臺灣桃園地方法院民事判決 96年度重訴字第265號原 告 財政部國有財產局台灣北區辦事處桃園分處法定代理人 甲○○訴訟代理人 羅美棋律師被 告 丙○○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國96年12月25日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落桃園縣中壢市○○段三之一六一二地號、三之一六四六地號、三之一六四七地號土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰零捌萬伍仟貳佰捌拾玖元及自民國九十六年八月一日起至返還土地日止按月給付原告新臺幣壹萬參仟壹佰參拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十七，其餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新台幣肆佰參拾萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹仟貳佰玖拾貳萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於原告以新台幣參拾陸萬壹仟捌佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰零捌萬伍仟貳佰捌拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將坐落桃園縣中壢市○○段三之一六一二地號、三之一六四六地號、三之一六四七地號如附件中壢地政事務所於九十六年十一月二十九複丈之土地複丈成果圖黃色所示位置及面積之建物拆除，將土地返還原告。
二、被告應給付原告新台幣（下同）1,311,633 元及自民國96年08月01日起至拆除房屋返還土地日止按月給付原告16,499元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告聲明所示土地即坐落桃園縣中壢市○○段三之一六一二地號、三之一六四六地號、三之一六四七地號土地為中華民國所有，依國有財產法第九條規定由財政部國有財產局管理，原告為其所屬機構，參照最高法院八十九年台上字第949號、第1370號判決意旨，原告有當事人能力，得訴請排除侵害所有權。
二、本件被告丙○○○自86年01月01日向原告承租系爭土地，租期至90年12月31日止，每月租金16,537元。惟被告自89年12月01日起，至90年12月31日，被告即積欠租金，共積欠租金185,376 元。另依租約第四條：逾期支付租金達一個月以上者，按欠款加收5%之違約金，查被告自89年12月01日起，至90年12月31日止，積欠租金加計依上開標準計算之違約金，合計為新台幣200,824元。
三、被告自91年01月間起即未向原告申租系爭土地，其依然佔用，為無權占用，並興建房屋。爰依民法第七百六十七條規定訴請被告拆除系爭土地上之建物並返還土地，另依同法第一百七十九條規定按土地公告地價5%計算使用土地之不當得利，計至96年07月31日止，合計為925,433 元，並於96年08月01日起至拆除房屋返還土地止，按月給付16,499元使用土地之不當得利 (亦按上述標準計算)。 其計算方式詳如起訴狀附表所示。
參、證據：提出土地登記簿謄本及國有基地租賃契約書影本各一份與現場建物照片八幀。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、依最高法院29年台上字第1061條判決要旨所示：「請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，縱令所有人之占有係因其人之行為而喪失，所有人亦僅於此項行為具備侵權行為之要件時，得向其人請求賠償損害，要不得本於物上請求權，對之請求返還所有物。」查本件被告並無使用原告起訴狀所載之系爭建物，系爭建物現並無任何人使用、居住，為一空屋，被告現既非系爭建物之現占有人，且該三座建物於租賃契約訂定時即已存在於該土地上，故依上述最高法院判決要旨，原告自不得向被告請求拆除建物並返還系爭土地。
二、查本件國有基地租賃契約書第四條記載：「承租人逾期繳納租金時，依左列標準加收違約金：(一)逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收百分之二。(二)逾期繳納在一個月以上者，每逾一個月，照欠額加收百分之五，最高以欠額一倍為限。」詎原告起訴主張之違約金計算標準為被告自89年12月31日至90年12月31日止積欠租金加計依欠款加收5%之違約金合計為200,824 元，但其所提起訴狀計算表計算法卻又有另一套計算方法。另查原告請求所謂之違約金係依國有基地租賃契約書所記載之面積計算，惟原告起訴狀所謂被告佔用之土地係原承租部分之分割而來，明顯可知面積小於該租賃契約書所記載之土地面積，故本件系爭土地與被告原承租之土地面積、範圍已不相同，是原告逕依該租賃契約書約定主張違約金數額，其請求權依據顯失依附，退步言之，若原告可請求所謂之違約金，其計算方法、基礎亦有違誤。
三、依最高法院85年台上字第2532號判決要旨：「約定之違約金是否過高，固應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，此項違約金之約定，雖不以契約之解除而隨同消滅，惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，自屬不在斟酌之列。原審就違約金額是否過高，審酌契約解除後之目前房地產銷售價額及銷售難易等情，認定被上訴人沒收上訴人繳交之價金充作違約金，並無過高情事，自有未當。」本件系爭地號之建物鄰地之經濟效益極為蕭條，且該三座建物自租賃關係期限屆滿後答辯人並未加以使用，房屋亦未居住，也無出租之情事，被告根本無任何利益，其附近亦無任何需配合都市計畫開闢之要求，故縱未拆除建物，於公益亦無任何影響。
四、依民法第一百七十九條：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」復參酌最高法院61年台上字第1695號判例意旨：「依不當得利之法則請求不當得利，以無法律上原因而受利益，致他人受損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度... 無權占有他人土地，可能獲得相當租金之利益為社會通常之觀念....。」查本件原告起訴主張：「... 計至96年07月31日止合計為925,433 元，並於96年08月01日起，至拆除房屋返還土地止，應按月給付16,499元使用土地之不當得利。」云云，惟僅就上述主張並無法得出原告有何受損害，又被告所占用之土地實際上自89年12月01日後即未加以使用，房屋未居住，也無出租情事，故被告根本無任何利益。再查土地法第九十七條第一項：「城市房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總地價年息百分之十為限。」而原告於起訴狀中以土地公告地價作為不當得利之基礎，此種計算方式於法不符，應屬無理由駁回之。
五、按民法第一百二十六條：「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」查租賃契約中所載之租賃期限為自86年01月01日起，至90年12月31日止，迄今已超過五年之消滅時效期間，故原告之訴應為無理由。
參、證據：被告未提出任何證據資料。理 由
甲、程序部分：本件被告丙○○○經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，准為一造辯論判決。
乙、實體部分：
一、按民法第767 條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」；同法第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」；同法第179 條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」
二、本件原告為系爭土地之所有權管理人。被告自86年01月01日向原告承租系爭土地，租期至90年12月31日止，每月租金係16,537元。上情所述，為兩造不爭執之事實。又查，本件依原告所提出兩造於八十五年十二月三十一日簽訂之國有基地租賃契約書內容，在「標示」欄部分記載：①石頭段三之一六０三地號，租用面積一五二平方公尺；②石頭段三之一六一一地號，租用面積二四七平方公尺；③石頭段三之一六一二地號，租用面積五三平方公尺。因此，被告租用上揭土地之面積合計共四五二平方公尺。另依據本案卷內所附之土地登記謄本內容之記載，坐落於桃園縣中壢市○○段三之一六一二地號土地，其面積五二平方公尺；同段三之一六四六地號則係分割自同段三之一六０三地號，其面積八一平方公尺；同段三之一六四七地號係另分割自同段三之一六一一地號，其面積二二七平方公尺。因此，本件原告所主張被告無權佔用之坐落於桃園縣中壢市○○段三之一六一二地號、三之一六四六地號、三之一六四七地號等三筆土地，其面積合計僅三六０平方公尺。因此，本件兩造主要的爭點應端在於：
（一）坐落於系爭土地上之建物，是否係屬於被告所有？被告就該系爭建物有無處分權？（二）被告是否為系爭土地之現在占有該物之人？（三）原告聲明之違約金計算標準、基礎是否有誤？（四）違約金數額是否過高？（五）被告是否受利益？原告是否受損害？（六）相當於租金之不當得利計算基準為何？茲分述如下：
（一）坐落於系爭土地上之建物，是否係屬於被告所有？被告就該系爭建物有無處分權？本件原告主張被告自91年01月間起即未向原告申租系爭土地，其依然佔用，為無權占用，並興建房屋云云；被告則略以該三座系爭建物於租賃契約訂定時即已存在於該土地上等語置辯。經查，本件依原告所提出兩造於八十五年十二月三十一日簽訂之國有基地租賃契約書內容，於「坐落」欄內明白記載：「中山路二巷104-2 號磚及鐵架造平房、中山路2 巷104-2 號磚及鐵架造平房、中山路二巷104-
2 號磚及鐵架造平房」。又依原告所提出之現場建物照片以觀，現場照片顯示該建物之門牌號碼及建築結構為中山路2 巷104-2 號磚及鐵架造平房，足徵兩造於八十五年十二月三十一日簽訂國有基地租賃契約時，該三座系爭建物（門牌號碼均為中山路2 巷104 之2 號），在於兩造簽訂租賃契約時，即確實已經存在於系爭土地上。因此，坐落系爭土地上門牌號碼為中山路2 巷104 之2 號之系爭建物，並非係屬於被告所有，亦非係由被告所興建，被告就該三座系爭建物自無處分權。因此，原告訴請被告拆除坐落於系爭土地上之建物，顯屬無理由。
（二）被告是否為系爭土地之現在占有該物之人？按所謂現在占有該物之人，即現在仍事實上管領其物之人。被告丙○○○雖然辯稱：土地實際上自89年12月01日後即未加以使用，系爭建物現並無任何人使用、居住，為一空屋云云。惟查，系爭建物內尚停放汽車、機車，並放置桌椅，非灰塵深覆，屬使用中狀態，顯示被告仍尚在使用系爭土地。且被告亦未能提出其已經將系爭土地交還原告或移轉原告占有之證明文件。因此，被告抗辯其非系爭土地之現在占有該物之人云云，委不足採。
（三）原告聲明之違約金計算標準、基礎是否有誤？依國有基地租賃契約第四點約定：「承租人逾期繳納租金時，依左列標準加收違約金： (一）逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收百分之二。 (二）逾期繳納在一個月以上者，每逾一個月，照欠額加收百分之五，最高以欠額一倍為限。」有原告提出之國有基地租賃契約書影本在卷可稽。次查，原告所提出之租金暨違約金計算表中，違約金之計算係以租金欠額一倍之數額累計，其計算標準及方式與上開租賃契約之約定無違。又上開租賃契約既係以承租系爭土地為內容，則違約金之計算自係以國有基地租賃契約內容為計算基礎。至於依本案卷內所附之土地登記謄本內容之記載，原告所主張被告無權佔用之三筆土地面積合計應僅為三六０平方公尺，與兩造於八十五年十二月三十一日所簽訂之國有基地租賃契約書內容在「標示」欄部分之記載被告租用之土地面積合計共四五二平方公尺，二者之間，面積不同，亦僅係違約金之金額是否應依比例調整之問題而已，但本案違約金之計算標準，仍然係應以兩造於八十五年十二月三十一日所簽訂之國有基地租賃契約內容為計算基礎。
（四）違約金數額是否過高？按約定之違約金額過高者，法院得減至相當數額，為民法第二百五十二條所明定，故為衡平正義起見，約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額。惟契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益（消極損害、預期利益等）為衡量標準。本院審酌被告丙○○○欠租至今已達數年，仍然占有使用系爭土地之情，且上開租賃契約第四點之約定，兼具懲罰違約之性質，是原告請求按所欠租金額一倍計算之違約金，尚屬合理，應予照准。
（五）被告是否受利益？原告是否受損害？被告丙○○○陳稱：由原告之主張並無法得出原告有何受損害，又被告所占用之土地實際上自89年12月01日後即未加以使用，房屋未居住，也無出租情事，故被告根本無任何利益。惟經查系爭房地，被告仍然在使用狀態中，被告丙○○○無權占用原告之系爭土地，即獲有相當於租金之利益。此外，無合法權源而使用他人土地時，不問該他人是否有使用該房屋之必要抑或有無出租第三人之計劃，亦應認為損失相當於租金額之損害。蓋損害亦包括隨時可以使用收益之潛在價值之喪失在內。被告丙○○○辯稱其未受有利益，而原告亦未受損害云云，並不足採。
（六）相當於租金之不當得利計算基準為何？按城市地方房屋租金以不超過土地及建築改良物申報總價額年息百分之十為限，所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有權人依該法所申報之地價，土地法第九十七條第一項、第一百四十八條、土地法施行法第二十五條定有明文。公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例施行細則第二十一條復有明文。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例可資參照)。 本件系爭土地為公有土地，即應以公告地價為其申報地價。再經本院斟酌系爭房地係位於中壢市○○段，周遭環境尚非繁榮，原告所受相當於租金之損害，以按公告地價年息5%計算，尚屬可採。
三、本件依國有基地租賃契約書第二點所示：「租期屆滿時，租賃關係即行終止... 承租人如有意續租，應於租期屆滿前三個月內，申請換約續租... 逾期未換約者，即為無意續租，土地由出租機關收回，另行依法處理。」本件被告丙○○○於租期屆滿，租賃關係終止後，未依上述契約所訂期限申請換約續租，而仍占有原告之系爭土地，其占有既無正當合法權源，妨害原告所有權之行使，依民法第七百六十七條之規定，自應予排除，且依同法第四百五十五條規定，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。是原告主張被告丙○○○應返還系爭土地於原告，未有不合。次按，租金之請求權因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文，本件被告丙○○○既為租金請求權時效之抗辯，依民法第一百二十六條之規定，原告請求之金額已罹於五年時效消滅之部分，被告自得拒絕給付。惟被告丙○○○延遲拒付租金，依上開租賃契約第四點約定，原告請求被告丙○○○賠償自89年12月01日起至90年12月31日止按月以15,448元計算之違約金，核屬有據。復按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例可參。
被告丙○○○無權占有系爭房地，獲有相當於租金之利益，而原告受有無法使用收益之損害，則原告依不當得利法律關係，請求被告返還自91年01月01日起至96年07月31日止按當期公告地價年息5%計算使用土地之不當得利，及自96年08月01日起至返還土地之日止之不當得利，亦無不合。
四、末按，本件依原告所提出兩造於八十五年十二月三十一日簽訂之國有基地租賃契約書內容，在「標示」欄部分記載被告租用之土地之面積合計共四五二平方公尺。惟因依本案卷內所附之土地登記謄本內容之記載，原告主張被告無權佔用之三筆土地面積合計僅共約三六０平方公尺。因此，本件原告僅得依兩造於八十五年十二月三十一日簽訂之國有基地租賃契約書內容所示金額千分之七百九十六（註：360 452 ＝
0.796） 請求被告給付。
五、綜上所述，本件原告依民法第七百六十七條、第四百五十五條、第一百七十九條規定，請求被告丙○○○將系爭土地返還原告，及給付按欠款加收之違約金共200,824 元 (計13月，15,448×13＝200,824)之千分之七百九十六【即159,856元】，及自91年01月01日起至96年07月31日止按當期公告地價年息5%計算使用土地之不當得利，共【925,433 元，註：
詳參原告起訴狀附表之不當得利計算表，原告就此部分被告不當得利，僅計算被告佔用面積合計共三六０平方公尺，故關於此部分被告不當得利之金額，本院不另依比例調整。】
(3-1612、3-1646、3-1647地號分別為：133,681+208,204+583,548 ＝925,433)，及自96年08月01日起，至被告返還土地之日止，按月給付原告16,499元之千分之七百九十六【即13,133元】使用土地之不當得利之範圍內，為有理由。原告逾上述範圍之請求，即屬無據，不應准許，應予駁回；原告逾上述範圍所為假執行之聲請，亦已失所附麗，應併予駁回之。
六、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。惟被告亦陳明願供擔保，聲請免為假執行，亦合於法律規定，爰併諭知被告如於假執行程序實施前，以如主文所示之金額為原告預供擔保，亦得免為假執行。
七、本件兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，無一一審究必要，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 一 月 八 日
民事第二庭法 官 呂仲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十七 年 一 月 八 日
書記官 江世亨