臺灣桃園地方法院民事判決 96年度訴字第1520號原 告 乙○○訴訟代理人 周福珊律師被 告 庚○○
己○○戊○○丁○○○甲○○○
之9共 同訴訟代理人 高進福律師
高涌誠律師許樹欣律師上列當事人間請求返還價金等事件，於民國98年4月6日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告與訴外人黃瑞祥前於民國95年3 月30日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告與訴外人黃瑞祥共同出資以每坪新台幣（下同）10萬元之價格，向被告購買其共有坐落桃園縣○○鄉○○段178 、181-1 及184 地號
3 筆土地，原告與訴外人黃瑞祥依約付清價金後，被告即於95年4 月18日將前開土地移轉登記予原告及訴外人黃瑞祥共有（應有部分各2 分之1） ；其後，原告即與訴外人黃瑞祥協議依各人出資比例分配土地，即由原告於96年5 月3 日取得上開184 地號土地（下稱系爭土地）所有權全部，其餘土地則歸訴外人黃瑞祥所有。原告再於96年6 月29日將系爭土地應有部分2 分之1 ，以贈與為原因，移轉登記予訴外人即原告之配偶林玉英，是系爭土地目前為原告與訴外人林玉英所共有。
㈡、原告購得系爭土地並經登記為所有權人後，有於96年6 月11日向桃園縣桃園地政事務所申請鑑定界址，鑑界結果發現系爭土地之界址，竟在已為桃園縣政府指定且現為既成巷道之桃園縣○○鄉○○路○ 段○○○ 巷道（下稱系爭巷道）之中央，致原告所購系爭土地臨路部分有約面積48平方公尺為既成巷道所占用而有公用地役關係存在，須供不特定第三人通行；且因原告購地乃欲在其上建屋，然系爭土地為既成巷道占用，依規定所建房屋之建築線須自系爭巷道中心點退縮3 米，經計算結果，原告所購系爭土地約有27坪無法建築房屋。
㈢、按所謂權利瑕疵擔保，係指出賣人擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂，此參民法第349 條、第350 條可知；又土地於他人有通行地役權之情形，仍以之為建地出賣，以供人建築房屋者，即具有權利之瑕疵，亦有最高法院91年度台上字第1029號判決可參。系爭契約其他約定事項第2 條中明定：「本買賣標的倘有電台、油庫及山坡地管制等致無法申請建照，乙方（即被告）應於完成登記拾日內無條件無息退還甲方（即原告）前所交付之價款。」，是原告向被告購買土地乃係為供作建築房屋使用無疑，而被告所出賣予原告之系爭土地，既有上開公用地役權存在，自屬權利瑕疵。縱認系爭土地遭既成巷道占用之情形非屬權利瑕疵，然因被告雖有將系爭土地面積666平方公尺土地移轉登記予原告，然其中面積48平方公尺土地乃既成巷道，被告顯然未將此部分土地交付原告，被告所交付之土地面積顯有短少，亦屬物之瑕疵。以上原告均得依民法第359 條之規定，請求被告減少價金；另系爭土地既有如上所述無法建築房屋之情形，被告所為給付亦屬未依債之本旨而為給付，即有不為完全給付之情事，而該情形已無法補正，原告一併依債務不履行之相關規定，請求被告損害賠償任。
㈣、被告雖辯稱：既成巷道之徵收，已由大法官會議作成解釋，需由行政機關辦理徵收，縱認系爭土地有遭既成巷道占用之情形，原告亦未受有損失云云，然實際上政府機關歷來均以財政困難為由，未辦理徵收，土地所有人於徵收前，仍須容忍他人使用土地，且該有既成巷道之土地實際交易價格，僅約土地公告現值10% ，原告顯然受有損失，被告所稱此部分土地應由行政機關徵收，原告並未受有損失云云，顯與事實不符，即無足採。
㈤、綜上，被告所出賣予原告之系爭土地中有27坪無法建築房屋，或所交付之土地短少該部分27坪，原告均得主張減少價金或損害賠償，經以系爭契約所約定系爭土地每坪10萬元單價計算，原告得請求被告減少價金或損害賠償之金額均為270萬元（27×100,000 ＝270 萬元），請擇一為原告勝訴之判決。並聲明：被告應給付原告270 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、按當事人適格乃指當事人就特定訴訟，得以自己之名義，為原告或被告之資格，亦即就特定訴訟有無實施訴訟之權能。系爭契約係由原告與訴外人黃瑞祥（即甲方）與被告（即乙方）共同簽訂，甲、乙雙方之權利義務，均係約定以甲方及乙方之名義行使之；而本件原告既依系爭契約對被告行使權利，理應由其與訴外人黃瑞祥共同起訴，方屬適法，原告僅以其個人名義對被告提起訴訟，顯屬當事人適格之欠缺，僅此即應駁回原告之訴。
㈡、兩造就系爭土地簽立買賣契約前，被告即已申請桃園縣桃園地政事務所現場鑑界，原告當時並未對鑑界結果表示意見，其後並依約給付價金，是不論系爭土地有無原告所稱之瑕疵，原告顯然對此有所知悉，被告自無須負擔保責任；且被告係依現狀交付土地，更無所謂不完全給付之情事，即難認原告主張為可採。且依桃園縣政府函覆可知桃園縣○○鄉○○路○ 段○○○ 巷內僅有2.27公頃土地，屬62年3 月6 日公告實施「龜山地區都市計畫」內之綠地用地，且該綠地用地之位置，乃分布於計畫區各處，是原告顯然未就其所稱系爭土地中有27坪土地屬既成巷道，無法建築房屋等情，盡其舉證責任。再觀之系爭契約本約之內容，兩造就系爭土地未如一般不動產契約有面積不足須找補之約定，亦未特別約定系爭土地若遇建築線退縮即須退還價金，顯見兩造就系爭土地之買賣方式，應係「所有權現況」之買賣，即被告僅須擔保系爭土地之地號、地目、面積及所有權持分比例與系爭契約之約定相符，即已善盡賣方之責任；至於系爭契約其他約定事項第2 條所載，僅是約定被告應額外擔保系爭土地不會因屬於電台、油庫及山坡地管制等因素，以致無法向相關單位申請建照之情形，絕非擔保原告一定可在系爭土地依其目的完整建築房屋，是縱認系爭土地有原告所稱之既成巷道存在，亦僅屬無法完整建築房屋之情形，並非原告無法向相關單位申請建照建屋，被告顯已依債之本旨而為給付，且所交付之土地未有何權利或物之瑕疵，原告請求減少價金或損害賠償，均屬無據。
㈢、按既成道路於符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收，僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用，毋庸同時徵收補償，顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變，既成道路喪失其原有功能者，則應隨時檢討並予廢止（大法官會議釋字第400 號解釋參照）。是系爭土地縱有原告所稱既成巷道以致原告不能自由使用收益之情形，依上說明，政府自應依法就系爭土地辦理徵收並給予原告補償，原告自可依循政府徵收及補償之規定辦理徵收補償，而非向被告主張瑕疵擔保責任。
㈣、並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，請准供擔保宣告暫免假執行。
三、按所謂當事人適格，係指當事人就具體特定訴訟標的有無實施訴訟之權能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標的之關係定之。倘原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，或主張他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格，至其是否確為權利人或他造是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係在實體上有無理由問題，非為當事人適格之欠缺（最高法院26年渝上字第639 號判例、86年台上字第16號判決意旨參照）。即當事人是否適格，應就為訴訟標的之法律關係，審究其有無實施訴訟之權能，而所謂為訴訟標的之法律關係，係依原告起訴主張之為訴訟標的之法律關係為準，並非依法院調查結果為據；且在給付之訴，原則上祇須主張自己為給付請求權人，對於其主張為義務人提起，即為當事人適格。本件原告主張對於被告有減少價金或損害賠償請求權存在，自為主張自己為實體法上權利人，被告為義務人，其有給付受領權，被告有此給付義務，其所主張之權利義務係存在於兩造當事人之間，即均為適格之當事人，至原告有無實體法上之減少價金或損害賠償請求權，乃屬其訴有無理由之問題，被告抗辯原告為不適格之原告，即無足取，合先敘明。
四、原告主張其有於95年3 月30日與訴外人黃瑞祥共同出資向被告購買包含系爭土地在內之上開3 筆土地，其與訴外人黃瑞祥依約給付價金後，被告即將該等土地移轉登記予原告及訴外人黃瑞祥共有（應有部分各2 分之1） ；其後即由原告與訴外人黃瑞祥依各人出資比例，由原告取得系爭土地所有權全部，原告並於96年6 月29日再將系爭土地應有部分2 分之
1 ，以贈與為原因，移轉登記予訴外人林玉英；及目前系爭土地臨路部分有約面積48平方公尺土地為系爭巷道占用等情，業據其提出系爭土地登記謄本、異動索引、桃園地政事務所96年6 月11日桃測圖字第067800號複丈成果圖各1 份及現場照片7 張為證，並為被告所不爭執；且經本院依原告聲請會同桃園地政事務所測量人員至現場履勘、施測，製有勘驗測量筆錄及桃園地政事務所96年12月27日桃測法字第108200號複丈成果圖各1 份在卷可稽，此部分事實已堪認定。
五、原告另主張其於96年6 月間申請桃園地政事務所現場鑑界（鑑界結果如前引桃園縣桃園地政事務所96年6 月11日桃測圖字第067800號複丈成果圖所載，下稱第二次鑑界）後，始知系爭土地有遭系爭巷道占用面積48平方公尺之情形，而該等情形已致原告所購系爭土地約有27坪（含建築現依法需退縮部分）無法建築房屋，被告所出賣予原告之系爭土地自有權利或物之瑕疵；且被告亦顯未依債之本旨而為給付，即有不為完全給付之情事，據此，原告得請求被告減少價金或損害賠償等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點即在於原告係於何時知悉系爭土地有遭系爭巷道占用之情形？及原告得否據此請求減少價金或依債務不履行請求損害賠償？經查：
㈠、系爭土地雖有原告所稱遭系爭巷道占用面積48平方公尺之情形，然原告除有於96年6 月間申請桃園地政事務所現場鑑界外，且於兩造簽立系爭契約前，即已由被告申請桃園地政事務所於95年4 月18日現場鑑界（下稱第一次鑑界），經桃園地政事務所會同兩造現場鑑界後，於95年4 月26日製發桃地二圖字第035300號複丈成果1 份等情，業經本院依職權向桃園地政事務所函查屬實，並有該所97年10月24日桃地測字第0970018426號函及所附複丈成果圖1 份在卷可證，且為兩造所不爭執，是原告所稱其係於第二次鑑界時，始知系爭土地有遭系爭巷道占用情形云云，已難盡信。
㈡、詰之證人即負責第一次鑑界之桃園地政事務所課員辛○○於97年12月29日本院審理時雖證稱：因為目前現場已經沒有第一次鑑界之記號，且時間久遠，又無照片留存，所以我不記得第一次鑑界時釘樁位置為何，是否有在馬路上，我也無法確定等語，然證人辛○○於同次審理時亦證稱：第一次鑑界我是主辦，由我負責架設儀器、釘樁，就是我站在儀器方，放點給協辦人員，由協辦人員指出該釘樁位置後，由聲請人自己帶噴漆或用釘子定位，我記得當時是聲請人（即指被告）自己帶噴漆去噴的，鑑界點噴好後，在場人員都有看到，都沒有意見等語，並有前引第一次鑑界時之複丈成果圖1 份在卷可證，該複丈成果圖載明第一次鑑界時，負責承辦之地政人員辛○○有將系爭土地周邊分為編號2 、3 、4 等3 個界點，並於現場將各該界點噴於系爭土地之邊界上等情，是依證人辛○○之證述並比對第一次鑑界複丈成果圖所載，足認第一次鑑界時有由負責鑑界之人員，當場將系爭土地之各界點，以噴漆之方式，顯示於現場，並由在場人員知悉無誤。而原告對於其有於第一次鑑界時在場1 節，既不爭執，自應認原告於95年4 月18日第一次鑑界當天，即已知悉系爭土地之界址為何亦明。
㈢、原告雖又主張第一次鑑界結果並未顯示系爭土地有何遭系爭巷道占用之情形，所以第一次鑑界結果顯然有誤云云，然詰之證人辛○○於97年12月29日本院審理時證稱：系爭土地第一次、第二次鑑界都是我負責測量、鑑界的，我都是把地籍圖上所標示的點標示在現場，因系爭土地附近沒有都市計劃樁樁位，所以兩次鑑界我都是以附近同段177 、174-2 、17
2 、171 、170 、189 、188 、190 、193 等地號土地，作為測量的參考點，再以該參考點實際量測系爭土地各界點距離，以定出系爭土地的各個界點，雖然一般複丈成果會有誤差，但因本件第一次、第二次鑑界都是我負責，且兩次都是用一樣的方法、一樣的參考經界物，甚至經界物是固定的土地，不會跑掉，所以我認為二次鑑界結果，應不會有太大之差異，且兩次測量比例尺都是五百分之一，依系爭土地的面積666 平方公尺計算，公差僅正負5.2 平方公尺，除非是比例尺放錯，或比例尺讀錯，否則不可能出現原告所稱情形，但目前看不出有比例尺放錯，或比例尺讀錯的情形等語，已難認第一次鑑界有何錯誤情形。參以，原告於97年11月21日本院審理時陳明：第一次鑑界時有噴2 個定位點，就是第一次鑑界複丈成果圖上之編號3 點與編號4 點，其中編號4 點與第二次鑑界位置相同，沒有改變等語，而比對第一次、第二次鑑界之複丈成果圖、本院會同桃園地政事務所測量人員至現場履勘、施測所製前引複丈成果圖及其上有原告自行指出該編號4 點所在位置之現場照片均顯示，原告所稱該沒有改變之編號4 點之位置，不論是在第一次或第二次鑑界或本院現場履勘時，均已在系爭巷道上，甚至已深入系爭巷道至少1 公尺左右，是縱認第一次鑑界時之編號3 點非定位在系爭巷道上，然編號4 點既然始終均在系爭巷道上，則不論一第一次或第二次鑑界結果，系爭土地均必然有部分面積為系爭巷道所占用，是原告所爭執者，亦僅是前後二次鑑界所顯示系爭土地遭系爭巷道占用之面積大小不同而已，而非原告所稱第一次鑑界結果並未顯示系爭土地有遭系爭巷道占用之情形。此外，原告亦始終無法舉證證明第一次鑑界有誤或錯誤何在，是其所稱第一次鑑界結果並未顯示系爭土地有何遭系爭巷道占用之情形，所以第一次鑑界結果顯然有誤云云，除與其前後陳述自相矛盾外，且無實據，即非可採。
㈣、原告既於95年4 月18日第一次鑑界當天，即已知悉系爭土地之界址為何，且如前述，當時鑑界之結果即已顯示系爭土地有遭系爭巷道占用之情形，更無證據顯示，該次鑑界有何錯誤之情形，在在顯示，原告至少於95年4 月18日第一次鑑界當天，即已知悉系爭土地有如上開遭系爭巷道占用之情形無誤。而再詰之證人即負責辦理系爭土地賣賣過戶之代書丙○○於97年10月6 日本院審理時證稱：本件是兩造自行研擬系爭土地買賣契約內容，且原告已先到系爭土地現場看好後，才找我立據契約，契約是95年3 月30日簽定的，簽約前3 天左右，被告有申請地政機關鑑界，後來95年4 月份有鑑界（即指上開第一次鑑界），鑑界時我雖不在場，但簽約後我有去現場看過，且我知道鑑界時有畫圖，第一次鑑界前後，原告均沒有反應系爭土地是否有在柏油路上的問題，且在鑑界前，兩造就開始辦理所有權移轉登記，是我負責辦理的，是先登記給原告及訴外人黃瑞祥共有，鑑界後原告於95年8 月份左右付清尾款，付清尾款前幾天，被告就將系爭土地在現場點交給原告，兩造始終未就系爭土地有何糾紛，尾款付清點交就清楚了等語；詰之證人即負責該次鑑界之桃園縣桃園地政事務所課員辛○○於97年12月29日本院審理時亦證稱：
第一次鑑界點噴好後，在場人員看到編號3 、4 點時，都沒有意見，也沒有人爭吵等語，除均足認原告於知悉鑑界結果後，並未有何出其所料之表示或異議外，且其後亦已依約完成所有權移轉登記並受領被告所交付系爭土地，甚至依約付清尾款期間，亦均未就系爭土地遭系爭巷道占用1 節提出異議，在在顯示，第一次鑑界之結果，顯與原告於系爭契約成立時所知悉之內容無異，否則原告怎有可能未為異議並付清尾款，足認原告係在明知系爭土地有遭系爭巷道占用之情形下，仍於買受無誤。
㈤、按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限；買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第351 條、第355 條分別定有明文。原告既於系爭契約成立時，即已知系爭土地有遭系爭巷道占用之情形而仍於買受；又未能舉證被告有為該部分土地仍可建屋之保證，依民法上開規定，不論此部分是屬權利或物之瑕疵，被告均不負瑕疵擔保責任。原告以系爭土地中之27坪無法建屋屬權利或物之瑕疵而主張減少價金，均屬無據，均應駁回。又買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356 條亦有明文，縱認原告於契約成立時並不知悉系爭土地有遭系爭巷道占用之情形，然原告既於第一次鑑界時即已知悉該等情事，然其後既已受領系爭土地，若認有此應由被告負擔保責任之情事，即應通知被告，然其遲至96年9 月13日始對被告起訴，在此之前從未將此情形通知被告或為何請求，顯屬怠於通知，亦應視為承認其所受領之系爭土地，亦不得再就此主張減少價金，一併敘明。
㈥、原告雖一併依債務不履行中之不完全給付，請求被告損害賠償，然按以給付特定物為標的者，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，固應同時構成不完全給付之債務不履行責任。茍於契約成立時，瑕疵即已存在，出賣人倘以現狀交付之，即屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，斯時，買受人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求（最高法院77年4 月19日77年度第7 次民事庭會議決議㈠意旨可供參考）。是買賣契約所約定出賣人應給付之標的物，係以交付特定物為標的者，應以契約成立時之現狀交付之。縱使該特定物於契約成立時，即有瑕疵存在，茍以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。系爭土地於兩造締約時即已存在遭系爭巷道占用之情形，已如前述，是縱認此一情形核屬瑕疵，然既係於系爭契約成立時，即已存在，被告即係以現狀交付之，遑如前述，原告亦已知悉該等情事，依上說明，被告所為給付，即屬依債務本旨而為給付，自不構成不完全給付，原告依不完全給付之法律關係，請求被告賠償其損害部分，亦屬無據，亦應駁回。
六、綜上，原告依權利或物之瑕疵擔保責任及債務不履行之相關規定，請求被告減少價金或損害賠償如聲明所示之金額及遲延利息云云，均屬無據，均應駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回；另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本案事實無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 27 日
民事第二庭 法 官 尹 良以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 4 月 27 日
書記官 黃盈菁