臺灣桃園地方法院民事判決 97年度訴字第1923號原 告 丁○○訴訟代理人 戊○○被 告 丙○○○訴訟代理人 乙○○
賴彌鼎律師上 一 人複 代 理人 姜至軒律師
甲○○上列當事人間請求調整租金事件，於民國98年7 月3 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告關於坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號土地設定地上權之每年地租調整為新台幣肆仟玖佰貳拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴併以民法第442 條為其請求調整地上權地租之依據，嗣表明不援用前開請求依據（見本院卷第155 頁、第168頁），核屬訴訟標的一部撤回，被告就此逾10日未提出異議，視為同意原告撤回，合先敘明。
二、原告主張：㈠原告於民國73年間經拍賣取得坐落桃園縣中壢市○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），嗣發現系爭土地於71年間設定地上權登記予被告，存續期間300 年，每年地租新台幣（下同）500 元，等同無期限且租額亦不合理。原告係政府清寒救助貧戶，且為無工作能力之中度身心障礙者，系爭土地遭惡意設定地上權，原告不僅無法將系爭土地售出，每年還需繳納地價稅，且因無力繳交地價稅，至96年止遭科處罰鍰11萬9,376 元，全戶生活經濟困頓，被告卻將該土地轉租他人停放兩輛車輛及堆放大型物件使用，甚至讓鄰地之車位占用系爭土地約27平方公尺，並於92年間將該地上權設定最高限額300 萬元之抵押權予訴外人洪志平以從中獲利。原告於97年7 月向被告為調整地上權地租之意思表示，被告不同意並逕以郵寄面額1 萬8,000 元支票支付該地上權30年地租予原告，原告認土地遭惡意設定，對價明顯有失公平且不合理，隨即於同年8 月6 日以存證信函退還上開支票予被告。㈡系爭土地周圍住宅密集，鄰近學區且商店大賣場俱全，生活機能完整，交通發達便利，又系爭土地每年應繳納地價稅5,184 元，鄰地建物門牌桃園縣中壢市○○街○○巷○○號，近內壢國中，系爭土地面積為81平方公尺，96年1 月申報地價為每平方公尺6,400 元，總價介於298 萬元至336萬元，依土地法第97條規定，以系爭土地申報地價總額年息10% 計算，被告每年應給付之租金額調整為5 萬1,840 元，應屬合理。㈢爰依民法第227 條之2 規定提起本件訴訟，並聲明：請求判決調整系爭土地地上權每年地租以申報地價總額年息10% 計算即5 萬1,840 元。
三、被告則以：㈠系爭土地地上權業經依法登記公示，原告於73年間經由法院拍賣取得系爭土地時，即知其上業於71年間設定存續期間300 年之地上權予被告，每年地租500 元，參照司法院大法官會議解釋釋字第349 號解釋理由書，原告自已同意繼受該地上權而應受其拘束，不應任意請求增加地租，原告以其國小肄業，識字有限，不知系爭土地上設定有地上權，不足採信。㈡訴外人呂鄭秀英於70年間積欠被告約100萬元，無力清償，且無法負擔移轉土地相關稅捐費用，遂將系爭土地設定地上權300 年予被告，每年地租500 元，以抵償債務，我國法律並無規定300 年期限之地上權應視同未定期限，該地上權既定有300 年期限，依司法院院字第986 號解釋，應類推適用民法第442 條但書規定及最高法院48年台上字第1536號判例，原告不得請求酌增租金。㈢訴外人呂鄭秀英與被告於地上權設定之始，即已預見土地價值可能隨社會經濟發展而使地價上揚，其設定目的係在抵債，故有300年之期限，500 元之地租，原定地租本已不敷繳納地價稅，原告並未受到不相當之損失，被告亦未獲得不預期之利益，原告知悉系爭土地上有地上權仍予購買，並無不可預見之情事，原告依民法第227 條之2 第1 項規定請求酌增租金，亦屬失當。再地上權設定係物權行為，無民法第227 條之2 規定適用。㈣依情事變更原則所為增減給付，須依比例關係調整。縱認本件有情事變更原則適用，系爭土地地上權地租調整應按設定時原定地租與地價之比例計算，系爭土地73年價值49萬3,549 元，現在價值289 萬2,935 元，漲幅5.86倍，系爭土地73年合理年租4,635 元，現在合理年租4 萬5,658元，漲幅9.85倍，故本件地租至多僅得調整至年租4,925 元等語資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地原為訴外人呂鄭秀英所有，於71年4 月28日設定登
記地上權予被告，存續期間300 年，每年地租500 元。該地上權於72年4 月25日移轉登記予訴外人鍾生淵，於83年6 月17日移轉登記予訴外人洪志強，再於84年1 月20日移轉登記予被告，被告於92年7 月10日將該地上權設定最高限額300萬元抵押權予訴外人洪志平，原告則於73年6 月5 日因拍賣登記為所有權人，有土地登記謄本影本、桃園縣中壢地政事務所97年11月13日中地登字第09700129250 號函暨所附土地登記簿謄本及地上權讓與案卷影本在卷可稽（見壢小調卷第
6 頁至第7 頁、本院卷第9 頁至第34頁）。㈡原告於97年7 月24日以存證信函向被告為調整地上權地租之
意思表示，被告不同意並於同年7 月29日逕以郵寄面額1 萬8,000 元支票支付系爭地上權30年地租予原告，原告又於同年8 月6 日以存證信函退還上開支票予被告，有存證信函影本在卷可佐（見壢小調卷第11頁至第12頁）。
㈢系爭土地97年度地價稅為5,184 元，有地價稅繳款書影本附卷可稽（見本院卷第68頁至第69頁）。
㈣系爭土地71年間土地課徵及繳納情形之徵銷檔已逾保存期限
查無紀錄，經桃園縣政府地方稅務局中壢分局依地政機關所載70年7 月及71年7 月公告地價每平方公尺各5,500 元、5,
600 元之百分之80為其申報地價，按基本稅率估算系爭土地71年地價稅應為3,596 元，有桃園縣政府地方稅務局中壢分局98年2 月16日桃稅壢地字第0980053413號函附卷可參（見本院卷第87頁）。
五、兩造各以前揭情詞主張及抗辯，本件應審酌之爭點厥為：㈠原告援民法第227 條之2 請求判決調整地上權地租是否有理？㈡地租應調整為若干？茲分別論斷如下：
㈠按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有
效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」，「前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」，民法第227 條之2 第1 項、第2 項定有明文。
未定期限地上權，因土地價值之昇降有需增減地租情形，依司法院院字第986 號解釋，得類推適用民法第442 條規定增減其租金，依同依法理，定有期限之地上權，因情事變更而依原訂地租有顯失公平情形，應得類推適用民法第227 條之
2 情事變更原則之規定請求法院增減地租。查系爭土地於71年4 月28日設定登記地上權予被告，存續期間300 年，每年地租500 元，均已登記於土地登記簿，此地租之約定既經登記，即應發生物權效力，原告於73年6 月5 日因拍賣登記為所有權人，應繼受此地上權及地租約定之義務。衡以原告取得系爭土地迄今已逾25年，系爭土地週邊環境及工商繁榮程度已有大幅提昇，且系爭土地於73年間公告現值為每平方公尺5,600 元，97年公告現值每平方公尺2 萬6,700 元，有歷年地價表影本附卷可參（見本院卷第126 頁），土地現值上昇達4.7679倍，且據被告所提為原告所不爭執之不動產估價報告書影本記載（見本院卷第103 頁、第107 頁），系爭土地73年正常價格為49萬3,549 元，98年正常價格為289 萬2,
935 元，土地價格上昇達5.8615倍；系爭土地73年正常租金為4,635 元，98年正常租金為45,658元，土地租金上昇達9.85倍。系爭土地經濟效益及價值既有明顯上昇，而非原告購買系爭土地時所得預期，若仍維持當時原告購買系爭土地所繼受每年地租500 元之約定，即有顯失公平情形，是原告援民法第227 條之2 規定請求判決調整地上權地租，應屬有理，被告徒以系爭土地地上權地租業經登記公示，原告應受其拘束，且物權行為不得適用民法第227 條之2 規定，抗辯原告不得訴請調整租金云云，並非可採。
㈡次按情事變更原則，係確立在誠實信用原則之基礎上，於常
態下，債權人僅得依債之本旨請求債務人給付，若遇情事變更而有變態情形，始得援情事變更原則請求增減給付。又依契約自由原則，契約當事人得自由決定契約之內容，除有違反強行規定、公序良俗而應歸於無效情形，法院不得任意變更契約之效果。本件原告固以系爭土地生活機能完整，交通發達便利，依登記地上權租金每年500 元，尚不敷繳納每年地價稅5,184 元，應以系爭土地申報地價總額年息10% 計算，調整地上權租金為每年5 萬1,840 元云云。然查，系爭土地於71年間地價稅應為3,596 元，登記地上權租金每年500元，顯然不足繳納該地價稅，足認訴外人呂鄭秀英與被告設定地上權時，就地租數額另有考量，原告繼受地上權，亦應受此約定拘束，法院就此約定內容，不得遽指顯失公平，而依情事變更原則予以調整變更內容，原告前揭主張，即非可採。本件僅得依情事變更範圍，即系爭土地經濟效益及價格上昇幅度資以調整系爭土地地上權租金。而系爭土地73年間公告現值為每平方公尺5,600 元，97年公告現值每平方公尺
2 萬6,700 元，土地現值上昇達4.7679倍；系爭土地73年正常價格為49萬3,549 元，98年正常價格為289 萬2,935 元，土地價格上昇達5.8615倍；系爭土地73年正常租金為4,635元，98年正常租金為45,658元，土地租金上昇達9.85倍。茲依上開數據增值幅度最大之正常地租漲幅9.85倍計算，本件系爭土地地上權年租金應調整為4,925 元（500 元×9.85＝4,925 元），原告請求於此範圍，即屬正當，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據。
六、綜上，原告依民法第227 條之2 規定，請求被告就系爭土地地上權應給付原告之地租調整為每年以4,925 元計算，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，末此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 31 日
民事第三庭 法 官 熊祥雲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 7 月 31 日
書記官 利冠蔚