臺灣桃園地方法院民事判決 96年度重訴字第375號原 告 丙○○訴訟代理人 丁○○
甲○○陳昭全律師被 告 戊○○訴訟代理人 王子文律師
羅明通律師上 １ 人複 代理人 乙○○律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國98年7 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告主張：㈠被告於民國80年12月21日與訴外人己○○簽訂房屋租賃契約
書（下稱系爭租賃契約），約定租賃標的物為桃園縣中壢市○○○路○○號騎樓、1 樓、50號地下層及1 至7 樓（下稱系爭不動產），租賃期間自81年3 月1 日起至91年6 月30日止，租金為每月新台幣（下同）1 元，押租保證金為35,000,000元，惟系爭租賃契約於91年6 月30日租賃期限屆滿後，業更新為不定期之租賃契約迄今。
㈡己○○於93年7 月14日將系爭不動產所有權移轉予原告，民
法第425 條第1 項固規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。然同條第2 項規定，前項規定，於未經公證之不動產租賃契約其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。因該規定旨在以出租人出租後讓與租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義，因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有讓與租賃物所有權之情形，即有該條第
2 項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有讓與租賃物所有權之情形，仍不適用該條第2 項之規定，故上述未經公證之不定期租賃契約不得對抗原告，原告自得請求被告遷讓系爭不動產。
㈢系爭租賃契約之租金僅有1 元，押租保證金高達35,000,000
元，由文義上及論理上推求當事人之真意，應係以出租人由押租金35,000,000元所產生之孳息充當租金之對價，然被告預付押租金與己○○之契約係另一契約，與系爭租賃契約以押租金之孳息充當租金代價無涉，原告受讓系爭不動產時，並無一併受讓該押租保證金，故原告不受系爭租賃契約之拘束，且對原告不生效力，被告無權占有系爭不動產，自應返還相當於租金之不當得利予原告。
㈣城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而受商業上利益
，非一般供住宅用房屋可比，所約定租金，自不受土地法第97條之限制。被告向己○○承租系爭不動產係作為開設補習班之營業使用，且鄰近地區人口眾多，商業活動繁盛，享有龐大商業利益，故原告請求被告給付相當於租金之不當得利，以公告現值為計算依據較符合原告所受損害之真實程度。系爭不動產之土地公告現值為29,029,968元，建物申報現值為8,392,000 元，合計總值為37,421,968元，則本件請求租金為每日10,253元（以上開申報總價年息百分之10計算），即被告應給付原告自93年7 月15日起至遷讓之日止，依每日租金10,253元計算之損害賠償。
㈤己○○於87年4 月17日向原告之債權讓與人誠泰銀行借款15
0,000,000 元，並提供系爭不動產設定第一順位抵押權作為擔保，嗣誠泰銀行將上開債權及附屬抵押權讓與中華成長二資產管理股份有限公司（下稱中華成長二公司），再於92年11月19日由中華成長二公司將上開債權及附屬抵押權讓與原告，而己○○為清償上開貸款餘額143,938,519 元，乃於93年3 月16日與原告簽訂附條件之買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定將系爭不動產移轉所有權予原告，並以其債務債務抵償買賣價金，買賣雙方既有標的讓與之真意，且有買賣價金清償之事實，原告基於有效之買賣契約取得系爭不動產之所有權。
㈥聲明：
⒈被告應將坐落桃園縣中壢市○○段131 之11、12地號土地上之系爭不動產全部遷讓交付原告。
⒉被告應給付原告自附表2 所示之日起至被告遷讓之日止，依每日租金10,253元計算之不當得利。
二、被告則抗辯：㈠不動產移轉之登記僅為特別生效要件，讓與人與受讓人間仍
須有「讓與合意」，且其移轉物權之意思表示無欠缺，始能受讓取得所有權。系爭不動產為被告與己○○81年3 月1 日成立租賃迄今，且雙方以押租金之孳息充當租金之對價，迄今出租人己○○仍拒絕返還押租金，故租賃權更新迄今，為原告所不否認，原告顯然知悉系爭不動產存在重大糾紛，如何可能耗費鉅資購入系爭房屋又不點交房屋之佔有，從而，原告受讓系爭不動產之目的，顯係欲藉此排除被告之租賃權、押租金返還請求權及相關抗辯，並無受讓系爭不動產所有權之合意，依前揭說明及民法第87條第1 項規定，原告尚未透過讓與系爭不動產之合意而取得其所有權，自不得主張所有權人之權利。再者，觀諸系爭不動產異動索引，系爭不動產所有權變動頻繁，原登記土地所有權人為己○○，93 年7月1 日登記為「天加股份有限公司」（下稱天加公司），93年7 月26日登記為「丙○○」，94年11月17登記為「周文楣、陳聰華、李時君」，95年6 月16日又登記回「丙○○」，移轉所有權登記原因均為買賣，其所有權之變動不僅頻繁且異常，以系爭不動產訟爭性之高，且不點交房屋，執行法院更進行拍賣之強制執行在案，依常理系爭不動產斷無可能買賣如此迅速之理，益見原告雖取得系爭不動產移轉之登記，尚未透過合法之物權移轉合意而受讓系爭不動產所有權。又天加公司、陳正喜取得系爭不動產移轉登記之目的，在於藉此使他方可向銀行取得貸款，欠缺合法移轉所有權之真意，此為原告所自承，且有天加公司、己○○及原告所簽之不動產買賣契約書（下稱A 買賣契約）第6 條約定可佐。此外，
A 買賣契約第2 條第4 項尚約定返還新生補習班押租金35,000,000元，迄天加公司無法履約後，原告取得系爭不動產登記，再登記予陳正喜，而原告與陳正喜所簽立之買賣契約書（下稱B 買賣契約）即去除此部份，並於該買賣契約載明「賣方於⑴⑵完成後依現況交屋，買方深卻了解本買賣標的的新生補習班與原屋己○○之糾紛及佔用之情形，買方願意自行負責處理與買方無涉」，此時移轉所有權之目的係引進第三人，以排除被告之合法占有，並意圖使被告35,000,000元之合法權益落空。陳正喜事後雖因無法履約又將系爭不動產過戶原告，然依前開歷程，原告取得登記之目的亦無非亦第三人地位排除被告之合法占有，並非基於讓與合意取得登記。至於系爭不動產上之抵押權雖經塗銷，然上述移轉給天加公司之目的在於供其向銀行申請貸款，該抵押權之登記自會予塗銷，且中華開發資產管理股份有限公司（下稱中華開發公司）與原告、己○○間有通謀虛偽之意思表示，無從用以證明原告確有以債權抵買賣房屋價款之情事。
㈡系爭買賣契約第1 頁「買賣契約書」等字有疑似「己○○」
章之「羅」字樣，其缺口在右，且印痕較淺，第2 頁有疑似「己○○」章之「玉紅」字樣，其缺口亦在右，且印痕較深，顯然不可能出於同1 份文件，若為同1 份文件之騎縫，其缺口應為1 左1 右，且隱痕深淺相當，可見騎縫章不連續。
又系爭買賣契約第2 頁記載「簽約後雙方後同意」，似為補約之約定，然第1 頁之文件並無雙方簽章，而非完整之文件，故原告所提出之系爭買賣契約顯有漏頁不實。況依系爭買賣契約書第7 條第2 項約定：甲方（即原告）於1 年內（94年4 月9 日前）與乙方（即己○○）共同出售上列不動產（即系爭不動產），所得售價扣除120,000,000 元，及乙方取得此不動產之總開支（含稅金，整修、建造、貸款等相關費用及利息）外，皆歸甲方所有。則己○○若有讓與房屋所有權之真意，如何還能「共同出售不動產」，且尚能獲得買賣房屋之價款，益見己○○移轉所有權登記之目的，僅在於藉此排除被告基於房屋承租人之占有，企圖在無需返還35,000,0 00 元押租金之情形下取回系爭不動產，進而尋找其他買主，故己○○雖交付移轉房屋所有權登記之文件，並無移轉所有權真意。另原告雖陳稱辦理保存登記為買賣條件，惟己○○自承並未辦理保存登記，己○○仍與原告共同出售房屋，足見系爭買賣契約之記載與當事人之真意不符，且原告與己○○亦無讓與系爭不動產之真意。又系爭不動產之移轉登記資料與上開買賣契約書所載日期並不相符。另原告復自陳其之前曾經持鐵捲門遙控器進入系爭不動產，嗣該遙控器已還給己○○，目前手上沒有，足見系爭不動產並未移轉占有，己○○與原告間並無讓與合意。依A 買賣契約第2 條第4項所示，原告及己○○明知系爭不動產有承租人使用，且拍賣公告明載不點交房屋，卻於系爭買賣契約第3 條不實記載己○○於93年4 月10日日前交屋給原告，當時己○○亦未與被告協調交付房屋之情事，原告不僅未解約，反而於93年7月1 日持以塗銷抵押權及移轉登記，益見其間有關房屋移轉登記及交付之約定為假，己○○並無讓與系爭不動產所有權予原告之真意。此外，原告自承與己○○間關於系爭不動產並無資金往來，且己○○證稱買賣所抵充債權額120,000,00
0 元，原告提出向中華成長二公司之債權金額逾140,000,00
0 元，兩者顯然不符。且己○○證稱與原告素不相識，未仔細看其與中華成長二公司之契約下，即將其系爭不動產過戶予原告，與常情不符。況系爭買賣契約所載簽約日為93年3月16日，對照原告所提出付款憑證，原告當時根本未付清，自不可能取得對己○○之債權，如何以取得之債權與己○○之買賣價金互抵，可見系爭買賣契約為假。
㈢原告對於其取得中華成長二公司對己○○之債權價金前後陳
述不一，與己○○之證述及中華開發公司之函覆內容亦不相吻合，且原告所提出之付款支票無兌付資料，支票金額與歷次其所述之購買債權版本無一相符。至於中華開發公司雖函覆己○○之債權45,000,000元，惟此與債權讓與合約60,000,0 00 元、增補合約21,000,000元、所附支票簽收記錄43,000,0 00 元均不同，參以被告占有系爭不動產對於該公司之債權處理顯有妨害，故該公司關於系爭債權處理與原告間顯有通謀虛偽之合意，藉以排除被告之占有，故上開移轉登記既無讓予物權之合意，原告自不得以所有權人身分排除被告之占有。
㈣己○○於系爭租賃契約屆期後，避不依約返還35,000,000元
，卻提出調整租金之訴，欲將租金調整為每月2,059,360 元之方式扣抵上開金額，參以系爭買賣契約書所載簽署時間93年3 月16日，與前開鈞院91年度訴字第2075號判決收受時間93年2 月間極為相近，縱認己○○有簽署系爭買賣契約，其目的亦在於借由第三人之手排除被告關於系爭房屋之占有，以求在不返還35,000,000元之方式取回系爭不動產。
㈤原告並非系爭不動產之所有權人，不得主張不當得利之請求
權。又原告95年6 月16日始再取得所有權登記，其復主張取得登記前之不當得利，亦屬無據。又土地法第97條之土地申報總價額，於土地所有權人有申報地價時，係依該土地之申報地價定之；如土地所有權人未申報地價，則依公告地價百分之80定之。本件原告雖主張依法定租金上限作為不當得利請求權計算之依據，惟其計算係以「公告現值」為其計算之依據，惟該土地既有「申報地價」，其計算自應以申報地價為依據，且土地法第97條規定之房屋租金法定上限，並未區分供住宅使用或營業使用而異其規定。
㈥若認原告為系爭不動產之所有權人，系爭租賃契約仍繼續存
於兩造間，且以被告預付金錢而以孳息充當租金之代價，該預付金錢而以孳息充當租金代價之契約，與系爭租賃契約結合不可分割，對於原告仍繼續存在，原告亦因系爭租賃契約之存在而不得對被告主張遷讓房屋及不當得利，系爭租賃契約並無修法後民法第425 條第2 項之適用。又依土地法第98、99條規定以觀，被告於系爭租賃契約成立時交付35,000,000元予出租人，並約定租賃屆滿後返還，顯係以35,000,000元孳息充房屋租金，為原告所不否認，故上開約定應視為租賃契約之一部份，對於受讓租賃契約之人亦有拘束力，若原告為系爭不動產之所有權人，原告在未交付35,000,000元之前，被告得行使同時履行抗辯權，拒絕遷讓房屋，亦無不當得利之情事。
㈦原告雖提出所謂「歐亞不動產估價師聯合事務所」估計之各
樓層試算，惟其並非法院所委託之鑑定，亦無任何單位用印證明其為真實。又被告承租面積僅佔全部房屋總面積34.59%，地下室為防空避難室無法商業使用，騎樓為行人通行及停放機車、自行車之用，並非被告使用。
㈧答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷:㈠原告主張被告於80年12月21日與訴外人己○○簽訂系爭租賃
契約，約定租賃標的物為系爭不動產，租賃期間自81年3 月
1 日起至91年6 月30日止，租金為每月1 元，押租保證金為35,000,000元，系爭租賃契約於91年6 月30日租賃期限屆滿後，業更新為不定期之租賃契約迄今，又系爭租賃契約之租金僅有1 元，押租保證金高達35,000,000元，由文義上及論理上推求當事人之真意，應係以出租人由押租金35,000,000元所產生之孳息充當租金之對價等語，業據其提出系爭租賃契約1 件為證（參見本院卷一第10至12頁），被告對此並不爭執，是原告此部分主張堪信為真實。
㈡原告復主張己○○於87年4 月17日向原告之債權讓與人誠泰
銀行借款15 0,000,000元，並提供系爭不動產設定第一順位抵押權作為擔保，嗣誠泰銀行將上開債權及附屬抵押權讓與中華成長二公司，再於92年11月19日由中華成長二公司將上開債權及附屬抵押權讓與原告，而己○○為清償上開貸款餘額143,938,519 元，乃於93年3 月16日與原告簽訂系爭買賣契約，約定將系爭不動產移轉所有權予原告，並以其債務債務抵償買賣價金，買賣雙方既有標的讓與之真意，且有買賣價金清償之事實，原告基於有效之買賣契約取得系爭不動產之所有權。又不論在民法第425 條第1 、2 項規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有讓與租賃物所有權之情形，即有該條第2 項規定之適用，故上述未經公證之不定期租賃契約不得對抗原告，原告自得請求被告遷讓系爭不動產，且被告預付押租金與己○○之契約係另一契約，與系爭租賃契約以押租金之孳息充當租金代價無涉，原告受讓系爭不動產時，並無一併受讓該押租保證金，故原告不受系爭租賃契約之拘束，被告無權占有系爭不動產，並應返還相當於租金之不當得利予原告等語，為被告所否認，並執前詞置辯。
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，民法第425 條第1 、2 項分別定有明文。惟按出租人於89年5 月5 日民法債編修正施行前，已與承租人訂定未經公證之期限逾5 年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，基於法律不溯及既往原則及保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425 條第2 項規定之餘地（參見最高法院98年3 月31日98年度第2 次民事庭會議決議）。次按上訴人如於期限屆滿後，仍為租賃物之使用收益，被上訴人並已收受其期限屆滿後之租金，則依民法第451 條之規定，自應視為以不定期限繼續契約，非被上訴人另有合法終止契約之意思表示，兩造間之租賃關係，尚不得謂非存續。又租賃契約依民法第451 條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院33年上字第3763號及64年台上字第1579號判例意旨參照）。
⒉經查，依系爭租賃契約所載，被告與己○○係於80年12月21
日簽約，租賃期間自81年3 月1 日起至91年6 月30日止，簽約後被告已占有使用系爭不動產迄今，且系爭租賃契約並未經過公證，準此，堪認系爭租賃契約屬於89年5 月5 日民法債編修正施行前所簽立未經公證之期限逾5 年之不動產租賃契約，揆諸上開規定及說明，系爭租賃契約並無修正民法第
425 條第2 項規定之適用。又系爭租賃契約期限屆滿後，因己○○未為反對之意思，致系爭租賃契約轉變為不定期租賃契約，此為兩造所不爭執，因前後之租賃契約具有存續性，故本件在認定被告與己○○成立租賃契約之時點仍應以最初簽立系爭租賃契約時（即80年12月21日）為準，故被告與己○○間之不定期租賃契約，仍應無修正民法第425 條第2 項規定之適用。從而，被告基於上述租賃關係占有使用系爭不動產即有合法權源，故原告以被告無權占有系爭不動產為由請求被告將系爭不動產遷讓返還，於法無據，自不足採。
⒊原告主張被告預付押租金與己○○之契約係另一契約，與系
爭租賃契約以押租金之孳息充當租金代價無涉，原告受讓系爭不動產時，並無一併受讓該押租保證金，故原告不受系爭租賃契約之拘束云云。然查，原告既不否認己○○同意以押租金35,000,000元所產生之孳息充當租金之對價，且簽約後己○○亦將系爭不動產交付被告占有使用，則系爭租賃契約已有效成立於被告與己○○間，嗣原告與己○○於93年3 月16日簽立系爭買賣契約時，己○○雖未將押租金35,000,000元交付原告，因押租金契約與系爭租賃契約為不同之2 份契約，充其量僅可認定原告無庸負擔返還上述押租金與被告之義務，然依民法第425 條第1 項規定，系爭租賃契約所轉換成之不定期租賃契約對於系爭不動產受讓人（即原告）仍應繼續存在，是原告此部分主張亦非可採。
⒋再者，被告抗辯原告尚未透過讓與系爭不動產之合意而取得
其所有權，不得主張系爭不動產所有權人之權利等語，原告則主張己○○於87年4 月17日向原告之債權讓與人誠泰銀行借款15 0,000,000元，並提供系爭不動產設定第一順位抵押權作為擔保，嗣誠泰銀行將上開債權及附屬抵押權讓與中華成長二公司，再於92年11月19日由中華成長二公司將上開債權及附屬抵押權讓與原告，而己○○為清償上開貸款餘額143,938,519 元，乃於93年3 月16日與原告簽訂系爭買賣契約，約定將系爭不動產移轉所有權予原告，並以其債務債務抵償買賣價金，買賣雙方既有標的讓與之真意，且有買賣價金清償之事實，原告基於有效之買賣契約取得系爭不動產所有權云云。經查，系爭買賣契約第1 頁前文記載，賣方為己○○（簡稱甲方），買方為原告（簡稱乙方），而該買賣契約第2 頁簽名欄上甲方卻係由原告簽名，乙方則由己○○簽名，衡情系爭買賣契約所涉金額逾140,000,000 元以上，且上述簽名欄內另有承辦代書李明勳之簽名確認，焉有可能發生此種重大疏失而無人發現立即加以修改，故系爭買賣契約之真實性即非無疑。又系爭買賣契約第7 條第2 項記載：甲方於1 年內（94年4 月9 日前）與乙方共同出售上列不動產（即系爭不動產），所得售價扣除120,000,000 元，及乙方取得此不動產之總開支（含稅金，整修、建造、貸款等相關費用及利息）外，皆歸甲方所有等語（參見本院卷一第139 頁），倘己○○果真有讓與系爭不動產所有權之真意，又如何與原告共同出售系爭不動產，且尚能獲得部分買賣價款。參以天加公司、己○○及原告於93年6 月14日簽立之A 買賣契約中記載：買主為天加公司，賣方為己○○，債權人為原告，若己○○已於93年3 月16日將系爭不動產出賣與原告，則
A 買賣契約又豈可能將己○○列為賣方，縱依系爭買賣契約第7 條第2 項約定，亦應將己○○及原告列為共同賣方，顯見原告與己○○簽立系爭買賣契約時，雙方尚未有讓與系爭不動產之合意。
⒌證人己○○雖到庭證稱渠已將系爭不動產出售予原告，然己
○○證稱：（既然房子已經賣出去，為何系爭買賣契約書第
7 條第2 項要記載你與丙○○共同出售？）因為還有另外一棟的一部分是屬於我，之前沒有設定抵押給銀行。當時約定一起出售新生補習班的隔壁棟，到目前還是沒有門牌等語（參見本院卷二第174 頁），而依系爭買賣契約第7 條第2 項所示，其上僅記載原告與己○○共同出售上列不動產，由此文義觀之，顯見當時並未依己○○名下之不動產有無設定抵押權給銀行而作不同區分，是己○○之上開證詞並非可採。又己○○將系爭不動產出售與原告後，復又將系爭不動產出售予天加公司，並簽立A 買賣契約，倘己○○確已於93年3月16日將系爭不動產出賣與原告，則A 買賣契約應逕列原告為出賣人，然原告在A 買賣契約中卻以己○○之債權人身分參與，益證原告主張其已依系爭買賣契約取得系爭不動產之所有權云云，為不足採。
㈢綜上所述，原告主張其已取得系爭不動產之所有權，且被告
係無權占有系爭不動產等節，均非可採。從而，原告基於物上請求權及不當得利之法律關係，請求⒈被告應將坐落桃園縣中壢市○○段131 之11、12地號土地上之系爭不動產全部遷讓交付原告。⒉被告應給付原告自附表2 所示之日起至被告遷讓之日止，依每日租金10,253元計算之不當得利，均無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及其攻擊防禦方法，經審酌與本判決結果不生影響，不再一一論述。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 林哲賢以上正本係依照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 7 月 31 日
書記官 陳佳彬