臺灣桃園地方法院民事判決 96年度重訴字第99號原 告 戊○○訴訟代理人 林清漢 律師被 告 祭祀公業陳振韶法定代理人 庚○○訴訟代理人 林宗竭 律師複 代 理人 姜至軒 律師上列當事人間請求給付報酬事件，於民國97年5月30日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落於桃園縣八德市○○段○○○ ○號，為被告祭祀公業陳振
韶所有，祭祀公業陳振韶管理人為庚○○，嗣分割為48筆土地，前被告委由原告出售其中同段地號128 、12 8-2、128-
3 、128-4 、128-5 、128-6 、128-7 、128-8 、128-9 、128-10、128-11、128-12、128-13、128-14、12 8 -15、128-16、128-17、128-18、128-19、128-20、128- 21 、128-
22、128-23、128-24、128-25、128-26、128-27、128-28、128-29、128-30、128-31、128-32、128-33、128- 34 、128-35、128-36、128-37、128-38地號等38筆土地（下稱系爭土地），權利範圍：全部，面積6659.00 平方公尺（計2014.3475 坪），並約定若仲介成功，祭祀公業同意給付居間酬勞（下稱系爭居間契約），雖系爭居間契約至96年10月5 日到期，惟兩造間仍有口頭約定由原告繼續代理被告出售系爭土地，且約定以實際銷售金額之百分之6 為居間報酬。經原告多方努力始於民國94年12月8 日由被告與訴外人甲○○定有土地買賣契約（下稱系爭土地買賣契約），又依系爭土地買賣契約，雙方議定買賣總價款合計新台幣（下同）1 億零
500 萬元，今被告業已收取全部價款，並於94年12月21日辦理移轉登記予訴外人甲○○，經原告多次向被告請求居間報酬630 萬元（1 億500 萬元×6 ％＝630 萬元），皆為被告所拒，爰依民法第568 條第1 項居間報酬請求權提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告600 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被告答辯略以：兩造間並無居間契約之存在。原告既自認為
不動產仲介業者，依法令應將欲收取之報酬記載於書面，是原告應提出書面以實其說，否則即屬空談。原告憑空請求被告給付居間報酬，被告實感莫名。另被告於94年10月5 日以後即未再同意原告繼續售土地，遑論約定以實際銷售金額百分之六為報酬，原告此項主張顯屬臨訟捏造。系爭38筆土地買賣之介紹人為訴外人乙○○，原告並為訴外人乙○○履行居間契約之保證人，難謂其不知事實，現竟捏造自己為仲介人之事實提起本件訴訟，顯屬無據而無理由。綜上所陳，系爭38筆土地買賣契約書之介紹人為訴外人乙○○，原告戊○○並為其履約之保證人，故原告顯無請求被告給付居間報酬之依據，其請求自無理由甚明等語資為抗辯。
㈢又土地座落於桃園縣八德市○○段○○○ ○號，為被告祭祀公
業陳振韶管理者：庚○○所有。另本件土地地號128 、128-
2 、128-3 、128-4 、128-5 、128-6 、128-7 、128-8 、128-9 、128-10、128-11、128-12、128-13、128-14、128-
15、128-16、128-17、128-18、128-19、128-20、128-21、128-22、128-23、128-24、128-25、128-26、128-27、128-
28、128-29、128-30、128-31、128-32、128-33、128-34、128-35、128-36、128-37、128-38地號等38筆土地，權利範圍：全部，面積6659.00 平方公尺（計2014.3475 坪）。另本件前開38筆土地於94年12月8日由被告與訴外人甲○○定有土地買賣契約，雙方議定買賣總價款合計壹億零伍佰萬元正。另本件被告業已收取全部價款，並於94年12月21日辦理移轉登記予訴外人甲○○。另兩造及乙○○於94年12月8 日定有協議書。另被告曾於94年9 月4 日以辛○○為代理人與原告訂有代理銷售協議書。為兩造所不爭執。另「原證3 代銷期間期滿後，原告與被告間是否另有口頭居間契約？」、「兩造間如有居間契約存在，其居間報酬如何計算？」為兩造所爭執。經查：
⒈原證3 代銷期間期滿後，原告與被告間有口頭居間契約存在，且本件被告與訴外人甲○○買賣契約，為原告居間。
茲分別說明如下：
按本件土地座落於桃園縣八德市○○段○○○ ○號，為被告
祭祀公業陳振韶管理人庚○○所有。前委由原告代辦分割共48筆土地。其中即地號128 、128-2 、128-3 、128-4、128-5 、128-6 、128-7 、128-8 、128-9 、128-10、128-11、128-12、128-13、128-14、128-15、128-16、128-17、128-18、128-19、128-20、128-21、128-22、128-
23、128-24、128-25、128-26、128-27、128-28、128-29、128-30、128-31、128-32、128-33、128-34、128-35、128-36、128-37、128-38地號等38筆土地，權利範圍：全部，面積6659.00 平方公尺（計2014.3475 坪）（下稱系爭土地）。業於94年12月8日由被告與訴外人甲○○定有土地買賣契約，雙方議定買賣總價款合計壹億零伍佰萬元正。且本件被告業已收取全部價款，並於94年12月21日辦理移轉登記予訴外人甲○○。為兩造所不爭執，並有土地登記謄本及買賣契約書可參，合先說明。
次居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，此民法第56
5 條及第568 條第1 項定有明文。又按居間契約非以法定方式為要件，故兩造間意思表示一致，契約業已成立，並不以書面為必要。經查，本件兩造間就系爭土地定有居間契約，且本件係經由原告完成居間工作，並由甲○○簽約之情事，若兩造間並無居間之約定，原告又何需為居間工作之義務，且並為履約之保證人，並分別自簽約前協商，簽約時議價等其它工作，及簽約後付款保證等相關行為，可明兩造間有居間契約之約定，此分別有：
⑴證人丁○○於96年10月19日 鈞院證稱：「（原告訴訟
代理人問：94年底在哪裡工作？）在全國不動產公司工作，工作內容為居間仲介買賣不動產。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：任職期間有無參與被告土地買賣的事情？）有。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：與他們接觸時間為何？當時系爭土地的狀況為何？）系爭土地本來是一個農地，他們正在處理地上物的事情，我有參與居民拆遷的會議，我去找祭祀公業管理人庚○○，庚○○叫我去找辛○○，說祭祀公業委由辛○○全權處理。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：為何會找到系爭土地？）上面的住戶其中有幾戶是我的朋友，故我有去參與他們的拆遷會議，我才知道這塊土地要買賣，這塊是農地，但我認為應該是建地，他們當時是以農地的價格去買賣，一坪大約2 萬多元，我後來有去縣政府瞭解，承辦人也認為這塊地應該是建地，故後來才變更為建地，之後我協調住戶去買這塊地，但祭祀公業不願意用2 萬多元賣給住戶，住戶後來也不願意買，故才會另外找買方，我就找到乙○○。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：系爭土地的地號是否有變更過？）本來是
128 、129 兩筆，後來依照佔用住戶48戶去分割，其中兩筆已經賣掉，而甲○○為了完整性，故買了38筆土地。」；又稱：「（法官問：為何這件沒有寫？）這件買賣的賣方是祭祀公業的祖產，且之前有兩筆土地交易成功，居於信任關係，相信仲介費會給我們，故才沒有簽立書面。」。
⑵證人甲○○於民國97年1 月8 日 鈞院證稱：「（原告
訴訟代理人問：如何接觸到系爭38筆土地？）是乙○○及我一個朋友介紹的，價金是到全國房屋交付。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：整個買賣過程是誰幫忙接洽？）買賣及付款過程都是戊○○幫忙接洽。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：為何本件買方不用付仲介費用？）是經過協議的，是和戊○○協議的，當初都是透過戊○○與對方溝通，因為一開始對方都不出面，在付
400 萬、900 萬、1000萬元本票的時候也不出面，我見不到對方，我當然要求戊○○履約保證，若我的錢不見了，戊○○要負連帶保證責任。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：履約保證的內容為何？）土地要完整過戶完畢，價金不能出錯，若交易順利完成，要辦畢移轉登記，若不成功，價金也要能拿回來。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：履約保證是否有正式書面？）買賣契約裡面有約定。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：請鈞院提示原證一土地買賣契約書（鈞院卷第11頁），是否就是約定在該份契約書內？）是。」；又稱：「（被告訴訟代理人問：證物四要約/ 承諾書上甲○○是否為你所親簽？）是我親簽。」；又稱：「（被告訴訟代理人問：請證人看證物四要約/ 承諾書第九條，既然你要求要履約保證，為何第九條是空白的？）因為一開始對方不相信我有能力購買，故全國房屋影印我的400 萬元臺灣銀行本票，讓他們拿給對方看，讓對方知道我確實有能力購買，該400 萬元就是斡旋金的性質，後來正式簽約時，我就要求戊○○一定要對我負責，因為我是委託戊○○來仲介。」；又稱：「（被告訴訟代理人問：
庚○○既然有在簽約現場，為何該臺灣銀行的本票不是交給庚○○而是交給戊○○？）一開始簽要約書的時候，全國房屋影印我的三張臺灣銀行本票，讓戊○○帶本票影本給對方看，讓對方知道我有能力購買，後來戊○○帶我去正式簽約時，我才將臺灣銀行本票400 萬、90
0 萬、1000萬正本帶去，並開立3 張400 萬元的支票，共3500萬元頭期款交給賣方。」。
⑶另證人乙○○於97年3 月18日 鈞院證稱：「（原告訴
訟代理人問：是否認識戊○○、丁○○、庚○○、己○○、辛○○、甲○○？）我先認識丁○○，他找我購買本件係土地，我再找合夥人甲○○來購買土地，洽談中認識仲介公司老闆戊○○，當我跟甲○○談妥購買土地等細節後，甲○○就簽立委任授權書並提出現金壹佰萬元給我（並提出委任授權書影本），由甲○○授權我與祭祀公業的辛○○簽約，我當時以為辛○○是祭祀公業的代表人，該份委任授權書載明日期為94年11月16日，但實際上是在與辛○○簽約前2 、3 天就給我了。因為辛○○說要能夠確定是買方代表來簽立系爭契約，所以要求我們提出授權書以確定身分。辛○○於我們準備現金100 萬元及台支支票3700萬元兩次約定簽約期日均爽約未到場，所以才經由原告介紹認識己○○、庚○○。
」；又稱：「（原告訴訟代理人問：戊○○既不是買賣雙方當事人，為何要在買賣契約書及協議書中充任保證人？）戊○○是仲介公司的介紹人兼見證人，他是因為應宗長要求要保證系爭土地能依約賣出，所以才在前開
2 文件中擔任保證人。」；⑷另依被告與訴外人甲○○所定買賣契約，並經由原告戊
○○所代表之公司，於同日定有保證書（參原證一），且內容略以：「立保證書人：績優不動產仲介經紀股份有限公司 總經理：戊○○就下列不動產標示（如附清冊）處「居間」角色，為使甲○○（以下簡稱甲方）與祭祀公業陳振韶管理者：庚○○（以下簡稱乙方）雙方買賣移轉土地所有權案件如期順遂，特以公司商譽及代表人身份做如上保證：一、本案土地買賣轉移案件依雙方買賣契約如期進行。二、甲乙雙方如有一方違約，立保證書人需負連帶違約責任。三、立保證書人之違約責任，比照甲乙雙方買賣契約加倍負擔。…」，依前開文意，業已記載原告為居間之地位，立此保證書，並確保契約之履行，可明原告為本件之居間人。被告所辯，顯係卸責之詞。
次本件被告否認有居間之約定，證人庚○○固於97年1 月
8 日 鈞院證稱：「（法官問：與兩造有無親屬或僱傭等關係？）我是祭祀公業的管理人。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：何時擔任祭祀公業管理人？）從成立祭祀公業開始到現在我都是管理人。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：辛○○與祭祀公業何關係？）祭祀公業名下有土地被佔用，因為有地上物很難處理，故管理委員會同意將系爭土地賣給辛○○，價金為3 千萬元，約定一年內要付清價款。」；辯稱系爭土地業出售辛○○，並非契約當事人，然前開被告陳述為原告所否認，且本件與甲○○定有不動產買賣契約仍以被告之名義出賣，且辛○○並未表示系爭土地業已由被告出售辛○○，被告前開辯稱顯不足採信，且依證人丁○○稱：「（原告訴訟代理人問：去找辛○○的情形為何？）辛○○要求我要出具購買意願書，故乙○○才會簽購買意向書，我就拿該書面去找辛○○。」；又稱：「（法官問：接觸辛○○時是否知道祭祀公業已將土地賣給辛○○？）不知道，他們沒有講。祭祀公業是跟我說辛○○是承辦的代書。祭祀公業全權委由辛○○處理，並沒有提及已將土地以3000萬元賣給辛○○，故我們認為賣方還是祭祀公業，而非辛○○。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：辛○○是以何身分簽立證物三？）他是以代理人身分簽約，是祭祀公業管理人說辛○○是代理人，全權委由辛○○處理。」；又稱：「（法官問：甲○○的價金支付給誰？）支付給祭祀公業，是以支票給付，行庫不記得。一開始是乙○○開立支票，但辛○○及祭祀公業怕支票不能兌現，後來才會換成甲○○的支票，價金並沒有直接支付給辛○○。」。另證人甲○○亦證稱：「（原告訴訟代理人問：是否認識辛○○？）我有見過他。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：為何見過他？）前面40
0 萬、900 萬、1000萬的本票是交給戊○○，後面以我的支票支付款項時，我才見過辛○○，那時是戊○○帶我去簽約。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：碰到辛○○時他如何表明其身分？）他給我一張代書名片，他說他是祭祀公業的代書。我自己也有找一位代書來辦理系爭土地的過戶事宜。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：買賣契約的簽約對象是誰？）祭祀公業，由管理人庚○○為代表，至於祭祀公業他們內部的情形我不清楚。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：到今天為止對祭祀公業內部情形是否知情？）不知道。」；另證人乙○○證稱：「（原告訴訟代理人問：找辛○○時，他如何表明他的身分？）第一次要求我們提出100 萬元時，約定簽約地點是在全國房屋，當時他有提出土地權狀正本，但並未表明他是何身分。後來只說隔日再簽。隔日他也沒有來。我只見過辛○○2次。除了該次外，另一次是在94年12月8 日簽訂系爭買賣契約當日。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：辛○○有無告知你已買下本件系爭土地？）沒有。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：己○○、庚○○有無告知你他們與辛○○之間的關係？）宗長己○○告訴我辛○○是他們委任的代書。己○○、庚○○未曾提及系爭土地已賣給辛○○，己○○、庚○○一直表示系爭土地是祭祀公業的，並表示如本件土地買賣順利完成後，尚有19筆土地要賣給我們。
」。又訴外人辛○○為被告之代理人，並授權與原告定有如原證三之協議書，業為被告所不爭執，則被告前開辯稱亦顯不足採信。
另本件前開38筆土地於94年12月8 日由被告與訴外人甲○
○定有土地買賣契約，雙方議定買賣總價款合計壹億零伍佰萬元正。另本件被告業已收取全部價款，並於94年12月21日辦理移轉登記予訴外人甲○○，為兩造所不爭執。又本件被告與甲○○間定有系爭不動產買賣契約，為原告居間完成，此亦分別有證人丁○○稱：「（原告訴訟代理人問：你們做了哪些事？）我幫忙將地目農地變更成建地，我一戶戶去溝通，最後成交兩戶，後來我另找買主，才找到乙○○，至於土地分割是我們協助辛○○去辦理。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：找到乙○○後有無任何約定？）因為土地已經變更建地，我認為價格還可以，我就找到乙○○，因為賣方辛○○要求買主提出購買意向書，故我要求乙○○出具該書面。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：為何最後簽約人是甲○○？）乙○○與甲○○是一起投資這塊土地，據我瞭解他們是合夥關係，他們有簽立合夥的書面。當時購買意向書是乙○○簽給我的，至於乙○○要找誰共同投資是他們的事情。」；另證人甲○○亦證稱：「（原告訴訟代理人問：是否有購買系爭38筆土地？）有。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：總價金為何？）1 億零500 萬元。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：是否均付清並移轉登記完畢？）價金均付清，移轉登記也辦理完畢。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：價金如何給付？）第一次400 萬元，第二次是900 萬元及1000萬（均為臺灣銀行的本票），剩餘款項是以我本人的支票支付。其中有一筆是2300多萬元的支票，我跟對方說若要軋這張票要先通知我，但對方沒有如此作，後來該張票被退票，之後是以500 萬、600 萬、600 萬、600 萬（以上均為我個人支票）及現金36萬元來支付。第一次及第二次的價金是交給全國房屋的戊○○，因為那時要履約保證，至於剩餘款項是戊○○帶我去交給祭祀公業的己○○。」；另又稱：「（原告訴訟代理人問：與乙○○有何關係？）系爭土地本來是乙○○跟我的同事蔡秉智想買，但後來沒有能力買，才由我來承接，故系爭土地是我個人的投資，與乙○○無關係。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：請鈞院提示證物4 要約/ 承諾書，是否為你親自簽名？）是我所親簽。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：為何會簽立該份要約/ 承諾書？）因為價金很大，我要求要有履約保證，是在全國房屋的營業所簽立的。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：你是要叫誰履約保證？）全國房屋本身就有履約保證的制度，該筆土地款項很大，我當然要求要有履約保證。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：為何會要求戊○○作履約保證？）可能他想要仲介費，若其中付款有出差錯，他必須要負連帶保證責任，故戊○○就是系爭土地買賣的仲介人。」；另證人乙○○證稱：「（原告訴訟代理人問：認識己○○、庚○○後，至簽訂本件買賣契約止，中間有作哪些事情？）經由戊○○介紹才知道己○○是系爭祭祀公業之宗長，庚○○是祭祀公業的派下員代表人，我們對己○○、庚○○質疑何以簽定系爭買賣契約如同兒戲？何以會找一個不相干的辛○○來主導祭祀公業之簽約事宜。事後再經由己○○、庚○○跟我們確定日期後才順利簽約。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：請求提示原證1 系爭契約書。）系爭94年12月8 日原證1土地買賣契約是我跟合夥人甲○○在場，由甲○○以其名義簽立的買賣契約。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：從認識丁○○、戊○○至本件買賣契約簽立以及後續付款等相關事宜，是否經由由原告協助？）是。因為原告戊○○、丁○○是仲介公司，我們確實是經過他們的協助，包括找人，才得已順利簽約及後續付款等相關事宜。」。依前所述，本件被告確實業已完成居間之義務，並順利簽約，且契約當事人業依契約履行義務。
⒉兩造間居間契約存在，其居間報酬應以1 億500 萬元為計
算依據，兩造及乙○○所簽定之協議，非被告仲介費之免付。茲分別說明如下：
按本件前開38筆土地於94年12月8 日由被告與訴外人甲○
○定有土地買賣契約，雙方議定買賣總價款合計壹億零伍佰萬元正。另本件被告業已收取全部價款，並於94年12月21日辦理移轉登記予訴外人甲○○，且本件被告與甲○○間定有系爭不動產買賣契約，為原告居間完成，業如前開說明，合先說明。
次依原告與被告之代理人辛○○於94年9 月4 日定有協議
，又依該協議內容略以：「…立協議書人戊○○（以下簡稱甲方）辛○○（以下簡稱乙方）所有權人祭祀公會陳振韶管理人：庚○○（以下簡稱丙方）名下所有：桃園縣八德市○○段○○○ ○號土地，全權委由乙方代為處理，甲方要求乙方給予代理銷售，茲甲乙雙方合意條款如下：一、不動產標示：所有權人：祭祀公會陳振韶 管理人：庚○○土地坐落：桃園縣八德市○○段○○○ ○號土地面積：7880平方公尺（2383.7坪）二、銷售方式：１、出售給現住戶價格最低每坪不得低於肆萬元整、最高不得高於肆萬伍仟元整。２、如承買人非現住戶，甲方需取得丙方同意後始得銷售。３、無論承買人付款方式如何，應全部存入丙方指定之金融機構帳戶內。三、權利義務：１、乙方負責土地分割、移轉登記，所需規費及稅金概由乙方負擔。２、甲方負責銷售及銀行貸款，承買人需要貸款時在銷售前確認銀行貸款無誤，若無法辦理銀行貸款，則不得銷售；如銷售後無法辦理貸款，其責任由甲方負責。四、代銷期間：…五、報酬方式及計算方式：１、地主實收參萬玖仟元整，每坪銷售金額超過肆萬元之部分，先扣除乙方之必要開支（如經第三者介紹之傭金）後由甲方獨得。２、每坪銷售金額超過肆萬元以上之部分至最高肆萬伍仟元之部分以下之部分，先扣除乙方之必要開支（如經第三者介紹之傭金）後，餘額由甲乙雙方均分，乙方不再給付甲方其他酬金。３、如買方在實際銷售價格以外有再給甲方仲介費時，乙方對此戶不須支付甲方上述價金。…六、其他：
１、甲乙雙方對本案處理意見不一時，得由丙方意見為處理標準。２、本約代銷期間期滿次日起，甲方不須經乙方通知，本約自動作廢，所為之處分無效。…」，經查：
⑴本件標的係出賣甲○○，業如前開說明，又甲○○非現住戶，嗣原告經被告同意後始銷售。
⑵又前開協議中報酬方式及計算方式係以非現住戶為計算
之標準，故當時約定之總價，限制銷售最高額不得超過每坪4 萬5000元，故報酬部份，分別有「１、地主實收參萬玖仟元整，每坪銷售金額超過肆萬元之部分…」、「 ２、每坪銷售金額超過新台幣肆萬元以上之部分至最
高肆萬伍仟元之部分以下之部分，…」之約定，其中金額最高以4 萬5000元為標準，然查本件訴外人甲○○非現住戶，故經被告同意後，超過每坪4 萬5000元，以1億500 萬元出售，本件標的面積共2014.3475 坪（詳原證一），即每坪5 萬2126元（000000000/2014.3475=52
126.06），故仲介費依前開第二款之約定即每坪銷售金額超過肆萬元以上之部分至最高肆萬伍仟元之部分以下之部分，先扣除乙方之必要開支（如經第三者介紹之傭金）後，餘額由甲乙雙方均分，乙方不再給付甲方其他酬金。本件每坪超過1 萬2126元（00000-00000=12126），且本件並無其它費用，故報酬合計共2442萬5977元（12126*2014.3475=00000000.785） ，各分二分之一，
故原告可請求1221萬2988元（00000000/2=00000000）（四捨五入）。
兩造間居間報酬約定，較本件請求之金額為高，惟原告依
內政部規定之報酬計收標準，不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金之規定，同意捨棄超過本件請求之金額，此亦分別有證人丁○○證稱：「（原告訴訟代理人問：再去找辛○○時有無訂立任何委託或銷售契約？）因為我一直想要與辛○○簽立委託契約，我去找管理人，但管理人又推給辛○○，辛○○告知我不能向買方收取仲介費。但在己○○家裡談的時候，庚○○、辛○○、丙○○等有答應要給仲介費，我們依規定只能收百分之六，但答應我們的時候是收更高比例成數的仲介費。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：甲○○給付多少價金？）甲○○給付1 億零50
0 萬元，至於祭祀公業與辛○○如何分我不清楚。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：簽被證三協議書時是否有談到仲介費？）沒有。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：是否有與祭祀公業約定仲介費？）有，等到1 億零500 萬元付清時要給仲介費，在簽約前就有談到，在簽約當天我們要拿仲介費時，他們說要等到地上物整個處理完畢後，再給我們仲介費。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：仲介費如何計算？）地目變更時就有提到仲介費1000萬元，後來提高到2000萬元，但依規定我只能請求百分之六。」。綜前，本件兩造間除有居間之契約，另原告業已完作居間工作，又依前開證人證稱，兩造間確有仲介費2000萬元之約定。另本件依甲○○與被告所定之買賣契約，總價金為1 億500 萬元，原告以前開價金之百分之六為計算依據，請求630 萬元，自非無理由。
另合併說明，兩造及乙○○所簽定之協議，非被告仲介費
之免付，且乙○○所取之金額係搬遷費等其它用途，並非仲介費，此有證人丁○○證稱：「（原告訴訟代理人問：請鈞院提示被證三，是否有看過？簽約時是否有在場？）知道，簽約時我有在場。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：為何有這份協議書？）因為購買的金額與乙○○給的金額有差價，乙○○希望拿差價的金額。因為乙○○要先拿500 萬元，但因為還有很多費用沒有付，故祭祀公業要求戊○○開立500 萬元支票給祭祀公業作保證。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：依協議書內容實際出售給被告是8080萬元，與1 億零500 萬元的差價為2420萬元，差價是否由乙○○取得？）是。但因為乙○○要先拿走500 萬元，但祭祀公業怕有問題，故要求戊○○開立500 萬元支票作擔保。」；另又稱：「（原告訴訟代理人問：請求提示被證3 。何以需要另於94年12月8 日簽立系爭協議書？協議書第4 條前文『...超出部分之差額新台幣2420萬元為介紹人乙○○所得。』是何意？）該份協議書是我簽的，因為系爭土地上還有56戶違章建築，土地費用是八千零八十萬元，其餘差價二千四百二十萬元部分是用來作前開違章建築拆遷、搬遷的費用，內容詳如協議書第4 條2 款所載。簽約當日氣氛很不好，因為辛○○一直要找甲○○簽約，我將系爭協議書交由戊○○過目後，他說可以簽，我就簽了，我沒有看到協議書內容。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：本件系爭買賣有無約定仲介費用？）丁○○曾跟我提起仲介費用的事情，但因為系爭土地上有多筆違建要處理，故我告知買方不另支付仲介費用，應由賣方支付仲介費用。一般買賣土地係由買方支付總價金百分之
二、賣方支付百分之三，以不超過百分之六為原則，作為仲介費用。我不知道本件仲介費是多少錢，因為不是由我們來支付。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：系爭協議書簽立是在買賣契約書簽立之前或之後？）之前。2 份是同一天簽的，先簽協議書再簽契約書。」；又稱：「（原告訴訟代理人問：簽協議書時，庚○○、己○○或戊○○或其他在場之人有無告知協議書內差額2420萬元是含仲介費？）在場之人都知道該筆費用是作為搬遷費用之用，並不包含仲介費在內。我的認知該2420萬元筆費用也不包含仲介費用。仲介費用應由8080萬元價金計算，由賣方支付。」；又稱：「（被告訴訟代理人問：你在系爭協議書上簽名，是否表示你同意系爭協議書上所載之內容？）是。針對第4 項1 到4 款內容我同意。」；又稱：「（被告訴訟代理人問：協議書簽完後到現在你有無拿到錢？）我至95年7 月18日我只拿到2020萬元，尚有400 萬元至今未拿到。」；又稱：「（被告訴訟代理人問：從協議書的第4條第2 款可知系爭土地上的地上物的拆遷費用等是500 萬元，為何你前開說是2420萬元？）該條是規定從預收的價金中先提撥500 萬元為拆遷費用，再由2420萬元中扣除。
此可由後面規定中看出。」，故被告辯稱仲介費已交由乙○○取得，亦顯無理由。
二、被告則以：㈠系爭居間契約之有效期間為94年9 月5 日至94年10月5 日，
惟系爭土地買賣契約係於94年12月8 日簽訂，系爭居間契約已到期，被告或其代理人未再與原告續約，亦未口頭同意由原告繼續代理被告出售系爭土地，即兩造間並未成立任何口頭居間契約，是兩造間已無居間契約存在存在。況且，原告乃為不動產經紀業者，且為不動產經紀人員，依不動產經紀業管理條例第21條第1 項規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」，又不動產仲介經紀業報酬計收標準規定：「經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書…」，原告雖為不動產經紀業者，且為經紀人員，自應依上揭規定簽定書面，但迄今並未提出任何委託銷售契約書面，竟謂兩造係口頭同意續約。是原告主張「同意由原告繼續代理銷售，且約定以實際銷售金額之百分之六為報酬。」云云，顯係臨訟捏造。
㈡又系爭土地買賣之介紹人為訴外人乙○○，此有協議書乙紙
可稽，由該協議書第4 條第1 項及簽署欄「保證人」部分之記載，可知原告並為訴外人乙○○履行該協議書之保證人，是原告自始明知其非系爭土地買賣之介紹人無疑，現竟捏造自己為仲介人之事實提起本件訴訟，顯屬無據而無理由。
㈢原告提出其與訴外人甲○○於94年11月25日簽訂之不動產買
賣要約書影本乙份，欲據以證明兩造於94年10月5 日之後有口頭居間契約，且原告業已依約完成居間云云。然查，兩造間於94年10月5 日原委託銷售契約屆滿後，未曾續約，被告亦未曾委由原告銷售系爭土地。又縱認前開不動產買賣要約書為真正，但由其簽名欄可知：「受託人：丁○○」，並非原告戊○○，原告如何據以主張受被告委託銷售系爭土地？何況，假設前開要約書之受託人為原告戊○○，亦僅是原告與訴外人甲○○間之關係，如何作為證明兩造間口頭居間契約關係存在之佐憑？末者，倘原告係因兩造間口頭居間契約關係而努力銷售廣告，取得前開要約書，則何以原告不提出兩造間依上揭不動產經紀業管理條例第21條第1 項等規定而簽定之委託契約書？尤有甚者，原告豈願同意訴外人乙○○為系爭土地買賣之介紹人？甚至為自願作為其履行上開協議書之保證人？是以，被告否認前開不動產買賣要約書之形式上真正，退萬步言，縱認真正，亦與被告無涉，原告無從據以證明兩造間成立口頭居間契約。
㈣被告未曾於94年12月6 日與原告、乙○○進行協議，94年12
月8 日之協議書乃被告與乙○○於系爭買賣契約簽訂當日當場簽訂，詳言之，系爭買賣契約簽訂當日，兩造、乙○○、甲○○等人均到場，買賣契約簽訂完成後，關於仲介費之給付，為免爭議，亦一併當場確認何人為仲介人，蓋被告雖認定仲介人為乙○○，但乙○○多由原告一起前來接洽，為免日後爭執，經在場之人向原告確認，原告亦稱仲介人為乙○○，並願擔任其保證人而於協議書上簽名無誤。故被告絕無於12月6 日與原告協議仲介之事，原告所指被告同意給付百分之六仲介費乙事，實屬無稽。
㈤系爭土地於94年12月8 日由被告與甲○○簽訂買賣契約，雙
方均已依約完成，土地亦辦理移轉登記予甲○○，此為兩造所不爭執之事項。則被告縱使在出售予甲○○之前，先另行與第三人簽訂系爭土地買賣契約，充其量只是一地二賣之民事糾紛而已，何來不法情事？況且，本件原告主張被告與甲○○間買賣契約為其所仲介成功，因而主張依其與被告間居間契約請求仲介費；原告並未主張被告與第三人辛○○之買賣契約亦由其仲介成功。是故，就本件請求給付仲介費事件，在原告無法舉證證明與被告間有居間契約存在前，仍屬空談。
㈥證人己○○證稱：「祭祀公業本身並沒有與戊○○約定仲介
費，因為我們已經賣給辛○○，我們有先講明一年內地上物處理完後，才開始付錢，至於有無仲介費是戊○○與辛○○間的事情，與祭祀公業無關。」、「祭祀公業應無理由與戊○○簽訂仲介契約。」等語（見本院96年10月19日言詞辯論筆錄）。可知，被告已先將系爭土地出售予訴外人辛○○，自無由再委託原告仲介買賣，事實上被告亦未曾與原告口頭約定繼續代銷契約。證人丁○○證述：伊有土地營業員的執照，並且知悉依內政部制定公布之「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」，仲介費之約定應以書面契約載明。因此，證人丁○○雖證稱：居於信任關係，相信仲介費會給我們，故才沒有簽立書面云云，顯屬臨訟飾詞，實不足採。何況，證人丁○○於94年12月8 日協議書簽訂時亦有在場，並證稱原告戊○○對於協議書載明介紹人為乙○○未當場提出異議，益加證明系爭契約仲介人為乙○○，而非原告。又證人甲○○證稱：「（如何接觸到系爭38筆土地？）是乙○○及我一個朋友介紹的，價金是到全國房屋交付。」、「戊○○與我並沒有仲介費約定，至於戊○○與賣方間是否有仲介費約定我不清楚。」等語（見本院96年11月23日言詞辯論筆錄），可知，甲○○並不知道兩造間是否有仲介契約之存在。雖然證人甲○○另證稱：原告戊○○於簽立要約書的時候好像有擔到被告委託伊仲介系爭38筆土地，但只有口頭上說，並沒有提出任何祭祀公業授權委任的書面云。惟查，原告戊○○即為本件之一方當事人，甲○○由其口中聽聞之事，是否與真實符合，實非無疑，又依原告主張之仲介費數額高達陸佰參拾萬元之鉅，且原告亦屬不動產經紀人，明知仲介報酬計收標準須依法明定於書面契約中，豈有僅依口頭約定之可能？故證人甲○○上開證詞仍無法證明兩造間確有口頭約定繼續代銷協議書之事。另證人庚○○證稱：「系爭土地買賣都是在己○○那裡談的，那時有談到介紹費的事情，因為當時並不清楚系爭土地的介紹人為誰，故才簽訂該份協議書，這時我才知道介紹人是乙○○，保證人是戊○○，戊○○是跟乙○○一起來的。」、「協議書上寫明乙○○是介紹人，故我就認定系爭土地的介紹人就是乙○○。」等語（見同上言詞辯論筆錄）。倘被告祭祀公業之代表人庚○○確如原告之主張，於前開代銷期間屆滿後，另與原告口頭約定繼續代銷契約，庚○○豈會不知介紹人為何人？又何須當乙○○、戊○○、丁○○及辛○○等人均在場時，要求乙○○簽訂94年12月8 日協議書以確認介紹人？顯見，祭祀公業於94年9月4 日代銷期屆滿後，並未與原告有任何口頭約定。尤其，證人庚○○與證人即原告當時之受僱人丁○○均證稱：戊○○於簽訂94年12月8 日協議書時，對於協議書上載明介紹人為乙○○，當場並未提出異議，堪認原告上開所謂口頭約定之主張，顯非事實。
㈦證人乙○○證稱：「我將系爭協議書交由戊○○過目後，他
說可以簽，我就簽了，我沒有看到協議書內容。」，顯見原告戊○○於簽署94年12月8 日協議書前，確實有看過該協議書內容，並同意該協議書所載：「介紹人乙○○」之內容，至為灼然。證人乙○○證述協議書記載之2420萬元不是介紹費，係系爭土地上違建之拆遷費，且其僅收到2020萬元云云。惟查，證人乙○○於系爭協議書上簽名，表示其同意系爭協議書上所載內容，此為證人乙○○所不爭執，且協議書之2420萬元已全部經乙○○具領完畢，此有其親簽之收據乙只可證，況協議書中明確載明該2420萬元中，僅提撥500 萬元作為系爭土地上拆遷費用，其餘自屬介紹人乙○○之報酬，證人所指2420萬元均充作拆遷費用云云，亦顯屬無稽等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，請准供擔保免予假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠土地坐落於桃園縣八德市○○段○○○ ○號，為被告祭祀公業陳振韶管理者：庚○○所有。
㈡系爭土地權利範圍：全部，面積6659.00 平方公尺（計2014. 3475坪）。
㈢系爭土地於94年12月8 日由被告與訴外人甲○○定有系爭土地買賣契約，雙方議定買賣總價款合計壹億零伍佰萬元正。
㈣本件被告業已收取全部價款，並於94年12月21日辦理移轉登記予訴外人甲○○。
㈤兩造及乙○○於94年12月8日定有協議書。
㈥94年9 月4 日協議書代銷期間（94年9 月5 日至94年10 月5
日），確實由被告祭祀公業委託辛○○代理與原告簽定該協議書。
四、本件經兩造協議並簡化爭點如下：㈠94年9 月4 日協議書代銷期間期滿後，原告與被告間是否另
有口頭居間契約？㈡兩造間如有居間契約存在，其居間報酬如何計算？
五、得心證之理由：原告主張被告祭祀公業陳振韶委由出售系爭38筆土地，雖居間契約至96年10月5 日到期，惟兩造間仍有口頭約定由原告繼續代理被告出售系爭土地，嗣以總價款1 億零500 萬元成交，被告業已收取全部價款，並於94年12月21日辦理移轉登記予訴外人甲○○，爰依法請求被告給付居間報酬等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲依兩造協議爭點分述如下：
㈠94年9 月4 日協議書代銷期間期滿後，原告與被告間是否另
有口頭居間契約？
1.當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件原告既主張兩造於系爭居間契約期滿後，另有口頭居間契約存在，是原告自應就該事實負舉證責任。
2.本件原告主張兩造間有口頭居間契約存在，且系爭土地買賣契約係由原告居間，否則原告何須為居間工作之義務，甚至擔任系爭土地買賣契約之保證人及為簽約後付款保證等相關行為，並舉證人丁○○、甲○○及乙○○到庭之證述為據。
惟查：
⑴證人丁○○於96年10月19日言詞辯論期日到庭具結證稱：
系爭土地買賣契約賣方是祭祀公業的祖產，且之前有兩筆土地交易成功，基於信任關係，相信仲介費會給我們，故才沒有簽立書面等語（見本院卷第124 頁）；⑵證人甲○○於97年1 月8 日言詞辯論期日到庭具結證稱：
系爭土地買賣契約之價金是到全國房屋交付；系爭土地買賣及付款過程都是戊○○幫忙接洽；第1 次及第2 次的價金是交給全國房屋的戊○○，因為那時要履約保證，至於剩餘款項是戊○○帶我去交給祭祀公業的己○○；伊係委託戊○○仲介，故要求戊○○負履約保證責任，且於系爭買賣契約裡面有履約保證之約定等語（見本院卷第134 至
139 頁）；⑶證人乙○○於97年3 月18日言詞辯論期日到庭具結證稱：
伊先認識丁○○，他找我購買系爭土地，我再找合夥人甲○○來購買土地，洽談中認識仲介公司老闆戊○○；戊○○是仲介公司的介紹人兼見證人，他是因為應宗長要求要保證系爭土地能依約賣出，所以才在系爭土地買賣契約書（見本院卷第11頁）及協議書（見本院卷第193 頁）中擔任保證人；因為原告戊○○、丁○○是仲介公司，我們確實是經過他們的協助，包括找人，才得已順利簽約及後續付款等相關事宜等語（見本院卷第164 至167 頁）。
自上開證人之證述，僅能證明甲○○與原告間有居間契約，原告確曾協助甲○○為關於簽訂系爭土地買賣契約及後續付款等居間相關行為之事實，惟尚不足以證明原告與被告間有何口頭居間契約存在。
3.另參酌原告於94年12月8 日與被告及乙○○簽訂系爭協議書第4 條明白約定「賣方同意買賣實際售價為新台幣捌仟零捌拾萬元整，超出部分之差額新台幣貳仟肆佰貳拾萬元整為介紹人乙○○所得。…⒉乙方同意由差額新台幣貳仟肆佰貳拾萬元整之部分中，再支付新台幣伍佰萬元整於簽訂正式買賣契約後由賣方指定人開立專戶，專款專用於地上物之拆除及佔用人之搬遷所需費，並於契約內容所訂定之過戶完成後始可動用；待第二期價款兌現後，支付本項剩餘之款額。…」等語，雖原告主張前開協議內容，非被告仲介費之免付，且乙○○所取得之金額係搬遷費等其它用途，並非仲介費云云，惟查，原告前揭主張，要與前開協議書約定內容互生齟齬，且原告既為專業之不動產仲介業者（參本院卷第68頁），應知前開協議書所載文句之意義為何，及簽訂該協議書之效力為何，既該協議書已載明乙○○為介紹人，原告亦於該協議書上簽名，應認兩造及乙○○三方均達成乙○○為系爭土地買賣契約之介紹人之共識，並以之作成協議書，是原告上開主張，是否堪可採信，已非無疑。更遑論按經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售，不動產經紀業管理條例第21條第1 項規定有明文，系爭居間契約到期後，兩造若有續約之合意，自應另為書面契約，而原告竟僅憑對被告之信任，於系爭居間契約期滿後，未再簽訂任何書面契約，即認兩造間存有口頭居間契約而為被告為居間工作，顯與常情未合。是難認兩造間於系爭居間契約期滿後，尚就系爭土地之買賣有何居間之合意。
⒋此外，原告復未就其與被告間曾有口頭居間契約之事實舉其
他事證以明其說，是原告主張兩造間於系爭居間契約期滿後，尚就系爭土地之買賣有居間之合意云云，本院自無從遽予憑信。另兩造間既無居間契約存在，已如上述，是關於兩造間之居間報酬究應如何計算，本院自無審酌之必要，併此敘明。
六、綜上所述，原告既未能舉證證明兩造間有何口頭居間契約存在，其依居間契約之法律關係請求被告給付報酬，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 13 日
民事第三庭 法 官 汪智陽以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 林君燕中 華 民 國 97 年 6 月 13 日