臺灣桃園地方法院民事判決 97年度簡上字第48號上 訴 人 力成不動產仲介經紀有限公司法定代理人 丙○○被 上 訴人 丁○○兼 上 1 人訴訟代理人 甲○○被 上 訴人 乙○○
號上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國97年2 月14日本院桃園簡易庭97年度桃簡字第86號第1 審簡易判決提起上訴，於97年8 月14日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人乙○○前於民國96年6 月3 日委託上訴人代為銷售其所有門牌桃園縣桃園市○○街○○號1 樓之1 房屋（含車位）及坐落土地應有部分（下稱系爭房地），訂有專任委託銷售契約書，約定委託期限至96年9 月5 日止，委託銷售價格新台幣（下同）7,580,000 元；另被上訴人甲○○於96年6 月27委託上訴人仲介斡旋購買被上訴人乙○○所有之系爭房地，訂有不動產買賣斡旋／承諾契約書，約定委託期限至96年7 月6 日止，又依前開專任委託銷售契約書及不動產買賣斡旋／承諾契約書約定，雙方買賣成立應由買賣雙方各自支付成交總價2%、4%予上訴人，充作上訴人之服務報酬。經上訴人仲介被上訴人甲○○購買系爭房地後，被上訴人甲○○表示無興趣並未購買，詎嗣後被上訴人乙○○竟於委託期間屆滿翌日，旋與被上訴人丁○○、甲○○私下買賣，將系爭房地出售予被上訴人甲○○所指定之被上訴人丁○○，並於96年9 月21日辦妥移轉登記，藉以規避依約應付之仲介服務費用，顯然違背誠實信用原則，依最高法院58年台上字第2929號判例意旨，被上訴人仍應支付仲介報酬，且被上訴人共同侵害上訴人取得仲介服務報酬之權益，應負損害賠償責任，依被上訴人委託仲介價格6,300,000 元之6%計算，上訴人本可得仲介服務報酬為378,000 元（6,300,000 ×6%＝378,000 元），爰依侵權行為法律關係，請求被上訴人如數連帶賠償，又依專任委託銷售契約書第12條第
3 項約定：委託期間內或委託期間屆滿或契約終止後2 個月內，甲方將委託標的出售予乙方曾經仲介之客戶者，甲方應給付委託總價4%與乙方，被上訴人依約亦應給付上訴人仲介服務報酬，求為判決命被上訴人連帶給付378,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息等語。
二、被上訴人甲○○、丁○○以：被上訴人丁○○係被上訴人甲○○之公司老闆，購買系爭房地係供公司使用，然當初上訴人帶被上訴人甲○○、丁○○看系爭房地未曾見過被上訴人乙○○，被上訴人甲○○、丁○○亦未與被上訴人乙○○私下有何聯絡，最後係透過永慶房屋仲介成交，與上訴人已無契約關係等語置辯。
三、被上訴人乙○○則以：被上訴人乙○○從未見過上訴人之業務李佳霖於仲介期間3 個月內所帶看系爭房地之客戶，亦不知客戶之姓名及資料，伊在約滿後透過永慶房屋仲介，才將系爭房地出售予被上訴人丁○○等語資為抗辯。
四、原審為被上訴人全部敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人378,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起按年息5%計算之利息等語。被上訴人則為答辯聲明：駁回上訴。
五、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人乙○○於96年6 月3 日委託上訴人代為銷售其所有
系爭房地，訂有專任委託銷售契約書，約定委託期限至96年
9 月5 日止，原委託銷售價格7,580,000 元，嗣變更為6,300,000 元，該契約第12條第3 項約定：「違約罰則：甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方應全額一次給付服務報酬予乙方：三、委託期間內或委託期間屆滿或契約終止後2 個月內，甲方將委託標的出售予乙方曾經仲介之客戶者，甲方應給付委託總價4%與乙方。」，有專任委託銷售契約書影本及契約內容變更合意書影本附卷可稽（見原審卷第8 頁至第12頁）。
㈡被上訴人甲○○於96年6 月27委託上訴人仲介斡旋購買被上
訴人乙○○所有之系爭房地，訂有不動產買賣斡旋／承諾契約書，約定委託期限至96年7 月6 日止，有不動產買賣斡旋／承諾契約書影本在卷可佐（見原審卷第13頁至第18頁）。
㈢依前開專任委託銷售契約書及不動產買賣斡旋／承諾契約書
約定，雙方買賣成立應由買賣雙方各自支付成交總價4%、2%予上訴人，充作上訴人之仲介服務報酬。
㈣被上訴人乙○○於96年9 月21日以96年9 月6 日買賣為原因
將系爭房地移轉登記予被上訴人丁○○，有建物登記謄本影本在卷可按（見原審卷第22頁至第23頁）。
六、兩造各以前揭情詞主張及抗辯，本件應審酌之爭點厥為：㈠被上訴人前揭所為是否該當共同侵權行為或違反誠實信用原則，從而被上訴人應給付或賠償上訴人應得之仲介服務報酬？㈡被上訴人乙○○是否應依專任委託銷售契約書第12條第
3 項約定給付上訴人仲介服務報酬？茲分別論斷如下：㈠按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求
報酬。」，民法第568 條第1 項定有明文。媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬（最高法院58年台上字第2929號判例參照）。查本件上訴人分別與被上訴人乙○○簽訂專任委託銷售契約書，與被上訴人甲○○簽訂不動產買賣斡旋／承諾契約書，然嗣後被上訴人乙○○係與被上訴人丁○○簽訂買賣契約，將系爭房地移轉登記與被上訴人丁○○，既非被上訴人甲○○私下與被上訴人乙○○簽訂買賣契約，與前開判例所指情節即非相符，況被上訴人均稱最後被上訴人乙○○、丁○○經永慶房屋仲介成立買賣，均有支付仲介費用之事實，為上訴人所不爭執，亦難遽認被上訴人乙○○、甲○○係為避免報酬之支付，故意拒絕訂立買賣契約，被上訴人乙○○於與上訴人約定委託期限屆滿後，將系爭房地出售與被上訴人丁○○，難謂有何違反誠實信用原則，上訴人執此請求被上訴人給付仲介服務報酬，並無理由。
㈡次按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償
責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」，民法第184 條第1 項定有明文。查依上訴人與被上訴人乙○○簽訂專任委託銷售契約書及與被上訴人甲○○簽訂不動產買賣斡旋／承諾契約書，須被上訴人乙○○與被上訴人甲○○就系爭房地簽訂買賣契約，上訴人始取得對於被上訴人之仲介服務報酬債權，現被上訴人乙○○與被上訴人甲○○並未曾簽訂買賣契約，上訴人之仲介服務報酬債權自始並未發生，自無受被上訴人故意或過失不法侵害之可言。次查，證人即任職上訴人之業務員李佳霖於原審證稱：曾帶領被上訴人甲○○、丁○○現地察看系爭房地，被上訴人乙○○將鑰匙交付與伊並未在場，有告知被上訴人乙○○有人出價，但未說明被上訴人丁○○、甲○○的姓名資料，系爭房地經其斡旋結果，價錢已經接近，但後來被上訴人甲○○稱問過師父稱系爭房地不適合，遂未購買等語（見原審卷第50頁至第51頁），被上訴人乙○○亦稱：從未與上訴人所帶看客戶見面，嗣後委託東森房屋出售系爭房地，亦未與買家見面，為上訴人所不爭執，足見被上訴人乙○○係單純委託仲介業者售屋，尚無證據可資證明被上訴人乙○○係故意以背於善良風俗之方法，侵害上訴人本得獲取仲介服務報酬之權益。再被上訴人甲○○與上訴人間不動產買賣斡旋／承諾契約書，迄至96年7 月6 日屆滿即失效力，本不得拘束被上訴人甲○○再行委託他人仲介買賣系爭房地，且基於債之相對性，該仲介契約效力並不及於被上訴人丁○○，縱被上訴人丁○○因與被上訴人甲○○間內部關係而得認識系爭房地，因此萌生購買系爭房地意願，進而就系爭房地簽訂買賣契約，亦不能據以推認被上訴人甲○○、丁○○係自始故意以背於善良風俗之方法，侵害上訴人本得獲取仲介服務報酬之權益。是上訴人本於侵權行為法律關係請求被上訴人賠償應得仲介服務報酬，殊屬無據，不能准許。
㈢再按「債務人就其故意或過失之行為，應負責任。」，民法
第220 條第1 項定有明文。依此規定反面解釋，如債務人就債務不履行並無故意或過失，自不負債務不履行責任。又所謂故意，係指對於構成履行障礙之事實，明知並有意使其發生，或預見其發生而其發生並不違背其本意者而言；所謂過失，係指行為人雖非故意，但按其情節應注意能注意而不注意，或對於構成履行障礙之事實，雖預見其發生，而確信其不發生者而言。查被上訴人乙○○與上訴人簽訂專任委託銷售契約書第12條第3 項約定：「違約罰則：甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方應全額一次給付服務報酬予乙方：三、委託期間內或委託期間屆滿或契約終止後2 個月內，甲方將委託標的出售予乙方曾經仲介之客戶者，甲方應給付委託總價4%與乙方。」，上訴人主張此約定係擬制上訴人已完成仲介義務即得請求仲介服務報酬云云，要與前開約定「違約罰則」字樣文義不合，並非可採。又本件被上訴人乙○○委託上訴人代為銷售其所有系爭房地，上訴人固曾帶領與其訂有不動產買賣斡旋／承諾契約書之被上訴人甲○○及因與被上訴人甲○○有內部關係之被上訴人丁○○前來看屋，但依前開證人李佳霖證述及被上訴人乙○○所為陳述，被上訴人乙○○就被上訴人甲○○、丁○○係上訴人曾經仲介之客戶乙節並無認識，甚至證人李佳霖於原審並證稱：一般情形亦不會告知屋主客戶姓名資料，只會告知買方的姓，不會講全名及住址等語（見原審卷第51頁），上訴人就此亦不爭執，則被上訴人乙○○雖於委託上訴人仲介期限96年9 月5 日屆滿後翌日將系爭房地出售予被上訴人丁○○，因其就被上訴人甲○○、丁○○係上訴人曾經仲介之客戶並無認識，且上訴人就其曾經仲介之客戶姓名住址等資料，一般情形亦不會告知被上訴人乙○○，則被上訴人乙○○違反前揭專任委託銷售契約書第12條第3 項約定，即難謂係出於故意或過失，自不負債務不履行責任。
七、綜上所述，上訴人主張並非可採，被上訴人抗辯則屬可信。從而，上訴人援誠實信用原則、侵權行為法律關係及專任委託銷售契約書第12條第3 項約定請求被上訴人連帶給付378,
000 元及加付法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項 、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 28 日
民事第三庭審判長法 官 汪智陽
法 官 張天民法 官 熊祥雲上列正本證明與原本無異。
本判決除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得上訴。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 8 月 28 日
書記官 陳鳳怡