臺灣桃園地方法院民事判決 96年度訴字第629號原 告 丁○○法定代理人 甲○○訴訟代理人 吳秀菊律師被 告 丙○○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，於民國96年12月20日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○號、四一八地號土地上如附圖所示之建物（門牌號碼桃園縣龜山鄉大崗村八十八號）全部拆除，並將上揭土地返還予原告。
被告應給付原告新台幣貳萬陸仟壹佰貳拾捌元，及自民國九十五年一月一日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國九十五年八月五日起，至返還第一項土地止，按年給付原告新台幣陸仟伍佰參拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣參拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣玖拾萬元為原告供擔保後，免予假執行。
本判決第二項得假執行，但被告如以新台幣貳萬陸仟壹佰貳拾捌元為原告供擔保後，免予假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或擴張或減縮應受判決事項之聲明者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款、第2項分別定有明文。本件原告起訴時原先位聲明㈠係請求確認被告與原告間就坐落桃園縣○○鄉○○段403、418地號（重測前各為坪頂大湖段2-4、2-28地號），面積各為10.36、46.7
3 平方公尺土地（下合稱系爭土地）之租賃關係不存在；嗣於本件訴訟進行中追加請求如其先位聲明㈠所示，並將原先位聲明㈠改分列為其備位聲明，被告對此亦無異議，並為本案之言詞辯論，視為同意原告所為訴之追加，核此訴之追加請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結。又原告起訴時原先位聲明㈡及備位聲明㈠均係請求被告應給付原告新台幣（下同）69,309元及法定遲延利息等；嗣於審理中擴張如其先位聲明㈡及備位聲明㈡所示，核其所為訴之聲明變更僅係單純擴張應受判決事項之聲明。原告前開所為訴之追加及變更，均與首揭規定相符，應予准許，合先敘明。另本件原告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38
6 條各款所列情形，爰依被告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告起訴主張：被告前於63年1月1日簽定土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），向原告承租其所有系爭土地，並於土地上興建如附圖所示之建物（含1至3層樓及屋頂突出物，下稱系爭建物），總面積179.34平方公尺，租金每年為蓬萊稻谷246 台斤，租賃期間自63年1月1日起至65年12月31日止，於期限屆滿後，兩造並未另訂租賃契約。按未定租賃期限之不動產，如遇稅額增加致所收租金不敷納稅時，如稅額之增加與不動產價值之騰漲有關係者，可以請求增加租金，此觀最高法院48年度第6 次民、刑庭總會會議決議㈠參照。
且依系爭租賃契約第3 條但書亦約定載明：「該土地（指系爭土地）將來如變更地目為建地或都市計劃，而以建地課徵地價稅時，其租金自變更日起甲方（指原告）得依土地法規定要求調整租金，乙方（指被告）不得異議。」，因系爭土地公告地價早已攀昇，鄰近並設置有高速公路入出口匝道，交通日益便利，若仍按原契約約定收取租金，原告已不足支應額外增加之地價稅及管理費用，實有調整之必要，屢經發函通知被告欲按土地申報地價10 %計算調漲租金，惟均未獲置理，甚被告迄今已逾2年未給付租金，原告遂於95年6月20日以存證信函通知終止租賃關係，並請求返還租賃契約書及被告所積欠之租金及限期返還土地。在原告已依合法程序終止系爭租賃契約後，被告迄今仍繼續無權占用系爭土地，是項事實亦經被告自認屬實，原告自得依法訴請被告拆除系爭建物並返還土地，並被告無權占用系爭土地狀態中，其可取得系爭土地使用之利益為社會通常概念，原告自亦得請求自92年1月1日終止租賃契約後至返還土地前之類似租金之不當得利，是則被告自91年起至94年止獲有不當得利金額75,952元，並自95年起之金額按申報地價年息10 %計算。為此，爰依民法第767條、第179條之規定，提起本件訴訟，並先位聲明：㈠被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段403、418地號土地上如附圖所示之建物（含1至3層樓及屋頂突出物，總面積17
9.34平方公尺）拆除，並將土地返還原告。㈡被告應給付原告75,952 元，及自95年1月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自95年1 月1日起至遷出原告所有坐落桃園縣○○鄉○○段403、418地號土地之日止，按年給付原告土地申報地價年息10 %之租金。㈣願供擔保，請准為假執行之宣告。備位聲明：㈠確認被告與原告間就坐落桃園縣○○鄉○○段403、418地號，面積各為10.36、46.73平方公尺土地之租賃關係不存在。㈡被告應給付原告75,952元，及自95年1月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自95年1月1日起至遷出原告所有坐落桃園縣○○鄉○○段403、418地號土地之日止，按年給付原告土地申報地價年息10 %之租金。㈣願供擔保，請准為假執行之宣告。
三、被告則以：被告固不否認與原告間就系爭土地有租賃關係存在，惟因簽訂契約當時年代根本無電腦設備，民間簽約大抵以手寫方式書載契約，然原告竟能違反常理提出以電腦文書方式製作之系爭租賃契約，主張依該租賃契約第3 條但書調整土地租金。又據系爭租賃契約第1 條約定內容而觀，系爭土地當時恰似為「空地」，惟系爭建物早已於55年間即已興建完成，顯然系爭租賃契約內之約定條款，並不合常理，且系爭租賃契約其上承租人「曾素鶯」之簽名，並非被告所簽，是其否認系爭租賃契約之真正。系爭租賃契約約定條款應係原告臨訟製作，其自無權得據以要求調整租金。另有關本件租金之給付，數十年來均由原告於每年年派員至被告住所收取，被告皆依此方式如期繳納租金從未拖欠。詎料、原告無端來函聲稱欲自92年起，擬依土地申報總價年息10 %計算調漲租金，惟業經被告拒絕，依最高法院47年台上字第1152號判例及同院47年台上字第1522判決意旨，在原告未依法聲請法院增減其租金以前，被告僅依原約定之租賃金額給付租金即可。然原告竟在拒絕收取被告已提出92年至94年間之租金後，隨即以被告未依調漲後租金計算方式給付租金為由，逕自終止兩造間之租賃關係，與法不符，其本件主張租賃關係不存在，並請求被告給付類似租金之不當得利，均與法無據。按未定期限之不動產租賃，於其價值昇高時，出租人始得聲請增加租金。至於租金不敷納稅，尚非法定增租之原因（最高法院69年台上字第1343號判決意旨參照）。原告尚非得以租金不敷納地價稅為由調漲租金，且其遽以土地法規定主張基地租金，一律概依申報價額年息10 %調漲，並非合理。縱欲依民法第442 條規定，以判決調整租金之數額者，一般以為，應以土地繁榮程度、鄰地租金情形、稅額增減及承租人利用租賃物之經濟價值與所得利益等，作為調整依據。其為土地租賃者，則以公告現值為其參考依據。而據系爭土地自86年至93年間之公告土地現值而觀，其公告土地現值係呈向下調整狀，則原告主張因系爭土地公告地價攀昇，致其不敷支應所增加之地價稅及管理費用云云，顯非實在等語，資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本件原告主張：坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○號、四一八地號土地為其所有，出租予被告供基地建築使用，為不定期限之租賃契約，被告於系爭土地上興建門牌號碼為桃園縣龜山鄉大崗村八十八號之建物，並經本院會兩造及桃園地政事務所承辦人員到系爭土地測量之情，為被告所不爭執，並有原告提出之土地登記謄本2 紙為證，原告此部分之主張堪信為真實。
五、原告主張：被告自91年起即未依約繳納年租金，經其於92年1月27日、94年4月20日催告被告繳納租金，被告均未繳納，其乃於95年6 月26日以存證信函通知被告終止系爭租約，被告係無權占有系爭土地之情，然為被告所否認，並以原告單方調高租金，伊不同意，以原租金繳納，但原告拒絕收取租金，並非伊不繳納租金置辯。經查：
㈠原告主張被告自91年起即未繳納租金，為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡被告抗辯係原告拒收租金之情，為原告否認。按當事人主
張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277 條定有明文。被告既主張係原告拒收之有利於己之事實，依前開規定，自應由被告負證明責任。然被告僅提出95年7 月7 日予原告之存證信函為證，觀諸該存證信函已在原告終止租約之後，實無從證明原告有拒收租金之事實，此外被告復未提出其他證據以實其說，是被告之抗辯顯不足採。
㈢原告主張被告自91年起即未繳納租金，積欠租金達二年以
上，原告於94年4 月20日催告被告限於94年4 月30日前繳納租金，被告於94年4 月22日收到催告函後，並未於催告期限給付租金，原告即於95年6 月26日以存證信函通知被告終止系爭租約之情，有原告提出之催告函、存證信函及送達回執為證，被告於本件言詞辯論時均未爭執，視同自認，是原告此部分之主張亦堪信為真實。
㈣綜上所述，本件系爭租約既經終止，被告繼續使用系爭土
地即無法律上之使用權源，自屬無權占有，原告本於所有權請求被告返還系爭土地，即屬有據。
㈤本件原告於起訴時係主張租賃法律關係，調解言詞辯論時
，均以租賃契約之事實為攻擊防禦，於民事辯論意旨狀先位之訴之訴之聲明、事實欄亦係就租賃契約之事實為論，惟於96年5 月24日民事辯論意旨狀，法律上之理由卻未主張租賃契約法律關係，本院疏未闡明，然斟酌被告均係以租賃法律關係為防禦，為糾紛一次解決，符合兩造之訴訟認知，應認原告先位之訴漏未主張租賃契約之法律關係，應予敘明。
六、原告主張被告應給付積欠之91年至94年之租金75,952元之情，然被告對租金金額有爭執。經查：按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力（參見最高法院47年台上字第1152號判例要旨）。是本件原告既未聲請法院增加其租金，是僅能請求原約定之租金。原約定之年租金為6,532 元，此觀諸原告提出之催告函附表所載「91年度租金6532元」自明，被告既積欠91年到94年之租金，是原告得請求之租金為26,128元（6,532 ×4），逾此部分之請求即無理由。
七、原告主張被告既是無權占有，獲有不法利益，即應自95年1月1 日起至返還系爭土地止，按年給付土地申請報地價百分之十之租金之情。經查：按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（參照最高法院61年台上字第1695號判例）。如前所述，本件被告無權使用原告所有之系爭土地，應可獲得相當於租金之利益，原告主張被告所獲得之利益，以土地申請報地價百分之十之租金之情，本院認系爭租賃契約之租金係兩造斟酌土地之價值、被告使用所獲得之利益之情而協議而得，故應以每年租金6, 532元為使用系爭土地獲得之利益較為合理。而原告催告被告於95年8 月5 日前返還系爭土地，被告未依限返還，自斯時起，方為無權占有，是本件原告僅能請求自95年8 月6 日起，至返還系爭土地止，按年給付6,532 元，逾此部分之請求即無理由。
八、本件原告先位之訴既部分有理由，備位之訴即無庸再予審酌，併予敘明。
九、綜上所述，本件原告本於所有物返還請求權、租賃及不當得利法律關係，請求判決被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○號、四一八地號土地上如附圖所示之建物（門牌號碼桃園縣龜山鄉大崗村八十八號）全部拆除，並將上揭土地返還予原告。被告應給付原告新台幣貳萬陸仟壹佰貳拾捌元，及自民國九十五年一月一日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國九十五年八月六日起，至返還第一項土地止，按年給付原告新台幣陸仟伍佰參拾貳元，為有理由，應予准許。至於逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
十、另原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，被告陳明願擔保免予假執行，除本件判決主文第二項判決給付金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行外，原告勝訴部分均核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於敗訴部分，假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。
十二、結論：原告之訴為一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項、79條、第389 條第1 項第5 款、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 吳爭奇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 1 月 2 日
書記官 梁麗雲