臺灣桃園地方法院民事判決 96年度訴字第1102號原 告 乙○○訴訟代理人 甲○○被 告 戊○○
巷15庚○○己○○丁○○兼前三人共同訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求租佃爭議事件，於民國97年12月11日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段一八六、一八八、一八九地號土地暨桃園縣○○鄉○○段九一八、九六九地號土地，返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用」、「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴」，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。查本件耕地租約之承租人即被告與出租人即原告間因耕地租佃契約無效與終止租約之爭議，曾由原告申請調解，分別經桃園縣龍潭鄉公所耕地租佃委員會調解及桃園縣政府耕地租佃委員會調處，因調處不成立，經桃園縣政府耕地租佃委員會移送本院處理，有桃園縣政府檢送之租佃爭議調處不成立案全宗可憑，核與耕地三七五減租條例第26條上開規定相符，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：被告為廖光福（已歿）之子，被告於95年11月7 日以原承租人廖光福之繼承人身分向龍潭鄉公所提出申請承租龍鄉平字第95號租約耕地（下稱系爭龍平第95號租約），且主張原告所有坐落桃園縣○○鄉○○段186 、188 、
189 地號土地暨桃園縣○○鄉○○段918 、969 地號土地（下合稱系爭5 筆土地，分稱系爭民有段186 、188 、189 地號土地、系爭大平段918 、969 地號土地）均屬系爭龍平第95號租約之承租耕地。惟查：
㈠系爭龍平第95號租約已於79年12月31日租期屆滿：
系爭龍平95號租約原係自36年11月由被告之祖廖祥石（已歿）向原告承租，惟廖祥石往生後，則由廖祥石之繼承人即被告之父廖光福、廖光有、廖光源三人共同申請續定租約，租期為74年1 月1 日至79年12月31日，嗣租約屆滿後，迄今未再續約，此觀系爭龍平第95號租約之三七五耕地租約登記簿可明。是依據耕地三七五租約清理要點第7 點第2 項規定，出租人、承租人未於期滿之翌日起45日內申請收回或續訂租約登記，地方政府依規定應逕為辦理租約註銷登記，又依民法第125 條請求權消滅時效為15年之規定，被告申請租約登記之請求權業已逾越15年（即自80年1 月1 日起至被告向龍潭鄉公所申請續訂三七五租約即95年11月7 日止，共計15年
11 月） 而消滅。㈡系爭大平段918 地號並非系爭龍平第95號租約之租佃耕地：
查系爭大平段918 地號土地於重測前即為大坪段二坪小段8-
6 地號，應為另一龍平第96號租約之租佃耕地，而非系爭龍平第95號租約之租佃耕地。此並經鈞院另案93年訴字第594號租佃爭議事件判決確定，並命該案被告即訴外人廖益輝返還系爭大平段918 地號土地予原告。
㈢被告於系爭5 筆土地有不自任耕作之情形，系爭龍平第95號
租約依耕地三七五減租條例第16條應為無效，或依同法第17條第1 項第4 款原告得終止之，且原告業已表示終止：被告於80年間即違法於系爭大平段918 地號土地上經營、搭建鴻星活魚餐廳之停車場使用（鴻星活魚餐廳則係搭建於大平段910 、911 、912 地號土地即重測前大坪段二坪小段8-
7 、8-13、8-8 地號土地上），原告亦有表示抗議，但被告並不理睬，則被告顯然有不自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例第16條之規定，系爭龍平第95號租約應屬無效，且被告於系爭5 筆土地上無故未為農業耕作繼續1 年以上，則依同法第17條第1 項第4 款之規定，原告亦得終止契約，且原告業已表示終止，故系爭龍平第95號租約應已歸於無效或終止。
㈣據上，兩造間既已無耕地租賃關係存在，被告自應返還系爭5筆土地。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：㈠系爭龍平95號租約仍有效存在：
系爭龍平第95號租約係自36年11月由被告之祖父廖祥石向原告承租，承租之土地標示為大坪段二坪小段6 地號土地（面積0.3470公頃）及同段8 地號土地（面積0.6803公頃），並持續續租。嗣廖祥石於56年往生後，先由被告之父廖光福於62年申請續租，之後由廖祥石之繼承人廖光福、廖光有、廖光源三人共同申請續定租約，租期為74年1 月1 日至79年12月31日，嗣租約屆滿後，廖光有、廖光源無意續租，廖光福遂於80年1 月15日單獨向龍潭鄉公所申請續租，然因龍潭鄉公所註記疏失，漏未將廖光福續租之事實登載於三七五租約登記簿上，然此當不影響廖光福為合法承租人之地位，且原告於80年後依然持續收受廖光福繳交之租金，是龍平第95號租約當有效存在。直至90年廖光福往生，被告為其繼承人乃於91年提出申辦變更及續定租約之申請，原告即突然提出異議，並拒絕收取租金，被告實感詫異。按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有耕地三七五減租條例第17條第1 項所定情形之一不得終止租約；又耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願意繼續承租者，應續訂租約，此為耕地三七五減租條例第17條、第20條所明定。系爭龍平第95號租約既有續租之事實，僅係因龍潭鄉公所出現註記疏失，受未將續租之事實登載於三七五租約登記簿上，故被告於91年基於繼承原承租人之地位，提出申辦變更及續訂租約之申請，於法並無不合。
㈡系爭龍平第95號租約包括系爭5筆土地：
1.系爭龍平第95號租約係於36年間由廖祥石承租大坪段二坪小段之土地標示記載為6 地號土地（面積0.3470公頃）及同段
8 地號土地（0.6803公頃），而上開大坪段二坪小段6 地號土地面積本有0.3047公頃，即3047平方公尺，於53年分割登記為大坪段二坪小段6 、6-3 、6-4 地號，再於75年由大坪段二坪小段6 地號土地分割登記為大坪段二坪小段6 、6-5地號土地，由大坪段二坪小段6-3 地號土地分割登記為大坪段二坪小段6-3 、6-6 地號土地、由大坪段二坪小段6-4 地號土地分割登記為大坪段二坪小段6-4 、6-7 、6-8 地號土地，其中大坪段二坪小段6-5 、6-6 、6- 7地號土地已經政府徵收，故承租範圍大坪段二坪小段6 地號土地，經徵收後承租範圍僅餘大坪段二坪小段6 、6-3 、6-4 、6-8 地號土地，即重測後○○○鄉○○段189 、188 、18 6地號、大平段969 地號，面積1750.43 平方公尺，故此4 筆土地確為系爭龍平第95號租約之承租耕地，並無疑義。
2.至於大坪段二坪小段8 地號土地（面積0.6803公頃），並非全部均為系爭龍平第95號租約之承租範圍，而有部分係另一龍平第96號租約之承租範圍。蓋當初廖祥石與原告簽訂龍平第95號租約時，訴外人廖光有與原告就大坪段二坪小段8 地號亦定有龍平第96號租約，分耕大坪段二坪小段8 地號，此且為原告所知悉。嗣原告對訴外人廖光有之繼承人廖益輝就龍平第96號租約租約範圍提出訴訟，以租約無效為由請求返還土地，並經鈞院以93年度訴字第594 號判決原告勝訴確定，惟當時被告因未能參加訴訟，故就大坪段二坪小段8 地號分耕事實未能詳細說明，導致該案法院否定有分耕之事實，對被告實有不平之處。且因該案認定廖益輝應返還系爭大坪段二坪小段8-7 、8-8 、8-13地號土地即重測後之大平段91
0 、91 2、911 地號土地，被告迫於無奈下始向原告購買上開3 筆土地。
㈢被告於系爭5筆土地上有自任耕作：
關於大坪段二坪小段8-6 地號土地即重測後之系爭大平段91
8 地號土地接鄰馬路之部分，於75年間因原告同意公路局將該部分土地鋪設水泥整平，由廖光福作為晒穀場之用，嗣至原告因鈞院93年度訴字第594 號判決廖益輝應返還此筆土地後，才由被告己○○將本屬曬穀場之部分，向原告承租作為停車場之用，可見原告同意就本該為曬穀場之部分改為出租於被告作停車場之用。惟除該部分外，被告於此筆土地分耕範圍內確實仍有耕作之事實，另被告於其餘4 筆土地亦有耕作之事實，是原告所言與事實不符。
㈣是以，系爭龍平第95號租約仍有效存在，且被告於系爭5 筆
土地上確有自任耕作，兩造間既仍有耕地租賃關係，原告自不得請求返還系爭5筆土地。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，被告之祖父廖祥石前於36年間就原告所有分割徵收前之大坪段二坪小段6 地號土地（面積0.3470公頃）及同段8地號土地（面積0.6803公頃），訂有系爭龍平第95號租約。
另廖祥石之子廖光有亦就該分割徵收前大坪段二坪小段8 地號土地訂有另一龍平第96號租約。廖祥石辭世後，系爭龍平第95號租約即由廖祥石之繼承人廖光福、廖光有、廖光源三人共同申請續訂租約，租期為74年1 月1 日至79年12月31日，另一龍平第96號租約則於廖光有辭世後，由訴外人廖益輝於80年1 月1 日起續租。又重測前大坪段二坪小段8 地號土地面積為0.7014甲（按：換算後即0.6803公頃），原登記由廖光有承租其中0.4049甲、廖祥石承租其中0.2965甲。嗣上開6 地號土地於53年分割登記為大坪段二坪小段6 、6-3 、6-4 地號，再於75年由大坪段二坪小段6 地號土地分割登記為大坪段二坪小段6 、6-5 地號土地，復由大坪段二坪小段6-3 地號土地分割登記為大坪段二坪小段6-3 、6-6 地號土地，由大坪段二坪小段6-4 地號土地分割登記為大坪段二坪小段6-4 、6-7 、6-8 地號土地，其中大坪段二坪小段6-5、6-6 、6- 7地號土地已經政府於77年間徵收，故系爭龍平第95號租約承租範圍之大坪段二坪小段6 地號土地，經徵收後承租範圍僅餘大坪段二坪小段6 、6-3 、6-4 、6- 8地號土地，即分別為重測後之系爭民有段189 、188 、186 地號、系爭大平段969 地號。至上開8 地號土地則於53年間分割為8 、8-6 、8-7 、8-8 地號等4 筆土地，而8-6 地號土地復於74年間分割為8-6 、8-11、8-12、8-13地號土地，另8-8地號土地則分割為8-8 、8-14地號土地，其中8-11、8-14地號土地為政府徵收，是原8 地號土地經分割及徵收後為大坪段二坪小段8 、8-6 、8 -7、8 -8、8 -12 、8 -13 地號等6 筆土地，其中大坪段二坪小段8-6 地號即為重測後之系爭918 地號土地等情，有上開土地之土地謄本（卷一第32-3
5 、92-103頁）、系爭龍平第95號租約、龍平96號租約之三七五耕地租約登記簿及桃園縣龍潭鄉公所耕地租佃委員會耕地地租減免證明書（卷一第37-39 、65-66 頁），及本院另案即93年訴字第594 號租佃爭議事件案卷所附之台灣省桃園縣私有耕地租約、桃園縣私有耕地租賃契約更正通知書（平字第95號、96號）、台灣省新竹縣私有耕地租約登記申請書（平字第95號、96號）、桃園縣龍潭鄉三七五耕地租約登記簿、桃園縣龍潭鄉公所94年4 月26日龍鄉農字第0940009807號函說明之載明等文件在卷可憑，且為兩造所不爭執，堪認為真。
四、原告主張系爭龍平第95號租約因於79年12月31日後即未續約而不存在，且因被告並未於系爭5 筆土地上自任耕作，依法系爭龍平第95號租約即已無效或經原告合法終止，被告應返還土地。被告則以其父廖光福於80年1 月1 日後仍有與原告續訂系爭龍平第95號租約，僅係因龍潭鄉公所漏未登記，且被告於系爭5 筆土地上並無不自任耕作之情形，系爭龍平第95號租約仍有效存在等語資為抗辯。是本件爭點厥為：系爭龍平第95號租約自79年12月31日後是否仍存續？被告得否主張繼承其父廖光福之租賃權繼續租用？系爭龍平第95號租約租賃之耕地範圍是否包括系爭大平段918 地號土地？被告於系爭5 筆土地有無不自任耕作之情形？經查：
㈠按被繼承人死亡時，遺產當然由繼承人全體繼承，耕地三七
五減租條例第6 條第1 項規定：本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止，或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，出租人依此規定，即負有與承租人訂立書面租約之義務，如不履行其義務時，承租人自得對之為會同申請登記訂立書面契約之請求，故此係為保護佃農及謀舉證之便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂須經登記始生效力。次按，依最高法院47年台上字第1568號判例要旨載以：「被上訴人於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，而上訴人不即表示反對之意思，依耕地三七五減租條例第1 條適用民法第451 條之規定，視為以不定期限繼續契約，…。」。查，依卷內桃園縣龍潭鄉三七五耕地租約登記簿之記載，系爭龍平第95號租約最末一次登記租期雖係至79年12月31日，惟此後被告之父廖光福仍繼續使用系爭龍平第95號租約之租地，且支付原告租金至90年間一節，為兩造所不爭執，並有被告提出之繳租單據為憑（卷一第86、
125 頁），則可見於79年12月31日之後，被告之父廖光福仍繼續使用系爭龍平第95號租約之土地，且亦無證據顯示原告有所反對之意思，原告與被告之父廖光福間之系爭龍平第95號租約自仍合法存續，僅係視為不定期之租賃關係，而被告自得繼承其父廖光福之承租權繼續於系爭龍平第95號租約承租土地上耕作，系爭龍平第95號租約尚不至因未為續約登記而失效。原告主張系爭龍平第95號租約自79年12月31日後即未為續約登記而已不存在云云，於法無據，難以採憑。
㈡又系爭大平段918 地號土地重測前為大坪段二坪小段8-6 地
號土地，而大坪段二坪小段8-6 地號土地則係由53年間分割前之大坪段二坪小段8 地號土地分割而來，又分割前之大坪段二坪小段8 地號土地面積為0.7014甲，同為系爭龍平第95號租約及另一龍平第96號租約之租賃耕地，系爭龍平第95號租約承租範圍為其中0.2965甲、另一龍平第96號租約則承租其中0.4049甲，業如前述，是被告主張系爭大平段918 地號為系爭龍平第95號租約之租賃範圍，應屬可採，原告雖否認該情，惟並未提出何證據反駁，自不足採。是系爭大平段91
8 地號屬系爭龍平第95號租約之租賃範圍，可堪認定。㈢又原告主張被告於系爭大平段918 地號部分土地鋪設水泥以
供作鴻星活魚餐廳之停車場使用一情，業據提出現場照片為憑（卷一第168 頁），且為被告所是認，被告並提出現場照片為證表示業已拆除該水泥等情（卷一第172 、182 、193-
196 、206 頁），則顯見系爭大平段918 地號土地至少有部分遭被告鋪設水泥而未耕作。至被告辯稱停車場係於與原告另於95年1 月5 日訂立租約（卷一第53頁）承租系爭大平段
918 地號部分土地後才鋪設作為停車場，故有經原告同意云云，然此為原告所否認，況於另件即本院93年度訴字第594號租佃爭議事件審理時，本案被告戊○○於法院94年2 月22日至現場勘驗時到場陳稱：伊為鴻星活魚餐廳之負責人，大坪段二坪小段8-7 、8-8 、8-13地號土地係停車場之一部分，為伊祖父廖祥石與原告定有三七五租約，伊係繼承伊祖父之權利等語（該案卷第二第31頁），而系爭大平段918 地號土地即係與上開土地作為停車場之部分相連，且由現場鋪設水泥之照片以觀，上開地號土地與系爭大平段918 地號土地之水泥顯係一同鋪設，由是除可見系爭大平段918 地號早在兩造於95年1 月5 日訂立租約前即已遭被告違約作為停車場使用之事實，被告戊○○於另案甚而陳稱大坪段二坪小段8-7 、8-8 、8-13地號土地為系爭龍平第95號租約租賃之範圍，亦係作鴻星活魚餐廳停車場使用，則系爭龍平第95號租約之耕地有不自任耕作之事實，益徵明顯。
㈣按72年12月23日修正前耕地三七五減租條例第16條第1 項規
定承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；同條第2 項並規定，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。所稱承租人「不自任耕作」，兼指轉租、故意不自任耕作，而擅自變更用途，或任由他人使用而未異議或為其他討回土地行為而言。72年12月23日修正後該條例第17條第1 項始增列第4 款規定：
耕地租約在租佃期限未屆滿前，有非因不可抗力繼續1 年不為耕作之情形者，得終止之。乃對耕地承租人消極不為耕作之行為予以規範，始不在同條例第16條所稱之不「自任耕作」之列。（最高法院87年度台上字第1378號判決意旨參照）。又耕地三七五減租條例第16條第2 項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：「得由出租人收回自行耕種或另行出租」之規定自明。（最高法院80年台再字第15號判例意旨參照）。據此，被告固有耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款所定終止租約之事由，原告並向被告為終止租約之意思表示，然被告據系爭龍平第95號租約所承租之系爭大平段918 地號土地，甚而被告戊○○所稱重測前大坪段二坪小段8 之7 、8 之8 、8 之13地號土地均係任由被告戊○○所經營之鴻星活魚餐廳作為停車場使用，自屬不自任耕作，兩造間租賃契約即不待原告終止，依耕地三七五減租條例第16條之規定，即自被告不自任耕作時起當然失其效力。
五、綜上，兩造間租賃關係自被告不自任耕作時起全部無效，原告請求被告返還系爭土地，即屬有據，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 31 日
民事第一庭 審判長法 官 郭琇玲
法 官 吳爭奇法 官 陳雪玉如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
以上正本與原本無異。
中 華 民 國 98 年 1 月 7 日
書記官 吳瓊英