臺灣桃園地方法院民事判決 96年度訴字第1990號原 告 丙○○訴訟代理人 邱清銜律師複 代理人 羅綮翊
劉君豪律師被 告 乙○○
甲○○上列一人訴訟代理人 黃文良 住桃園縣○○鄉○○路○○○號上列當事人間請求返還價金等事件，於民國98年6 月19日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告乙○○應給付原告新台幣貳佰零壹萬陸仟陸佰元，及自民國九十六年十二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告乙○○、甲○○應給付原告新台幣捌拾貳萬壹仟貳佰捌拾肆元，及自民國九十六年十二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○負擔百分之八十六，餘由被告甲○○負擔。
本判決第一項於原告以新台幣陸拾柒萬叁仟元為被告乙○○供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新台幣貳拾柒萬肆仟元為被告黃金昭、甲○○供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面被告經本院合法送達通知，於言詞辯論期日未到場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：兩造於民國94年1 月11日訂立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定被告將其所有坐落於桃園縣中壢市○○段○○○ ○號等7 筆土地之應有部分全部出售予原告，總價金新台幣（下同）18,928,726元。原告依約陸續支付價金，總計已支付被告19,750,010元，即已溢付被告821,
284 元（計算式：19,750,010-18,928,726 ＝821,284） 。詎上開買賣土地中之1 筆即被告乙○○所有之桃園縣中壢市○○段○○○ ○號土地應有部分（下稱系爭438 地號土地，土地總面積800 平方公尺，應有部分5/18，計67.22 坪，屬農業區），被告遲未辦理過戶，嗣經原告調閱土地謄本後，赫然發現被告竟一地二賣且已將系爭438 地號土地應有部分移轉予訴外人黃筑怡、黃秀貞，原告曾函請被告設法履約或返還系爭438 地號土地價金，並就被告溢領之款項請求返還，然未獲置理。被告上開行為業已構成債務不履行，且屬可歸責於被告之給付不能，又系爭買賣契約總價金係以農業區每坪30,000元、道路部分每坪12,100元之單價，依各筆土地之應有部分面積分別計算後之加總，各筆土地應有部分價額係屬可分，故原告僅就其中之系爭438 地號土地應有部分之買賣契約，依民法第226 條、第256 條之規定，以起訴狀之送達為契約之一部解除，並依民法第259 條第2 款規定請求返還此部分之價金2,016,600 元（計算式：67.22 ×30,000＝2,016,600） ；另就溢付款項部分，則爰依民法第179 條不當得利之規定，請求被告返還不當得利821,284 元。共計被告應返還原告2,837,884 元（計算式：2,016,600+821,284＝2,837,884） 。又依系爭買賣契約第10條約定，賣方若違約者，應支付買方已付價款加1 倍之賠償，惟就此違約賠償，原告保留此部分之追訴請求，僅先行就被告無法移轉應有部分之土地部分價款請求返還，併予敘明。並聲明：㈠被告應給付原告2,837,884 元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於最末言詞辯論期日到場，惟據其前具狀答辯稱：兩造簽立系爭買賣契約時言明每坪以31,000元計算價金，並約定於立約同時由原告先行支付總價金50％，原告乃於簽約後先支付被告9,750,005 元，被告即依系爭買賣契約第6 條約定交付移轉登記應備文件予原告指定訴外人即地政士劉穎辦理土地移轉登記手續。嗣後被告亦配合訴外人劉穎辦理相關手續，至於土地移轉登記至何人名下被告並無過問。原告所提之訴外人黃筑怡、黃秀貞，被告並不熟識，且絕無與渠等簽訂買賣契約，且依系爭買賣契約第3 條第2 款約定：於產權移轉登記後餘額50％再行支付，原告偕訴外人劉穎付清尾款時亦未曾提出異議，被告亦不知買賣之7 筆土地其個別所有權為原告何人所有，事經1 年4 月後，原告寄發存證信函予被告，被告亦不知詳情，故聯絡訴外人劉穎，得到允諾處理，事後被告亦未再過問。又經過1 年1 個月後，原告提起本件訴訟，被告再向訴外人劉穎詢問，其亦無法說明。原告於被告配合原告指定之地政士完成備證及過戶近3 年後，卻要求解除就系爭438 地號土地之買賣契約並請求返還買賣價金，有違常理且顯失正當公平。又原告已給付被告系爭土地買賣之總價金19,750,010元，可見簽約當時兩造即已言明此總價金，否則原告為何會支付此金額，且於兩造交付土地及價金近3 年後始為本件訴訟，故並無原告所稱之溢付價金。
並聲明：原告之訴駁回。
三、查原告主張兩造於94年1 月11日訂立系爭買賣契約，約定被告將其所有坐落於桃園縣中壢市○○段如438 地號等7 筆土地之應有部分（詳如附表編號1 至7 所示）全部出售予原告，原告為給付買賣價金已陸續支付被告總計19,750,010元；系爭438 地號土地係於94年2 月23日向中壢地政事務所以壢登字第104930號申請辦理移轉登記予訴外人黃筑怡、黃秀貞各應有部分5/36，嗣系爭438 地號土地於94年12月9 日因共有物分割，分割後增加同段438-1 、438-2 地號土地，訴外人黃筑怡、黃秀貞於分割後取得同段438-1 地號土地；嗣原告於95年10月12日寄發存證信函予被告乙○○請求履行系爭
438 地號土地移轉登記之義務及返還溢收款項等情，有系爭買賣契約、系爭438 地號土地之桃園縣土地建物異動清冊、系爭438 地號土地及同段438-1 、438-2 地號土地之土地謄本、存證信函及送達回執、系爭438 地號土地、同段438-1、438-2 、439 地號土地之異動索引、系爭438 地號土地向中壢地政事務所辦理移轉登記之土地登記申請書及其附件、系爭438 地號土地向中壢地政事務所辦理移轉登記之土地登記申請書及其附件、同段439 、441 、440-1 地號土地向中壢地政事務所辦理移轉登記之土地登記申請書及其附件等在卷可稽（依序見卷第6-7 、18、19-21 、26-28 、51-65 、66-74 、75-100頁），且為被告所不爭執，足堪認定。又觀諸系爭買賣契約雖僅被告乙○○於其上簽名，惟關於買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，若買賣雙方就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立，本無需以書面為之，且被告甲○○對於系爭買賣契約之成立並未爭執，而系爭買賣契約買賣之標的亦包括被告甲○○所有之土地，故雖被告甲○○未於系爭買賣契約上簽名，應當為系爭買賣契約之當事人，併此敘明。
四、原告主張依據系爭買賣契約被告應移轉系爭438 地號土地所有權予原告，被告卻將系爭438 地號土地移轉登記予他人，致給付不能，且可歸責於被告，故請求依法解除就系爭438地號土地之買賣契約，並請求回復原狀返還價金2,016,600元；另原告有溢付價金821,284 元，爰依不當得利之規定請求返還等語。被告則辯稱已依約交付辦理系爭438 地號土地移轉登記之相關文件予原告指定之地政士劉穎，對於系爭43
8 地號土地未移轉登記予原告之情事並不知悉，原告於簽約後約3 年始提起本件訴訟請求解除契約，有違常情且顯失公平，另系爭買賣契約已言明被告以每坪土地31,000元出售予原告，被告並無溢領價金等語資為抗辯。是本件爭點厥為：㈠原告是否得解除系爭438 地號土地之買賣契約請求返還價金？㈡原告是否有溢付價金而得依不當得利請求被告返還？茲分述如下：
㈠原告是否得解除系爭438 地號土地之買賣契約請求返還價金
？
1.按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。出賣人不履行上開義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。民法第348 條第1 項、第353條定有明文。次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除契約；契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，他方受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第226 條第1 項、第256 條、第259 條第2款亦有明文。又按給付為可分而有一部給付不能或給付遲延之情形時，債權人非不得就該契約之一部解除之，此依民法第226 條第2 項及第256 條規定推之自明（最高法院72年度台上字第2912號裁判要旨參照）。
2.經查，系爭買賣契約之賣方雖並列被告乙○○、甲○○，惟實際上原告與被告乙○○、甲○○間買賣之標的並不相同，系爭買賣契約將之並列應僅係因買賣之標的部分為被告乙○○所有、部分為被告甲○○所有之便宜方式，而非得謂被告乙○○、甲○○就彼此所有之土地與原告之買賣有何相互聯立、依存關係存在。亦即，買賣契約係於原告與被告乙○○間就乙○○所有之土地、原告與被告甲○○間就甲○○所有之土地各自存在，此由原告所提出之上開存證信函，原告於被告乙○○所有之系爭438 地號土地未移轉登記時，亦僅對於被告乙○○寄發存證信函請求履行一情，益可徵上情明確。
3.次查，系爭438 地號土地於94年2 月23日移轉登記予訴外人黃筑怡、黃秀貞而未移轉登記予原告一情，為被告乙○○所不爭執。而被告乙○○陳稱伊已依約交付系爭438 地號土地相關資料予地政士即訴外人劉穎辦理移轉登記手續，當可認被告乙○○係委任訴外人劉穎辦理系爭438 地號土地之移轉登記。雖被告乙○○辯稱訴外人劉穎係原告所指定，惟就系爭438 地號土地買賣移轉登記而言，將土地移轉登記至原告或原告所指定之對象名下等事宜，原即屬被告乙○○之義務，故訴外人劉穎受任辦理此類事項時，即係受被告之委任；至於如同意並配合被告乙○○將土地移轉登記至原告或原告所指定之對象名下等則係屬原告之義務，訴外人劉穎如受任辦理此類事項時，始係受原告之委任，此與訴外人劉穎係受何人指定者當無關連。而按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第224 條前段定有明文。訴外人劉穎既係受被告乙○○所委任辦理系爭438 地號土地之移轉登記，即屬被告乙○○之使用人，則訴外人劉穎故意將系爭438 地號土地移轉登記予訴外人黃筑怡、黃秀貞而未移轉登記予原告，被告乙○○即應就其使用人之故意行為負同一責任。基上，系爭438 地號土地既已移轉登記予訴外人黃筑怡、黃秀貞，經原告請求被告乙○○履行契約迄今未能履行，被告乙○○就系爭438 地號土地之移轉登記義務自有給付不能之債務不履行，且屬可歸責於被告乙○○所致，被告乙○○應就此負民法第226 條之債務不履行責任。復而觀諸系爭買賣契約係以附表所示之7 筆土地為買賣標的，且買賣總價金係以各該土地為農業區者以每坪30,000元、為道路部分者以每坪12,100元之單價，依各筆土地之應有部分面積分別計算後之加總，故給付之標的、價額應均屬可分，揆諸首揭法文及說明，原告就系爭買賣契約之一部即原告與被告乙○○間就系爭43
8 地號土地之買賣契約，自得依民法第256 之規定解除之，並依民法第259 條第2 款之規定請求返還此部分價金。
4.再查，依系爭買賣契約之約定，位於農業區之土地以每坪30,000 元 、道路部分以每坪12,100元之單價計算，總價金18,928,726 元 即係依各筆土地之應有部分面積分別計算後之加總（計算式詳如附表備註欄），故據此計算系爭438 地號土地之價金為2,016,600 元（計算式：67.22 ×30,000＝2,016,600） 。原告以本件起訴狀為向被告乙○○為解除系爭
438 地號土地之買賣契約之意思表示，而本件起訴狀已於96年12月17日送達被告乙○○本人（見卷第40-41 頁之送達證書），當已生解除之效力，則原告解除契約後請求被告乙○○返還價金2,016,600 元，當於法有據，應予准許。惟原告所解除者，係為原告與被告乙○○間就系爭438 地號土地之買賣契約，業如前述，此部分既與被告甲○○無關，則原告對於被告甲○○此部分之請求，即乏依據，不應准許。
㈡原告是否有溢付價金而得依不當得利請求被告返還？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。查原告為給付系爭契約買賣價金已支付被告共計19,750,010元，為兩造所不爭執之事實；而依系爭買賣契約，兩造約定買賣之土地位於農業區部分者以每坪30,000元之單價計算、位於道路部分者以每坪12,100 元 之單價計算，總價金18,928,726元即係依上開單價乘以買賣土地之應有部分面積而來（詳如附表備註欄所示），業如前述。據上，原告主張系爭買賣契約之總價金既為18,928,726 元 ，而原告為給付被告買賣價金而已交付被告19,750,010 元 ，則被告就此超出系爭買賣契約價金之金額即821,284 元（計算式：19,750,010-18,928,726 ＝821,284），即屬無法律上之原因而受有利益，依前揭規定，被告應負返還之責。又原告主張溢付之款項係交付予被告2 人，被告2 人就此亦未爭執，則原告依不當得利請求被告2 人返還，應無違誤，附此敘明。
2.至被告雖辯稱兩造簽約時言明以每坪31,000元為單價計算云云，惟此已與系爭買賣契約不相符，且依被告辯稱之單價乘以買賣土地之總面積（農業區部分625.759 坪、道路部分12.889 坪 ，共計638.648 坪）計算後之金額為19,798,088元（計算式：638.648 ×31,000＝19,798,088），此亦與原告所給付之19,750,010元不符，此外，被告亦未為任何舉證以實其說，被告所辯自難採憑。從而，原告主張被告2 人就其等所受領之超出系爭買賣契約價金之金額821,284 元應負返還責任，為有理由，應予准許。
五、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。又按不當得利之受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。民法第259 條第
2 款、第182 條第2 項定有明文。故依此規定，本件原告解除契約請求返還價金部分，原告本得一併請求被告乙○○返還自其受領價金時起之利息；原告請求被告返還不當得利部分，因兩造於簽立系爭買賣契約時即已約定價金，則被告受領超出約定買賣價金之金額時即應知悉其無法律上之原因，原告本得一併請求被告返還自受領時起附加之利息。惟本件原告於上開範圍內，僅請求被告給付自起訴狀繕本送達被告之翌日即96年12月18日（見卷第40-43 頁之送達證書）起至清償日止，按法定利率即年息百分之5 計算之利息，自應准許。
六、綜上，原告依民法第226 條第1 項、第256 條、第259 條第
2 款之規定解除與被告乙○○就系爭438 地號土地之買賣契約，並請求返還此部分之價金2,016,600 元；另依民法第17
9 條之規定請求被告乙○○、甲○○返還不當得利821,284元；及均自96年12月18日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。
七、本判決第1 項、第2 項所命給付金額，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告其餘假執行之聲請部分，因其餘訴之駁回而失所附麗，併予駁回。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第1 項前段、第
390 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 97 年 6 月 30 日
民事第一庭 法 官 陳雪玉如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
上列正本證明與原本無異。
中 華 民 國 98 年 7 月 6 日
書記官 吳瓊英附表：
┌──┬───────────┬──────┬────────────────────┬────┐│編號│土地地號 │土地總面積 │所有權人及應有部分 │使用分區│├──┼───────────┼──────┼────────────────────┼────┤│ 1 │中壢市○○段○○○○號 │880 平方公尺│乙○○占5/18（ 67.22坪） │農業區 │├──┼───────────┼──────┼────────────────────┼────┤│ 2 │同段 439地號 │455 平方公尺│乙○○占1/6 、甲○○占1/3 （共68.819坪）│農業區 │├──┼───────────┼──────┼────────────────────┼────┤│ 3 │同段 440地號 │2619平方公尺│乙○○占1/6 、甲○○占1/3 （共396.12坪）│農業區 │├──┼───────────┼──────┼────────────────────┼────┤│ 4 │同段 441地號 │2250平方公尺│乙○○占1/36、甲○○占2/72（共37.813坪）│農業區 │├──┼───────────┼──────┼────────────────────┼────┤│ 5 │同段 442地號 │2101平方公尺│632/7200（55.787坪） │農業區 │├──┼───────────┼──────┼────────────────────┼────┤│ 6 │同段 442-1地號 │81平方公尺 │632/7200（2.15坪） │道路用地│├──┼───────────┼──────┼────────────────────┼────┤│ 7 │同段 440-1地號 │71平方公尺 │乙○○占1/6、甲○○占1/3（共10.739坪） │道路用地│├──┴───────────┴──────┴────────────────────┴────┤│備註欄： ││1.據上，農業區部分共計625.759坪、道路部分共計12.889坪 ││2.農業區以每坪30,000元計算、道路部分以每坪12,100元計算，總價金為18,928,726元 ││ （計算式：625.759×30000+12.889×12100＝18,928,726） │└───────────────────────────────────────────────┘