臺灣桃園地方法院民事判決 97年度訴字第1976號原 告 香港商瑞健股份有限公司台灣分公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○被 告 晉怡股份有限公司法定代理人 乙○○上列當事人間請求返還押金事件，於民國98年01月13日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾捌萬玖仟玖佰元，及自民國九十七年十月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）689,900 元，及自支付命令送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
貳、陳述：
一、原告於92年08月18日與晉怡企業社簽訂房屋租賃契約（以下簡稱第一份契約），約定租賃期間自92年09月10日起至97年10月15日止，每月租金為9 萬元，並繳納押金36萬元；復於95年12月29日與晉怡企業社簽訂房屋租賃契約（以下簡稱第二份契約），約定租賃期間自96年01月01日起至97年10月15日止，約定每月租金為14萬元，並繳納押金42萬元。
二、租賃期間，晉怡企業社於97年04月15日連同被告晉怡股份有限公司一併通知原告，謂自97年04月15日開始，變更出租人，由原來之晉怡企業社變更為晉怡股份有限公司，且各項權利義務改由晉怡股份有限公司負責，復通知原告更改付款之帳號，前述變更業經原告同意。
三、原告依約向被告繼續支付租金，詎料，原告於97年09月01日接獲前揭租賃標的物坐落土地之土地所有權人呂理任告知，其與被告之土地租賃契約所約定之租賃期限將於97年09月15日屆滿，經原告以存證信函向被告查證，均未見被告合理說明，原告遂再次寄發存證信函予被告，通知被告，原告自97年09月16日起終止前揭二份租賃契約，並請求返還押金。
四、依據前述，被告已向原告收取押金總計78萬元，扣除原告第一份契約自97年09月10日至97年09月15日之租金1 萬8 千元及第二份契約自97年09月01日至97年09月15日之租金7 萬2千1 百元後，剩餘之押金金額為689,900 元，經原告以存證信函請求返還，惟被告迄今仍未將剩餘之押金金額返還予原告，屢經催索，原告皆置之不理。為此，原告爰依據兩造雙方所簽立之第一份租賃契約第3 條第2 項（證一）及第二份租賃契約第3 條第2 項（證二）之約定，請求被告應給付原告689,900 元及自97年09月23日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
參、證據：提出房屋租賃契約影本二份及變更出租人、付款帳號通知書、原告同意書、土地所有權人呂理任間之土地租賃契約書暨原告請求被告說明之桃園茄苳郵局第426 號存證信函、原告終止租賃契約及請求被告返還押金之桃園茄苳郵局第00432 號存證信函等資料影本各一份。
乙、被告方面：被告晉怡股份有限公司未於言詞辯論期日到場，除對本院97年度司促字第3432 9號支付命令聲明異議及否認原告之主張外，被告未提出準備書狀或證據資料作為聲明或陳述。
理 由
甲、程序部分：本件被告晉怡股份有限公司經合法之通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
一、本件原告主張之事實，已據原告提出與所述相符之房屋租賃契約書、變更出租人、付款帳號通知書、原告同意書、土地所有權人呂理任間之土地租賃契約書暨原告請求被告說明之郵局存證信函、原告終止租賃契約及原告請求被告返還押金之郵局存證信函等資料為證，堪認原告之主張，係屬實情。
二、被告晉怡股份有限公司經本院合法之通知，於言詞辯論期日未到場，僅對本院97年度司促字第34329 號支付命令聲明異議及否認原告之主張，惟被告並未提出其他準備書狀或證據資料作何答辯聲明或陳述以為爭執，僅空言否認原告之主張，尚難認可採。
三、又查，原告主張於97年09月01日接獲前揭租賃標的物坐落土地之土地所有權人即訴外人呂理任告知，其與被告間之土地租賃契約所約定之租賃期限將於97年09月15日屆滿，此情有原告提出之土地所有權人呂理任之土地租賃契約書影本（原證六）一份可稽。又按，出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423 條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。（最高法院86年度台上字第1675號判決意旨參照）。查本件因被告自97年09月15日以後即已無權得提供租賃房屋所坐落的土地給原告使用，原告亦因此而成為訴外人呂理任所有土地之無權占有人，故被告於97年09月15日以後，即無法依民法第423 條規定以合於所約定使用、收益之租賃物提供給原告，因被告為出租人，依據民法第423 條規定意旨應負有除去妨害原告使用收益之義務，惟因被告與訴外人即土地所有權人呂理任之租賃期限將於97年09月15日屆滿，被告事實上於97年09月15日以後即無法再履行此項義務，原告變成在違法狀態下繼續使用租賃房屋所坐落的土地。因之，原告在於97年09月15日以後至原約定97年10月15日租賃期限屆滿時止之原定租賃期間，原告得以行使同時履行抗辯權，拒付租金。又按，因訴外人亦即土地所有權人呂理任就租賃房屋所坐落的土地於97年09月15日屆滿後即主張權利，對此等權利瑕疵之效果，依民法第436 條規定意旨，原告亦得終止與被告的租賃契約。
四、復查，本件依兩造所簽立之二份租賃契約第3 條第2 項約定，押金於租賃期滿騰空交還房地並繳清約定費用，履行合約債務後隨即退還承租人。而查，本件兩造約定租賃期間原應於97年10月15日屆滿，惟因訴外人即土地所有權人呂理任就系爭租賃房屋所坐落的土地於97年09月15日屆滿後主張權利，兩造已經於97年09月16日起終止租賃契約，此有原告提出之桃園茄苳郵局第00432 號存證信函影本一份可稽。又查，被告已向原告收取二筆房屋租賃契約押金36萬元、42萬元，總計78萬元，經扣除原告第一份契約自97年09月10日至97年09月15日之租金1 萬8 千元及第二份契約自97年09月01日至97年09月15日之租金7 萬2 千1 百元後，剩餘之押金金額為689,900 元，原告於97年09月16日已以存證信函催請被告應於五日內返還，惟被告並未將剩餘之押金金額返還予原告，依民法第229 條、第233 條規定，原告得向被告請求按年息百分之五計算之遲延利息。本件綜據上述，原告依據第一份租賃契約第3 條第2 項及第二份租賃契約第3 條第2 項約定，請求被告應給付原告689,900 元，及自支付命令送達被告翌日即97年10月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法核無不合，即屬有理由，應予准許。
丙、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 1 月 23 日
民事第二庭法 官 呂仲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 1 月 23 日
書記官 賴柏仲