臺灣桃園地方法院民事判決 97年度訴字第1135號原 告 甲○訴訟代理人 洪大明律師複代理人 廖信憲律師被 告 乙○○訴訟代理人 姜震律師
朱昭勳律師上列當事人間請求損害賠償事件，於民國98年9 月9 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張:
(一)原告於民國94年9 月29日向被告買受桃園縣平鎮市○○段高山下小段105 之85、105 之225 地號土地及7026建號之不動產，約定買賣價金為新台幣（下同）1,800 萬元，嗣兩造於
94 年10 月14日再協議：「本買賣標的原應包含平鎮市○○段高山下小段一０五之四三地號土地壹筆，權利範圍：1/51，因乙方之前手未移轉予乙方，故同意由乙方負責向前手取回後，再移轉予甲方。」（下稱系爭協議），可知系爭賣買賣契約應包含上開平鎮市○○段高山下小段105 之43地號之土地（下稱系爭土地）。被告固已將同段105 之85、105 之
225 地號土地及7026建號建物過戶予原告，但105 之43地號土地、持分51分之1 ，迄今未移轉予原告，經原告函催，被告均置之不理。查該105 之43地號土地屬訴外人劉利勤所有，被告非所有權人，被告無法履約，自屬給付不能。本件被告既無法履約，原告自可依民法第226 條第1 項、231 條第
1 項請求賠償損害。而系爭105 之43地號土地，○○○區○道路用地，應由社區住戶平均分擔取得，但被告於出售房屋予原告時，並未取得該路地之持分，以致產權不完整，為求產權完整，原告乃向地主劉利勤購買路地之持分，價金為20
0 萬元，本件被告既不能依約取得該路地之持分，自應賠償該金額予原告。
(二)關於兩造間買賣契約第9 條產權保證之記載，依一般百姓之法律感情，均是指出賣人應保證產權清楚，及如有糾紛，應於尾款付清以前理清、排除；本件兩造於簽立協議書時，均已知系爭土地屬訴外人劉利勤所有，但被告應負責取得，再過戶給原告，故有關協議記載「無本約第九條之適用。」，係指被告尚無須於尾款付清前取得土地再過戶予原告，並非被告不負過戶土地之義務。而銀行辦理抵押貸款之程序，必須借款人有實際取得土地，有所有權狀，才可能貸款或增加貸款額度；如果只有私下寫協議，並未實際過戶取得土地，銀行並不會給予貸款，故被告辯稱系爭協議係為增加銀行貸款額度，顯然並非事實。並聲明：1.被告應給付原告200 萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)本件買賣雙方於94年10月14日再訂定協議，將買賣標的擴充至系爭土地，係因於94年9 月29日簽訂系爭買賣契約後，原告向銀行申請貸款，貸款銀行審核買賣標的對外通行之道路仍屬私人所有，恐將來有路權糾紛，而以此為由降低願意貸款之成數，原告遂透過代書請求被告同意再訂協議，以便其向銀行申請較高之貸款成數。因被告委託銷售之標的及原告應買之標的均不包括系爭土地，認原告無理由再要求被告取得系爭土地並移轉給原告，惟因原告以貸款方便履約為由，代書亦幫腔如被告不同意本件買賣他就不辦了，且代書為安撫被告，說明增訂協議不會影響原約或加重被告賣方之義務或責任，即在協議時加入「上述土地無第九條之適用」。被告在原告及代書慫恿下，為便於原告申請貸款，即同意加註協議，但因非為買賣，而無約定任何價金，故就系爭土地根本未成立買買契約，原告亦從未要求賣方即被告履行協議。因此，即使被告未履行，亦不負有何契約責任。
(二)所謂「上述土地無本約第九條之適用」亦即「第九條：產權保證：乙方應擔保本契約標的之產權清楚，絕無一物數賣或被限制登記於他人爭訟及被占用等瑕疵。如有他人主張權利或產權發生糾紛時，乙方除本契約有約定外應負責於尾款付清前全部排除。若因此致權益受損時，乙方應負賠償責任。乙方對標的物之約定專用部分亦應保持其權利不得變更，否則視同為權利瑕疵。乙方對本契約標的物實物亦負有瑕疵擔保之責任。」等約定，其意即為權利瑕疵擔保責任之排除，契約文字業已明確表示當事人真意，則原告無由再向被告請求任何損害賠償。而原告與訴外人劉利勤就鈞院97年度簡上字第65號及97年度司執字第19538 號之拆屋還地強制執行案件所為之和解契約，係因原告無權占有而遭人提起訴訟不得已以購入土地之方法以為解除其所面臨之訟爭，並非可歸責於被告之事由致給付不能所致之損害，與本件為不同之法律關係及爭議，且雙方既已排除產權糾紛所得主張之損賠，原告亦未證明有受損害，其請求即無理由。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免於假執行。
三、本件不爭執事項：
(一)原告與被告於94年9 月29日簽訂不動產買賣契約，約定由原告以1,800 萬購入被告所有坐落桃園縣平鎮市○○段高山下小段105 之85、105 之225 地號之土地及其上門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○○ 巷○○號之建物。
(二)原告與被告嗣後在於94年10月14日再訂定協議，協議內容為「買賣標的原應包括平鎮市○○段高山下小段105-43土地，權利範圍51分之1 ，因乙方之前手未移轉予乙方，故同意由乙方向前手取回後再移轉予甲方，上述土地無本約第九條之適用」。
四、本院之判斷：本件原告主張被告債務不履行，應對原告負損害賠償責任等情，惟被告則以前揭情詞置辯。準此，本院應審酌厥為：（一）兩造於94年9 月29日簽訂之不動產買賣契約是否包括系爭土地？（二）兩造所訂系爭協議，是否將買賣標的擴充至包含系爭土地？原告得否以被告有債務不履行情事，向其請求損害賠償？茲分別論斷如下：
(一)依證人戊○○證稱：「（問：依契約書記載，該不動產合約是在94年9 月29日雙方就已經簽立了，而且買賣標的不包括105-43地號土地，是否如此？有無針對買賣標的不包括105-43地號土地這件事情，向買方說明過？）對，簽約時就沒有包含。簽約當初就已經講明了。」、證人己○○證稱：「（問：買賣合約簽立以前，是否曾經就本件買賣範圍僅限於上開銷售契約書所載「105-225 、105-85地號、7206建號」而不包含其他土地一事，明確向買方說明？買方有無表示了解其他出價1800萬元所承買的範圍就是銷售契約書所載的三筆房地？）對。對。」、「（問：是不是有聽過甲○說我只要可以過就好了？我要那一筆幹嘛這樣的說法？）當初買賣的時候就很明確讓她了解沒有道路這部分，只有兩筆土地及一個建物。」（見本院98年3 月5 日言詞辯論筆錄）、證人丁○○證稱：「（問：是否曾將乙○○委託銷售之土地房屋介售給彭甲○小姐買受？在彭甲○小姐於94年9 月29日簽訂買賣契約前彭小姐在簽約前是否知道買受範圍，如何得悉？）有。知道，我們跟她講的，承辦人員有跟她講不含道路。」、證人丙○○證稱：「店長湯小姐。9 月29日店長當時跟代書講的非常清楚，只有土地跟建物，不含道路。兩造簽名時，代書也再提醒過一次說不含道路。…」（見本院98年5 月
6 日言詞辯論筆錄）。本件證人經本院隔離訊問，而證人所述大致相符，應可採信。可知兩造間買賣契約本不含系爭土地，原告亦受告知該事實。
(二)按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」，最高法院17年上字第1118號判例可資參照。依兩造間系爭協議書記載：「本買賣標的原應包含平鎮市○○段高山下小段105-43地號土地壹筆，權利範圍：1/51，因乙方之前手未移轉予乙方，故同意由乙方負責向前手取回後，再移轉予甲方。另甲方同意，上述土地無本約第九條之適用。」，約款既以「原應包含」表示買賣之標的範圍，可知其實際上兩造於94年9 月29日簽訂之不動產買賣契約應未包含系爭土地，否則無須加入「原應」2 字。又兩造間買賣契約第9 條約定：「第九條：產權保證：乙方應擔保本契約標的之產權清楚，絕無一物數賣或被限制登記於他人爭訟及被占用等瑕疵。如有他人主張權利或產權發生糾紛時，乙方除本契約有約定外，應負責於尾款付清前全部排除。若因此致權益受損時，乙方應負賠償責任。乙方對標的物之約定專用部分亦應保持其權利不得變更，否則視同為權利瑕疵。乙方對本契約標的物實物亦負有瑕疵擔保之責任。」，系爭協議排除該第9 條約定適用之結果，效力即為民法第366 條規定之權利及瑕疵擔保義務之免除，被告因此無須就標的物之權利瑕疵為擔保，亦無須因系爭土地之權利瑕疵而負擔損害賠償責任，對於原告而言極為不利益。衡以如買賣契約本已包含系爭土地，或雙方當事人已合意將系爭土地納入買賣契約標的，原告大可依約或依民法第366 條規定求償，惟其卻無條件拋棄應有權益，已與一般常情不符。又被告抗辯兩造間於94年9 月29日簽訂之買賣契約並未包含系爭土地，因有排除適用兩造於94年9 月29日簽訂之買賣契約第9 條之記載，始願為協助原告貸款而配合簽署系爭協議等語，業據證人丙○○於本院言詞辯論時之證述：「買賣雙方都知道有排除第九條的適用，因為有排除，賣方才要簽。」等語（見本院98年5 月6 日言詞辯論筆錄），與被告所述大致相符，被告該部分之抗辯應為可信。依上開說明，排除適用第9 條之約定後，被告無須額外負擔賠償責任，遂認為並無損失而簽署，尚符合常理。是兩造間於94年
9 月29日就買賣標的、價金皆已合意而買賣契約成立生效之情形下，被告並無移轉系爭土地之義務；又無法規明定購買房屋者須一併購買屋前道路用地之所有權，蓋道路用地所有權為公有並供大眾使用為常態。故於買賣契約原未包含、被告亦無義務、原告未另外提供價金之情形下，尚難認為被告願意無條件另外負擔取得並移轉系爭土地予原告。
(三)按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任。兩造間之不動產買賣契約既於94年9 月29日已成立生效，賣方已無任何給付系爭土地義務之情形下，卻願意無條件將價值不低之系爭土地，以協議方式納入已給付完畢之買賣契約標的，而增加自己之負擔，為變態之事實，且有利於原告，原告既主張該變態事實，即應負舉證責任。其雖提出系爭協議書，並據該協議書內容為主張，惟被告以協助原告順利向銀行貸款，並於記載排除瑕疵擔保規定適用，無須負擔任何義務之前提始簽下系爭協議，兩造當事人並無將系爭土地納入買賣契約標的意思等語抗辯。依證人丁○○證稱：「（問：既然在94年9 月29日簽訂買賣契約雙方對於買賣價金及標的範圍都無意見，請問是何人提出在94年10月14日增補協議之要求？原因為何？）代書跟買方因為貸款的問題，因為向渣打銀行貸款不足，然後我們問渣打銀行，他們說林地所以放款本來就不高，然後代書跟買方就說，如果要貸高的話，就要賣方配合去貸款。」、「（問：當時94年10月14日「協議」之內容為何？證人知悉否？）我沒有看過內容，但是我知道討論就是要幫助買方貸款的問題。」、「（問：當時94年10月14日被告有無同意負責取得平鎮市○○段高山下小段105 之43地號、持分51之1 之土地？於取得後是否應移轉予原告？）沒有同意。」；證人丙○○證稱：「（問：既然在94年9 月29日簽訂買賣契約雙方對於買賣價金及標的範圍都無意見，請問是何人提出在94年10 月14 日增補協議之要求？原因為何？）我知道，買方請代書講的，甲○小姐提出的，因為他們要辦高額貸款，但賣方不同意，賣方甚至說要退還訂金說不要賣了，是代書拜託才同意的，當時講明只有貸款的問題，沒有產權的問題，所以排除第九條的適用。」、「9 月29日店長當時跟代書講的非常清楚，只有土地跟建物，不含道路。兩造簽名時，代書也再提醒過一次說不含道路。因為從頭到尾就是要配合貸款，所以沒有談錢的問題。因為當時根本沒想到要過戶道路，所以根本也沒談付款的問題。」（見本院98年5 月6 日言詞辯論筆錄）。查實務上金融機構於審核貸款與否及貸款金額時，多數會將抵押物之價值列入考量，而抵押物為不動產時，其市價及是否易於脫手等條件將影響核貸金額，本件買賣之不動產須通行之道路如非公有道路，亦非不動產所有權人所有，則日後易生通行權之糾紛，屬於影響本件不動產價值及脫手難易度之條件，亦將影響原告得貸款金額，因此，本件賣買賣之不動產如包含系爭道路所有權，應有助於原告貸款金額之提升。綜觀被告陳述與上開證言，皆與事理相符，堪以採信，而原告就所主張之變態事實仍無法舉證以實其說，空言主張自難憑採。
五、綜上所述，原告既無法舉證證明兩造當事人之買賣契約標的包含系爭土地，則原告自基於債務不履行相關規定請求被告負損害賠償責任，即無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 陳婉玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 9 月 30 日
書記官 利冠蔚