臺灣桃園地方法院民事判決 97年度訴字第1480號原 告 乙○○○訴訟代理人 陳鄭權律師複 代 理人 謝孟馨律師
丁俊和律師被 告 甲○○訴訟代理人 李承訓律師
陽文瑜律師共 同複 代 理人 袁健峰律師上列當事人間請求損害賠償事件，於民國98年7 月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣捌拾伍萬壹仟伍佰叁拾柒元及自民國九十七年九月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣貳拾捌萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣捌拾伍萬壹仟伍佰叁拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張依民法第354 條第1 項、第360 條規定請求被告負瑕疵擔保損害賠償責任，原聲明請求判決被告給付原告新台幣（下同）120 萬0,259 元本息。嗣減縮聲明如後開原告聲明所示，並追加民法第353 條準用第226 條第1 項、第
227 條準用第226 條規定為其請求依據（見本院卷第76頁至第84頁），被告表明原告為訴之追加不當，經核原告減縮聲明及追加標的所憑基礎事實相同，依民事訴訟法第255 條第
1 項第2 款、第3 款規定，應予准許。
二、原告主張：㈠原告於民國91年10月4 日與被告訂立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定原告以價金910 萬元向被告購買坐落桃園縣桃園市○○段埔子小段1641地號土地及其上11282 建號即門牌桃園縣桃園市○○○街○○○ 巷○○號房屋所有權全部暨公共設施用地即同所1642地號土地應有部分955/10000 （下稱系爭房地），原告已依約繳納價金並取得系爭房地所有權。詎系爭1641地號土地與毗鄰訴外人桃園縣桃園市公所（下稱桃園市公所）管理同所1648之2 地號土地（下稱1648之2 地號土地）有地界不清等糾紛，經訴外人桃園市公所對原告提起確認界址事件，經鈞院93年桃簡字第1476號判決確定土地界址，訴外人桃園市公所復對原告提起拆屋還地等事件，經鈞院95年訴字第1701號、臺灣高等法院96年上易字第755 號判決確定，原告應向訴外人桃園市公所價購無權占用土地及支付不當得利，原告因此支出⑴購買系爭房屋越界建築占用原訴外人桃園市公所管理1648之2 地號土地面積17.93 平方公尺價金及相當租金不當得利、法定遲延利息共計102 萬0,830 元。⑵上開拆屋還地等事件之訴訟費用1 萬8,337.5 元及1 、2 審律師費5 萬6,000 元。⑶前開確認界址事件之訴訟費用2,497 元。⑷辦理土地過戶、複丈費及代書費等1 萬4,959 元。⑸本件訴訟之律師費8 萬元。
綜上共計119 萬2,623 元。另據中聯不動產估價師事務所（下稱中聯事務所）之估價報告書（下稱系爭估價報告書），系爭房屋因占用原桃園市公所管理1648之2 地號土地面積17.93 平方公尺，致該房屋價值貶損103 萬4,470 元應屬合理。原告因此所受損害為119 萬2,623 元，所失利益為103 萬4,470 元，以上合計227 萬7,093 元。㈡依系爭買賣契約第
7 條約定，被告保證系爭房屋應建築在系爭1641地號土地上，且建物坐落土地地號本係不動產買賣契約重要約款及衡量土地是否具備契約約定品質之標準。被告給付之系爭房屋越界建築占用鄰地，故被告給付之系爭房地，與系爭買賣契約約定不符，欠缺被告保證之品質，且其價值及通常效用均有瑕疵，依民法第354 條第1 項、第360 條規定，被告應負物之瑕疵擔保損害賠償責任。又被告給付之系爭房屋所有權有瑕疵，嗣由訴外人桃園市公所對原告主張權利，原告亦得依民法第353 條準用第226 條第1 項規定請求被告損害賠償。
另被告係訴外人上第建設開發有限公司（下稱上第公司）之重要股東，參與訴外人上第公司之經營決策，系爭房屋係被告經營之公司建造，被告未盡監督之責，系爭房屋越界建築占用鄰地之瑕疵，顯可歸責被告，且無法補正，原告亦得依民法第227 條準用第226 條規定請求被告賠償損害。㈢爰依民法第354 條第1 項、第360 條、第353 條準用第226 條第
1 項及第227 條準用第226 條規定，請求被告賠償119 萬2,
623 元並加計法定遲延利息等語，並聲明：⑴被告應給付原告119 萬2,623 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠被告向訴外人上第公司購買系爭房地取得所有權前，訴外人上第公司即已向主管機關依法取得建造執照及使用執照，衡諸常情，訴外人上第公司興建建案前，即會申請地政機關或測量公司指界丈量，進而請建築師製作工程圖樣等，並依指界之範圍內依圖施作，嗣於建築工程完竣後，再申請地政機關複丈並製作建物測量成果圖，確認並無越界情事後，依建築法相關規定申請核發使用執照，而被告所出售之系爭房屋既係依法取得建造執照及使用執照，自已業經地政機關測量無越界情事，訴外人桃園市公所嗣又主張系爭房屋部分占用1648之2 地號土地，不無疑義。參諸訴外人桃園市公所於前開確認界址事件之主張，可知系爭房屋於興建過程發生界址爭議，桃園縣桃園地政事務所（下稱桃園地政事務所）固曾有不同鑑測結果，然經訴外人上第公司提出異議，桃園地政事務所報請桃園縣政府複核並於89年2 月9 日再至現場鑑定界址結果認系爭房屋未有越界情事，並函覆訴外人桃園市公所，訴外人桃園市公所為確定1648之2 地號土地面積有無減少，又再發函詢問，桃園地政事務所亦函覆該鑑定界址核算土地之面積與土地登記謄本上所標示之面積相符，此界址爭議即告確定，系爭房屋亦依法取得使用執照，並於89年3 月28日辦妥第一次所有權登記。嗣因原釘界樁遭破壞滅失，訴外人桃園市公所於91年12月19日再申請桃園地政事務所前往現場測量，始又生界址爭議，然亦不致使系爭房屋變為占用訴外人桃園市公所管理1648之2 地號土地，鈞院93年桃簡字第1476號判決確定之界址並非正確。被告亦非前開確認界址、拆屋還地等確定判決效力所及之人，自不受該判決結果之拘束。㈡原告並未說明被告是否特約擔保系爭房屋具有何等品質，被告亦無原告主張缺少所保證之品質情事，原告主張系爭房屋占用他人土地，縱令屬實，亦與品質（就物之屬性）瑕疵無涉，如認系爭房屋有無占用他人土地係屬品質瑕疵，被告出售系爭房地時，有關界址爭議業已解決，前揭鑑定結果認系爭房屋並無越界建築情事，自無原告主張品質瑕疵。至其後再度發生界址爭議，乃係原釘界樁遭破壞滅失所致，但此係被告交屋後所生，危險負擔已移轉於原告，無從向被告主張。縱認系爭房屋占用訴外人桃園市公所管理1648之2 地號土地，被告僅係單純將向訴外人上第公司購買系爭房地轉售原告，根本不知有界址爭議之事，並非訴外人上第公司之重要股東，亦未參與訴外人上第公司之經營決策，並無原告主張故意不告知物之瑕疵情事，原告自不得依民法第360 條規定請求損害賠償。再被告出售系爭房地可供建築居住，完全符合通常效用，且系爭1641地號土地與相鄰1648之2 地號土地價值相當，自無欠缺通常效用及價值之瑕疵，縱認系爭房地發生位移係屬欠缺價值及效用之瑕疵，被告無故意不告知瑕疵，兩造間亦無特約保證系爭房屋之品質，原告亦無從依民法第360 條規定請求損害賠償，原告所得主張者為減少價金即因位移所生之價差損失。另兩造於91年10月4 日簽約，同年月底完成所有權移轉及交屋，且原告於前開確認界址訴訟期間即知系爭房地界址有發生位移之瑕疵，然原告並未依民法第356 條規定即時通知被告，自應視為承認其所受領之物，不能再向被告主張負物之瑕疵擔保責任。況自91年10月31日被告點交系爭房地時起至97年8 月26日原告起訴時止，已逾5 年期間，依民法第365 條第1 項規定，原告不得主張被告應負物之瑕疵擔保責任。㈢被告業將本件買賣標的物財產權全部移轉給原告，並無全部或一部不能移轉情形，本件應無權利瑕疵，原告主張被告應負權利瑕疵擔保責任云云，亦不足採。㈣按債務不履行之不完全給付責任與瑕疵擔保責任之主要區別，在於債務不履行責任成立，須限於有可歸責於債務人之事由及瑕疵係發生在債之關係成立後，至瑕疵擔保責任則兼及債之關係成立時即存在之瑕疵，且不以可歸責於債務人之事由為要件，此觀最高法院77年度第7 次民事庭會議決議㈠、87年台上字第575 號、93年台上字第695 號判決意旨即明，是物之瑕疵如於契約成立時即已存在，並無債務不履行規定之適用。兩造簽訂系爭買賣契約時，係屬現屋交易，亦即系爭房屋業已興建完成，原告主張越界瑕疵，縱令屬實，係於系爭買賣契約成立時即已存在，自不構成債務不履行之不完全給付，原告本諸債務不履行規定請求損害賠償確屬無據。又買賣契約成立前存在之瑕疵，應負不完全給付之債務不履行責任，須以出賣人於締約時因故意或過失未告知該瑕疵於買受人為前提（最高法院94年台上字第1112號判決意旨參照），然被告單純將向訴外人上第公司購買系爭房地轉售原告，並無故意不告知瑕疵情事，已如前述，且被告出售系爭房屋依法取得建造執照及使用執照，並經地政機關發有權狀，被告因而信賴訴外人上第公司、工務主管機關及地政機關之專業，根本不知有界址爭議或發生位移情事，亦無過失未告知瑕疵於原告之情形，原告自無從依民法第227 條規定，主張被告應負不完全給付之債務不履行責任。㈤如認被告出售系爭房屋占用他人土地應負賠償責任，依系爭買賣契約第7 條約定，應先由被告理清排除，原告未及時通知被告，且原告主張所受損害或非合理必要，或與被告出售系爭房地行為並無相當因果關係，參以原告援引臺灣臺北地方法院93年訴字第164 號判決亦認遭鄰地訴請不當得利部分與瑕疵擔保責任係屬二事，原告請求被告賠償並無理由。若原告得向被告請求原告向訴外人桃園市公所價購土地及不當得利之損害，同理原告得向毗鄰門牌桃園縣桃園市○○○街○○○ 巷○○號房屋所有權人訴外人曾秀絨請求價購占用原告所有系爭1641地號土地金額及相當租金不當得利，此部分金額應予扣除。另依系爭估價報告書，系爭房屋因占用原訴外人桃園市公所管理1648之2 地號土地面積
17.93 平方公尺，致該房屋價值貶損85萬1,537 元，至於6.
6 年時間成本與房屋貶損價值無涉，不應併入計算等語置辯，並為答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利益之判決，願供擔保免為假執行之宣告。
四、兩造不爭執之事實：㈠原告於91年10月4 日與被告簽訂系爭買賣契約，約定原告以
價金910 萬元向被告購買系爭房地。原告業依約於91年10月31日付清尾款予被告，被告則已於91年10月30日辦竣系爭房地所有權移轉登記予原告及於同年月31日交屋，有不動產買賣契約書影本、土地所有權狀影本、建物登記謄本影本在卷可稽（見本院卷第9 頁至第15頁、第71頁至第72頁）。
㈡訴外人桃園市公所以其所管理1648之2 地號土地與原告所有
系爭1641地號土地經界爭議，訴請本院93年桃簡字第1476號判決確定土地界址，後訴外人桃園市公所本此確定土地界址，起訴請求原告拆屋還地及支付不當得利，經本院95年訴字第1701號、臺灣高等法院96年上易字第755 號判決確定，原告應以95萬4,589 元向訴外人桃園市公所價購土地，並應給付訴外人桃園市公所4 萬6,349 元本息及自95年10月18日起至移轉登記土地之日止按月給付986 元，又原告因前開拆屋還地等事件，經本院97年度聲字第18號裁定應負擔訴訟費用
1 萬8,337.5 元確定，原告並依前開拆屋還地確定判決，以本院97年度存字第750 號如數提存102 萬0,830 元在案，有上開判決書影本暨確定證明書影本、提存書影本及裁定影本在卷可稽（見本院卷第16頁至第36頁），並據本院調取本院93年桃簡字第1476號、95年訴字第1701號及臺灣高等法院96年上易字第755 號民事卷宗核閱確實。
㈢原告因前開確定土地界址事件，支出訴訟費用2,497 元（見本院卷第40頁至第41頁）。
㈣原告辦理土地分割過戶、複丈費及代書費等支出1 萬4,959
元，有地政士服務收費明細表影本及免用統一發票收據影本可參（見本院卷第42頁至第46頁）。
㈤原告因前開拆屋還地等事件，支出第1 、2 審律師費5 萬6,
000 元，及因本件訴訟支出第1 審律師費8 萬元，有收據影本及委任契約等影本可佐（見本院卷第47頁至第49頁）。
五、兩造各以前揭情詞主張及抗辯，本件應審酌之爭點厥為：㈠被告給付之系爭房屋有無越界建築占用他人鄰地情形？是否構成權利瑕疵？抑物之瑕疵或不完全給付？㈡原告得否依債務不履行不完全給付請求被告賠償損害？㈢原告得否依物之瑕疵擔保請求被告賠償損害？㈣原告得請求損害賠償金額若干？茲分別論斷如後：
㈠查訴外人桃園市公所管理1648之2 地號土地與原告所有系爭
1641地號土地經界爭議，經本院93年桃簡字第1476號判決確定在案，依該判決確定之土地界址，原告所有之系爭房屋確有越界占用訴外人桃園市公所管理1648之2 地號土地，被告固抗辯系爭房地係伊先向建設公司購買，衡情建設公司興建前會委請地政機關或測量公司進行指界丈量，並依指界之範圍內依工程圖說施作，於建築工程完竣，再申請地政機關複丈並製作建物測量成果圖，確認並無越界情事後，依建築法相關規定申請核發使用執照，系爭房屋既已取得建造執照及使用執照，自經地政機關測量無越界情事云云，然查，建築主管機關核發建築執照及使用執照，僅形式上審認工程圖說建築所在與土地是否相符，至於土地界址乃地政機關職掌，建築主管機關就此並無實質審查權限，被告徒以系爭房屋業經建築主管機關核發取得建造執照及使用執照，遽謂本院93年桃簡字第1476號判決確定之土地界址仍有疑義，系爭房屋並無越界云云，並非可採。又依本院93年桃簡字第1476號判決關於訴外人桃園市公所於該案主張之記載，訴外人桃園市公所於88年12月2 日向桃園地政事務所申請鑑界，經該所實測後發現系爭房屋越界，訴外人桃園市公所並即通知訴外人上第公司排除占用之建物，嗣後地政機關就系爭房屋是否越界，訴外人桃園市公所管理1648之2 地號土地面積是否短少先後答覆不一，並稱地政事務所原釘界樁遭受破壞滅失（見本院卷第16頁正反面、第17頁），地政事務所所釘界樁既遭受破壞滅失，自無從認定訴外人上第公司係依界樁所示土地界址建屋，益見不得以訴外人上第公司建屋範圍認定土地確實界址，參照同件判決第5 頁記載：「…經桃園縣地政事務所94年6 月28日桃地測字第0940005568號函復略以『本案貴局檢附圖說之A －K 、L －M 地籍圖線係為本所77年6 月14日桃地收字第2908號辦理地籍逕為分割之區界線，其區界樁坐落於地籍圖之位置均為正確，惟測量人員於訂正地籍圖時以圖廓分幅套繪釐正，造成該經界無法成一直線，業經查明後辦理釐正』等語…」，足認地政事務所於77年間辦理地籍逕為分割，地籍圖及界樁坐落位置均為正確，係因測量人員於訂正地籍圖時以圖廓分幅套繪釐正造成圖地不合情況，嗣始查明後辦理釐正，而本院93年桃簡字第1476號判決所憑內政部土地測量局95年1 月23日出具鑑定書，係依釐正後之地籍圖，經接辦之鑑測人員擴大範圍檢測，重新研判分析套合並重新製作鑑定書，自屬可採為確定該土地界址，被告徒以前揭土地界址爭議始末，抗辯本院前開確定判決認定土地界址為不當云云，殊非可取。
㈡按買賣契約之出賣人負有依債務本旨將無瑕疵之買賣標的物
交付買受人之義務，違背債務之本旨所為給付，為瑕疵之給付，即屬不完全給付。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。又房屋定著於基地不能分離，房屋就坐落基地無使用權，將導致房屋有遭人請求拆除之危險，且較諸有基地使用權之房屋顯然價值低落，依通常交易觀念，應視為物之瑕疵。本件被告出售交付予原告之系爭房屋部分坐落於原訴外人桃園市公所管理1648之2 地號土地，導致部分房屋有遭訴外人桃園市公所請求拆除之危險，此尚非系爭房屋權利有所欠缺，原告主張上開瑕疵為權利瑕疵，尚非有據，惟應認具備物之瑕疵。次查，最高法院77年度第7 次民事庭會議決議雖謂「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任」，然此係就出賣人交付之買賣標的物瑕疵，其瑕疵係於契約成立後發生，且因可歸責於出賣人之事由所致之情形為設題，討論出賣人所應負之債務不履行責任，惟就該瑕疵於契約成立前發生之情形，既非屬該次決議之範疇，自難據前開決議逕為相反之解釋，而認物之瑕疵於契約成立前發生，出賣人即無須負不完全給付之債務不履行責任。況且物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。出賣人負有依債之本旨交付買賣標的予買受人之義務，於特定物之買賣，如買賣標的欠缺依通常交易觀念認為物應具備之價值、效用或品質，此欠缺為買受人所明知，得為交易雙方於買賣條件商訂有所考量，出賣人依此交付特定物，即屬依債之本旨而為給付，不能認為具備物之瑕疵。如買賣標的欠缺依通常交易觀念認為物應具備之價值、效用或品質，此欠缺為買受人所不知，出賣人交付買賣標的因欠缺依通常交易觀念認為物應具備之價值、效用或品質，即屬瑕疵給付，出賣人即應負不完全給付之債務不履行責任，故關於不完全給付債務不履行責任之成立，應重在出賣人是否依債之本旨而為給付，或其給付因不合債之本旨而屬瑕疵給付，並無限定物之瑕疵須發生於契約成立後之必要。本件被告抗辯系爭房屋占用鄰地於締約時即已存在，伊即得不負不完全給付之債務不履行責任云云，即非可採。被告交付系爭房屋存有占用鄰地之瑕疵，此瑕疵復無法補正，原告依民法第227 條不完全給付規定，援民法第226 條給付不能規定請求被告賠償損害，即無不合。原告依此請求被告損害賠償既有理由，本院即毋庸續就原告其餘請求依據逐一論斷。
㈢查原告因被告交付系爭房屋占用鄰地之瑕疵，係受有因該瑕
疵減少房屋價值之損害，至原告與訴外人桃園市公所間土地界址及拆屋還地訴訟及本件訴訟，因此支付相關訴訟費用及律師費，及原告依法院判決價購鄰地支付不當得利本息並支出辦理土地過戶、複丈費及代書費等，雖與原告損害原因相關，然尚非系爭屋瑕疵之損害，不能以此列計為被告應負損害賠償金額。經本院囑託中聯事務所鑑定結果，系爭房屋於91年10月18日兩造交易時因占用原訴外人桃園市公所管理1648之2 地號土地面積17.93 平方公尺，致該房屋價值貶損85萬1,537 元，併將91年10月至98年6 月共6.6 年之時間成本及物價變動因素均列入考量，換算為98年6 月價值103 萬4,
470 元，有該事務所98年6 月10日98年聯估字第09800020號函暨所附估價報告書可憑（見本院卷第182 頁至226 頁）。
惟所謂系爭房屋價值貶損，係指兩造買賣當時原告因該房屋瑕疵實際損失而言，不應將上開時間成本及物價變動因素均列入考量，故認原告因系爭房屋瑕疵致受有房屋價值貶損之損害應為85萬1,537 元。
六、從而，原告援民法第227 條、第226 條規定，請求被告給付85萬1,537 元及自起訴狀繕本送達被告翌日即自97年9 月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 14 日
民事第三庭 法 官 熊祥雲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 8 月 14 日
書記官 顏伯儒