臺灣桃園地方法院民事判決 96年度訴字第559號原 告 臺灣省私立八德殘障教養院法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳宏瑄律師複代理人 上官涵怡被 告 乙○○訴訟代理人 潘忠義上列當事人間租佃爭議事件，於民國97年6 月11日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用」、「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴」，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。經查本件耕地租約之承租人即被告與出租人即原告間因原告所有之坐落桃園縣○○鎮○○段社角小段第92、132 、133 、134 、135 、13
8 、138-2 、142 、142-2 、144 地號等10筆土地（以下稱系爭土地）之耕地租佃契約無效與終止租約之爭議，曾由原告聲請調解，分別經桃園縣大溪鎮公所耕地租佃委員會調解及桃園縣政府耕地租佃委員會申請調解而未成立，嗣經桃園縣政府耕地租佃委員會移送本院處理，有桃園縣政府檢送之租佃爭議調處不成立案全宗在卷可憑，核與上開規定相符，應予准許，合先敘明。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年度台上字第1240號判例意旨可資參照。本件原告請求確認者，為其與被告間就系爭耕地之三七五租賃關係不存在，而被告則否認之，顯然就原告與被告間之系爭耕地租賃法律關係存否不明確，致原告私法上之地位有受侵害之危險。
如經法院為其勝訴之確認判決，其私法上地位受侵害之危險即得加以除去，揆諸前揭判例意旨，是本件原告起訴請求確認系爭耕地之三七五租賃關係不存在一節，有即受確認判決之法律上利益，於法洵屬有據，應予准許，併予敘明。
三、原告起訴主張：㈠系爭土地係原告所有，民國（下同）38年間訴外人潘言勝、
訴外人潘煥明及訴外人，即被告之被繼承人潘煥經向原告共同承租系爭土地，其中原告就系爭土地內1/8 （非土地上特定位置），面積合計0.718 甲（下稱被告承租部分）出租予潘煥經，訂有溪鎮南字第44號私有耕地租約（以下稱第44號租約）本件租約外，原告就系爭土地之另應有部分1/8 部分出租予潘煥明（訂有溪鎮南字第60號私有耕地租約，以下稱第60號租約，由其繼承人潘木等2 人繼承，此部分另經原告訴請鈞院以96年度訴字第561 號租佃爭議事件審理中），及另應有部分3/4 部分出租予潘言勝（訂有溪鎮南字第28號私有耕地租約，以下稱第28號租約，由其繼承人潘逢三等5 人繼承，並與原告簽訂租約，此部分另經原告訴請鈞院以94年度訴字第734 號租佃爭議事件判決原告勝訴，目前上訴台灣高等法院審理中）；亦即本件原告將自己完整之所有權以1/
8 、1/8 、3/4 比例出租，未與各承租人約定特定部分使用範圍，係因出租之始，承租人彼此俱為親戚，其等願意共同耕作。是系爭土地上雖有上開3 件租約，但租約合意是如民法上應有部份概念，即各共有承租權人，對於共同承租之土地全部有使用權。嗣被告於80年間因繼承關係取得耕地租賃權後，亦未曾向原告要求劃分各別耕作範圍，故原告與被告僅訂立單一耕地租賃契約，其私下如有未經原告同意而自行約定分耕分管之情，自不得對抗原告。
㈡查系爭土地中之132 、134 、135 、142 地號土地上目前均
有非供耕作使用目的之地上物（除142 地號土地外，其餘詳如附圖所示，門牌號碼均為「桃園縣大溪鎮南興里4 鄰30號），其中：⑴訴外人潘木使用132 地號土地上之建物（附圖編號132-Ｕ）、⑵被告、其訴訟代理人及訴外人潘逢三等人分別使用坐落134 、135 地號土地上之建物（詳如附圖上其他建物所示）、⑶144 地號土地則由訴外人潘逢裕等違法轉租給第三人興建建物，經營黃豆加工廠。顯然被告及訴外人潘木等2 人、潘逢三等5 人均屬「承租人以所承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用而擅自變更用途或無正當理由不自耕之情形，應使租約全部無效。蓋所謂承租人不自任耕作，應係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言；又將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言（參照最高法院46年台上字第57號判例）。本件被告及訴外人如私下就共同承租之土地上特定範圍約定分管，未得原告同意，且互為同意彼此違規使用土地，實無異於被告就承租土地不自任耕作。
㈢按耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項所定原訂租約無效
，得由出租人收回，係以租約所訂之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得一併請求收回。
退步言，縱認本件租約並非無效，被告就其中系爭132 、13
4 、135 、144 地號土地，非因不可抗力繼續一年不為耕作，而兩造間就系爭土地僅簽訂1 份租賃契約，已如上述，且約定租金乃系爭土地內1/8 之正產物全部收穫總量之375/1000，並非就每筆土地各自約定租金，應認兩造就系爭土地僅成立一個租賃關係，原告自得依三七五減租條例第17條第1項第4 款規定及最高法院84年台上字第1856號判例意旨，終止全部租約，收回全部系爭土地。
㈣對被告抗辯之陳述：
⑴就被告主張其與其先父潘煥經耕種時，即由原告指定特定
位置如被證1 所示紅色部分云云，惟與被告於另案94年度訴字第734 號原告與訴外人潘逢三等租佃爭議事件，95年
9 月19日證述不同，顯有矛盾。且該圖標示紅色部分，僅為被告與訴外人等私下協議耕作位置，並非與原告達成合意之租約內容。縱令原告有同意佃農於特定位置分耕，應有雙方簽認知分耕位置圖，但被告既未提出，僅以私自片面製作之分耕位置圖權充，自不能拘束原告。
⑵被告指系爭134 、135 地號在日據時代就有門牌，經原告
請領日據時代土地登記謄本後發現，被告祖父潘牛早在日據大正8 年就在土地上耕作，且當時日據謄本就是記載13
4 地號為雜、135 地號為建，並記載「佃人：社角135 番地潘牛」等語，顯然潘牛在日據時代住在135 番地，即13
5 地號上應有地上物，但以大正8 年時代（即民國8 年）當時農舍建材多為土、木製造，至民國35年地主為原告時，原告稱土地上僅有一破損之農舍亦合乎經驗法則。又潘牛為承租人時代，系爭土地地主係訴外人媽祖會，縱使被告之先人在該地號上建有地上物，亦均與原告無關，不得對抗嗣後取得所有權之原告，亦即非經原告同意，被告不得新建地上物。又內政部59年10月22日台（59）內地字第290619號函載有：「…耕地三七五減租條例第13條所謂承租耕地之特別改良得自由為之，應係指農作特別改良物而言。是項農舍應非屬農作特別改良物，依首開說明，承租人對出租人無償提供使用之農舍，如需拆除重建時，應經出租人之同意。」等語，由此可知農舍並非佃農可任意興建，如有需要建造應經地主同意，否則佃農在耕地上恣意興建地上物將耕地變更使用，應屬不自任耕作。本件被告於134 號雜地、135 號建地均建有地上物，且供家族居住使用，依上開說明已屬違反租約，是被告違約應屬明確。
⑶至於被告主張於另案（94年度訴字734 號）中，原告承認
同意「潘言勝承租之耕地，於41年7 月31日將特定區域的系爭第92、142 地號土地全部，及第138 地號土地內1.2821甲之耕地租賃權分割讓與潘逢辛分耕」，即足認原告知曉並同意潘煥經、潘言勝及潘煥明等3 人分耕事實及範圍云云，並非事實。此觀被告於80年間換約時，租約都約定承租範圍明確包含10筆土地地號每筆1/8 即可知，如被告所言為真，則豈有於換約時不更新載明分耕，而仍按舊約簽定之理，顯見被告主張原告同意其等分耕等語，並不足採。退步言，被告於80年間換約時，既係以被告自己名義與原告訂立耕地租賃契約，則仍應認兩造租約範圍仍以上揭80年間所簽定之租約內容為準。
⑷退步言，被告主張其租賃範圍限於現今之登記第138-2 、
138 、133 地號內0.718 甲，且其僅耕作如舊地籍圖（被證1 塗紅色部分）內所載138-5 、138-7 、138-9 、138-
12、133 地號。惟依桃園縣大溪地政事務所97年4 月11日溪地測字第0972000156號函所核算之面積：上開舊地籍圖中上開地號之面積合計為0.595855甲，是被告實際耕作之面積與原告約定之耕作面積0.718 甲相去甚遠。而被告前曾稱知道其實際耕作面積不足0.718 甲，竟明知其耕作之土地被訴外人所占用，卻不向原告申訴，而令訴外人繼續耕作屬於期租賃之土地，則參照最高法院71年台上第4973號判決意旨「…或任由他人使用或任其荒廢，均屬不自任耕作，原定租約無效。」。從而，本件被告亦符合耕地三七五減租條例第16條之不自任耕作導致租約無效情形。
㈤並聲明：確認原告與被告間就系爭土地1/8 ，合計0.718 甲，以溪鎮南字第44號租約之耕地租賃關係不存在。
四、被告則以：㈠被告與原告就系爭土地內之1/8 ，所簽訂第44號租約係獨立
租約，並非按各筆土地1/8 之比例耕種，且於訴外人潘煥經（被告之父親）耕種時，即由原告指定特定位置，如被證1舊地籍圖所示紅色部分耕種，然原告遽以被告與訴外人潘木及潘逢三等有親戚關係，願意在同一筆土地上一起耕作，被告從未要求原告要區別出特定範圍等語，顯非事實。原告所提出之地籍圖（原證14）與被告所提出之地籍圖（被證1），原為同一張地籍圖的謄本，以顏色區分是便於辨別三紙租約的範圍，原證14的地籍謄本133 地號分出一小塊（地號133） ，138 地號分出三小塊（地號138-4 、138-5 、138 ），138-2 地號分出五小塊（地號138-12、138-22、138-7 、
13 8-8、138-9） 加上132 地號，其中138-5 、138-12、138-7 、138-9 及133 地號5 筆，如被證1 紅色部分為潘煥經所承租的1/8 耕地，另138-4 、138 、138-22、138-8 、13
2 地號5 筆黃色部分為訴外人潘煥明所承租之1/8 耕地。是以，原告所保留之地籍圖謄本（原證14）及給被告之地籍圖謄本（被證1） ，都有詳細的分割，當然分耕事實明確。
㈡於鈞院94年度訴字第734 號判決中，原告同意潘言勝承租之
耕地，於41年7 月31日將特定區域的系爭第92、142 地號土地全部，及第138 地號土地內1.2821甲之耕地租賃權分割讓與潘逢辛分耕。顯見原告詳知訴外人潘煥經、潘言勝及潘煥明各自分耕的特定區域，並承認分耕的事實。而後本案被告繼承先父潘煥經承租之耕地，且於80年5 月18日與原告換約時兩造均未另有聲明，表示兩造對先前共識無異議，不因原告再三變更名義而能否定其前身「八德鄉惠仁院」時所承認分耕的事實。是以，本件指定分耕係發生於日據時代，而於原告之名義為「八德惠仁院」時期，為潘言勝、潘煥經及潘煥明三人的分耕，亦即三張租約間的分耕，並於41年7 月31日再獲原告同意已如上述。數十年的分耕事實且經原告同意，應為租佃兩造之共識，原告名義變更為台灣省私立殘障教養院後，雖組織變更，但租佃關係不變，從而，原告同意本件被告分耕事證明確。
㈢綜上所述，於系爭土地上，原告指定被告耕種的區域為被證
1 舊地籍圖第138-5 、138-12、138-7 、138-9 、133 地號
5 筆耕地，並於地政機關的地籍圖上詳細分割，與訴外人潘逢三等5 人、潘木等2 人分耕區域清楚劃分。原告主張被告與訴外人潘逢三等5 人、潘木等2 人共同耕作，並未與原告約定劃定個別耕作範圍，顯非事實。而系爭第144 、132 、
134 、135 地號土地，誠然建有地上物，但系爭第144 、13
2 地號土地，原告既從未指定被告耕作，且第144 地號為訴外人潘逢裕承租，第132 地號為潘木兄弟承租，其等與被告並非同一租約已如上述，且與被告前揭耕地約定特定位置完全不同，該土地上有建物或轉租之情形自與被告無涉。詎原告卻主張租約內任一筆土地有不自任耕作者，全部租約無效，因此，原告以他人違約卻主張終止被告租約並不合法。至於被告於134 、135 地號之地上物，為被告之先曾祖父於原告未取得所有權前即有建物，先人即設有戶籍於此，並由大溪戶政事務所核發門牌證明書。嗣後經原告前身私立八德救濟院同意改建，部分為被告及家人所居住，部分做為堆放農機、儲存肥料之倉庫及豬舍等農業用途，且134 、135 地號該兩筆土地，依土地登記謄本即載明於35年6 月26日申請時的地目即為雜地及建地，屬附帶於耕地做為農舍使用，亦未計入租賃面積。既然本非耕地，自無變更用途，原告據以主張租約無效亦不合法。是以，132 、144 地號之地上建物與被告無關，134 號雜地及135 號建地上之地上物改建為原告所承諾或默許，被告並無違反耕地三七五減租條例第16、17條之情形，原告請求確認租賃關係不存在，顯無理由。
㈣於桃園縣大溪鎮公所97年5 月29日溪鎮民字第0970011504號
函覆原告前身「八德惠仁院」與潘言勝、潘煥明間38年6 月20日之租約登記申請書中，即見申請書上浮貼附表，註明兩造間租地分耕之地號及面積：潘言勝分耕4.3078甲、潘煥明分耕0.7180甲，且由浮貼資料觀之，第144 、142 、142-2、92地號4 筆土地全部由潘言勝耕種，第132 地號全部由潘煥明耕種，第133 地號由潘言勝與潘煥經分耕，138 、138-
2 地號由潘言勝、潘煥明及潘煥經3 人分耕，與被證1 附圖之分耕位置完全相符，即證被告確有分耕事實，所言不虛。
且原告前身惠人院指定被告先父潘煥經分耕第133 、138-5、138-7 、138-9 、138-12地號5 筆土地，並向地政機關申請在地籍圖上分割，亦在租約上浮貼註明各筆分耕面積。雖實際面積不足租約所載，是原告的疏失，應歸咎於原告。後雖有訴外人潘言勝請人丈量，但丈量結果並未告知被告先父潘煥經，只知並不足租約所定0.718 甲，但不知實際差額為多少，訴外人潘言勝為先父潘煥經之叔父，先父年幼失怙，對伯叔父輩非常敬畏，不敢向叔父潘言勝提問，是以，被告分耕面積與租約所載0.718 甲相去甚遠，係於鈞院函請大溪地政事務所依地籍圖計算以後方才知曉，故以原告之疏失，責怪被告任由他人使用不足部份之耕地，於理不合。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
五、本院依據兩造於審理時之陳述、原告提出之租約及租約登記申請書、土地登記謄本、訴外人潘木等租約、訴外人潘逢三等人租約、大溪地政事務所複丈成果圖、潘煥經租約、潘煥經子孫系統表、耕地承租權拋棄書、變更租約登記申請書、潘言勝及潘煥明民國37年之租約、58年7 月28日抄錄戶籍謄本、租約範圍測量圖、舊地籍圖謄本、訴外人丙○○於94年度訴字734 號筆錄、潘言勝除戶謄本及繼承系統表、日據時代土地登記謄本各1 件（均影本）及存證信函正本1 件、被告提出之新地籍圖謄本、舊地籍圖謄本、土地面積計算書、存證信函、門牌證明書、大溪地政事務所溪地登字第0960003025號函、日據時代土地登記謄本各1 件（均影本）等證據所示，兩造對於下列事實為不爭執：
㈠除系爭租約外，原告就系爭土地1/8 出租予訴外人潘木等2
人，訂有第60號租約；另就系爭土地3/4 出租予訴外人潘逢三等5 人，訂有第28號租約。
㈡自38年兩造之前身或被繼承人潘煥經簽訂第44號租約至今，
系爭第92、132 、133 、138 、138-2 、142 、142-2 、14
4 地號土地之地目均為「田」地目，系爭第134 地號土地為雜地、第135 地號土地為建地。
㈢坐落系爭132 、134 、135 、144 地號土地上目前均建有建
物；其中系爭132 、135 地號土地上之建物如附圖所示，目前由被告及上開3 租約承租人或其家屬居住使用、132 地號土地上建物由訴外人潘木使用、144 地號土地上建物係由訴外人潘逢裕違約轉租給第三人興建建物，經營黃豆加工廠。
㈣被告提出之被證1 中之舊地籍圖（本院卷㈠第63頁），除去
被告於其上所塗之顏色後與原告內部保存之原證14地籍圖係同一地籍圖。上開地籍圖上所示之138-5 、138-12、138-7、138-9 、133 地號等5 筆土地上均有耕作。
㈤被告於80年間因繼承取得耕地租賃權後，與原告一同向大溪鎮公所申請變更第44號租約承租人為被告。
六、本院根據兩造之言詞及書面陳述，認為本件兩造之議爭點如下：
㈠兩造間之第44號租約之租賃標的物究係被告主張之舊地籍圖
上所標示之138-5 、138-7 、138 -9、138-12、133 地號等
5 筆土地（即有特定範圍），抑係原告主張之系爭土地之1/
8 ，惟無特定位置，而係與其餘承租人在系爭土地上共同耕作？㈡系爭132 、134 、135 及144 地號土地上興建建物使用，是
否構成被告違反耕地三七五減租條例第16條第1 項、第17條第1 項第4 款之情形，致兩造間第44號租約因而失效或經原告依法終止？
七、本院之認定：㈠兩造間之第44號租約之租賃標的物係限定在被告主張之舊地
籍圖上所標示之138-5 、138-7 、138-9 、138-12、133 地號等5 筆土地範圍內。
⑴系爭土地自38年間起由原告之前身「八德鄉惠仁院」分別
與訴外人潘言勝、潘煥明、潘煥經簽訂第28號租約、第60號租約、第44號租約私有耕地租約（即所謂之「三七五租約」，上開租約並依據耕地三七五減租條例規定續約至80年間由訴外人潘逢三等5 人、潘木等2 人及被告分別以繼承人身分與原告續約等情，為兩造所不爭執，並有桃園縣大溪鎮公所函送之上開租約或租約登記申請書、附表影本各1 份在卷可稽（本院卷㈠第232 至235 頁、卷㈡第53至57頁），自堪信上開事實為真正。又上開80年租約或其附表中之面積欄內分別記載「內3/4 、4.3078甲」、「內1/
8 、0.7180甲」、「內1/8 、0.7180甲」，固屬無誤。惟上開80年之租約既係延續38年起之租約，則兩造對此租約之內容既有爭議（即被告與訴外人潘木等2 人、潘逢三等
5 人就係個別向原告承租，亦係共同承租），上開38年租約及其相關文書等原始資料，自應為本件關係之主要參考憑據。
⑵依上開3 份38年租約或登記申請書及其浮貼之「三七五租
約申請書核對表」（本院卷㈠第234 、235 頁、卷㈡第55、57頁）上記載所示：①租賃土地地號包含系爭10筆土地，惟其面積欄上方靠近等則欄處則分別有打「ˇ」與打「ｘ」之記載，其中潘煥經之第44號租約係於133 、13 8及138-2 地號處打「ˇ」，其餘7 地號處打「ｘ」、潘煥明之第60號租約則係於132 、138 、138-2 地號處打「ˇ」，其餘7 地號處打「ｘ」、潘言勝之第28號租約則係於
144 、92 、133、13 8、138-2 、142 、142-2 地號處打「ˇ」，其餘3 筆處打「ｘ」；而上開3 份契約上打「ˇ」部分之地號與其上浮貼之三七五租約申請書核對表上記載之地號相符，且該等核對表上除就該等地號土地之地目、等則及總面積為記載外，尚有「承租面積」之記載。由上開文書上之記載顯示，訴外人潘言勝、潘煥明、潘煥經係分別就其等租約上打「ˇ」部分地號中之「承租面積」向原告之前身承租；亦即其等係就打「ˇ」地號土地內之核對表承租面積欄之範圍內與原告之前身個別成立私有耕地租約。從而，被告主張其被繼承人潘煥經係向原告之前身承租133 、138 及138-2 地號土地內之部分範圍，即上開核對表上承租面積部分（本院卷㈠第234 頁），其應可採信。
⑶至於潘煥經承租部分之實際範圍為何，因上開租約或登記
申請書上並無附圖，尚無從依上開文件確認。被告主張其父潘煥經生前實際上耕作之範圍係被證1 舊地籍圖上之「138-5、138-7、138-9、138-12、133地號等5筆土地」，且經原告同意，惟此項主張為原告所否認，依法自應由被告就此有利已之事實負舉證責任。經查：
①被告提出之上開被證1舊地籍圖，除去被告於其上所塗
之顏色後，與原告提出之原證14地籍圖係同一地籍圖，且上開原證14地籍圖係原告內部保存之文件等情，為兩造所不爭執；又系爭土地坐落之地政主管機關，即桃園縣大溪地政事務所（以下稱大溪地政事務所）內亦保存有此地籍圖，此有原告提出原證15，即由該所於96年9月5日核發之地籍圖影本可稽（本院卷㈠第101頁）。是上開3地籍圖係同一地籍圖，核先敘明。
②依上開地籍圖所示，系爭138 地號土地範圍內確有畫分
出「138-3 、138-4 、138-5 、138- 6等地號及範圍」暨系爭138-2 地號土地範圍內亦畫分出「13 8-7、138-
8 、138-9 、138-10、138-11、138-12、138- 22 等地號及其範圍」，惟上開新增之地號及邊界線均經刪除。關於上開地籍圖所顯示之情形，經本院函詢大溪地政事務所，經該所於97年4 月11日以溪地測字第0972000156號函覆稱：「（上開）地籍圖中之桃園縣○○鎮○○段社角小段13 8-3、138-4 、138-5 、138-6 、138-7 、138-8 、138-9 、138-10、138-11、138-12、138-22等地號，應屬分割未辦理登記地號，研判係因未完成分割登記程序，遂將地籍圖內之上開地號刪除」及同所於97年5 月20日以溪地測字第0970001549號函覆稱：「經查分割程序為分割複丈及分割登記（標示變更登記），旨揭土地係（應係「經」之誤）查對登記資料，前開地號並未完成登記程序，是以應屬完成分割複丈但未辦理登記之土地，本所複丈案件電腦建檔時間約（在）84年間，依電腦記錄查無旨揭土地分割記錄，是以研判首揭地號應84年以前辦理分割，本所資料保存超過15年即銷毀，故查無相關複丈資料，…」等語（本院卷㈠第241 頁、卷㈡第7 頁）。另上開地籍圖中有關系爭133 地號亦有分割出133-1 地號，其後將其界線及133 地號刪除之情形（其中地號方面，依理應係刪除133-1 地號，而非
133 地號，此部分應係誤刪，惟因此非正式複丈成果圖，並無法定效力），此部分情形應係與上開138 、138-
2 地號分割複丈之情形相同，併予說明。而依大溪地政事務所上開函文所示，系爭138 、138-2 地號（如上所述，應包含133 地號）土地於於84年以前（實際上應係該所97年發文前15年之「82年以前」，蓋如此方有所謂「資料保存已逾15年而銷毀」之情事）曾有人向該所申請辦理上開3 筆土地之分割登記，惟辦理至分割複丈階段即因故停止，致有上開分割複丈圖之存在，而無分割登記之記錄存在，且已完成之分割複丈圖上有關分割後新增地號、界線等分割資料均予以刪除。而土地分割登記屬於不動產標示變更登記之一種，依土地登記規則第27條第5 款規定，應由權利人或登記名義人單獨申請之。本件系爭138 、138-2 、133 地號土地均為原告所有，參酌原告內部亦保存有相同內容之分割複丈圖（即原證14之舊地籍圖）之事實，上開民國82年以前之分割複丈案件，應係由所有權人之原告（或其前身）所申請辦理。
③而被告於調解、調處程序及96年8 月7 日提出於本院之
民事準備書狀㈠及同年月28日提出之民事準備書狀㈡，業已提出上開被證1 號舊地籍圖，並主張該地籍圖上紅色部分，即系爭138-5 、138-7 、138-9 、138-12、13
3 地號等5 筆土地係其父潘煥經所承租耕作系爭土地1/
8 之範圍；黃色部分，即138-4 、138 、138-22、138-
8 、132 等5 筆土地係訴外人潘煥明所承租耕作系爭土地1/8 之範圍（其餘綠色部分係訴外人潘言勝承租部分），且此係經原告指定之範圍等情（見桃園縣政府耕地租佃委員會租佃爭議調處不成立案卷、本院卷㈠第59、
63、84頁）。而被告上開主張與桃園縣大溪鎮公所檢送上開3 份租約或租約申請書及其浮貼之核對整理表上之記載，除面積部分不符外（此部分詳如附表及後述），其餘大致相符。例如：第44號租約潘煥經所耕作之5筆土地（地籍圖紅色部分），係分別來自138 、138-2 及
133 地號，第60號租約潘煥明所耕作之5 筆土地（地籍圖黃色部分），係分別來自138 、138-2 及132 地號，其餘部分則係第28號租約潘言勝所耕作之部分（地籍圖綠色部分）；又綜合上開3 份租約核對整理表所載，其中138 、138-2 地號土地係分由潘言勝、潘煥明、潘煥經3 人分別承租部分範圍（惟面積不一）、133 地號土地係分由潘言勝、潘煥經2 人分別承租部分範圍（面積亦不一）、132 地號土地係由潘煥明個人承租、92、14
2 、142-2 及144 地號土地則係由潘言勝個人承租（以上所述情形，另詳如附表所示）；又134 、135 地號土地因非屬耕地，故在3 份核對整理表內均未列入承租範圍等情形，均與被告依據上開舊地籍圖而為之主張相符。而上開38年間之私有耕地租約或申請書及其核對整理表等書證係本件繫屬後，本院函請桃園縣大溪鎮公所分別於97年4 月1 日及同年6 月2 日函送本院，是被告在此之前，應無從或未得知，則其根據兩造所持有之上開舊地籍圖主張其被繼承人潘煥經根據第44號租約所承租之範圍係該圖中之「138-5 、138-7 、138-9 、138-12、133 地號」等5 筆土地與上開尚未出現之書證（即上開38年間之私有耕地租約或申請書及其核對整理表）之內容相符，應認其主張為實情。
④況且，證人，即自74年6 月30日起至92年10月1 日止任
職原告總務幹事、組長之丙○○於本院另案（94年度訴字第734 號原告與潘逢三等5 人間租佃爭議事件）96年
5 月28日就上開第28號租約部分證稱：「我知道他們（按即潘逢三等5 人）是個別耕作，但是沒有個別訂立契約，我是個別收取租金的，是否同意（個別承租）當初沒有特別聲明。…（如何得知被告等人繳納之租金即為耕作的土地？）我是延續以前收取的租金，也是延續以前的。（是否知道被告等人實際耕作的位置？）我任職的時候看過，因為被告他們有時歉收，我有去看，有時候申請歉收減免沒有准。…（當時祕書與院長是否知悉你是按耕作面積分開收租？）應該知道，因為我是承襲以前收租的方式。（收租的過程中，被告有無因歉收而少繳租金？）有的，潘言勝有過，但本件被告是否有申請過，…」等語（見同日言詞辯論筆錄抄本第4 至7 頁）。依其所述，其就潘逢三等5 人共同簽署之第28號租約尚且依據其等個自耕作之面積收取租金或處理歉收減免之情事，且其此種收租方式係承襲以前收租的方式，則就與潘逢三等5 人不同契約之承租人潘煥經（或本件被告），自然更應係分別收租及處理其他相關事務。
⑤再者，物之所有權的主要權能，依學理上之通說有4 種
，分別為：占有、使用、收益及處分；而其中「占有」為其最基本之權能。另出租者，依民法第421 條規定之意旨，係指將物之使用、收益權能讓與他人，以換取他人支付之對價（即租金）。是為達到租賃之目的（使用、收益），自應將租賃標的物交付承租人占有（民法第
423 條參照），且此占有係指具體之管領該標的物。本件潘煥經、潘煥明、潘言勝於38年間向原告之前身承租系爭土地耕作，雖其等租約之標的物均相同（即系爭土地），僅註明「其內幾分之幾」，惟如無具體之範圍、界線，則其等如何占有、耕作（使用、收益），此所以上開租約或登記申請書上浮貼之核對整理表須另行標明該租約之實際承租之地號及面積。從而，被告主張上開
3 租約之承租範圍均已特定，亦合乎常理。⑥原告另主張上開3 承租人係親戚，故其等係向原告共同
承租系爭10筆土地，共同耕作云云。惟上開3 人如確係共同承租、共同耕作者，則其等與原告即無分別訂立租約，且另行製作核對整理表浮貼於租約上，具體指明各自承租範圍、面積。是原告上開主張，顯不足採。
⑦原告又主張上開138-5 等5 地號土地面積與租約約定之
面積不符，故被告上開主張不可採云云。關於上開138-
5 地號等5 筆土地面積，經本院委請大溪地政事務所核算後為5,785 平方公尺，與兩造間第44號租約約定之7,
180 平方公尺不符一節，固然無誤。惟本件重點係原告（或其前身）與承租人潘言勝、潘煥明、潘煥經間就個別承租範圍是否特定，並非其面積之相符與否；再者，依據上開租約所示，其等承租耕作系爭土地係遠自「民國元年」（即日據時代即已承租，見上開租約或申請登記書「已承佃耕作年期」欄之記載），而上開38年之租約，應係為配合政府實施耕地三七五減租條例而重新辦理之租約登記，其租約內容要係以當時登記之資料及相關當事人之主張、陳述為據，至於其資料，例如系爭土地之面積及各承租人實際承租耕作之面積是否完全正確無誤，或有酌量之處。況且，大溪地政事務所根據上開舊地籍圖上所繪之界線計算其面積，未必完全正確無誤（例如：自138 地號土地分割為138 、138-3 、138- 4、138-5 、138-6 地號等5 筆土地，其面積總和為18,688平方公尺【計算式：1,723 ＋778 ＋1,996 ＋7,417＋6,77 4＝18,688】，與138 地號土地登記之面積19,281平方公尺並不相符；另138-2 地號土地分割為138-2、138-7 、138-8 、138-9 、138-10、138-11、138-12、138-22等8 筆土地面積總和為24,623 平 方公尺【計算式：1,470 ＋1,239 ＋510 ＋1,229 ＋670 ＋16,966＋1,216 ＋1,323 ＝24,623】，亦與138-2 地號土地登記之面積24,061平方公尺不符）；而被告訴訟代理人潘忠義於本院97年3 月14日囑託大溪地政事務所計算上開分割後起床號土地面積前之97年1 月16日言詞辯論時即稱「其小時候潘逢三的父親（即潘言勝）曾認為其父親（潘煥經）分到的比較多，後請人來測量，結果發現其父（潘煥經）所分到實際耕作之面積不足八分之一」等語。是縱認被告實際耕作面積不足租約上所約定之面積，此或其原始登記時即有失誤，或係土地測量或計算之錯誤，要與兩造間契約有關承租範圍究係具體、特定之範圍，亦係系爭土地八分之一、抽象存在之範圍無關。
故原告此項主張，亦非可採。
⑷綜上所述，原告主張兩造間第44號租約之租賃標的物係特
定在被告提出舊地籍圖上所標示之138-5 、138-7 、138-
9 、138-12、133 地號等5 筆土地範圍內，應堪採信。㈡系爭132 、134 、135 及144 地號土地上興建建物使用，並
不構成被告違反耕地三七五減租條例第16條第1 項、第17條第1 項第4 款之情形，故原告不得主張第44號租約失效，另其解除該租約之意思表示並不生效。
⑴原告（及其前身）與訴外人潘逢三等5 人、潘木等2 人及
被告（或其等被繼承人潘言勝、潘煥明、潘煥經）就系爭土地成立之上開第28號租約、第60號租約、第44號租約係分別就如被證1 舊地籍圖上，如附表所示地號範圍成立租賃契約，亦即上開3 份租約係分別成立、生效，既如上述。則訴外人潘逢三等5 人、潘木等2 人等就其等承租範圍所生之事項，對兩造間上開第44號租約之效力應不生影響。而上開132 、144 地號土地並非被告承租範圍，是該2筆土地上縱有興建建物，而違反耕地三七五減租條例第16條或第17條之情形，原告亦不得以之對被告主張第44號租約失效或解除該租約。
⑵又系爭134 、135 地號土地自38年間第44號租約訂立起至
今其地目分別為雜地、建地等情，為兩造所不爭執，並有上開租約影本在卷可稽（本院卷㈠第235 頁）。上開2 筆土地上興建有如附圖所示建物，目前由被告及上開3 租約承租人或其家屬居住使用，亦為兩造所不爭執，並有被告提出之現場照片可稽（本院卷㈠第151 至158 頁）。上開
2 筆土地雖亦列為租賃標的物之一，惟因其等自始即非屬耕地（故上開3 租約及核對整理表計算系爭土地「總面積」及「承租面積」或計算租額時，均僅就其餘8 筆「田」地目之土地列入，上開2 筆非屬「田」地目之土地則未列入（此可參考附表所載及本院卷㈠第234 頁、卷㈡第55、57頁）。上開2 筆非屬耕地之土地雖亦為租約之標的，惟既非耕地性質，承租人自無在其上耕作之義務。從而，被告或其餘承租人以之興建建物使用，即與耕地三七五減租條例第16條第1 項之「不自任耕作」無涉，亦無同條例第17條第4款 之「繼續一年不為耕作」之情形。從而，原告亦不得以系爭134 、135 地號土地上興建有如附圖所示之建物，主張被告有違反耕地三七五減租條例第16條、第17條之情形，而認為兩造間第44號租約失效或主張解除租約。
八、本件兩造間之第44號租約既未失效，且原告主張解除該租約，亦非合法，是兩造間依上開租約成立之耕地租賃關係依然存在。原告訴請確認兩造間之租賃關係不存在，為無理由，應予駁回。
九、本件事實已臻明確，兩造其餘爭點暨攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 7 月 11 日
民事第二庭法 官 潘進順以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 7 月 14 日
書記官 黃進傑