臺灣桃園地方法院民事判決 96年度簡上字第102號上 訴 人 乙○○
甲○○被上訴人 丁○○
丙○○上列當事人間請求給付佣金事件，上訴人對於民國96年3月28日本院桃園簡易庭96年度桃簡字第420號民事簡易判決，提起上訴，於97年4月1日辯論終結，本院判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人丁○○應給付上訴人新台幣壹拾貳萬玖仟捌佰零捌元，及自民國九十五年十二月十六日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人丙○○應給付上訴人新台幣壹拾貳萬玖仟捌佰零捌元，及自民國九十五年十二月三十一日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠兩造前於民國95年8 月3 日，簽訂「委任書」（下稱系爭
委任書），約定被上訴人以每坪新臺幣（下同）8,000 元價格，全權委託上訴人代為出售被上訴人所有坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），被上訴人並願付總售價4%作為佣金，委託期間自同日起至同年9月30日止（下稱系爭委託期間）。
㈡上訴人即於委託期間，以每坪8,000元價額，覓得買主即
訴外人戊○○，戊○○並簽發票面金額各為500,000元之支票二紙（下稱系爭二紙支票），準備於簽約時作為定金用，詎被上訴人於系爭委託間內，屢經上訴人請求，皆未出面與戊○○簽約。
㈢依系爭委任書約定，被上訴人係委託上訴人全權出售，故
上訴人為被上訴人之代理人，戊○○既已向上訴人表示願依系爭委任書價額購買系爭土地，系爭買賣契約即已經成立，被上訴人即應依系爭委任書約定，給付上訴人佣金。
系爭土地面積為2,682平方公尺，依系爭委任書約定之佣金計算方式，被上訴人應給付上訴人之佣金共為259,616元（計算式：(2,682×0.3025)×8,000元×4/100 ＝259,
616 元）。又系爭委任書係被上訴人共同簽訂，依民法第
271 條規定，被上訴人應平均分擔上開佣金。㈣本件因被上訴人拒絕給付上開佣金，前經上訴人聲請鈞院
核發本件95年度促字第54602號支付命令（下稱系爭支付命令）請求被上訴人給付，惟被上訴人仍拒絕給付並為異議，爰依系爭委任書之法律關係，請求被上訴人給付上開佣金及自系爭支付命令送達翌日起之法定遲延利息。茲起訴聲明：被上訴人丁○○應給付上訴人129,808元、被上訴人丙○○應給付上訴人129,808元，及均自系爭支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈤上訴人上訴主張：其於委託期間覓得買主戊○○願以每坪
8,000 元之價格購買系爭土地，符合被上訴人委託買賣之條件，簽約當時其等在系爭土地坐落處等候，並未見被上訴人前來，聯絡得知被上訴人在邱代書事務所等候，其等即時趕回事務所，已不見被上訴人，隨即前往被上訴人家中，亦未見被上訴人，被上訴人之兒子及會計在家，但也說不清楚被上訴人去向，其等至晚上10點才離去，被上訴人嗣後亦未與其聯絡簽約之事，被上訴人拒絕履約之意圖甚明，顯見被上訴人係以不正當之行為阻止兩造約定條件之成就，依誠信原則被上訴人應給付上訴人報酬。為此依民法居間及委任法律關係，請求判決如主文。
二、被上訴人則以：㈠按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報
酬。民法第568條第1項定有明文。依此法條之明文規定可知，不論報告居間或媒介居間，居間人報酬請求權之發生，均必須以「契約係因居間人報告或媒介而成立」之要件，為報酬請求權發生之要件，兩造間之委任書內容與居間契約相異，自不適用上開規定，合先陳明。
㈡查雙方於95年9月30日下午4時30分約定於邱代書事務所處會
晤簽約，然被上訴人依約前往，卻不見上訴人蹤影，致無法完成簽約手續。再查上訴人既受被上訴人之委託，理應善盡管理人之責任，再次聯繫簽約細節，然上訴人卻未積極與被上訴人聯繫以完成簽約之行為，竟對被上訴人口出惡言，並甚而提出訴訟請求給付報酬，上訴人既未完全履行系爭委任書之給付義務。上訴人以此請求給付報酬，於法無據。
㈢再查依不動產經紀業管理條例規定不動產經紀人居間仲介成
立不動產買賣契約，始得向賣方收取4%之佣金。按「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰」。不動產經紀業管理條例第32條定有明文，然查上訴人僅係代書並非不動產經紀人，已違反法令之規定。惟系爭委任書中雙方約定佣金報酬為總售價4%，其自係屬高額之報酬，而非上訴人主張之民間習慣，因此雙方既約定有高額之報酬上訴人更應以善良管理人之注意履約，而上訴人僅覓得買主，未積極與被上訴人聯繫以完成整筆買賣交易，上訴人既未完全履行其給付義務，其請求被上訴人給付報酬實無理由。
㈣綜上所述，兩造既無居間契約，上訴人亦未依其媒介成立買
賣契約並履行其任務，上訴人自不得向被上訴人請求委任報酬。從而上訴人依居間法律關係請求被上訴人等給付佣金，實為無理由。為此，聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造前於95年8 月3 日，簽訂系爭委任書，約定被上訴人二
人以每坪8,000 元價格，全權委託上訴人二人代為出售被上訴人二人所有之系爭土地，被上訴人二人並願付總售價4%作為佣金，委託期間自同日起至同年9月30日止。
㈡兩造約定於95年9 月30日下午簽定買賣契約，惟因故未簽定買賣契約。
四、本件首應審究為上訴人二人是否已履行被上訴人二人於系爭委任書委託之出售系爭土地事務？㈠觀諸系爭委任書載明「立書人丁○○、丙○○全權委託乙○
○、甲○○如附表所示面積代為全權出售，每坪售價新台幣捌仟元，願付總售價百分之四作為佣金，本人決不食言；委託人無條件提供辦理過戶所有權狀及有關證件」等語，參酌上訴人乙○○陳稱：（問：簽委任書的協議為何？）「找到買主以後，達到約定的價錢，我們會請被上訴人出來簽契約。」、被上訴人丁○○陳稱：「我同意，授權讓上訴人去找買主，但簽約要我自己簽。」等情，顯見本件系爭委任書之法律關係應是居間契約。上訴人依系爭委任書之約定應履行之義務為「覓買主、媒介買主與被上訴人成立買賣契約」。㈡上訴人主張其已覓得買主戊○○願以每坪8,000 元之價格買
受系爭土地，戊○○並簽發發票日95年9 月25日、面額各50萬元、受款人分為被上訴人之支票各1 紙之情，並提出上開支票影本2 紙為證。核與證人戊○○到庭證述（問：有無看過95年9 月25日發票日之支票？）有，我公司會計小姐開的。（問：為何開此支票？）因為要向上訴人買土地，所以請會計小姐開支票。（問：為何開95年9 月25日？）因為之前我與上訴人有立斡旋單到9 月24日，我開了10萬元本票在上訴人那裡。（問：你簽斡旋金何意？）怕我反悔，所以才有斡旋金當保證。（問：何時跟你約看土地？）土地看很多次，最後要買時，上訴人說約好地主後，再通知我去等情相符。是上訴人主張其已覓得買主之情堪信為真實。
㈢戊○○並未與被上訴人簽定系爭土地之買賣契約，已如前述
，是上訴人並未完全履行系爭委任契約之委託事項（即買賣契約未成立）。
五、上訴人是否可依系爭委任契約約定請求總售價百分之4 之報酬？按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬（最高法院58年台上字第2929號判例要旨參照）。本件上訴人主張：其已覓得買主，並約買主與被上訴人於系爭土地處簽約，未見被上訴人，後與被上訴人聯絡，知悉被上訴人在其事務所等候，即與買主趕回事務所，即不見被上訴人，隨即至被上訴人家等候被上訴人至晚上10點多，均無法聯絡被上訴人，隔日被上訴人並未再與其等約定簽約事宜，顯見被上訴人故意不簽定買賣契約之情。被上訴人則以伊於約定處所等候多時，因被上訴人丙○○身體不適，才自行離去，並以電話與上訴人連繫，約定隔日再簽約，翌日與上訴人聯絡，因上訴人口氣不佳，才未簽約等情置辯。經查：
㈠證人戊○○到庭證述：「上訴人有約在事務所簽約，但我
要求請地主到現場來，我要確認界址」、「我不清楚他們如何約的，我們在現場等地主，沒看到地主，後來，聽在場的人說，地主在事務所，我們有趕回去事務所，但我們到事務所，沒看到地主。」、「我們在事務所打電話給地主，但地主電話不接，所以我們又到地主家等，但沒有看到地主。」等情，顯見兩造先約在上訴人事務所簽約，後因買主即證人戊○○要求，才改至系爭土地處簽約，是被上訴人至上訴人事務所等候簽約，即與約定不合。
㈡被上訴人雖抗辯：伊去事務所未見到上訴人，經聯絡後，
上訴人要伊等稍候，上訴人很快即趕回事務所，但因被上訴人丙○○身體不適而先行回家，並非伊等故意不簽約等情。惟被上訴人丁○○又陳稱：「他們去我家的事，我不清楚，我當天晚上（應是翌日凌晨）約二點半才回到家」等情（參見97年4 月1 日言詞辯論筆錄），顯見被上訴人抗辯因身體不適才離去之情，並不可採。
㈢被上訴人又抗辯「翌日與上訴人聯絡，因上訴人口氣不佳
，才未簽約」等情，然為上訴人所否認，被上訴人又未舉證以實其說，是被上訴人此部分之抗辯亦不足採。
㈣綜上可知，被上訴人並未至約定處所簽定買賣契約，且事
後又避不見面，被上訴人顯然無意履行居間契約，而使上訴人喪失報酬請求權，依前揭說明，被上訴人自應給付上訴人居間報酬。
㈤按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之。
民法第271 條前段定有明文。本件被上訴人即應依系爭委任契約約定，給付上訴人總售價4%之佣金，計為259,618元（2,682 平方公尺×0.3025＝811.305 坪，811.305 坪×8,000 元×4%＝259,618 元），依上揭說明，被上訴人二人應各給付上訴人129,809 元，上訴人僅請求被上訴人各給付129,808 元尚屬有據。
六、綜上所述，上訴人依居間之法律關係請求被上訴人丁○○應給付上訴人129,808元，及自支付命令送達翌日（即95年12月16日）起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。及被上訴人丙○○應給付上訴人129, 808元及自支付命令送達翌日（即95年12月31日）起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。為有理由，應予准許。原審就上訴人上開請求為駁回之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許。應由本院將原判決予以廢棄，改判如主文第2 項所示。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第450 條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 97 年 4 月 22 日
民事第一庭審判長法 官 郭琇玲
法 官 田玉芬法 官 吳爭奇上列正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 4 月 23 日
書記官 梁麗雲