臺灣桃園地方法院民事判決 96年度訴字第753號原 告 丙○○訴訟代理人 劉士昇律師複代理人 袁曉君律師被 告 甲○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國96年10月23日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落桃園縣平鎮市鎮第六０二之六九地號土地上如附圖所示B 部分面積六九平方公尺建物暨如附圖所示D 部分面積一點二五平方公尺木造鐵條柵欄拆除，及將如附圖所示C 部分面積二百三十八平方公尺（含上開D 部分面積）庭院內所設置之盆栽、花木移除；併將如附圖所示B 、C 、D 面積合計三百零七平方公尺土地返還原告。被告應自民國九十六年一月十二日起至返還上開土地日止，按月給付原告新台幣陸佰參拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆拾貳萬元供擔保後，得假執行。
本判決第二項於每屆滿一個月，原告以新臺幣貳佰元供擔保後，就該月得請求之金額得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告部分：
一、聲明：㈠被告應將坐落桃園縣平鎮市鎮第602-69地號土地上如附
圖所示B 部分面積69平方公尺建物及如附圖所示D 部分面積
1.25平方公尺木造鐵條柵欄拆除，並將如附圖所示C 部分面積434 平方公尺庭院內所設置之盆栽、花木移除，將B 、C、D 所示面積合計503平方公尺土地返還原告。
㈡被告應自民國96年1 月12日起至返還上開土地日止，按月給付原告新台幣（下同）1,794 元。
二、陳述：㈠坐落桃園縣平鎮市鎮第602-69地號土地（下稱系爭土地
）為原告所有。被告未經原告同意亦無任何正當權源占用系爭土地，搭蓋有門牌號碼桃園縣平鎮市平鎮里67號建物，並種植樹木、盆栽，以樹木、圍網構築圍籬，設有大門管制出入。爰本於民法第767 條規定請求被告將系爭602-69地號土地上如附圖所示B 部分面積69平方公尺磚造房屋及D 部分面積1.25平方公尺之木造鐵條柵欄拆除，並將C 部分面積434平方公尺庭院內之樹木圍籬、盆栽與花木移除後，將土地騰空返還原告。
㈡按無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會
通常之觀念（最高法院61年度台上字第1659號著有判例可參）。被告無合法使用權源而占用原告所有之系爭土地，顯無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，且係因故意或過失不法侵害原告之所有權，原告自得依不當得利及侵權行為之法律關係請求被告返還或賠償相當於租金之數額。參照土地法第97條第1 項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」。系爭土地於96年1 月當期申報地價為496 元，已遠低於市價行情，且審酌系爭土地面鄰道路，交通便利，鄰近區域之環境與生活機能尚佳，被告占有系爭土地使用，致原告無法利用收益，爰自原告取得系爭土地所有權之日即96年1 月12日起至被告返還土地之日止，依被告占用系爭土地面積43
4 平方公尺，以申報地價每平方公尺新台幣496 元之10 ％計算，請求被告按月給付原告1,794 元（496 434 0.112＝1794，小數點以下四捨五入）之相當於租金之不當得利或侵權行為之損害賠償。
三、對被告答辯之陳述：㈠查系爭土地係輾轉自原同段602-5 地號、602-58地號土地分
割而來，原告之父楊良訓前自原602-5 地號土地共有人涂春鑑等人取得該土地持分合計40392 分之23645 ，嗣該土地經輾轉分割，而由楊良訓取得系爭602-69地號土地之單獨所有權，並於96年1 月12日以買賣為原因移轉登記予原告所有。
被告自始未曾登記為上開602-5 地號土地之共有人，被告指稱於61年間與訴外人王萬貴訂立買賣契約買受當時同段第602-5 等地號土地持分，並約定分耕使用系爭土地，並未超用他人土地云云，均係其家族等內部之情事，原告無從考究其真偽，爰均否認其真正。縱被告所述為真正，亦係被告與訴外人王萬貴等人間之情事，與原告無涉，被告自不得持以對抗原告而主張其具有占用系爭土地之合法權源。
㈡被告抗辯其占有系爭土地係為分管買賣而來云云。惟被告自始未曾為原602-5 地號土地之共有人，自無分管使用可言。
且上開原602-5 地號土地迭經分割而消滅其原共有關係，縱原有分管契約存在，亦早已消滅。系爭土地既於96年1 月12日由原告取得單獨所有權，被告亦不得以其與其他前共有人之約定對抗原告。
㈢民法第769 條或第770 條所定時效取得所有權之規定，係以
所有之意思，和平繼續占有他人未登記之不動產達一定期間為要件，被告主張與訴外人王萬貴約定買受原602-5 地號土地之持分，並為分耕使用，即非以單獨所有之意思而占有該土地。且上開602-5 地號土地非「未登記之土地」，自無適用民法第769 條或第770 條主張時效取得所有權之餘地。況縱具備上開規定之要件，亦僅係「得請求登記為所有人」，即不過有此請求權而已，在未依法登記為土地所有權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有。被告抗辯其以所有之意思和平公然占有系爭土地20年以上，占有之始為善意且無過失，請准基於時效取得所有權之登記云云，顯屬無稽。
三、證據：提出地籍圖電子謄本1 件、土地登記電子謄本1 件、現場照片15張為證。並聲請履勘現場暨囑託地政事務所測量占有位置面積。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠坐落桃園縣平鎮市鎮第602-69地號之系爭土地，係輾轉
自原同段602-5 地號、602-58地號土地分割而來（602-5 地號土地因判決分割增加602-56、602-57、602-58、602-59、602-60、602-61、602-62地號等7 筆土地；其中602-58地號復分割增加602-67、602-68、602-69地號3 筆土地）。
㈡被告係於61年間與原602-5 地號土地共有人之ㄧ王萬貴訂立
買賣契約，約定買受王萬貴所有當時同段第602 、602-1 、602-2 、602-3 、602-4 、602-5 、602-8 、602-9 地號等
8 筆土地應有部分40分之3 ，其中除602-5 地號土地外，其餘7 筆土地均已指定登記為被告之妻王高杜妹名下。而系爭土地範圍為原602-5 地號土地共有人王萬貴之分管部分，當時因王萬貴與第三人有租賃關係存在，暫緩辦理過戶登記，約定日後租賃關係消滅時王萬貴應無條件辦理登記予被告，61年間該承租人搬離承租之系爭土地且因無意再用，即由被告管領使用迄今，惟後因王萬貴死亡，其連帶負責人王年煥食言刁難拖延未履約，至今仍以王萬貴名下使用土地。該602-5 地號土地現況，有被告農舍是政府未限制前人留下合法廠房經修繕自用，屋前、屋後種植農作物無違政府規定，環觀該土地有諸多他人建物存在，為何獨要拆除被告分耕自用農舍，甚不合理。被告買賣分耕使用系爭土地，均經共有人王萬游同意，並未超用他人土地。被告使用系爭土地係屬有據，更未侵害原告權益。
㈢原告買賣登記，取自其父楊良訓應有部分，楊良訓是取自原
共有人涂春鑑應有部分。原告與其父楊良訓現使用的範圍為同段602-4 、602-7 、602-13、602-56地號部分應有部分，原告與其父楊良訓在602-4 地號上蓋有房舍，顯示分管事實存在，而原告與楊良訓既為親子，怎不知分管之事實。被告會住在此地，純粹為分管買賣而來，以所有之意思和平公然占有20年以上，而占有之始為善意且無過失，並非強占，且原告與楊良訓父子與被告鄰居20年以上，顯不可能有不知的情事發生，請基於時效取得所有權之登記等語。
三、證據：提出買賣契約書3 件、土地贈與契約書1 件、同意契約書1 件、同意使用信函1 件、電費通知及收據1 件、田賦代金繳納通知書1 件、土地登記簿謄本26件、照片2 張為證。
理 由
一、原告起訴主張：坐落桃園縣平鎮市鎮第602-69地號土地（系爭土地）為其所有，被告無權占有系爭土地搭蓋有門牌號碼桃園縣平鎮市平鎮里67號建物，並種植花木、盆栽，設有大門管制出入，爰依民法第767 條、第184 條規定請求被告移除系爭土地上如附圖所示地上物將土地返還原告等語。
二、被告則以：系爭土地係被告向系爭土地原共有人之ㄧ王萬貴買受，被告占有使用系爭土地係依契據分管使用，後因王萬貴死亡，買賣契約之連帶負責人王年煥食言刁難拖延未履約，至今仍以王萬貴名下使用土地。被告分耕使用系爭土地，並未超用他人土地，且和平公然占有已逾20年以上，請基於時效取得所有權登記等語置辯。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地係輾轉自原桃園縣平鎮市鎮第602-5 地號（下
稱原602-5 地號）、602-58地號分割而來。原告之父楊良訓前自原第602-5 地號土地共有人涂春鑑處取得原602-5 地號土地所有權應有部分40392 分之23645 ；嗣原602-5 地號土地因判決分割增加同段602-56、602-57、602-58、602-59、602-60、602-61、602-62地號等7 筆土地；其中602-58地號復分割增加602-67、602-68、602-69地號3 筆土地，原告之父楊良訓取得602-69地號土地（即系爭土地）之單獨所有權，並於96年1 月12日以買賣為原因移轉登記予原告，原告取得系爭土地所有權（見本院卷第4 、114-115 、128-141 頁土地登記簿謄本）。
㈡被告未曾登記為原602-5 地號土地之共有人，亦非分割後系
爭土地（602-69地號）登記之所有權人。被告占有系爭土地如附圖所示B 、C 、D 部分土地使用，如附圖所示B 部分面積69平方公尺為門牌號碼桃園縣平鎮市平鎮67號之磚造一層房屋，如附圖所示C 部分面積238 平方公尺（含D 部分面積
1.25平方公尺）為屋前庭院，種植樹木、盆栽，並設有如附圖所示D 部分之木造鐵條柵欄門管制出入（見本院卷第84、86-93頁複丈成果圖、現場照片）。
四、兩造之爭點：㈠原告占有系爭土地有無正當合法權源？㈡原告請求被告返還相當於租金之不當得利或侵權行為損害賠
償，有無理由？
五、本院判斷：㈠原告占有系爭土地有無正當合法權源？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實，無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之有利事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。⒉查原告主張其為系爭土地之所有權人，系爭土地為被告占
有使用如附圖所示B 、C 、D 部分等情，為被告所不爭執，並經本院於96年6 月13日會同桃園縣平鎮地政事務所人員勘測屬實，有系爭土地登記謄本、現場照片、勘驗筆錄及土地複丈成果圖（即附圖）附卷可憑（見本院卷第4、
77、84、86-91 頁），堪信為真實。⒊被告抗辯其占有系爭土地係輾轉自原602-5 地號、602-58
地號分割而來，其於61年間向原602-5 地號土地共有人之一王萬貴買受原602-5 地號土地應有部分40分之3， 因當時該土地有租賃關係存在暫緩辦理移轉登記等情，業據提出不動產買賣契約書及王萬貴與第三人之租賃契約書影本為證（見本院卷第43-51 頁），原告雖否認買賣契約之真正，惟審酌被告提出之買賣契約書及租賃契約書內容並非臨訟所為，且該買賣契約之標的除原602-5 地號外，尚有同段602 、602-1 、602-2 、602-3 、602-4 、602-8 、
602 -9地號等7 筆土地，確已移轉登記予被告之妻王高杜妹名義所有，有土地登記簿謄本在卷可稽（見本院卷第106-119 頁），堪認該買賣契約書為真正。
⒋惟按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變
更者，非經登記不生效力，民法第758 條定有明文。又不動產所有權之移轉，不以交付該不動產為其效力發生要件，不動產之買受人雖未受交付，而依物權法之規定，出賣人移轉所有權於買受人之法律行為已生效力者，自不能因買受人尚未交付即謂其所有權未曾取得；於不動產之重複買賣，以先辦妥所有權移轉登記者，應受法律之保護，如僅以普通買賣契約，即得對抗已辦妥所有權移轉登記者，則民法第758 條不動產物權依法律行為而取得喪失及變更者，非經登記不生效力之規定，將等於具文（最高法院59年台上字第1534號判例意旨參照）。查本件系爭土地係輾轉自原602-5 地號、602-58地號分割而來，分割及各所有權人登記原因詳如附表所示（參本院卷第128-139 頁土地登記簿謄本）。被告雖向原602-5 地號土地共有人之一王萬貴購買原602-5 地號土地應有部分40分之3 ，惟並未辦理土地所有權移轉登記，而依原602-5 地號土地之分割移轉原因等情觀之，可見王萬貴所有602-5 地號土地所有權應有部分早已移轉登記與他人，被告因買賣契約占有之土地範圍即系爭602-69地號土地已經輾轉分割由原告之父楊良訓取得單獨所有權，並移轉登記予原告所有。揆之前揭說明，縱被告確向前共有人王萬貴買受原602-5 地號土地之應有部分，並依原共有人王萬貴分管範圍占有系爭土地，然既未為移轉登記之公示程序，亦難認業已取得原602-
5 地號土地之所有權，且原共有人就602-5 地號縱有分管之約定，亦因輾轉分割而失效。原告既經移轉登記為系爭土地之所有權人，具有物權之效力，被告基於買賣契約對原始出賣人之合法占用權源係基於債權效力，依物權效力優於債權效力之原則，取得系爭土地所有權之原告自得請求被告交付系爭土地（最高法院70年台上字第19號判決參照）。
⒌另被告抗辯其以所有之意思和平公然占有20年以上，占有
之始為善意且無過失，基於時效可取得所有權之登記云云。按民法第769 條或第770 條所定時效取得所有權之規定，係以所有之意思，和平繼續占有他人「未登記之不動產」達一定期間為要件，查原602-5 地號土地並非「未登記之土地」，自無民法第769 條或第770 條時效取得所有權之適用。被告上開抗辯，委無可採。
⒍綜上述，被告占有系爭如附圖所示B 、C 、D 部分土地使
用，系爭土地上如附圖所示B 部分面積69平方公尺建物係被告購買土地時即存在之地上物，已據被告陳述在卷，應認被告有事實上處分權，如附圖所示C 部分面積238 平方公尺（含D 部分木造鐵柵欄面積）庭院樹木、盆栽、D 部分木造鐵柵欄為被告設置使用，已如前述，被告既未能證明其有權占有使用系爭土地，則原告依民法第767 條規定請求被告將如附圖所示B 、C 、D 部分地上物拆、移除，將占用系爭土地面積307 平方公尺土地返還原告，應屬有據。而如附圖所示A 部分面積127 平方公尺，係為建物後方坡地，被告並未使用，有現場照片及複丈成果圖在卷可參，此部分難認亦屬被告占有範圍，且原告聲明亦未請求被告返還如附圖所示A 部分土地，而系爭土地全部面積為
434 平方公尺，扣除原告未請求之A 部分面積127 平方公尺，B 、C 、D 部分土地面積合計應為307 平方公尺，原告聲明請求計算為503 平方公尺應屬誤算，是原告請求返還土地面積逾307 平方公尺部分，不應准許。
㈡原告請求被告返還相當於租金之不當得利或侵權行為損害賠
償，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查被告無權占有原告所有如附圖所示B 、C 、D 部分土地使用，已如前述，被告顯受有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用系爭土地之損害。原告請求被告返還相當於租金之利益，應屬有據。
⒉復按土地法第105 條準用同法第97條規定，城市地方建築
基地之租金，以不超過土地申報總價額年息10％為限。所謂土地之總價額，係指土地所有人依土地法申報之地價即法定地價，此於平均地權條例施行地區，係指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有人在公告申報期間內自行申報之地價，土地法施行法第25條、平均地權條例第16條分別定有明文。又所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。經查，系爭土地臨桃園縣平鎮市○○路，為特定農業區之水利用地，附近雖有建物民宅，惟無商業活動，生活機能非佳，於96年1 月之當期申報地價為每平方公尺496 元，非屬城市地區建築基地，有土地登記簿謄本及現場照片可參（見本院卷第91-92 、128 頁），是使用系爭土地之租金利益應較城市地區建築基地之租金利益為低。本院審酌系爭土地所在位置、附近環境狀況、系爭土地地價之高低及被告使用之狀況等情狀，認被告無權占有系爭土地所獲之利益，以系爭土地之申報地價年息5 ％計算為適當。原告請求按申報地價年息10％計付租金利益，顯屬過高。
⒊原告得請求之金額計算：
查系爭土地於96年1 月之申報地價為每平方公尺496 元，被告占用之面積為307 平方公尺（如附圖），依申報地價年息5 ％計算，被告每年相當於租金之利益為307 4965 ％＝7,614 元（小數點以下四捨五入），每月相當於租金之利益為635 元（7,614 ÷12＝635 ，小數點以下四捨五入）。
㈢綜上所述，原告依據民法第767 條、第179 條規定，請求被
告拆除如附圖所示B 、C 、D 部分之地上物，將如附圖所示
B 、C 、D 部分面積合計307 平方公尺土地返還與原告，並請求自96年1 月12日起至返還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利635 元，洵屬正當，應予准許。至原告逾此部分之請求，並非正當，應予駁回。
㈣假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核
無不合，爰就原告勝訴部分酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
四、兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，不予一一論述，併此敘明。
五、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 11 月 9 日
民事第二庭 法 官 蔡寶樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 11 月 12 日
書記官 謝至菁附表：
┌───┬───────┬────┬───────┬───────┐│地號 │所有人 │登記日期│登記原因 │備 註 │├───┼───────┼────┼───────┼───────┤│602-5 │楊良訓、陳清標│93.06.04│判決共有物分割│因分割增加地號││ │王富有、王興熙│ │ │602-56、602-57││ │（見本院卷114 │ │ │602-58、602-59││ │頁） │ │ │602-60、602-61││ │ │ │ │602-62 │├───┼───────┼────┼───────┼───────┤│602-56│丙○○ │96.01.12│買賣 │ │├───┼───────┼────┼───────┼───────┤│602-57│陳國彩、陳威如│94.01.12│買賣 │ ││ │陳國凰 │ │ │ │├───┼───────┼────┼───────┼───────┤│602-59│王興熙 │93.06.04│判決共有物分割│ │├───┼───────┼────┼───────┼───────┤│602-60│吳祈伯 │95.03.14│夫妻贈與 │ │├───┼───────┼────┼───────┼───────┤│602-61│吳祈伯 │95.03.14│夫妻贈與 │ │├───┼───────┼────┼───────┼───────┤│602-66│吳祈伯 │95.03.14│夫妻贈與 │分割自602-62地││ │ │ │ │號 │├───┼───────┼────┼───────┼───────┤│602-58│王興熙 │94.04.29│買賣 │分割自602-5 ││ │ │ │ │因分割增加地號││ │ │ │ │602-67、602-68││ │ │ │ │602-69 │├───┼───────┼────┼───────┼───────┤│602-67│王興熙 │94.04.29│買賣 │ │├───┼───────┼────┼───────┼───────┤│602-68│王年政 │94.04.29│買賣 │ │├───┼───────┼────┼───────┼───────┤│602-69│丙○○ │96.01.12│買賣 │系爭土地 ││ │ │ │ │ │└───┴───────┴────┴───────┴───────┘