臺灣桃園地方法院民事判決 96年度訴字第1734號原 告 宇○○
癸○○午○○申○○亥○○前列四人共同訴訟代理人 廖修譽律師被 告 酉○○
庚○○甲○○巳○○己○○壬○○地○○未○○戌○○辛○○兼前列十人共同訴訟代理人 辰○○被 告 戊○○
子○○天○○即李茂棕之.寅○○即李茂棕之.玄○○即李茂棕之.丁○○即李茂棕之.卯○○即李茂棕之.丑○○○即李茂棕.兼前列六人共同訴訟代理人 宙○○○即李茂棕.上列當事人間請求租佃爭議事件，於民國98年9 月29日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文確認原告癸○○、亥○○、申○○、午○○與被告間就坐落於桃園縣○○鄉○○段第二五七、二五七之二、二五七之四、二五七之六、二五八之二、二五九之二、二五九之三、二五九之四、二五九之五二地號土地租賃關係（即桃園縣龍潭鄉黃字第十二號私有耕地租約）不存在。
原告宇○○之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之九十，餘由原告宇○○負責。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。本件耕地租約之爭議曾由原告等申請調解，分別經桃園縣龍潭鄉公所（下簡稱龍潭鄉公所）耕地租佃委員會調解及桃園縣政府耕地租佃委員會調處，均未成立，而經桃園縣政府耕地租佃委員會移送本院處理，有桃園縣政府檢送之租佃爭議調處不成立案全卷可憑，經核於法並無不合，先此敘明。
二、次按當事人是否適格，應依原告起訴所主張之事實定之，而非依法院調查之結果定之。又確認之訴，祇須主張權利、法律關係或其基礎事實存否有不明確者，對於爭執或否認其主張者提起，即為當事人適格（最高法院著有92年度台上字第
919 號判決意旨可供參照）。本件原告等起訴主張渠為坐落桃園縣○○鄉○○段257、257-2、257-4、257-6、258-2、259-2、259-3、259-4、259-5地號等9筆土地（重測前為黃泥塘段410 地號，下合稱系爭土地，）之共有人，系爭土地共有人與被告間並未存有租佃關係，被告竟稱與系爭土地共有人間存有租佃關係，爰提起本件訴訟，請求確認原告暨系爭土地其他共有人與被告間耕地三七五租約法律關係不存在等語，是依原告起訴所主張之事實，原告顯認被告對原告所主張系爭土地共有人與被告間不存在三七五租約法律關係有所爭執，依諸前開說明，原告對被告提起本件確認之訴，自無當事人適格欠缺之問題。
三、本件僅原告癸○○、亥○○、申○○、午○○、宇○○5 人聲請調處，此觀諸桃園縣龍潭鄉96年1 月12日第1367號收文之原告等5 人聲明異議書自明，是本件原告應僅有癸○○、亥○○、申○○、午○○、宇○○等5 人，而非全體共有人，應予敘明。
四、本件被告戊○○、子○○經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：㈠原告等與其他共有人共有系爭土地，並系爭土地原經原告之
先人即李春錦出租予李阿松耕作，雙方並訂有三七五耕地租約（租佃編號：龍鄉黃字第12號，下稱系爭租約），並自原承租人李阿松死亡，業經龍潭鄉公變更被告等為承租人，惟被告等均未自任耕作，並任令系爭土地荒廢達十數年之久，現已非供農作用途使用（其中系爭257 地號土地，業經開闢為停車場，其他土地或已作道路用地或廢耕），依耕地三七五減租條例之規定，系爭租約業已無效而應註銷，原告基於共有人之身分，為全體共有人之利益，於91年6 月25日提出註銷租約之調解，然被告等竟認該租約仍屬有效，而應延續。此外，原告對於系爭租約自始訂約主體及有相當疑問，是否合法，茲有疑義，則就此租約是否存在，非以確認之訴，不得解決，原告與其他全體共有人對此有即受確認判決法律上之利益，自得允許原告提起本件確認之訴。又依民法第82
1 條規定，共有人基於所有權為請求，係可單獨為之，是本件非為固有必要共同訴訟。
㈡按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租；本法所稱自耕，係指自任耕作者而言，其為維持一家生活直接經營耕作者，以自耕論，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項及土地法第6 條分別定有明文。又耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因（最高法70年度台上字4637號判例意旨參照）。
另耕地三七五減租條例第16條第2 項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：「得由出租人收回自行耕種或另行出租」』之規定自明（最高法院80年度台再字第15號判例意旨可資參照）。按此，如於租佃期間，承租人有不自任耕作且將耕地作非耕作之用情形時，非僅租約於原因事實發生時無待終止即為無效，另出租人得請求租賃物之返還，實為法所當然。次按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非因不可抗力繼續1 年不為耕作時，不得終止；依本條例第17條第1 項各款終止租約者，應為租約終止之登記。申請租約終止登記者，應填具申請書，提出原租約外，並依第4 款申請者，應檢具承租人非因不可抗力繼續1 年不為耕作之證明1 份，耕地三七五減租條例第17條及廢止前（舊法）臺灣省耕地租約登記辦法（89年4 月26日訂定新法「臺灣省耕地租約登記辦法」）第6條第1項、第2項第4款已分別有明定。
是故，若於租佃期間承租人有發生廢耕之事實，出租人得逕為終止之意思表示，租約即行終止，並出租人只需要提出廢耕之證明，行政機關即應註銷租約登記。而原告等於91年間聲請註銷租約時，實除主張租約無效外，亦有表示逕為終止之意思表示，且已提出被告等廢耕之證明。基此，因系爭租約除有無效原因外，亦已為終止，租賃關係不存在，該租約應為註銷。
㈢據龍潭鄉公所於97年2月5日函覆鈞院關於系爭租約訂約當事
人疑義及隨函檢附該租約相關資料以觀，益見系爭租約應為自始無效，蓋依38年6 月20日臺灣省新竹縣龍潭鄉黃唐村私有耕地租約登記申請書所載，當時出租人係李春錦外5 名；承租人係李阿松，復參重測前龍潭鄉黃泥塘410 地號土地登記謄本，於36年6 月16日登記時，系爭土地原共有人有李春信（其於34年11月20死亡後由李金譚繼承）、李春水、李春錦、李石安（其於37年11月7 日死亡後由李阿鎮繼承）、丙○○（其於34年5 月25日死亡，無人繼承）、乙○○（現存歿不明）等人，按共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，修正前民法第819條第2項、第820 條已有明定，是該出租需得全體共有人同意，否則即有無效之原因。又按本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，耕地三七五減租條例第6 條定有明文。然查，於前開私有耕地租約登記申請書上出租人欄僅有李春錦簽名，並無其他共有人李金譚、李春水、李阿鎮、丙○○、乙○○等人之簽章，系爭租約遲至44年更新時，復未見其他共有人為補正，益見系爭租約之簽訂並未得全體共有人同意之出租行為。縱使李春錦前揭與人訂約為無權處分，亦未得其他共有權人之承認，是其餘部分為無效；況丙○○於立約之前已死亡，根本無出租之權利能力，依民法第111條規定，本即應為無效。㈣承前，按系爭租約於79年12月31日屆期時，因雙方皆未至龍
潭鄉公所續訂租約，該租期既已因期間屆至而失其效力，惟龍潭鄉公所卻逕為租約登記（斯時原出租人李春錦已死亡），已有不法，是系爭租約應於當時已不存在。又雖系爭租約於原承租人李阿松死亡後，由其繼承人即被告等於86年11月19日，依廢止前臺灣省耕地租約登記辦法第2條第2項規定，單方向龍潭鄉公所申辦租約變更暨續訂登記，然當時系爭土地已為丙○○、乙○○等42人繼承登記在案，龍潭鄉公所卻以前函表示經通知出租人等，均無表示異議，經報縣府於86年11月27日核准，而完成租約變更暨續訂登記等語，豈知丙○○早已於日據時代死亡，如何收受龍潭鄉公所之通知，並表示無異議？甚且，亦無檢附其餘出租人同意之資料，顯然龍潭鄉公所於86年之登記，有明顯違法，並該瑕疵已導致租約應不存在。
㈤縱上所述，自系爭租約訂立之程序面而論，既已不合法，該
租約應為自始無效，且被告其後之續約行為，亦不符耕地三七五減租條例規定。另從系爭土地之使用現況而觀，被告等承租人不自任工作或者已為廢耕，依耕地三七五減租條例第16條、第17條規定，構成租約無效或租約終止之原因，是系爭租約本即應為註銷等語，爰依民事訴訟法第247 條及耕地三七五減租條例第16條、第17條之規定，提起本件訴訟，並聲明：確認登記於桃園縣○○鄉○○段257、257-2、257-4、257-6、258-2、259-2、259-3、259-4、259-52 地號土地上之臺灣省桃園縣龍潭鄉龍鄉黃字第12號私有耕地租約之租賃關係不存在。
二、被告酉○○、庚○○、甲○○、巳○○、己○○、壬○○、地○○、未○○、戌○○、辛○○、辰○○則以：
㈠耕地三七五減租條例旨在保障佃農，使耕地承租人得安心從
事農業生產及耕地改良，以提高農業生產量增加所得安定承租人之生活。本件被告等世代務農，以耕作為生，農地是農家之主要生產財，亦是維生養家之憑靠，而系爭土地50多年來被告等世代承續，早先由被告等之先人李阿松承租並訂立租約，並在土地上種植許多林木、水田耕種；及後因農耕環境變遷，已種植多年之林木除繼續養護外，續改以種植蕃薯、蔬菜、玉米等短期作物來維持農耕不曾間斷，現由李茂棕該房之繼承人負責耕種，雖原告謂稱被告等皆未自任耕作云云，惟查：
⒈自李阿松死亡至今已近50年，何容許系爭土地荒廢至今而
未被終止租約；若被告未自任耕作者，原告豈可於同段257-3、257-5、258、259地號等4 筆土地（原同為被告等承租之範圍），經桃園縣政府為拓○○○鄉○○路113 甲道路工程而徵收時，逕自受領地上農作物補償費。
⒉按所謂農業，指利用自然資源、農用資材及科技，從事農
作、森林、水產、畜牧等產製銷及休閒之事業；而農業使用，指農業用地依法實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關之農業設施或農舍等使用者，此觀農業發展條列第3條第1項第1、12 款規定旨趣至明，因此租佃地上種植林木，當屬合法之農業行為⒊所謂耕種行為期間，應該包括種植期、收採期與休養生息
期，任何一處耕地，除了種植林木之外，絕無全年時刻皆在種植作物，以利地力之涵養恢復，此為務農者皆知曉之事，且被告並無繼續1 年不為耕作之情，反原告趁土地休養期間未種植農作物時，逕為拍照誣指被告荒廢耕作，意圖強迫被告放棄耕作權之行為，已違政府頒訂耕地三七五減租條例保障佃農耕作權之立法意旨，自為法所不容。⒋原告前於91年間申請註銷租約，並提出照片指稱被告無自
任耕作，然經龍潭鄉公所派員實地勘查，並無不自任耕作之事實後，即於被告等提出私有耕地租約期滿續訂租約申請書簽註「准予續訂租約6 年，租期92年1月1日起至97年
12 月31日止」等語。⒌關於系爭257 地號土地現已關闢成停車場乙節，實係原告
未得被告同意，利用政府徵收土地拓寬道路施工，接鄰土地因工程進行，堆置砂石、土方、工作材料及機具，而雜亂難予耕作之際，擅自將該土地再出租予他人興建停車場使用，並按月收取鉅額租金，此舉亦已侵害被告等合法取得之耕作權。
⒍實則，每於租約換約期間或租佃土地因因道路開闢及拓寬
工程辦理徵收而有補償費可領取時，原告均以被告等不自任耕作為由提出租佃爭議，企圖干擾被告等合法領取法定徵收補償費之權益。基上所述，足徵原告所言即屬不實。
㈡原告對於系爭租約於38年6 月20日申請登記時，原出租人李
春錦僅應有部分僅有6分之1，似為無權處分，而質疑該租約之效力。然觀之前開臺灣省新竹縣龍潭鄉黃唐村私有耕地租約登記申請書，於出租人欄已載明「李春錦外5 名」，當指涵括全部之所有權人；於押租金額欄載明「34年12月15日繳納60元」、已承佃耕作年期欄載記「自34年12月15日至38年12月14日共肆年」，顯於系爭租約申請登記前既有4 年之佃耕事實，並繳納押租金60元，期間系爭土地皆由承租人李阿松耕作，何以李春錦以外之其他共有人全無聞問。況以當時核定租約之審查程序嚴謹，並已註明「右列土地租賃關係業佃雙方同意訂立請准予登記並發給租約」等語，系爭租約之效力當無庸置疑。
㈢原告雖對系爭租約自74年1月1日起至79年12月31日止間，租
佃雙方均未向龍潭鄉公所申請續訂租約，此租約是否有效存疑，但按耕地三七五減租條例第6條第1項載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年度台上字第2629號判例意旨參照），足徵明確。
㈣原告指稱龍潭鄉公所違法核准系爭租約續訂乙節，實屬無稽
。按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（最高法院51年度台上字第1858號判例意旨參照）。按此，系爭租約租期於86年續訂至97年間，當屬合法、有效等語，資為置辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、被告天○○、寅○○、玄○○、丁○○、卯○○、丑○○○、宙○○○則以：其有自任耕作等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。
四、被告戊○○、子○○均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
五、原告癸○○、亥○○、申○○、午○○四人主張其為坐落桃園縣○○鄉○○段257 、257-2 、257-4 、257-6 、258-2、259-2 、259-3 、259-4 、259-5 地號等9 筆土地（重測前為黃泥塘段410 地號）之共有人，系爭土地經註記有耕地三七五租約之事實，業據原告提出土地登記謄本及私有耕地租約登記申請書為憑，且為被告所不爭執，堪信屬實。至於原告宇○○主張其為上揭土地之共有人，惟觀諸原告提出之土地登記謄本土地所有權部所有權人均未載有「宇○○」，是原告宇○○此部分之主張不足採信。
六、本件首應審酌為38年6 月20日就系爭土地（分割前為龍潭鄉黃泥塘410 地號土地）所訂之私有耕地租約（即台灣省新竹縣龍潭鄉鎮黃唐里村私有耕地租約）是否對原告發生效力？本院認除對原告宇○○發生效力外，對原告癸○○、亥○○、申○○、午○○4人並不發生效力，理由如下：
㈠桃園縣○○鄉○○○段第410 地號土地於69年11月5 日分
割登記增410 之2 及410 之3 地號土地，後又分割增加
410 之12、410 之13，重測後變更地號○○○鄉○○段○○○ ○號，又因分割增加257-1 、257 之2 、257-3 、
257 之5 地號，上開257-2 地號分割後增加257-4 地號土地，上開257-3 地號土地分割後增加257-6 地號土地，上開410-2 地號土地重測後地號變更為桃園縣○○鄉○○段第258 地號，分割後增加258-2 地號土地，上開黃泥塘段第410-3 土地地重測後地號變更為桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號，分割後增加地259-2 、259-3 、259-5 地號土地，259-2 地號土地分割後增加259-4 ，有原告提出之土地登記謄本（見卷一89頁至168 頁）及土地登記簿（參卷二第200 頁），是系爭土地是上開桃園縣○○鄉○○○段第410 號（以下簡稱黃泥塘段第410 地號土地）土地分割後之土地，合先敘明。
㈡黃泥塘段第410 地號土地於38年6 月20日本件耕地租約訂
立時之所有權人為李春信（應有部分六十分之十五）、李春水（應有部分六十分之十五）、李春錦（應有部分六十分之十）、李石安（應有部分六十分之十）丙○○（應有部分六十分之五）、乙○○（應有部分六十分之五），有原告提出之土地登記謄本（見本院卷二第196 頁至215 頁）為證，另共有人丙○○於民國（即昭和20年）34年5 月25日死亡，亦有原告提出之戶籍謄本（見本院卷二第228頁），是原告主張李春錦僅係系爭土地之部分共有人，及共有人丙○○於上開契約訂立時已死亡之情應可採信。㈢按土地共有人未經其他共有人同意將整筆土地出租，該租
約對於其他共有人固不生效力，但租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人不以所有人為限，故共有人超出其應有部分，將整筆土地出租，該租約於為出租之共有人與承租人間仍然有效（參最高法院83年度台上字第1139號民事判決）。經查：本件38年6 月20日所訂之私有耕地租約，出租人為「李春錦外五人」，租約欄僅有「李春錦」之印文，並未見乙○○、李春信、李石安、李春水、丙○○（已於34年5 月25日死亡）等其他共有人之簽名或蓋章，此觀諸桃園縣龍潭鄉公所於97年2 月5 日檢送之台灣省新竹縣龍潭鄉黃唐里私有耕地租約登記申請書（見本院卷一第
230 頁）自明，而上開桃園縣龍潭鄉公所檢送之租約相關資料並未有李春錦以外之5 人姓名及委任書，是上開租約之出租人僅「李春錦」1 人，此外被告並未舉證證明李春錦另代理乙○○、李石安、李春信、李春水及丙○○之繼承人，是本院僅能認定李春錦出租系爭土地顯未得全體共有人之同意，依首揭說明，系爭租賃契約之效力僅及於李春錦之繼承人，本件原告僅宇○○為李春錦之繼承人，其餘原告癸○○（李石安之繼承人）、亥○○（李春信之繼承人）、申○○、午○○（2 人均為李春水之繼承人）均非李春錦之繼承人，此觀諸原告提出之土地登記簿謄本（見卷二第201 頁至209 頁）即明，是本件租約之訂立既未得系爭土地之共有人即原告癸○○、亥○○、申○○、午○○等人之被繼承人李石安、李春信、李春水等人之同意，對李石安、李春信、李春水等人自不發生效力，亦當然對李石安等人之繼承人即原告癸○○、亥○○、申○○、午○○等人不發生效力。
七、綜上所述，系爭租賃契約對原告癸○○、亥○○、申○○、午○○等4 人不生效力，從而原告癸○○、亥○○、申○○、午○○4 人請求確認其等與被告間就坐落於桃園縣○○鄉○○段第二五七、二五七之二、二五七之四、二五七之六、二五八之二、二五九之二、二五九之三、二五九之四、二五九之五二地號土地租賃關係（即桃園縣龍潭鄉黃字第十二號私有耕地租約）不存在，即有理由，應予准許。至於原告宇○○部分，因係系爭租賃契約李春錦之繼承人，租賃契約對其發生效力，惟原告宇○○已非系爭土地之所有權人，已如前述，原告宇○○即無確認利益，其請求自屬無據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。
九、結論：原告癸○○、亥○○、申○○、午○○之訴為有理由，原告宇○○之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 27 日
民事第一庭 法 官 吳爭奇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 10 月 28 日
書記官 黃瓊儀