臺灣桃園地方法院民事判決 96年度重訴字第38號原 告 新聲橡膠企業有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 葉宏基律師被 告 甲○○訴訟代理人 丙○○律師
邱奕澄律師上列當事人間請求返還價款等事件，於民國96年7 月24日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）2,040,608 元，及自民國89年12月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、陳述：㈠兩造於民國72年9 月8 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭
買賣契約），買賣價金360 萬元，買賣標的物為下列三筆土地：○○○鄉○路○段1098之5 地號（建地、面積0.0617公頃、權利範圍全部、所有權人甲○○）、○○○鄉○路○段1098之6 地號（林地、面積0.0312公頃、權利範圍二分之一、所有權人游春雨）、○○○鄉○路○段○○○○○號（田地、面積0.0344公頃、權利範圍全部、所有權人楊財萬）。上開三筆土地之出賣人均為被告。其○○○鄉○路○段○○○○○號土地經重測後變更○○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），該筆土地於訂約時登記之所有權人為訴外人楊財萬，因原告不具自耕農身分，故系爭買賣契約第11條第1 款約定：○○○鄉○路○段○○○○○號土地……，其中0.0083公頃應屬他人管轄，甲○○分管0.0344公頃之部分土地，甲方（即原告）如尚未覓得自耕能力之人來辦理登記，乙方（即被告）應讓楊財萬出具承諾書，待甲方覓得自耕能力之人時，楊財萬應即刻辦理產權登記予甲方，…。」㈡系爭買賣契約簽訂後，被告已將系爭土地及其餘二筆土地交
付原告管領使用，惟原告於94年間發現系爭土地之所有權登記名義人，竟由楊財萬移轉登記與訴外人陳明德，致原告喪失系爭土地所有權，依系爭買賣契約第14條約定：「……乙方（即被告）不賣或不履行移交不動產以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時，除將既收價款全部退還與甲方（即原告）外，並應賠償所付價款同額之損害金額，並願放棄抗訴申辯請求權。」可知若被告給付不能時，應退還價金及給付同額違約金。上述三筆土地面積合計為1,213.755 平方公尺，買賣價金為3,600,000 元，故每平方公尺為2,966 元，原告向被告買受之系爭土地面積為344 平方公尺，是系爭土地之價金應為1,020,304 元（2,966 元×344 平方公尺＝1,020,
304 元），故原告請求被告給付2,040,608 元，並加計自89年12月1 日起至清償日止，按週年利率5 % 計算之利息。
三、證據：提出不動產買賣契約書、土地登記謄本、調解委員調解單等影本各一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：㈠土地法第30條於64年7 月15日修訂後規定：「私有農地所權
之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」，兩造於72年9 月8 日簽訂系爭買賣契約，因系爭土地為農地，且原告僅買受系爭土地之一部分（即344平方公尺），既不能分割或移轉為共有，故此部分之買賣契約應屬民法第246 條第1 項「以不能之給付為標的」而為無效，原告自不得據此主張請求被告賠償2,040,608 元。
㈡又現行農業發展條例第16條第1 項規定：「每宗耕地分割後
每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。」，系爭土地之面積為430.56平方公尺，系爭土地已不能分割，故此部分之買賣仍屬無效，縱認依民法第246 條第1 項但書規定系爭買賣契約有效，惟系爭土地依現行法令既無法分割，原告亦不能請求分割，不能之情形仍未除去，原告亦無從請求被告將系爭土地分割出344 平方公尺並移轉所有權登記，故被告實無任何違約之處。
㈢系爭土地之買賣部分自始無效所生之返還價金或不當得利等
請求權，因原告已超過15年間不行使而罹於時效消滅，被告自得以時效消滅為抗辯而拒絕給付。
三、證據：提出土地登記簿、土地登記謄本等影本各一份為證。
丙、本院依職權函桃園縣地政事務所檢送系爭土地重測前之人工土地登記簿謄本、異動索引及土地登記謄本供參考。
理 由
一、原告起訴聲明為：「被告應給付原告7,200,000 元，及自89年12月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」，嗣減縮請求如其訴之聲明所示，係減縮應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定無違，應予准許。
二、原告主張㈠兩造於72年9 月8 日簽訂系爭買賣契約，原告向被告買受土地三筆，即○○○鄉○路○段1098之5 地號土地（建地、面積0.0617公頃、權利範圍全部）、○○○鄉○路○段1098之6 地號土地（林地、面積0.0312公頃、權利範圍二分之一）、○○○鄉○路○段○○○○○號土地（田地、面積
0.0344公頃、權利範圍全部）㈡原告已付價金3,600,000 元，被告已○○○鄉○路○段1098之5 、1098之6 地號土地，依約定移轉所有權登記與原告。㈢系爭土地所有權於90年1月4 日移轉登記為訴外人陳明德所有等情，有系爭買賣契約、土地登記簿、土地登記謄本可稽，復為被告所不爭執，堪信為真。
三、本件經協議簡化爭點為：㈠就系爭買賣契約所約定之系爭土地之買賣是否為標的不能而
無效？㈡原告之請求權是否已罹於時效而消滅？原告可否依系爭買賣
契約之約定請求被告賠償違約金？
四、系爭買賣契約就買賣系爭土地所為之約定應為無效：㈠依89年1 月26日修正前農業發展條例第30條規定：「每宗耕
地不得分割或移轉為共有。」，該條例修正後第16條亦規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃以上者，不得分割。」，系爭土地之地目為田，使用分區為山地保育區，面積為430.56平方公尺，而兩造於72年9 月8 日簽訂系爭買賣契約，就系爭土地所為之約定為買賣其中面積0.0344公頃（即344 平方公尺）之土地，有不動產買賣契約書可參，兩造對此亦不爭執，可見兩造係就系爭土地中之特定部分土地面積為買賣，依上開修正前農業發展條例之規定，地目為田之系爭土地既不能分割或移轉為共有，而依該條例修正後之規定，亦不能分割出低於0.25公頃以上之土地並移轉登記與原告，足見系爭買賣契約就系爭土地為一部買賣之約定，顯係以不能之給付為契約標的，依民法第246 條第1 項前段規定，系爭買賣契約就系爭土地所為買賣之約定，自屬無效。
㈡雖原告稱因其不具自耕農身分，故於系爭買賣契約第11條第
1 款約定：○○○鄉○路○段○○○○○號土地登記面積0.0427公頃，其中0.0083公頃應屬他人管轄，甲○○分管0.0344公頃之部分土地，甲方（即原告）如尚未覓得自耕能力之人來辦理登記，乙方（即被告）應讓楊財萬出具承諾書，待甲方覓得自耕能力之人時，楊財萬應即刻辦理產權登記予甲方，…。」，故系爭買賣契約就系爭土地之買賣仍屬有效云云。
惟：
⑴無效之法律行為係自始、當然、確定無效。換言之，該不動
產買賣契約就買賣系爭土地部分於72年9 月8 日簽約當時即屬客觀給付不能，為無效之約定，縱令日後法令變更私有農地之承受人不以具有自耕能力者為限，或已無不得分割或移轉為共有之限制，亦不能使自始、確定無效之契約變為有效。
⑵縱認土地法第30條係就私有農地所有權移轉之物權行為所作
之強制規定，就約定負擔移轉該項土地所有權之債權行為，並不在限制之列，出售私有農地於無自耕能力之人所為之農地買賣契約（債權契約），不能認係違反民法第71條前段強制規定而無效。惟本件兩造所約定就系爭土地之買賣，乃被告應給付系爭土地之一部，而因法律規定耕地不能分割或移轉為共有，違反者，即屬客觀的給付不能（自始不能），依民法第246 條第1 項規定，其契約亦為無效。
⑶再「但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能
之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」固為民法第24
6 條第1 項但書所規定，惟此規定係以契約當事人就不能之給付為契約之標的，於訂約時已預期於不能給付之情形除去後為給付者，始能認契約有效。就系爭買賣契約之標的而言，須買賣當事人於簽約時，已預期系爭土地於「法令變更為耕地得分割移轉所有權予買方」，始符合當事人訂約時預期於不能之情形除去後而為給付之情形；但觀之系爭買賣契約第11條第1 款係記載：「待甲方覓得自耕能力之人時，楊財萬應即刻辦理產權登記予甲方」等語，此僅約定買方覓得有自耕能力之人後，賣方有義務辦理產權移轉登記而已，縱使原告嗣後確實覓得有自耕能力之人，惟依訂約當時之法令規定，系爭土地既無法分割或移轉共有，且雙方於訂約時亦無預期日後法令變更，系爭土地可分割或移轉共有並辦理所有權過戶之事，故原告主張系爭買賣契約就系爭土地之買賣仍有效云云，顯不足取。
㈢原告主張基於系爭買賣契約之法律關係，主張因被告已不能
將系爭土地所有權移轉登記與原告，為給付不能，違反系爭買賣契約第14條之約定，請求被告賠償違約金，因系爭買賣契約就系爭土地之買賣部分，係自始確定無效，原告顯不得依無效之買賣契約條款請求被告履行契約或請求給付違約金，故原告之主張，為無理由。
五、再自始客觀不能者，法律行為當然無效，當事人於行為當時知其無效或可得而知者，依民法第113 條規定，應負回復原狀或損害賠償之責任。而請求權因15年間不行使而消滅。民法第125 條定有明文，又民法第128 條規定，消滅時效自請求權可行使時起算，所謂請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言，至於義務人實際上能否為給付，則非所問。（最高法院63年台上字第1885號判例意旨參照）系爭買賣契約係於72年8 月9 日簽訂，就系爭土地之買賣所為之約定，因給付不能而無效，縱令被告負有回復原狀或損害賠償責任，原告自斯時起即處於可得主張行使權利之狀態，故原告之請求權時效，應自斯時起算，然本件原告遲至95年9月7 日始向本院聲請支付命令請求被告返還價金及賠償，依上說明，原告之請求權已逾15年未行使，則被告抗辯原告之請求權已時效消滅而拒絕履行，即屬於法有據。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約，請求被告返還價金並給付違約金共2,040,608 元及自89年12月1 日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，因於法無據，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，不予一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 7 日
民事第三庭 法 官 潘進柳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 8 月 7 日
書記官 李麗娟