臺灣桃園地方法院民事判決 96年度簡上字第58號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 甲○○被 上訴人 北區房屋仲介股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 丁○○上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於民國96年1 月17日本院桃園簡易庭95年度桃簡字第2254號第一審判決提起上訴，於民國96年6 月28日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、上訴人之陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠上訴人與被上訴人於民國95年4 月2 日簽訂選擇書、買賣議價委託書（下稱系爭選擇書、議價委託書），由被上訴人就第三人朱凱莓所有坐落桃園縣桃園市○○段○○○ ○號土地（權利範圍萬分之55）及其上建物（門牌號碼桃園縣桃園市○○路529 之1 號11樓，下稱系爭房地），於新臺幣（下同）550 萬元範圍內為居間媒介，約定居間期間自95年4 月
2 日起至同年月l2日止，惟被上訴人無法於前揭居間期間內為上訴人媒介成交，上訴人於居間期間屆滿後，數次委請被上訴人再為覓屋，仍未成功，嗣經上訴人與朱凱莓洽談後，於95年7 月5 日買受系爭房地，並於同日簽訂買賣契約。㈡觀諸朱凱莓與被上訴人於95年3 月4 日所簽訂之不動產專任委託銷售契約書第15條約定：「甲方（即朱凱莓）在委託期滿之日起三個月內，如與乙方（即被上訴人）所曾帶看之客戶或客戶配偶及其二等親以內之親屬交易買賈，仍應依本約第六絛給付乙方仲介服務報酬。」及不動產仲介業之中央目的事業主管機關內政部發布之不動產委託銷售契約書範本第11條第1 項第3 款記載違約之處罰：「受託人（即居間人）已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於期間屆滿2個月內，逕與該資料內之客戶成交者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人。」其用字明確，文意清晰，不致令人產生疑義。惟系爭議價委託書第7 條後段約定：「另乙方（即被上訴人）曾為甲方（即上訴人）介紹之房地，為示彼此之誠信，甲方本人、配偶及甲方二等親內之親屬，三個月內不得與房地所有權人私自交易，否則仍應視為經由乙方仲介成交。」較之被上訴人於同一時期所使用之定型化契約條款即前揭不動產專任委託銷售契約書第15條之記載，顯不明確，蓋契約之訂定，因事涉契約當事人權益至鉅，用字遣詞應力求嚴謹，不容任由被上訴人作有利於己之任意解讀。㈢被上訴人係提供居間服務為營業之企業經營者，上訴人係以接受被上訴人居間服務之消費者，兩造之法律關係應屬消費關係，且系爭選擇書及議價委託書均係被上訴人預先擬定之契約條款並作為契約之內容，應屬定型化契約，自有消費者保護法之適用，依消費者保護法第11條之規定，定型化契約條款遇有疑義時，應為有利於消費者之解釋始為適法，因此，系爭議價委託書第7 條後段所載「3 個月內」之起算日應為居間委託日即95年4 月2 日，而非居間委託期滿日即95年4 月12日。
則算至上訴人與朱凱莓簽訂系爭房地買賣契約之日，已逾3個月，上訴人未違反系爭議價委託書第7 條後段之約定，又縱令居間期間較不得私下交易期間為長，致系爭議價委託書第7 條後段效力有喪失之虞，惟該定型化契約條款既係企業經營者預先擬定，基於保護消費者，該條款之瑕疵為企業經營者本應承擔之風險，無轉嫁消費者之理，原審法院未審究消費者保護法第11條規定之精神，其判決顯有違誤。㈣再者，全國各大型房屋仲介業一致之作法係消費者一經與房仲業者簽訂議價委託書（或要約書），房仲業者基於維護自身之權益及避免進行議價期間受到無謂干擾，消費者即開始受到拘束，不得與房地所有權人私下交易。查系爭議價委託書就上訴人於委託居間期間可否與系爭房地所有權人私洽買賣事宜，均無規範，惟上訴人仍受市場機制及被上訴人之約束，不得私自與系爭房地所有權人成立買賣契約，是上訴人主張系爭議價委託書第7 條後段之「3 個月內」之起算日以兩造簽訂系爭議價委託書之日（即95年4 月2 日）為基準，係屬合理推論㈤參酌被上訴人雖於前開居間期間無法仲介成交，上訴人仍未中途解約，於居間期間屆滿後，亦再委其繼續仲介覓屋，嗣上訴人與朱凱莓簽訂系爭房地買賣契約時，一再徵詢其與被上訴人所簽訂之前揭不動產專任委託銷售契約是否解除，朱凱莓均答稱：「是。」等情，足見上訴人已善盡對被上訴人之道義及保護權益責任，原審判決未察，援引最高法院58年台上字第2929號判例，認上訴人違背誠實信用原則，惟該判例意旨謂：「媒介居間人於居間期間內已媒介就緒，且委託人藉故不與締約，後又中途終止仲介契約，圖謀以同一內容另覓買主締約，使居間人喪失報酬請求權為目的。」顯與本件情形有別，不應相提並論，並作為判決之引據。綜上，原審判決實難令人信服，爰依法提起上訴等語，並聲明：原判決廢棄；被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
乙、被上訴人之陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠系爭議價委託書第3 條約定於居間期間內，如朱凱莓同意以550 萬元出售系爭房地，買賣契約即成立，上訴人交付予被上訴人之前開10萬元協調金轉為定金之一部分，惟倘居間期間屆滿後，朱凱莓仍不同意以550 萬元出售系爭房地，被上訴人應將前開協調金全數返還予上訴人，因此，兩造須於居間期間屆滿後，方可確定朱凱莓是否願意以550 萬元之價金出售系爭房地，復參以內政部發布之不動產委託銷售契約書範本第11條第1 項第4 款記載違約之處罰：「．．．
而委託人於委託期限屆滿後2 個月內，逕與該資料內之客戶成交者，視為受託人已完成仲介之義務，受託人仍應支付約定之服務報酬．．．」，係為衡平私下成交之買賣雙方與仲介公司之報酬給付關係，使故意致條件不成就以規避給付服務報酬之買方仍須給付仲介服務費，是系爭議價委託書第7條後段所指「3 個月內」不得與系爭房地所有權人私自交易，該3 個月之起算時點應以居間期間屆滿之次日（即95年4月13日）為據，方屬允當，如依上訴人之主張，該3 個月之起算時點以系爭議價委託書簽訂之日即95年4 月2 日為據，將導致居間期間較不得私下交易期間為長，無疑使該條款效力喪失，上訴人前開主張顯不足採。㈡上訴人於95年7 月5日私下與朱凱莓簽訂系爭房地買賣契約，以規避原應給付予被上訴人之服務報酬，因其等買賣系爭房地之時點尚未逾居間期間屆滿後之3 個月內（即95年7 月12日），上訴人前開行為即違反系爭議價價委託書第7 條後段之約定，其主張系爭議價委託書第7 條後段之約定應作有利於其之解釋，實有悖民法第148 條誠實信用原則之規定，則被上訴人依系爭議價委託書第7 條約定及居間之法律關係，請求上訴人給付仲介報酬11萬元及遲延利息，應屬有據，原審法院參酌前開情事及最高法院58年台上字第2929號判例意旨，判決上訴人應給付11萬元，及自95年9 月16日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，其認事用法並無違誤。而系爭議價委託書固未約定上訴人在居間期間違約應如何處理，惟上訴人得依最高法院前揭判例意旨及系爭議價委託書第4 條約定，視為被上訴人已仲介成立等語，並聲明：駁回上訴。
丙、得心證之理由：
一、本件被上訴人於原審起訴主張：兩造於95年4 月2 日簽訂系爭議價委託書，由被上訴人就朱凱莓所有之系爭房地，在
550 萬元範圍內與朱凱莓接洽購買事宜，約定居間期間自締約日起至95年4 月12日止，如居間成立時，被上訴人得請求系爭房地買賣價金之2%為報酬，上訴人則應遵守系爭議價委託書第7 條後段所定居間期滿後之3 個月內，不得私自以本人或其配偶、二親等內親屬名義，與朱凱莓就系爭房地締結買賣契約之約定，否則視為經被上訴人居間成立，被上訴人仍得請求給付居間報酬。嗣被上訴人於居間期間內未能媒介成立，但上訴人竟於居間期滿後3 個月內之95年7 月5 日，以550 萬元價格與朱凱莓締結系爭房地之買賣契約，依系爭議價委託書第7 條後段約定，仍視為被上訴人媒介成立，被上訴人即得請求上訴人給付報酬11萬元（5,500,000 ×2%＝110,000） 等語，上訴人則以：兩造固於上述時間簽訂系爭議價委託書，惟被上訴人迄至居間期間屆滿時仍未達成訂約媒介。上訴人係經被上訴人員工指示在系爭選擇書之空白處簽名，該選擇書上所載「本契約已充分審閱，無需審閱期」等文句，乃被上訴人事後添具，不得拘束上訴人；再者，上開文句僅記載於系爭選擇書，亦與系爭買賣議價委託書無涉，自不得據以認定被上訴人於上訴人簽訂系爭議價委託書時，已經給予上訴人合理之審閱期間，且就此重要資訊，被上訴人未以不同顏色、大小之字體標示，依消費者保護法之規定，上訴人自得主張系爭議價委託書第7 條後段之約定條款無效；復查系爭議價委託書第7 條後段所定「3 個月」，其始期為何，並未為約定，自應以作對於有利消費者即上訴人之解釋，而認應自系爭議價委託書締約日即95年4 月2 日起算3 個月；則上訴人與朱凱莓於95年7 月5 日就系爭房地成立買賣契約，自未違反上開約定，被上訴人請求給付報酬，於法無據等語作為抗辯。
二、經查，下列事實為兩造不爭執，堪信為真實：㈠兩造於95年4 月2 日簽訂系爭議價委託書，上訴人委託被上
訴人自95年4 月2 日起至95年4 月12日止就系爭房地在550萬元範圍內與朱凱莓洽商買賣，如居間成立，上訴人應給付被上訴人成交買賣價金之2 ﹪為報酬，惟於居間委託期滿時，被上訴人並未仲介成交。
㈡嗣上訴人與朱凱莓於95年7 月5 日就系爭房地成立買賣契約，買賣價金為550 萬元。
三、兩造爭執之點：系爭議價委託書第7 條後段所定3 個月，其起算點為何？㈠系爭議價委託書第7 條後段記載：「另乙方（指本件被上訴
人）曾為甲方（指上訴人）介紹之房地，為示彼此之誠信，甲方本人、配偶及甲方二等親內之親屬，三個月內不得與房地所有權人私自交易，否則仍應視為經由乙方仲介成交。」有該議價委託書附卷可按。準此，兩造就該不得私自交易之3個月期間之起算日確未以文字為約定，自應解釋之。
㈡按消費者保護法所用名詞定義如下：1.消費者：指以消費為
目的而為交易、使用商品或接受服務者；2.企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；3.消費關係：指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係；4.定型化契約條款：指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之；5.定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約，此觀諸該法第2 條第1 款、第2 款、第3 款、第7 款、第9 款規定甚明。查被上訴人係提供居間服務為營業之企業經營者，而上訴人係以接受被上訴人居間服務之消費者，兩造就系爭居間契約之法律關係即核屬消費關係；又系爭選擇書及議價委託書，為被上訴人預先擬定之契約條款並作為契約內容，當屬定型化契約無訛。次按企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則；定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第11條亦有明文。經查：
1.被上訴人固主張依內政部發布之不動產委託銷售契約書範本第11條（違約之處罰）第1 項第3 款前段記載，系爭議價委託書所載3 個月期間應自委託期滿起算云云。惟該條款前段記載：受託人（即居間人）已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2 個月內，逕與該資料內之客戶成交者，視為受託人已完成仲介之義務等語，已以文字表明該2 個月係自委託期滿起算，與系爭議價委託書之記載顯有不同；另同範本第11條第1 項第1 款復記載：「委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介」時，亦視為受託人已完成仲介之義務。則係對於委託期間內視為仲介成立之規範，此與系爭議價委託書未以文字規範於委託期間內視為仲介成交之情形亦有不同，亦即上開範本係就委託期間內及委託期滿後一定期間內視為仲介成立分別規範，與系爭議價委託書未見分別約定者不同，自難以上開契約書範本第11條第1 項第3 款前段之記載，即認系爭議價委託書第7 條後段約定之3 個月亦自委託期間屆滿時起算。另查被上訴人所擬定作為委託銷售之定型化契約即不動產專任委託銷售契約書約定：「甲方（指委託人）在委託期滿之日起三個月內，如與乙方（指受託人）所曾帶看之客戶或客戶配偶及其二親等以內之親屬交易買賣，仍應依本契約第六條給付乙方仲介服務報酬。」，又於同契約書第2條約定略以：委託人於委託期間內應停止自行銷售或委託其他仲介公司出售、出租，如有違反，願按委託價百分之四（相當於約定之仲介報酬）賠償甲方違約金等語，足見被上訴人於上開定型化契約亦係就委託期間內及委託期間屆滿後一定期間內視為仲介成立之情形分別規定，是若系爭議價委託書第7 條後段所定3 個月係自委託期間期滿後開始計算，則被上訴人應無不另於契約內約定委託期間內委託人與房地所有權人私自交易之違約處罰之理。基上，依消費者保護法第11條規範意旨，應認系爭議價委託書第7 條後段所定3 個月期間係包括委託期間及委託期間屆滿後不得與房地所有權人私自交易之期間全部，而該期間應自委託之始日即95年4 月
2 日起算。
2.被上訴人雖主張如謂不得私下交易條款應自締約日起算，則約定居間期間較不得私下交易期間為長時，無疑使該條款效力喪失等語，惟系爭議價委託書雖係定型化契約，但並非不得於訂約時更改其內容，亦即若於訂約時，有約定居間期間較不得私下交易期間為長而有使該條款喪失效力之情形，契約當事人間非不得就不得私下交易期間另行約定，若不另為約定，則因該定型化契約係由被上訴人預先擬定、提出作為契約內容之一部或全部者，其不得私下交易條款效力喪失之不利益，應由被上訴人負擔，自不得據此主張該不得私下交易期間應自委託期間屆滿後起算。
四、基上，系爭議價委託書第7 條後段所定之3 個月期間既係自95年4 月2 日起算，應至95年7 月2 日屆滿，則上訴人與朱凱莓於95年7 月5 日就系爭房地成立買賣，並未違反系爭議價委託書第7 條後段之約定。準此，被上訴人主張依上開第
7 條後段之約定，本件視為被上訴人仲介成交，請求上訴人給付成交價之2 ﹪即11萬元（5,500,000 ×2%＝110,000），自屬無據，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人給付並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 7 月 12 日
民事第三庭審判長法 官 潘進柳
法 官 張益銘法 官 林望民上列正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 96 年 7 月 12 日
書記官 曾建中