臺灣桃園地方法院民事判決 96年度訴字第561號原 告 財團法人台灣省私立八德殘障教養院法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳宏瑄律師複 代理人 甲○○○
丙○○被 告 戊 ○訴訟代理人 辛○○被 告 己○○訴訟代理人 丁○○上列二人共同訴訟代理人 黃曼瑤律師複 代理人 毛仁全律師
陳慶瑞律師上列當事人間租佃爭議事件，於民國97年12月4 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文確認原告與被告間就坐落於桃園縣○○鎮○○段社角小段九二、
一三二、一三三、一三四、一三五、一三八、一三八之二、一四
二、一四二之二、一四四地號土地內八分之一合計面積零點七一八甲溪鎮南字第六０號租約之耕地租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：
一、被告戊○、己○○向原告承租原告所有坐落於桃園縣○○鎮○○段社角小段92、132 、133 、134 、135 、138 、138之2 、142 、142 之2 、144 地號土地內1/8 合計土地面積
0.718 甲，並以大溪鎮公所「溪鎮南字第60號」於民國80年
9 月26日申請租約變更登記，經報奉縣府於80年12月6日以
（80）府地權字第216527號函覆准予授權租約變更登記在案。而系爭10筆土地，除了系爭135 地號係特定農業區甲種建築用地之外，其餘地號土地全部皆為特定農業區農牧用地（見原證2 之土地登記謄本）。而系爭10筆土地，除本件與被告戊○、己○○間之租約外，原告就系爭土地另有1/8 出租給訴外人庚○○（溪鎮南字第44號，見原證3） ，及3/4 出租給訴外人壬○○等人（溪鎮南字第28號，見原證4） 。原告與被告戊○、己○○2 人間之契約係租賃系爭10筆土地上每筆土地非特定部分之8 分之1 ，此8 分之1 非土地上特定位置，被告雖在系爭地號土地承租8 分之1 ，惟被告並未與原告協議或經過原告同意在土地的特定位置使用收益。而本件租約因被告與訴外人即其他承租人庚○○等均係親戚，其父執輩開始就共同在系爭土地上共同耕作。原告將自己完整之所有權，以3/4 、1/8 、1/ 8比例出租，並未與承租人約定特定部分使用範圍，係因被告等間本有親戚關係，願意在同一筆土地上一起耕作，被告及訴外人庚○○等亦從未要求原告區別特定範圍給予渠等耕作。
二、查系爭132 、134 、135 、144 地號上，現均有非供耕作使用目的之地上物。經桃園縣大溪地政事務所於95年12月8 日至現場複丈測量後製作土地複丈成果圖（見原證5 附圖），其使用現況情形如下：
㈠系爭132 地號地上物使用者有被告戊○（見原證5 附圖編號132-U） 。
㈡系爭134 地號地上物使用者有訴外人庚○○、訴外人潘忠欽
（見附圖編號134-K 、134-L） 、被告己○○（見原證5 附圖編號134-N 、134-O） 、被告戊○（見原證5 附圖編號134-P 、134-Q） 、訴外人潘順鍾（見原證5 附圖編號134-R、134-S） 、訴外人潘政雄（見原證5 附圖編號134-T） 。
㈢系爭135 地號地上物使用者有訴外人潘逢田（見原證5 附圖
編號135-A 、135-B） 、訴外人壬○○（見原證5 附圖編號135-C 、135-D 、135-E） 、訴外人潘阿昭（見原證5 附圖編號135-F 、135-G 、135-H） 、訴外人潘逢裕（見原證5附圖編號135-I） 、訴外人庚○○及訴外人潘忠欽（見原證
5 附圖編號135-J 、135-K 、135-L） 、被告己○○（見原證5 附圖編號135-M 、135-N） 。
㈣系爭144 地號土地為訴外人潘逢裕等違法轉租給第三人做黃豆加工廠。
三、系爭132 、134 、135 、144 地號土地上建有地上物均有不自任耕作情形。而承租人私下擅自互相同意違法興建住宅或轉租等，均不得對抗出租人。況本件訴外人庚○○及被告戊○等人均居住在同樣門牌為桃園縣大溪鎮南興里4 鄰30號之不同建物內（該建物數棟位於系爭134 、135 地號上，被告戊○、庚○○則使用系爭132 、134 、135 地號土地非用以耕作用途，顯然被告戊○、己○○均符合承租人以所承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用而擅自變更用途或無正當理由不自耕之情形，應使租約全部無效（參照耕地三七五減租條例第16條）。蓋所謂承租人「不自任耕作」，應係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言（參照最高法院87年度台上字第1378號判決）；又將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言（參照最高法院46年台上字第57號判例）。本件被告及訴外人如私下就共同承租之土地上特定範圍約定分管，未得原告同意，且互為同意彼此違規使用土地，實無異於被告就承租土地不自任耕作，而且被告戊○在系爭132 地號田地目土地上蓋地上物，更是明確違規。再者，縱認租約並非無效，原告亦以存證信函終止租約（見原證6） ，故兩造間就系爭10筆土地已無任何租約存在。
四、按耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項所定原訂租約無效，得由出租人收回，係以租約所訂之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得一併請求收回。本件，兩造就系爭10筆土地僅簽訂一份租賃契約，且約定租金乃系爭10筆土地內1/8 之正產物全部收穫總量千分之375，並非就每筆土地各自約定租金，應認兩造之間就系爭10筆土地僅成立一個租賃關係，而被告就其中系爭132 、134 、
135 、144 地號土地，非因不可抗力而繼續一年不為耕作，原告亦得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定及最高法院84年台上字第1856號判例意旨，終止全部租約，收回全部土地。
參、證據：提出桃園縣大溪鎮公所「溪鎮南字第60號」私有耕地租約（承租人：即被告戊○、己○○之父親潘煥明）及變更登記租約附表（承租人：被告戊○、己○○）（原證1） ；桃園縣○○鎮○○段社角小段92、132 、133 、134 、135、138 、138 之2 、142 、142 之2 、144 地號土地登記謄本（原證2） ；訴外人庚○○租約（原證3） 與訴外人壬○○、潘河朝、潘逢裕、潘逢田、潘劉習妹等五人租約（原證4） ；桃園縣大溪地政事務所於95年12月8 日實測之土地複丈成果圖（原證5） 等資料影本及原告於95年8 月17日通知被告終止租約之存證信函一份暨被告於95年8 月18日收件之郵件回執2 份（原證6） ，及桃園縣○○鎮○○段社角小段
132 、134 、135 地號之地上建物現場照片15張（原證15、16）。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。
貳、陳述：
一、被告與原告就系爭10筆土地之1/8 簽訂溪鎮南字第60號之三七五租約係獨立租約，與訴外人庚○○、潘忠欽、潘順鍾、潘政雄、潘逢田、壬○○、潘阿招、潘逢裕等人之三七五租約非屬同一租約。且兩造雙方早已協議租賃使用特定位置（詳被證1 之地籍圖橘色部分），然原告遽以被告與該等人均係親戚，願意在該筆土地一起耕作、均未與原告區別特定範圍，顯非事實。蓋被告與原告就系爭10筆土地之1/8 簽訂溪鎮南字第60號三七五租約係獨立租約，此由當初被告之先祖開始承租時即係與訴外人庚○○之先祖，以及訴外人潘逢之等五人之先祖分別於不同時間與原告之前身即八德鄉惠仁院訂立租約，致兩造訂立租約之時間與其他訴外人皆不相同觀之甚明。況被告就所承租之耕地亦係與訴外人庚○○、壬○○等人就個別之耕地繳納租金、個別繳納水利會費、個別申請休耕；更甚者，係個別向原告申請災害減免，且每次申請時，原告皆會派人至個別之耕地視察收成之情形，以決定減免之程度，故原告就各個耕地何部分屬於被告耕作、何部分屬訴外人之耕地皆知之甚詳。又依舊有之地籍圖（見被證1），系爭農地確實可特定出被告與其他訴外人所承租之範圍，故被告按兩造租約之意旨就系爭土地之特定部分與其他訴外人為分耕並無不妥。況原告數十年來就被告與訴外人等分耕之情形自始即知悉且迄未表示異議，並收受被告與其他訴外人分別依所耕之範圍繳納租金，詎原告現因其他承租人有違約之情事乃謂未曾同意被告與其他承租人可分耕。
二、被告在系爭租地均有耕作且依四季分別種植稻米、筊白荀、蔬菜等不同農作物（見被證2 之現場照片）。原告主張系爭
132 、134 、135 、144 等地號土地，訴外人潘逢裕等人建有地上物認有不任耕作之情事縱然屬實，然該等人與被告並非同一租約之承租人，且與被告前揭耕地租約約定特定耕作位置完全不同；惟原告卻偏執主張同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部無效，據以對被告主張終止租約，顯有誤解。因此，原告遽以訴外人潘逢裕、庚○○等人違反租約之事，對被告主張終止租約並不合法。
三、被告在系爭135 地號土地（地目一直編定為建地）搭建之農舍供儲放農耕機具等，係之前承租時原告即同意建築房屋，供被告農舍使用，因建物材質概已損壞，不敷使用，嗣於69年間徵詢原告同意始將系爭135 地號土地上農舍改建為現時之二樓層建物，且係被告自己與家人居住，屋內為供作乾燥稻穀、儲存稻穀及放置農用機械、肥料之用，迄無開設工廠等擅自變更用途或不自任耕作之情，此有台灣電力公司桃園區營業處書函、桃園縣稅捐稽徵處大溪分處函各一份可稽（見被證3） ，即無三七五減租條例第16條規定之適用。因此，原告遽以主張系爭租約無效，亦顯有誤解。
四、原告起訴所指系爭土地其中132 地號地上物即原證5 附圖編號132-U 所示之使用者為被告戊○；134 地號地上物其中原證5 附圖編號134-N 、134-O 所示之使用者為被告己○○;編號134-P 、134-Q 所示之使用者為被告戊○；135 地號地上物其中原證5 附圖編號135-M 、135-N 所示之使用者為被告己○○，而認被告有耕地三七五減租條例第17條第1 項第
4 款承租人將租地一部不自任耕作之情形。惟系爭132 地號上之地上物，為被告之先父潘煥明生前所簡單搭蓋，現為被告戊○使用，用作存放稻穀、肥料、稻穀乾燥機等農業機械，避免此等耕種所需物品因放置戶外致生鏽損壞，該地上物僅係簡單之搭蓋充當存放農作物、放置農業機械之用，並無作為居住或其他非農業用途，況該地號其餘之土地皆仍在從事農耕。另系爭134 、135 地號上之地上物，為原告前身即私立八德惠仁院時期於日據時期即租給被告先祖用作農舍及曬穀場使用，而本非用以耕作之耕地，此觀被告所承租之耕地面積係系爭土地之1/8 即0.718 甲，本即係扣除非用作耕地之134 、135 地號計算所得，故被告就134 、135 地號之土地未從事農耕並無違背兩造之三七五租約之本旨。此另有關於系爭135 地號土地上門牌號碼桃園縣大溪鎮南興里4鄰社角30號之建物，係在原告取得系爭出租土地之前，即在日據時代便已存在，台灣光復後，於民國40年方改編為社角30號（見被證4） 。況原告取得系爭土地時就其上既存之建物並未曾主張異議或應拆除，並且尚給付被告就原舊農舍之修繕費用，嗣後原告更明白表示該舊農舍應歸屬於被告，故不再繼續給付修繕費用，而由被告自行支付舊農舍之修繕費用以及由被告負擔該農舍之稅捐。後因年代久遠原舊農舍已不堪使用，乃於69年改建為現狀，迄今已27年並歷經兩造數次就系爭農地續訂租約，而原告皆未針對改建表示異議，實係因原告自始即同意被告將原為農舍之建物改建，現卻執詞興訟，實無可採。
五、綜上，被告於系爭土地均有耕作並無不自任耕作之情事。被告迄無違反耕地租約，原告起訴請求確認兩造間之耕地租賃關係不存在，顯屬無理由。
參、證據：提出系爭土地地籍圖一份（分著橘、黃、藍三色；被證1） 、現場照片8 張（被證2） 及台灣電力公司桃園區營業處書函、桃園縣稅捐稽徵處大溪分處函（被證3） 暨系爭
135 地號土地上門牌號碼桃園縣大溪鎮南興里4 鄰社角30號之建物門牌證明書（被證4） 等資料影本各一份。
丙、本院依職權向桃園縣大溪鎮公所函調大溪鎮公所「溪鎮南字第60號」私有耕地租約相關卷宗。
理 由
甲、程序部分：
一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用」、「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴」，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。查本件耕地租約之承租人即被告戊○、己○○與出租人即原告財團法人台灣省私立八德殘障教養院間因耕地租佃契約無效與終止租約之爭議，曾由原告申請調解，分別經桃園縣大溪鎮公所耕地租佃委員會調解及桃園縣政府耕地租佃委員會調處，均未成立，而經桃園縣政府耕地租佃委員會移送本院處理，有桃園縣政府檢送之租佃爭議調處不成立案全宗可憑，核與耕地三七五減租條例第26條上開規定相符，合先敘明。
二、次按，確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。查本件原告主張兩造間就系爭系爭10筆土地內8 分之1 合計面積0.718甲溪鎮南字第60號租約之耕地租賃關係不存在，惟因被告爭執，是兩造間就系爭10筆土地是否仍有耕地租賃關係存在，即屬不明確，而造成原告法律上地位不安定，且該不安定之法律上地位得以確認判決除去。準此，原告即有提起本件確認之訴之利益存在。
乙、實體部分：
一、本件兩造間就系爭10筆土地內1/ 8合計0.718 甲定有溪鎮南字第60號私有耕地租約。除135 地號係特定農業區甲種建築用地之外，其餘地號土地均係為特定農業區農牧用地。原告除與被告訂立本件租約外，就上述系爭土地另有1/8 出租給訴外人庚○○（溪鎮南字第44號）及3/4 出租給訴外人壬○○等人（溪鎮南字第28號）。上述系爭土地其中132 、134、135 、144 地號土地上，現均有非供耕作使用目的之地上物，經桃園縣大溪地政事務所於95年12月8 日至現場複丈測量後製作土地複丈成果圖（原證5 附圖），其使用現況情形如下：㈠系爭132 地號土地之地上物使用者有被告戊○（見原證5 附圖編號132-U） ；㈡系爭134 地號土地之地上物使用者有訴外人庚○○、訴外人潘忠欽（見附圖編號134-K 、134-L） 、被告己○○（見原證5 附圖編號134-N 、134-O）、被告戊○（見原證5 附圖編號134-P 、134-Q） 、訴外人潘順鍾（見原證5 附圖編號134-R 、134-S） 、訴外人潘政雄（見原證5 附圖編號134-T） ；㈢系爭135 地號土地之地上物使用者有訴外人潘逢田（見原證5 附圖編號135-A 、135- B）、訴外人壬○○（見原證5 附圖編號135-C 、135-
D 、135-E） 、訴外人潘阿昭（見原證5 附圖編號135-F 、135- G、135-H） 、訴外人潘逢裕（見原證5 附圖編號135-I） 、訴外人庚○○及訴外人潘忠欽（見原證5 附圖編號135-J 、135-K 、135-L） 、被告己○○（見原證5 附圖編號135- M、135-N） ；㈣系爭144 地號土地上之地上物為訴外人潘逢裕等轉租給第三人做黃豆加工廠等情，為兩造不爭執之事實，堪以認定。
二、本件兩造主要爭點厥為被告有無不自任耕作情形？被告有無未經原告同意而擅自興築地上建物？茲分論如下：
㈠依耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項規定：「承租
人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」，次按，耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因，最高法院著有70年台上字第4637號判例可資參照。而共同承租人就租賃耕地之一部或全部不自任耕作或轉租他人者，該共同承租人與出租人原訂之耕地租約全部無效（參最高法院84年度台上字第2975號判決要旨）。其未自任耕作之土地雖僅一部，但僅以單一契約約定承租範圍，租約應全部無效（參最高法院84年度台上字第2584號判決要旨）。
㈡本件兩造間就系爭10筆土地，除其中135 地號土地係特定農
業區甲種建築用地之外，其餘地號土地均係為特定農業區農牧用地。又本件經桃園縣大溪地政事務所於95年12月8 日至現場複丈測量後製作土地複丈成果圖（見原證5 附圖），被告戊○、己○○除耕作系爭土地外，其另使用系爭土地上之建物情形如下：1.被告戊○部分：被告戊○使用系爭132 地號地上物亦即附圖編號132-U 部分，另並使用系爭134 地號地上物即附圖編號134-P 、134-Q 部分；2.被告己○○部分：被告己○○使用系爭134 地號地上物即附圖編號134-N 、134-O 部分，另並使用系爭135 地號地上物即附圖編號135-
M 、135-N 部分。㈢被告戊○、己○○2 人使用系爭132 、134 、135 地號地上
物，其中除135 地號土地係屬於建築用地，不在耕地三七五減租條例規範之列外，其餘系爭132 、134 地號土地，均係屬於耕地，依耕地三七五減租條例第16條第1 項規定承租人應自任耕作，如承租人（未經出租人同意）以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，依最高法院70年台上字第4637號判例意旨即應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因。而查，被告戊○、己○○2 人使用系爭132 、134 地號之地上建物，該地上物係在於何時興建？興建之時有無經原告同意？兩造之間容有爭執。惟按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此於民事訴訟法第277條定有明文。而農舍並非佃農可任意興建，如有需要建造應經地主同意，否則佃農在耕地上任意興建地上物將耕地變更使用，應屬不自任耕作。被告雖辯稱系爭132 、134 、135地號之地上物，因原舊農舍年代久遠已不堪使用，乃於69年改建為現狀，且係經原告同意搭建地上物云云。惟此乃為被告主張有利於己之積極事實，原告既就系爭之地上物否認同意被告建造，而被告就其所主張有利於己之積極事實並未舉證佐實，則被告所辯係經原告同意始搭建地上物云云，自無可採。又按，原告對於系爭土地雖然並未即時為權利上之行使，然被告亦難僅因原告單純的對系爭土地未即時行使其權利，即謂原告已經默示同意被告搭建該地上物。按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項既定有明文。而本件原告主張被告在於系爭10筆土地之其中132 、13
4 等地號土地上現均有非供耕作使用目的之地上物而未自任耕作之事實，雖為被告所否認並辯稱：1.系爭132 地號的地上物亦即附圖編號132-U 部分，係其父親潘煥明於55年間所建造；2.系爭134 地號地上物即附圖編號134- P、134-Q 部分（被告戊○使用部分）及134-N 、134-O 部分（被告己○○使用部分），係其父親潘煥明所建造並於69年間整建等詞云云。惟原告主張被告在系爭132 、134 等地號土地上現有非供耕作使用目的之地上物而未自任耕作之事實，已據原告提出地上建物之現場照片並經桃園縣大溪地政事務所於95年
12 月8日至現場複丈測量屬實及製作土地複丈成果圖在卷可稽，且查被告亦不爭執其在系爭132 、134 等地號土地上確實有地上建物之事實，堪認原告對於其主張被告未自任耕作之事實，應已盡舉證之責任。而查，被告就其辯稱系爭132地號的地上物亦即附圖編號132-U 部分係其父親潘煥明於55年間所建造及另134 地號地上物即附圖編號134-P 、134-Q部分（被告戊○使用部分）及134-N 、134-O 部分（被告己○○使用部分），係其父親潘煥明所建造並於69年間整建之有利於己之主張事實，並未舉證以實其說，故所辯自無可採。再查，依據桃園縣大溪地政事務所於95年12月8 日至現場複丈測量後所製作之土地複丈成果圖（即原證5 附圖）及原告所提出之原證15與原證16之現場照片數張以觀，在系爭13
2 地號土地的地上物即附圖編號132-U 部分，係屬「磚造鐵皮屋」，使用土地面積245 平方公尺；另134 地號地上物即附圖編號134-P 、134-Q 部分（即被告戊○使用部分），係分屬「加強磚造」、「磚造」，其使用土地面積分別為120平方公尺、46平方公尺；另在附圖編號134-N 、134-O 部分（即被告己○○使用部分），係分屬「加強磚造」、「鐵皮屋」，使用土地面積分別為49平方公尺、12平方公尺。被告戊○、己○○二人在系爭土地的建物亦即附圖編號132-U 、134-P 、134-Q 、134-N 、134-O 部分，乃係以加強磚造、鐵皮屋興建，在外觀上難認定係屬臨時性質的簡陋設備地上物，且被告2 人在132-U 、134-P 、134-Q 、134-N 、134-
O 部分使用土地面積合計達472 平方公尺，亦實難認係僅作存放農作物、農業機械之用。又查，被告於97年12月4 日言詞辯論時陳稱：系爭134 地號土地已經住了六個兄弟，所以才在132 地號蓋倉庫放置農具等語，亦顯見被告在系爭132地號土地之地上物即附圖編號132-U 部分面積245 平方公尺之磚造鐵皮屋，係在於最後才興建。末查，原告另主張被告戊○、己○○2 人於80年間，係以「承租人繼承」為原因而向桃園縣大溪鎮公所辦理租約變更登記，被告二人辦理租約變更登記之原因為「繼承」，此情有本院向桃園縣大溪鎮公所函調之大溪鎮公所「溪鎮南字第60號」私有耕地租約相關卷宗內附之大溪鎮公所於80年9 月27日所發之大溪鎮公所受理租約承租人變更登記通知書及耕地三七五租約變更登記申請書影本資料在卷可稽，且查被告亦不否認其2 人係以「繼承」為原因而向桃園縣大溪鎮公所辦理租約變更登記之事實，因此，被告與原告間，於80年間向桃園縣大溪鎮公所辦理之變更登記租約，實際上係被告繼承其父即訴外人潘煥明之耕地三七五租約，故應認被告戊○、己○○暨其被繼承人潘煥明與原告之間僅成立一個耕地三七五租約。而查，被告辯稱在系爭132 地號土地之地上建物即附圖編號132-U 部分係其父親潘煥明於55年間所建造及另134 地號地上物即附圖編號134-P 、134-Q 部分及134-N 、134-O 部分，係其父親潘煥明所建造並於69年間整建等語，則縱認被告上述所辯係屬實情，惟被告並未舉證證明其父親潘煥明在系爭132 、134等地號土地上建造地上物時，曾經徵詢原告或其前手即八德鄉惠仁院並經同意後始興建，故被告之被繼承人潘煥明在於系爭132 、134 等地號土地上建造地上物之時，即有不自任耕作之情事而構成耕地三七五減租條例第16條第2 項所規定之原訂租約無效之原因。據此，被告戊○、己○○亦無從以其被繼承人潘煥明無效之租約而於80年間以「承租人繼承」為原因並向桃園縣大溪鎮公所辦理租約變更登記。
三、綜據上述，本件被告戊○、己○○或其被繼承人潘煥明等人在系爭132 、134 等地號土地上，未經原告或其前手即八德鄉惠仁院同意，擅自興築如原證5 附圖編號132-U 、134-P、134-Q 、134-N 、134-O 之地上建物合計共472 平方公尺的土地面積而不自任耕作，依據耕地三七五減租條例第16條第2 項規定，兩造所訂租約應歸無效。被告其未自任耕作之土地雖僅一部，但因兩造係以單一契約而約定承租範圍，故租約應全部無效。從而，原告起訴請求確認兩造間就坐落於桃園縣○○鎮○○段社角小段92、132 、133 、134 、135、138 、138 之2 、142 、142 之2 、144 等地號土地內8分之1 合計面積0.718 甲溪鎮南字第60號租約之耕地租賃關係不存在，於法有據，核屬有理由，應予准許之。
四、本件因依耕地三七五減租條例第16條第2 項之規定，兩造所訂租約於被告戊○、己○○或其被繼承人潘煥明在系爭132、134 等地號土地擅自建築地上物時即已歸於無效，故原告於95年8 月間雖寄發存證信函，惟已無從依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定發生終止兩造租約之法律效果。至於兩造所訂租約之租賃標的物有無約定特定部分而原告主張被告未與其協議或經過其同意即在土地特定位置耕作、使用收益及被告辯稱雙方早已協議租賃使用特定位置等爭執事項及兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，故無一一審究必要，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 31 日
民事第一庭審判長法 官 郭琇玲
法 官 吳爭奇法 官 陳雪玉如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
以上正本與原本無異。
中 華 民 國 98 年 1 月 7 日
書記官 吳瓊英