臺灣桃園地方法院民事判決 97年度訴字第1741號原 告 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 癸○○被 告 丁○○
戊○○訴訟代理人 丙○○被 告 己○○
庚○○辛○○上四人共同訴訟代理人 唐永洪律師
呂理胡律師複 代理人 壬○○上列當事人間請求租佃爭議事件，於民國98年11月4 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應與原告辦理桃園縣中壢市「中鎮厝字第125 號」私有耕地租約之變更登記，變更承租人為原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱本條例）第26條第1 項、第2 項前段定有明文。本件耕地租約之爭議曾由原告申請調解，分別經桃園縣中壢市公所耕地租佃委員會調解及桃園縣政府耕地租佃委員會調處，均未成立，有桃園縣政府檢送之租佃爭議調處不成立案全宗可憑，依前開法律之規定，原告自得提起本件訴訟程序，合先敘明。
二、本件桃園縣政府耕地租佃委員會移送本院審理時，原列載之申請人原為王秀春、王秀容、甲○○、王秀欗、王羅聖玄、乙○○、王興淦、王興金、王興來、王秀靜、王秀鈴等11人，惟因申請人王秀春等11人主張原承租人即訴外人王年波、王連福之現耕繼承人僅為原告甲○○及乙○○等2 人，至於其他申請人則均非現耕繼承人，是本件僅由原告甲○○、乙○○等2 人起訴請求變更登記為承租人之事實（見本院卷第
49 頁 ），且為被告所不爭執，故本件之原告僅列甲○○、乙○○等2 人，併予敘明。
三、被告丁○○經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
(一)訴外人王年波、王連福與被告等人定有桃園縣中壢市「中鎮厝字第125 號」私有耕地租約（下稱系爭耕地租約），由王年波、王連福承租被告所有之坐落中壢市○○段695 、696、697 、787 、788 地號土地（下稱系爭耕地）為耕作，原告為原承租人王年波、王連福之現耕繼承人，且並無違反耕地三七五減租條例第16條及第17條之各款情事，則依同法第20條及台灣省耕地租約登記辦法第4 條第3 款規定，得申請租約變更登記繼承承租權，惟被告卻拒絕讓原告辦理變更登記為系爭耕地之承租人，為此爰依法請求被告應與原告辦理系爭耕地租約之變更登記，並變更承租人為原告等語。並聲明：如主文所示。
(二)對於被告抗辯之陳述：原告均有按期續約及繳交租金之事實，並無被告所抗辯原告自民國83年之後即未再續約亦未繳交租金之情事，又被告抗辯系爭耕地第787 、788 地號上之農路非既有農路係屬錯誤，事實上該農路係既有農路從38年承租之始即有，此路係耕耘機、割稻機等農用機具通行之處。而其上新築灌溉用之溝渠亦非原告任由他人修築，而是由台灣省石門農田水利會在原有之溝渠上修築成新渠，作為農路、灌溉、排水係屬合法，並無廢耕情形。被告復抗辯爭耕地第787 地號上之耕地任由他人使用、填塞廢建築磚塊、水泥塊云云，惟該處係訴外人即原承租人王湘怡所分耕之農地，與本案原告無關，且現已由同地段786 地號之地主移走上開雜物。
二、被告己○○、庚○○、戊○○、辛○○則以：
(一)本件耕地租約自83年12月1 日以後，承租人即未再申請續訂租約，亦未見繳交租金，依耕地三七五減租條例第5 條、第
6 條、第20條規定，如承租人願繼續承租者者，應以書面續訂租約，本件耕地租約雙方未於89年1 月1 日或94年1 月1日起再續訂租約，承租人亦未繳租金，故租賃關係已不存在，原告等就已不存在之租賃關係申請續訂租約或租約登記，自屬於法不合。
(二)依67年7 月1 日林務局航空測量所拍攝之航照圖所示，被告等共有之787 地號土地邊緣早有「寬2.5m以上6m以下」之產業道路，屬於農路設計規範所稱之「既有農路」，則應以既有農路之改善及維護為主，以避免拓寬及改線而影響既有農路坡面之穩定。倘若有拓寬或改線之需要時，即應遵循上開規範第14條「考量邊坡之穩定」之原則並於考慮水土保持處理與維護下，應向主管機關桃園縣政府提出申請，確定符合上開規範要求始得為之。原告等於數10年前承租被告所有系爭耕地第787 及788 地號土地，土地上原已有灌溉用之溝渠並臨道路，數10年來皆無不便之處，卻私自開設附圖所示之
B 、C 、D 部分及系爭耕地第787 地號與鄰地及坐落同地段第769 、771 地號交界處之非既有農路，係就既有農路之改線，未符合上開規範第14條之規定，且未向主管機關桃園縣政府申請者，應不得私自為既有農路之改線。其等並將如附圖所示之B 、C 之2 條水溝間約4 公尺寬之農地任其廢耕，顯見原告等就該荒廢土地未自任耕作且對該土地未善盡保管之責。又原告於上開第787 地號有填塞廢棄建築磚塊、石塊任由他人通行而未自任耕作之情形，亦顯違耕作之目的及未盡保管之責。依減租條例第16條第1 項、第2 項及第17條第
1 項第2 款規定及實務見解，原告等未自任耕作時，不論其面積多寡，縱僅存在於承租土地之一部，本件耕地租約仍屬無效。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意原告使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。綜上，本件租約業已屆滿，被告等未與原告等續訂租約，因原告等就系爭耕地租約之土地之私自另築排水溝及道路並廢耕，且就部分土地亦任由他人使用而未自任耕作之情事，又於其上填塞廢建築磚塊、水泥塊，顯屬違規，依上開意旨，其系爭耕地租約當然無效，被告自得拒絕續訂系爭耕地租約等語，作為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告丁○○經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、兩造不爭之事實：
(一)被告就其所有系爭耕地與王年波、王連福等人訂有系爭桃園縣中壢市「中鎮厝字第125 號」私有耕地租約（見此桃園縣中壢市公所耕地租佃委員會調解（處）程序筆錄內附之系爭耕地租約影本) 。
(二)王年波已於95年12月18日死亡，王連福已於94年7月10日死亡，原告等2 人為王年波、王連福之繼承人（見同上調解調處程序筆錄內附之戶籍謄本）。
(三)除如附圖即桃園縣中壢地政事務所98年3 月3 日中地測法字第15700 號複丈成果圖（見本院卷（二）第72頁）所示之B、C 、D 部分及系爭耕地第787 地號與鄰地及同地段第769、771 地號交界處之道路部分外，被告於系爭耕地租約之土地上均有種植水稻（見本院98年4 月9 日勘驗筆錄筆錄，本院卷(二)第68頁）。
五、本院判斷：原告主張其等為系爭耕地之現耕繼承人，並繼承系爭耕地租約之承租權，與被告間就系爭耕地有租佃關係存在。惟被告己○○、庚○○、戊○○、辛○○則否認之，並以前揭情詞置辯。是本件爭執點應為兩造間就系爭耕地之租佃關係是否因被告所辯原告欠租或對系爭耕地荒廢耕作而消滅？
(一)原告並無欠繳租金之情事：按「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第二十條有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。」，最高法院51年台上字第1858號判例參照。因此，租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅，此乃耕地三七五減租條例為保障佃農而有強制續租之規定，出租人原則上並無不續租之選擇權。查本件耕地租約已於87年變更登記並經桃園縣政府備查，有本件耕地租約變更登記案之影卷及卷內桃園縣政府87年府地權字第260250號函在卷可稽（見本院卷
（二）第52頁桃園縣中壢市公所函之附件），至原告等請求變更本件耕地租約登記，雖未有續約之書面，然原告等直至98年皆按年繳納租穀，並由被告等收取，有原告提出之收據及本院提存所提存書影本數紙可證（見本院卷（一）第115頁至第128 頁），並無承租人未繳租金之情形，依上開意旨，本件耕地租賃關係尚未消滅，被告之抗辯不足可採。
(二)系爭耕地第787 地號與鄰地及同地段第769 、771 地號交界處道路部分，及附圖所示之A 、B 、C 、D 部分，原告並無廢耕或不自任耕作之情事：
1、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地租約在租佃期限未屆滿前，承租人非因不可抗力繼續1 年不為耕作時，出租人得終止租約」耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項、第17條第1 項第4 款分別定有明文。又耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效。
2、就被告抗辯原告就系爭耕地第787 地號與鄰地及同地段第76
9 、771 地號交界處部分私設農路未為耕作乙節。惟查就被告所指上開部分之道路其上為泥土地，並無鋪設柏油或水泥路面，並有電線杆立於上，其通往之處皆為栽種作物之耕地，此有現場照片附卷可稽（見本院卷（二）第90頁至第91頁），應係為方便耕作使用而設置之農路，屬於平均地權條例第3 條第3 款所稱之農業用地。且被告於98年4 月9 日現場履勘時，經本院命其指出認為原告未耕作之部分，其亦未指出該部分（見本院卷（二）第78頁），卻於測量完成經過3個月後即同年7 月9 日始具狀爭執，顯見被告就上開部分是否非既成農路，亦非十足確定。而觀諸該處於67年、75年及88年之航照圖（見本院卷（二）第110 頁、第116 至第117頁），皆已存在該道路且為農業用地，是即使有被告所抗辯農路改線而未事先聲請之情形，或其設計及修建不符合農路設計規範，亦僅係違反行政上之規範及公法上義務，惟與本件認定原告有無廢耕或不自任耕作無關，故被告之抗辯並不足採。
3、附圖所示之A 、B 、C 、D 部分：關於系爭耕地如附圖所示
A 部分，其上雖有廢土堆置，惟經地政人員實地測量後，該堆置處並非系爭耕地，而係同地段第786 號及第785 地號之土地，且本院於98年4 月9 日至現場履勘時，亦經上開786及785 地號土地所有人即訴外人詹阿興指稱如附圖所示A 部分之土地係其所有之土地等語（見本院卷（二）第68頁），足見，被告抗辯原告將如附圖所示A 部分之土地供他人使用云云，顯有錯誤。另外，附圖所示C 部分，其上亦為泥土地，並無鋪設柏油或水泥路面，其通往之處皆為栽種作物之耕地，附圖所示B 、D 部分則為兩旁溝渠，有現場照片在卷可稽（見本院卷（一）第107 頁、卷（二）第88頁），而由該處於前揭67年、75年及88年之航照圖觀之，應為原已存在之道路。是附圖B 、C 、D 應為助耕作而設置之農路及溝渠，即使B 、D 左右兩側有水泥施作，亦僅為溝渠兩邊避免塌陷之牆面，並非修築道路之用，故不論承租人即原告有無修築既成農用道路或溝渠，皆難據而認有廢耕之情事。
4、綜上所述，系爭耕地除上開既成道路部分，其餘部分均有種植水稻，有現場照片在卷可證（見本院卷（一）第81頁、第96頁、第99頁至第100 頁、第107 頁），且系爭耕地經桃園縣中壢市公所認定作為農業業使用之事實，亦有系爭耕地農業使用證明書可稽（見本院卷第139 頁至第142 頁），故本件並無積極證據足資證明原告等有未自任耕作或廢耕之情事，洵難謂原告有耕地三七五減租條例第17條第1 項第2 款「放棄耕作權」或第4 款「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之情事。況且，縱認原告有於系爭耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則依前揭說明，亦僅生出租人即被告得否依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，非謂本件耕地租約當然終止。且被告並未以言詞或書面向原告終止本件耕地租約，是原告縱有被告所辯就系爭耕地荒廢經年之情事，惟被告既未依法終止系爭耕地租約，則其抗辯系爭耕地租約無效云云，亦非可採。
六、按耕地租約之原承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權者，應申請租約變更登記，台灣省耕地租約登記辦法第4 條第3款定有明文。本件系爭耕地租約之原承租人王年波、王連福因均已死亡，而原告為王年波、王連福之繼承人兼為系爭耕地之現耕繼承人，且原告亦無不自任耕作或廢耕之情事，均已如前述，是依上開法條之規定，自應由原告繼承系爭耕地租約之承租權，並得申請租約變更登記。從而，原告請求被告應協同辦理系爭桃園縣中壢市『中鎮厝字第125 號』私有耕地租約之變更登記，變更承租人為原告，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，或非兩造協定之爭點或核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條、第85條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 98 年 11 月 27 日
民事第二庭 法 官 黃漢權以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 11 月 27 日
書記官 郭玉芬