臺灣桃園地方法院民事判決 95年度重訴字第50號原 告 甲○○訴訟代理人 袁健峰律師
陽文瑜律師被 告 張隆輝即皇凱企業社訴訟代理人 王迪吾律師上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國95年5 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段崁下小段第一一二及一一三地號如附圖編號Ａ部分（面積貳陸陸玖平方公尺）、Ｂ部分（面積捌伍玖平方公尺）所示之土地返還予原告。
被告應自九十五年一月一日起至前項土地返還原告之日止，按月給付原告新台幣柒萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆佰叁拾萬玖仟元供擔保後，得假執行。被告如以新台幣壹仟貳佰玖拾貳萬柒仟元供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項各期於原告以新臺幣貳萬叁仟元供擔保後，各得假執行。被告如以各期所命給付原告之金額供擔保後，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段崁下小段第112 及113 地
號，如附圖編號Ａ、Ｂ所示面積各2,669 、859 平方公尺之土地返還予原告。
㈡被告應自民國（下同）95年1 月1 日起至前項土地返還原告之日止，按月給付原告新台幣（下同）176,000 元。
㈢訴訟費用由被告負擔。
㈣願供擔保請准宣告得假執行。
二、陳述：㈠兩造於90年1 月1 日簽立土地租賃契約書（下稱系爭租約）
一份，約定原告將坐落桃園縣○○鄉○○段崁下小段第112及113 地號，如附圖編號Ａ、Ｂ所示之土地（下稱系爭土地）出租予被告作為經營停車場之用，並約定租金為每月176,
000 元，租賃期限自90年1 月1 日起至94年12月31日止。嗣本件租約之期限屆滿前，原告曾以存證信函向被告表示不再繼續出租之意思。詎租約到期後，被告竟不將系爭土地返還予原告，為此，依租賃物、所有物返還請求權等法律關係，訴請被告返還系爭土地。
㈡再系爭租約約定之租金為每月176,000 元，租賃關係既已因
屆期而消滅，被告自95年1 月1 日起即屬無權占有系爭土地，乃無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告按月給付相當於租金之數額即每月176,000 元予原告。
㈢又系爭租約第8 條之約定明顯為被告所應負擔之義務，惟被
告竟將之曲解為原告之義務，甚至進謂原告若不繼續經營停車場，即不得收回租賃之土地，核諸民法第450 條之規定及最高法院46年台上字第227 號判例意旨，被告之抗辯實無可採。再所謂「優先承租權」係指出租人繼續將租賃物為出租行為時，原承租人享有以同樣條件，優先於其他承租人訂約之權利（或地位）。本件原告係主張租期屆滿後收回土地，則被告自無優先承租權與否之問題。又系爭租約之租金，絕無如同被告所稱有協議調降為每月70,000元之事實，此乃被告片面短付及延欠租金。原告因不諳法律，故不知如何主張權利，嗣經他人協助則以存證信函為期滿不再續租之表示，同時主張被告尚欠租金5,032,000 元。但起訴時為求事實單純，及期訴訟之迅結，乃捨上開欠租部分，不為請求。
三、證據：提出系爭土地租約書、土地登記謄本、地籍圖謄本、桃園永安郵局第361 號存證信函（下稱系爭信函）影本各1份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告得免為假執行。
㈢訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：㈠依兩造所簽訂之系爭租約書第8 條約定：「乙方（即被告）
於契約屆滿或提前解約遷出時，應將經營權交予甲方（即原告）繼續經營與對客戶繼續服務」。依此約定，原告如主張收回系爭土地，則原告須負擔繼續經營停車場之義務，始符合租約之本旨。因原告表示不欲接續經營停車場，故系爭租約不因期限屆至而失效，被告仍有權繼續使用系爭土地經營停車場，而無須返還土地。再系爭租約第8 條亦約定：「若非甲方本人繼續經營相同業務（停車場），則乙方仍享有優先承租權利」等語，可見被告得因原告未繼續經營停車場業務為由，而就系爭土地享有優先承租權。是原告訴請返還系爭土地應為無理由。
㈡縱原告得向被告請求相當於租金之利益，惟系爭租約所約定
之租金，曾因停車場之同業競爭致業務量下降，兩造遂口頭協議將租金調降為每月70,000元。況系爭土地為農地，而系爭112 、113 地號當期申報地價每平方公尺各512 元、240元，而依原告起訴狀所載，112 、113 地號面積各為2,777平方公尺、859 平方公尺，故依土地法第110 條第1 項、第
148 條規定，年租金不得超過申報地價百分之8 ，則系爭土地申報地價總額為1,627,984 元，年租金不得超過130,238元（1,627,984 ×8/100 ＝130,238 ，元以下捨棄，下同），月租金不得超過10,853元（130,238 ÷12＝10,853）。故原告請求被告按月給付176,000 元，實無理由。
三、證據：提出租金收據影本22紙為證。
丙、本院依職權會同兩造至現場履勘，並囑託桃園縣蘆竹地政事務所（下稱蘆竹地政事務所）就系爭土地實測後提供複丈成果圖供參。
理 由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第1、2 、3 款定有明文。本件原告起訴第1 項原請求被告應將系爭如附圖Ａ、Ｂ所示面積各2,777 、859 平方公尺之土地返還予原告等語，嗣於95年5 月29日以言詞表示減縮其請求土地面積如其聲明欄第1 項所示，核係不涉訴訟標的之變更、追加，而僅屬減縮其應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實同一，而被告亦表示同意，揆諸上開規定，為法所許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於90年1 月1 日簽立系爭租約一份，約定原告將系爭112 及113 地號，如附圖編號Ａ、Ｂ所示之系爭土地出租予被告經營停車場之用，約定租金為每月176,000 元，租期自上開日期起至94年12月31日止。嗣租期屆滿前，原告曾以系爭信函向被告表示不再續租之意思。詎租約到期後，被告竟不將系爭土地返還予原告，爰依租賃物、所有物返還請求權之法律關係，訴請被告返還系爭土地等語。
二、被告則以：依系爭租約第8 條約定，若非甲方即原告本人繼續經營相同業務停車場，則乙方即被告仍享有優先承租權利。原告既表示不欲接續經營停車場，故租約不因租期屆至而失效，被告就系爭土地享有優先承租權，仍有權繼續使用土地經營停車場，無須返還土地。再兩造嗣已口頭協議將租金調降為每月70,000元；且依土地法第110 條第1 項及第148條規定，農地年租金應不得超過申報地價百分之8 。系爭土地申報地價總額為1,627,984 元，年租金不得超過130,238元，月租金不得超過10,853元。是原告訴請返還系爭土地，及請求每月不當得利即相當於租金額176,000 元，均無理由等語置辯。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為原告所有，原告於90年1 月1 日將系爭112 及
113 地號如附圖編號Ａ、Ｂ所示之土地出租予被告，作為經營停車場之用，租期已於94年12月31日屆滿。
㈡被告自93年1月至94年10月份，均每月給付原告租金7萬元。
㈢原告於94年6 月20日以系爭信函向被告表示欠租達5,032,
000 元，並表示租期屆滿不再續租之意。另以口頭向被告表示系爭土地將收回自用，不再經營停車場使用等語。
㈣對於本院於95年4 月6 日現場履勘所製勘驗筆錄，及囑託蘆
竹地政事務所就系爭土地實測後提供複丈成果圖之真正；及原告提出之系爭租約書、土地登記謄本、地籍圖謄本、系爭信函各1 份，被告提出之租金收據影本22紙之形式上真正。
四、本件原告主張：系爭土地由伊出租被告，租金每月176,000元，系爭租約於94年12月31日屆期，原告在期滿前，曾以系爭信函向被告表示不再續租之意思，詎期滿後，被告迄未將系爭土地返還原告，爰請求被告返還系爭土地及給付相當於租金之不當利益等語；被告則以上開情詞置辯。是本件應審酌者厥為：㈠兩造所簽立之系爭租約第8 條之真意為何；㈡被告是否有占有、使用系爭土地之合法權源，原告得否請求返還系爭土地等節。茲分述判斷如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。再解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字1118號亦判例參照）。依兩造不爭執其真正之系爭租約第2 條、第8 條載明：「租賃期限自90年元月1 日起至94年12月31日止，計5 年零個月」、「乙方（即被告）於契約屆滿或提前解約遷出時，應將經營權交予甲方繼續經營與對客戶繼續服務，若非甲方本人繼續經營相同業務（停車場），則乙方仍享有優先承租權」等內容觀之，系爭租約應為定有期限之契約，且租期已於94年12月31日屆至，堪以認定。
㈡被告固辯稱：依系爭租約第8 條約定之意旨，原告如欲收回
系爭土地，原告須負擔繼續經營停車場之義務，始符合系爭租約之本旨等語。惟自上開約款所使用之文字及語義觀之，係指被告於租期屆滿後「應」將停車場業務之經營權交予原告繼續經營，並未另外約定原告於租期屆滿後，必須繼續經營停車場，是自系爭租約第8 條前段之文義，難以得出原告在租期屆滿時有接續被告從事該停車場業務之義務。且該條前段雖約定「甲方繼續經營與對客戶繼續服務」等字，惟自文意觀之，並未約定乙方即被告係以甲方即原告繼續經營停車場、繼續對客戶服務，作為甲方接收系爭土地之同時履行條件，且未約定甲方於接收系爭土地後如未繼續經營停車場或未繼續對客戶服務時，甲方應如何作為之義務（如損害賠償、乙方得再請求承租或其他等），而兩造均不爭執系爭土地原本即為農地，則原告收回系爭土地後不繼續作為停車場使用，亦難謂有何違背行政法令可言。至原告既已表明不繼續經營系爭停車場，被告仍得另行覓地經營其停車場與對客戶繼續服務，無須由原告經營該停車場。是以被告所辯原告負有繼續經營停車場之義務，否則不得收回土地等語，即無可採。被告雖再辯稱：依系爭租約第8 條後段意旨，其就系爭土地享有優先承租權云云。然所謂優先承租權，係指出租人繼續將租賃物為出租他人時，原承租人有依同樣之條件優先承租之權。惟原告既無繼續經營停車場之義務，則系爭租約第8 條約定之真意，應僅限於系爭土地原告接續出租作為停車場之用途時，方有本條之適用。蓋原告於租期屆滿時，原告得決定是否繼續經營停車場業務，原告倘若有意繼續經營，依系爭租約第8 條前段之約定，原告如欲繼續經營停車場時，被告有義務將該經營權交予原告，固不待言，惟原告若不自行經營該停車場，卻將系爭土地轉租予第三人經營停車場時，被告始得依該第8 條後段之約定主張其優先承租權。茲原告係主張於租期屆滿後收回土地自用，並未表示另將系爭土地出租第三人使用，且被告亦從無舉出原告已與第三人簽約或約定將土地收回由第三人接續作停車場使用之任何證據供參，揆諸上揭說明，被告自無所謂優先承租權之存在可言，亦無適用系爭租約第8 條之餘地。是被告所辯，就系爭契約文義之解釋，即有誤會，而無可信。
㈢次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。再租賃關係於期限屆滿時消滅後，承租人應返還租賃物，民法第450 條第1 項、第455 條前段亦有明定。被告既無法證明其於系爭租期屆滿後，尚有何占有使用系爭土地之合法權源，則原告本於所有物、租賃物返還請求權，訴請被告應將系爭112 及
113 地號，如附圖編號Ａ、Ｂ所示面積各2,669 、859 平方公尺之土地返還予原告，於法有據。
五、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。而無權占用他人之物，自占有人方面，依社會通念可能獲得相當於租金之利益。就權利人而言，如無反證，其所受損害自與租金相當，兩者同以租金數額為據（最高法院61年台上字第1675號判例、58年度台上字第3717號判決參照）。本件系爭租約既於94年12月31日屆滿，則被告於租賃關係消滅時倘繼續占有系爭土地，自屬無權占有甚明。而依社會通常之觀念，被告既無權占有原告之系爭土地，通常可獲得免於支付租金之利益，致原告受有損害，原告自得依民法第179 條之規定，請求返還其占用系爭土地相當於租金之不當得利。再原告主張被告前承租系爭土地，約定之租金為每月176,000 元一節，固據其提出為被告所不爭執其真正之系爭租約書1 份在卷可憑，惟被告辯稱：其因停車場之同業競爭致業務量下降為由，曾與原告口頭協議將租金調降為每月70,000元，並自93年1 月份至94 年10月份間，被告均按月給付70,000元之租金予原告收受等情，亦據被告提出提出上開月份之租金收據影本22紙為證，觀諸被告所提出之租金收據，均有原告之親筆簽名，並經原告本人到庭自承屬實（本院卷第81頁參照），衡之常情，倘兩造未曾協議調降租金之數額，則原告理應拒收被告付租，或於收受短付租金之同時於系爭收據上為保留欠租若干之字句，或於收租後之相當日期內以書面告知被告應再補繳差額租金，被告如持續欠租，亦得於欠租達相當數額經催告後對被告為終止租約之意思表示才是，然原告竟長達將近兩年未曾對被告尚有欠租一事表示異議，甚至於其系爭信函通知被告後，仍於94年7 至10月份按月7 萬元繼續收受被告給付之租金，則原告之不作為，即有違一般社會生活經驗法則，堪信被告所辯兩造已調降租金為每月7 萬元等語，認屬實在。故原告主張被告片面短付及延欠租金云云，委無可採，則原告主張應以每月176,000 元計算相當於租金之不當得利，亦無可取。從而，原告依不當得利之規定，請求被告自租期屆滿之翌日即95年1 月1 日起至系爭土地返還原告之日止，按月給付原告7 萬元之不當利益，應有理由，逾此範圍之請求，則為無據。
六、被告雖另辯稱：系爭土地應依土地法第97條第1 項、第105條、第110 條第1 項及第148 條等規定，年租金應不得超過申報地價百分之8 ，即系爭土地之月租金不得超過10,853元等語。惟本件被告向原告承租系爭農地，係作為經營停車場之商業目的，有系爭租約書在卷可稽，被告誠非用以供住宅房屋及基地租用、耕地租用可比，並無土地法第110 條第1項農用農地租金最高標準規定之適用，即無被告所引上開法條之適用，且原告於租期屆滿後請求返還土地，係行使權利之作為，與法、契約相符，被告亦無舉出原告有何違反誠信原則之具體事證供參，則本件當以兩造原租金額每月7 萬元，作為被告無權使用土地相當於租金之不當得利，否則，被告反藉更低代價而繼續占用土地獲取相當於原租金額之利益。是被告所辯月租金額不得超過10,853元等語，即無足採。
七、綜上，原告本於民法所有物、租賃物返還請求權，及依不當得利之法律關係，請求被告返還系爭土地及自95年1 月1 日起至系爭土地返還原告之日止，按月給付原告70,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，併應駁回。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 6 月 12 日
民事第二庭 法 官 李昆南以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 6 月 12 日
書記官 林吟玲附圖1件