臺灣桃園地方法院民事判決 96年度重訴字第37號原 告 丙○○訴訟代理人 陳建勳 律師
周建才 律師被 告 乙○○
甲○○共 同訴訟代理人 陳鵬光 律師
林雅芬 律師複 代 理人 白友桂 律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國97年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告乙○○、甲○○應將其等所有（權利範圍各二分之一）坐落桃園縣○○鄉○○段一○一六、一○一七、一○一八、一○一九、一○一九之一、一○二○、一○二一、一○二二、一○二三、一○二三之一、一○二六及一○二六之一地號土地之所有權（權利範圍全部）移轉登記於原告。
被告乙○○、甲○○應於原告給付新臺幣陸仟參佰萬元之同時，將其等所有（權利範圍各二分之一）坐落桃園縣○○鄉○○段一○一六、一○一七、一○一八、一○一九、一○一九之一、一○二○、一○二一、一○二二、一○二三、一○二三之一、一○二六及一○二六之一地號土地（權利範圍全部）現實交付予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者，及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款及第3 款分別定有明文。本件原告原起訴之聲明為「被告乙○○、甲○○應將附件一所載之土地及建物，關於移轉權利範圍之應有部分，應移轉為告訴人丙○○所有，並應給付告訴人損害賠償金及違約金。」，嗣將前開聲明更正為「被告乙○○、甲○○應將附表所示不動產所有權移轉登記於原告名義，並依現況點交予原告占有。」，係屬聲明之減縮及變更，減縮部分業經被告同意，而變更部分與原請求之基礎事實同一，是原告上開聲明之減縮與變更，經核與法相符，自應准許之。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告前委託臺灣世達志不動產顧問股份有限公司（下稱世達志公司）銷售被告所有坐落於桃園縣○○鄉○○段1016、1017、1018、1019、1019-1、1020、1021、1022、1023、1023-1、1026及1026-1地號等共12筆土地（下稱系爭土地），原告於民國95年4 月4 日交付票載100 萬元即期支票予世達志公司簽收，經由該公司向被告斡旋系爭土地之買賣。嗣兩造於95年4 月25日就系爭土地簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價為新臺幣（以下同）8,500萬元，原告已支付被告2,200 萬元（含訂金200 萬元），並於95年6 月13日依系爭買賣契約第7 條第3 項規定向桃園縣政府稅捐稽徵處繳納因系爭土地買賣移轉所生之土地增值稅7,506,281 元，又為解決系爭土地上舊有建物及工作權之問題，原告業已於95年4 月25日支付1,000 萬元予陳念舜。原告已於95年11月30日取得金融機構即桃園縣龍潭鄉農會核准貸款5,000 萬元之同意書，且該農會並於95年5 月28日出具通知書，原告亦於96年5 月19日出具撥款轉帳委託書予桃園縣龍潭鄉農會，已該當系爭土地買賣契約書第6 條「賣方之印鑑證明於核貸銀行同意核貸及收取尾款保證書時交付」之要件，被告即有依約提出印鑑證明交予承辦代書檢齊書類，向該管地政機關送件申請本件所有權移轉登記之義務，爰依系爭買賣契約之約定及民法第348 條第1 項規定，請求被告將系爭土地之所有權移轉登記予原告並點交等語。並聲明：被告乙○○、甲○○應將附表所示不動產所有權移轉登記於原告名義，並依現況點交予原告占有。
二、被告則以：按系爭買賣契約第3 條關於「尾款」規定：「於土地增值稅單核下，買方應依約繳清稅款。賣方應於核貸銀行總行同意核貸及收取尾款保證書時，交付印鑑證明予地政士」；第5 條第1 項第2 款規定：「交付經由核貸銀行出具並加蓋印章之『保證書』予賣方，如因核貸銀行作業因素，最遲限於產權移轉登記送件前交付。」等語，可知原告應交付核貸銀行出具之收取尾款保證書，被告始需提出印鑑證明以辦理產權登記移轉送件，該約定係為求交易安全，降低被告面臨價金尾款債權可能無法獲償之風險而特別約定。惟原告迄今未能提出核貸銀行出具之收取尾款保證書，而僅提出原告出具予桃園縣龍潭鄉農會之「撥款轉帳委託書」、桃園縣龍潭鄉農會出具之「同意書」及「通知書」，然該等文件均非上開約定所指用以保證被告收取尾款之「收取尾款保證書」，且效力亦不等同，「撥款轉帳委託書」係將農會所核撥之款項撥入原告之戶頭，而非被告之戶頭，是仍不足以確保被告之價金尾款債權獲償；又「同意書」記載之核貸金額僅為5,000 萬元，並非系爭買賣契約原告未給付之尾款6,30
0 萬元，且亦因已逾撥款期限96年9 月30日而失效，是被告依上開規定自得拒絕交付印鑑證明及辦理所有權移轉登記，而原告憑該農會同意書主張被告應協同辦理所有權移轉登記，為無理由；又依民法第264 條第1 項前段規定，「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」原告迄今未依約提供銀行出具之收取尾款保證書，亦未給付尾款6,300 萬元予被告，被告自得主張同時履行抗辯權，拒絕將系爭土地現實交付予原告，是原告主張被告應將系爭土地依現況點交予原告占有，亦為無理由等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實㈠95年4 月4 日原告交付票載100 萬元即期支票，於被告委託
仲介將銷售系爭土地之仲介公司即臺灣世達志不動產顧問股份有限公司簽收，經由該公司向被告斡旋本件買賣。
㈡兩造於95年4 月25日就系爭土地簽訂原證2 買賣契約，約定
買賣總價為8,500 萬元，原告並已支付簽約用印2,200 萬元（內含訂金200 萬元），尚有尾款6,300 萬元未支付。
㈢為解決系爭土地上舊有建物及工作權之問題，原告於95年4
月25日並支付新臺幣1,000 萬元予陳念舜，經其同意放棄一切耕作權。
㈣95年6 月13日，原告依本件買賣契約第7 條第3 項規定負擔
繳納因本件土地移轉所生之增值稅合計新臺幣7,506,281 元。
㈤95年11月30日原告取得如本院卷第56頁金融機構即桃園縣龍
潭鄉農會核准貸款5,000 萬元之同意書，該農會並於95 年5月28日出具本院卷第126 頁通知書。
㈥96年5 月19日原告出具如本院卷第125 頁之撥款轉帳委託書予桃園縣龍潭鄉農會。
四、得心證之理由：本件原告主張其取得桃園縣龍潭鄉農會核准貸款之同意書並出具撥款轉帳委託書予該農會，已經該當系爭買賣契約書第6條「賣方之印鑑證明於核貸銀行同意核貸及收取尾款保證書時交付」之要件，是被告依約應提出印鑑證明供代書辦理系爭土地之所有權移轉登記予原告，惟被告則抗辯原告提出之「撥款轉帳委託書」及桃園縣龍潭鄉農會出具之「同意書」及「通知書」，與系爭買賣契約第6條約定之「收取尾款保證書」不符，且二者效力亦不等同，且因原告未給付尾款6,300萬元予被告，被告主張同時履行抗辯權，拒絕將系爭土地現實交付予原告等語。兩造並於97年6月10日言詞辯論期日協議簡化本件爭點為：㈠原告取得桃園縣龍潭鄉農會核准貸款之同意書並出具撥款轉帳委託書予該農會乙情，是否已經該當系爭土地買賣契約書第6條「賣方之印鑑證明於核貸銀行同意核貸及收取尾款保證書時交付」之要件？㈡原告請求被告依現況點交土地予原告，有無理由？㈢被告以原告尚有尾款新臺幣6,300萬元未交付為由，行使同時履行抗辯權，拒絕辦理系爭土地之所有權移轉登記及現況點交，有無理由？茲分述如下：
㈠原告取得桃園縣龍潭鄉農會核准貸款之同意書並出具撥款轉帳
委託書予該農會乙情，是否已經該當系爭土地買賣契約書第6條「賣方之印鑑證明於核貸銀行同意核貸及收取尾款保證書時交付」之要件？
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，及其他一切證據資料為其判斷之標準，以期不失立約人之真意；解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準（最高法院18年上字第1727號、49年台上字第303 號判例意旨參照）。又解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之，合先敘明。
⒉查系爭買賣契約第3 條關於「尾款」規定：「於土地增值稅
單核下，買方應依約繳清稅款。賣方應於核貸銀行總行同意核貸及收取尾款保證書時，交付印鑑證明予地政士」，第6條關於產權移轉規定「…賣方之印鑑證明於核貸銀行同意核貸及收取尾款保證書時交付…」，是依上開規定，被告於核貸銀行總行同意核貸及收取尾款保證書時，方負有交付印鑑證明之義務。又被告辯稱系爭買賣契約特別約定買受人即原告支付尾款之方式及出賣人即被告交付印鑑證明之條件，係為求交易安全，降低被告面臨價金尾款債權可能無法獲償之風險而特別約定等語，原告於本件言詞辯論終結前均未為相反之意思表示，參以證人丁○○即世達志公司經紀人到庭具結證稱：「（在96年6 月12日作證時另稱買賣契約書是你們公司所製作，該買賣契約書是你們公司制式契約或專為本件買賣所研擬的？擬定前或者按制式合約填空前是否曾與被告研商討論？有無涉及付款條件？）該契約書為公司所使用制式契約加以改定，契約內容擬定之前曾與被告研商付款條件。」；「（請求提示被證2 的買賣契約書，契約書第4 、5條，以前使用的制式合約是否同此條款？）契約書第4 、5條，以前所使用的制式合約亦有類似條款。標題也是類似貸款處理之一。只有字句上修改或日期或是類似貸款處理之二，若賣方無此要求時並不會列入第5 條，其他與制式契約並無重大修正。」「（證人所稱不會列入第5 條所指意思為何？）因為臺灣與日本交易方式大有不同，為達安全交易，我們公司必須向賣方做如何進行安全交易的提案及建議，第5條內容亦為我們公司所建議。雙方當事人都知道。」等語（參本院97年1 月22日言詞辯論筆錄），堪認被告辯稱系爭買賣契約特別約定買受人即原告支付尾款之方式及出賣人即被告交付印鑑證明之條件，係為求交易安全，降低被告面臨價金尾款債權可能無法獲償之風險而特別約定乙情為真實。
⒊系爭買賣契約約定支付尾款之方式及交付印鑑證明之條件，
既係為確保被告之價金尾款債權獲償，是依上開民法規定及判例意旨，系爭買賣契約約定之「核貸銀行出具之收取尾款保證書」，依兩造立約時之真意及所欲達到之目的以觀，應係指足以確保被告之買賣價金尾款債權能獲得清償之文件。蓋自系爭買賣契約第3 條關於尾款規定「於土地增值稅單核下，買方應依約繳清稅款。賣方應於核貸銀行總行同意核貸及收取尾款保證書時交付印鑑證明予地政士。買方於完稅日起3 日內，需將所有權移轉登記手續辦理完畢。賣方並於登記完畢3 日內依約點交本標的物予買方。買方於賣方點交當日，應支付本期價款予賣方。」等語觀之，賣方即被告於買方即原告清償尾款前即將印鑑證明交付予原告辦理所有權移轉登記手續，自會要求原告提供其尾款債權獲償之擔保，而「核貸銀行出具之收取尾款保證書」，僅係用以擔保被告之尾款債權獲償之方法之一，是若原告若能提出其他亦能提供同等擔保效力之文件予被告，自應認為系爭土地買賣契約書第6 條「賣方之印鑑證明於核貸銀行同意核貸及收取尾款保證書時交付」之要件已該當。是本件原告提出之桃園縣龍潭鄉農會核准貸款新臺幣5,000 萬元之同意書、通知書，及原告出具予桃園縣龍潭鄉農會之撥款轉帳委託書等文件，其擔保之效力，是否等同於核貸銀行總行出具之收取尾款保證書？亦即是否得擔保被告之尾款債權能獲清償？經查，桃園縣龍潭鄉農會於95年11月30日出具之同意書載明同意原告於辦理系爭土地所有權移轉後，提供予該農會設定抵押權後，同意撥付5,000 萬元於至原告於該農會之帳戶等語（參本院卷第56頁），而原告於96年5 月19日原告出具予桃園縣龍潭鄉農會之撥款轉帳委託書（參本院卷第125 頁）亦載明「…於融資款項撥付後連同匯入之1,300 萬元整，合計6,300 萬元整，由借款人委任貴會逕行將上述款項轉帳予出賣人（甲○○及乙○○）於貴會開立之存款帳戶時，借款人願遵守下列規定：…2.非經貴會及出賣人書面同意，借款人不得終止前開委任關係或變更委任事項。3.借款人明瞭簽訂撥款委託書後，除出賣人及買受人雙方同意解除土地買賣契約外，貴會均應依約撥款；借款人有前述情形而向貴會主張解除借款申請時，應以書面檢附出賣人同意書通知貴會…」等語，且該撥款轉帳委託書業經桃園縣龍潭鄉農會於96年5 月22日收受，有該撥款轉帳委託書上之桃園縣龍潭鄉農會貸款收文章可稽。是原告提出之上開文件，既已授權農會於貸款核撥及點交本標的物當日逕將與尾款金額同額之款項撥入被告指定設於該農會之帳戶，應足以擔保被告之尾款債權能夠獲償。又被告抗辯原告雖出具撥款轉帳委託書，惟農會核撥之貸款匯入原告帳戶後，仍有遭原告其他債權人扣押之可能，故被告仍有尾款債權無法獲償之風險云云，然被告並未提出任何原告之債權人有向法院聲請假扣押或執行法院核發之扣押命令等文件，是以被告空言指稱其恐受上開之風險云云，自難以採信。另據證人丁○○即世達志公司經紀人證稱：「（你們建議第5 條第1 項第2 款的保證書是合意？）保證書是指由銀行向貸款人即原告所開具之貸款同意書及原告向銀行開具之撥款同意書」等語（參本院97年1 月22日言詞辯論筆錄），及證人戊○○即承辦系爭買賣契約之代書到庭證稱：「（契約第6 條第3 行賣方之印鑑證明於核貸銀行同意核貸及收取尾款保證書時交付，所稱核貸銀行同意核貸及收取尾款保證書是何意思？）簽完約以後，代書就按照程序作業，等銀行貸款核准完成對保時，我們有跟銀行協調，銀行同意出具撥款同意書，但是賣方人在日本，所以透過世達志公司轉達賣方與買方共同赴銀行，取得銀行撥款同意書，但是賣方就因為什麼原因的糾紛不到，具我了解可能是時間有所延誤。撥款同意書就是銀行承諾直接撥入賣方指定的帳戶。以我的了解收取尾款保證書就是撥款同意書。」等語（參同上言詞辯論筆錄），其二人均表示依其等之了解，收取尾款保證書實與由銀行向貸款人即原告所開具之貸款同意書及原告向銀行開具之撥款同意書之意義並無不同，亦可證明兩造於訂約當時確實有考慮到被告之尾款債權獲償之相關風險並研擬上揭付款程序及方法以保證被告之債權，又原告提出由銀行開具之貸款同意書及原告開具之撥款同意書，依兩造締約時之真意及目的，亦應認為已具備擔保被告之尾款債權獲償之效力，亦即上開文件之擔保效力實已等同於系爭買賣契約約定之「核貸銀行總行出具之收取尾款保證書」之擔保。
⒋綜上，原告既已取得桃園縣龍潭鄉農會所出具之「核准貸款
同意書」，並出具「撥款轉帳委託書」予該農會，授權其於貸款核撥及點交本標的物當日逕將與尾款金額同額之款項撥入被告指定設於該農會之帳戶，顯已完備本件買賣契約第6條「賣方之印鑑證明於核貸銀行同意核貸及收取尾款保證書時交付」之要件，是被告持上開辯詞拒絕依約提供印鑑證明，為無理由。
㈡原告請求被告依現況點交土地予原告，有無理由？
系爭買賣契約第3 條關於尾款規定，「於土地增值稅單核下，買方應依約繳清稅款。賣方應於核貸銀行總行同意核貸及收取尾款保證書時交付印鑑證明予地政士。買方於完稅日起
3 日內，需將所有權移轉登記手續辦理完畢。賣方並於登記完畢3 日內依約點交本標的物予買方。買方於賣方點交當日，應支付本期價款予賣方。」；第8 條第1 項規定，「本標的物，應於尾款支付日時依簽約時之現況，由賣方依約定點交予買方，並由地政士交付全部所有權狀正本予買方。」。原告提出上開文件，已該當系爭土地買賣契約書第6 條「賣方之印鑑證明於核貸銀行同意核貸及收取尾款保證書時交付」之要件，已如前述，是被告依約應於原告辦理系爭土地所有權移轉登記完畢3 日內點交系爭土地予買方；又依上開規定所指之點交方式為「依現況點交」，且現況係指簽約時之土地現況等情，均為兩造所不爭執（參本院97年6 月10日言詞辯論筆錄），是原告請求被告依現況點交系爭土地予原告，為有理由。
㈢被告以原告尚有尾款6,300 萬元未交付為由，行使同時履行
抗辯權，拒絕辦理系爭土地之所有權移轉登記及現況點交，有無理由？
1.因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264 條第1 項定有明文。又系爭買賣契約第3 條關於尾款規定，「…賣方應於核貸銀行總行同意核貸及收取尾款保證書時交付印鑑證明予地政士。買方於完稅日起3 日內，需將所有權移轉登記手續辦理完畢。賣方並於登記完畢3 日內依約點交本標的物予買方。買方於賣方點交當日，應支付本期價款予賣方。」等語，是兩造之給付義務及對待給付義務關係略為：原告應先提出核貸銀行總行同意及收取尾款保證書予被告，被告方有提出印鑑證明交予地政士辦理所有權移轉登記手續之義務；原告已完成提出相關文件之給付義務，被告提出印鑑證明之對待給付義務已發生等情，均已如前述，既被告就原告給付尾款之對待給付，有自己先為提出印鑑證明之給付義務，是被告以原告尚未交付尾款為由，拒絕提出印鑑證明供地政士辦理土地所有權移轉登記，為無理由。
2.又依系爭買賣契約第3條，「…賣方並於登記完畢3日內依約點交本標的物予買方。買方於賣方點交當日，應支付本期價款予賣方。」被告與原告互負點交系爭土地及給付尾款價金之義務，依前揭民法第264條第1項規定，「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」是被告以原告尚未交付尾款為由，拒絕將系爭土地現況點交予原告，為有理由。
3.從而，因被告就原告之給付尾款之義務有先為給付之義務，是被告以原告未交付尾款為由，行使同時履行抗辯權，拒絕辦理系爭土地之所有權移轉登記為無理由。惟就現況點交之給付部分，被告得主張於原告未交付尾款前，拒絕自己之給付。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約之約定及民法買賣之法律關係，請求被告將系爭土地之所有權移轉登記予原告並點交，為有理由，應准許之。又因被告就原告之給付尾款之義務有先為給付之義務，惟就現況點交之給付部分，得行使同時履行抗辯權，是於原告未交付尾款6,300 萬元以前，被告得拒絕自己之給付，亦即，被告應於原告給付6300萬元之同時，將其等所有系爭土地全部現實交付予原告，被告此部分之抗辯，於法有據，亦應准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 24 日
民事第三庭 法 官 汪智陽以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 林君燕中 華 民 國 97 年 6 月 25 日