不以適當方法履行債務時，而須支付違約金之意旨，尚難認該約定屬懲罰性違約金之性質，復由原告就系爭土地辦理最高限額5,000 萬元抵押權設定時所出具之抵押權設定契約書載以「本案係不動產買賣價金之擔保」等字樣以觀，亦無載以該5,000 萬元屬本件債務不履行之懲罰性違約金之擔保，揆諸前開說明，應認上開約定係屬賠償總額預定性質之違約金。
㈣再者，雖系爭約款後段屬損害賠償總額預定性質之違約金約
定，亦即被告一旦有債務不履行情事發生，原告即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求被告支付。惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最高法院79年台上字第1915號判例可資參照，且此一核減違約金之規定，在懲罰性違約金及賠償總額預定性質之違約金，均有適用。查本件雖因被告積欠他人債務導致系爭土地遭他人查封登記而無法移轉，係屬可歸責被告之事由致給付不能，惟由被告已將辦理系爭土地移轉登記之相關文件資料交付予原告，且係於本件買賣契約簽訂後近一年、於原告付清價金後約半年始遭被告其他債權人為查封，原告亦已就系爭土地為限制登記、被告已設定最高限額抵押權予原告等情以觀，堪認被告尚非惡意不履行契約，是雖原告已付清價金1, 300萬元，惟如以系爭土地設定之最高限額抵押權金額5,00 0萬元為違約金，實屬過高。從而，本院審酌上情，認違約金應以原告於給付價金後迄今得利用系爭土地之獲利為計算，以系爭土地97年度公告土地現值18,995,790元（計算式：12,100元1569.9平方公尺（692.87+877.03 ＝1569.9）＝18,995,790）乘以7.5 年（自90年迄今）乘以10％（依土地法第105 條準用同法第97條之10％之規定），即以1,
424 萬元（千位數以下捨去）方屬合理。
四、綜上所述，原告主張被告違反本件買賣契約約定，請求被告應給付原告1,424 萬元，及自民事準備程序（三）狀送達之翌日即96年4 月25日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。
五、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告其餘假執行之聲請部分，因其餘訴之駁回而失所附麗，併予駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認與判決結果無涉，爰不一一論述，併此敍明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 11 日
民事第一庭 審判長法 官 郭琇玲
法 官 林曉芳法 官 陳雪玉如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
以上正本與原本無異。
中 華 民 國 97 年 7 月 18 日
書記官 吳瓊英