臺灣桃園地方法院民事判決 97年度訴字第2038號原 告 己○○
乙○○上列 一人訴訟代理人 甲○○ 住新竹縣○○鄉○○路○○巷○○號
送達代收人 己○○送達處所新竹縣○○鄉○○路○○巷○○號被 告 桃園縣政府
設桃園縣桃園市縣○路○號法定代理人 丁○○ 住同上訴訟代理人 戊○○律師上列當事人間返還土地價值減損差額事件，本院於民國98年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被告法定代理人原為朱立倫，嗣於本院審理中變更為丁○○，已據其依法聲明承受訴訟在卷【見本院卷㈡第53頁】，核無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠被告於民國97年7月29日公告標售坐落於桃園縣○○鄉○○
段沙崙小段150 之100 地號縣有土地（下稱系爭土地），原告己○○以新台幣（下同）260 萬1,112 元得標，於97年10月13日繳清土地價款，同年10月29日辦理現況點交土地時，發現系爭土地有下列3 項重大瑕疵，被告於其標售公告中並未揭露：⒈系爭土地東南方仳鄰20公尺寬道路；⒉西北方仳鄰約1.5 公尺寬水溝及約3.5 公尺寬道路，均因養護單位長年不養護，現況均雜草、雜林叢生，致無道路可通達系爭土地，此與被告所公告之系爭土地位置圖所示不符，並導致系爭土地無道路可通而受有價值減損之瑕疵。⒊又系爭土地長期遭占用為墳墓用地遭棄置納骨罈雖經清理，仍重大減損系爭土地建造房屋之效益。
㈡為增進不動產交易安全，主管機關要求不動產業者、出賣人
，應揭露告知不動產買受人買賣標的重大瑕疵及嫌惡事項。系爭土地無道路可通達、地上有納骨罈等，竟未於公告中揭露上開3 項重大瑕疵。被告標售系爭土地，應無行政執行法暨強制執行法所規定「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」之適用。又系爭土地周邊道路地上現為雜草、雜林叢生，而被告公告之位置圖顯示系爭土地之周邊道路與現況差異太大，無法確知系爭土地實際位置及周邊道路現況，致原告投標前不能察知或預見上開3 項重大瑕疵。又原告係以接近底價得標非高價得標並無過失，本件並無民法355 出賣人不負擔保責任情形。
㈢因系爭土地有上開3 項瑕疵，原告於97年10月31日函知：被
告依民法第359 條規定，主張解除契約返還已繳交之土地價款260 萬1,112 元；另依民法第249 條第3 款規定，請求加倍返還定金即投標保證金26萬1,00 0元，合計被告應返還28
6 萬2, 112元（260 萬1,112 元＋26萬1,000 元）；或請求減少價金，以每平方公尺公告現值2,715 元計算，被告應返還原告買賣價款差額130 萬0,485 元（計算式：2,71 5元×土地面積479 平方公尺），惟被告函覆礙難辦理。原告自得依民法瑕疵擔保責任主張權利。系爭土地買賣縱不能解除契約，亦有價值減損之瑕疵，茲分述如下：
⒈第1 項項瑕疵：⑴系爭土地東南方仳鄰20公尺寬道路，現雜
草、雜林叢生，爾後原告為通行必要須自行僱工清理，每次清理費2 萬元。然上開道路用地為中國石油公司（下稱中油公司）所有，僱工清理可能損害中油公司地上物而遭訴請賠償，持續存在風險，茲以中油公司地上物賠償準備20萬元為準，因發生機率低以10分之1 計算，損害為2 萬元（20萬元×10分之1 ）。⑵另上開道路用地有遭中油公司封閉之風險，道路遭封閉後系爭土地變為盲地（按應係「袋地」）其價值減損，茲以標售底價每平方公尺單價5,430 元，減去附近田地每平方公尺公告現值1,300 元之差額作為價值減損之金額，因風險機率低以10分之1 計算，其價值減損金額為19萬7, 827元【計算式：（5,430 元－1,300 元）×面積479 平方公尺×機率1/10＝上開金額】，以上合計原告損失23萬7,
827 元（2 萬元＋19萬7,827 元）。⒉第2 項瑕疵：系爭土地西北方所仳鄰約1.5 公尺寬水溝及約
3.5 公尺寬道路為桃園縣大園鄉鄉有，因長年不清理養護現況已無路跡可通行致系爭土地價值減損，茲以每平方公尺1,
000 元為準，核算其減損價值計47萬9 千元（1,000 元×47
9 平方公尺）。⒊第3 項瑕疵：系爭土地遭棄置納骨罈價值重大減損，對原告
已無建築住屋之效益。如改為耕地，較周邊田地價值為低，價值減損超過10分之6 。茲以系爭土地購買總價金260 萬1,
112 元，減去上述未臨2 公尺寬道路減損價值19萬7,827 元，未臨3.5 公尺寬道路價值減損47萬9,000 元，其餘額為19
2 萬4,285 元，再乘以10分之6 ，計減損價值115 萬4,571元。
⒋以上合計系爭土地價值減損187 萬1,398 元（23萬7,827 元＋47萬9,000元＋115萬4,571元）。
㈣爰依民法第359 條規定，請求被告返還系爭土地應減損之價
值187 萬1,398 元及其法定遲延利息等語。並聲明：被告應給付原告187 萬1,398 元及自97年11月15日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、被告則以下列情詞抗辯：㈠被告辦理桃園縣非公用不動產標售，公告標售系爭土地，公
告期間自97年8 月1 日起至同年8 月17日止共17天，於同年
8 月18日上午10時開標。任何人均可於投標前充分閱覽公告內容及相關規定，嗣原告以260 萬1,112 元得標，於97年10月13日繳清土地價款，並已辦妥系爭土地所有權移轉登記予原告及其子乙○○應有部分各二分之一。被告通知原告以現況點交系爭土地，然原告於點交當日並未到場。
㈡原告主張系爭土地存有3項瑕疵與事實不符：
⒈原告所稱上述第1 項、第2 項瑕疵部分：被告所公告被證五
之系爭土地位置圖，並未標示系爭土地東南方有道路、西北方有水溝、道路等字樣。且原告所提出原證二之系爭土地位置圖，並非被告公告系爭土地位置圖原樣，原告已將該位置圖下方之文字刪除，其主張與事實不符。本件為單純土地買賣，兩造並未約定土地之預定效用，被告亦未保證土地之品質，系爭土地是否有對外通路，不能認係土地價值、通常效用之減損，買受人應自行查明以決定是否購買土地。出賣人對於買賣標的物土地之對外通路，不負瑕疵擔保責任。況系爭土地東南邊、連接61西濱快速道路與桃25縣道之道路為中油公司所有土地為通行數十年之既成道路，系爭土地與該既成道路連接。足見原告所稱系爭土地未臨道路之瑕疵，並非真正。
⒉原告所稱第3項瑕疵：經地政事務所鑑界結果，系爭土地上
並無納骨罈，被告亦否認系爭土地上有放置納骨罈。原告於97年11月14日在系爭土地現場清除雜草雜林時所看見之納骨罈係位於系爭土地仳鄰之同地段150 之70地號土地，而非位於系爭土地，否認原告所提出相關照片之真正。縱認系爭土地遭棄置納骨罈，亦非土地之價值、通常效用之減損，並非瑕疵。縱屬民法所定之瑕疵（被告否認之），系爭土地之現況，原告於投標前隨時可至現場察看，或調閱相關地籍資料了解，原告於契約成立時明知存在有「瑕疵」（被告否認有瑕疵），依民法第355 條第1 項規定，被告不負擔保責任。
再者，兩造並未約定系爭土地預定效用，被告並未保證無瑕疵，且系爭土地公告事項及附表及投標須知及房地位置圖一再申明：投標人應自行查明相關土地使用管制、地籍資料，應自行察看現場，縣政府不負責領勘，現場為雜草、雜林等，係按現狀標售，得標人自行處理相關事宜等語，如原告於契約成立時不知有「瑕疵」應屬於其重大過失（被告否認有瑕疵），依民法第355 條第2 項，被告不負擔保責任，原告之請求，顯無理由。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項：㈠被告於97年7 月29日公告標售系爭土地，原告己○○於同年
8 月18日以260 萬1,112 元得標，並於同年10月13日繳清買賣價款，被告已於97年11月18日以「買賣」為原因，將系爭土地登記予原告己○○與其子乙○○二人應有部分各二分之一，有被告97年7 月29日府財產字第0970244349號函及系爭土地登記謄本在卷可稽（分別見本院卷一第95頁、第128 頁）。
㈡原告於97年10月31日以系爭土地有重大瑕疵，向被告表示解
除買賣契約或減少價金；被告於同年11月12日函覆不同意解除契約，有原告97年10月31日之陳情書、被告97年11月12日府財產字第0970381655號函在卷可佐（見本院卷一第30頁至34頁）。
四、本院判斷㈠按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或社會習俗或吾人一般生活經驗，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為物有瑕疵，應依民法買賣章所規定出賣人之瑕疵擔保責任規範。依民法第354 條第1 項前段亦明文規定：「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第
373 條之規定，危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵」。又民法第355 條第2 項規定：「買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限」。
㈡被告提供系爭土地位置圖，是否與其現況不同？⒈經比對原告與被告各自所提出之「系爭土地位置圖」，發現
被告所提出被證五之系爭土地位置圖下方有記載：「⑴上列位置圖僅供參考，詳細位置請調閱地籍圖謄本。⑵各筆土地建築使用相關規定及土地使用分區管制要點，投標人應自行查明。」等文字（見本院卷一第104 頁）；而原證二之系爭土地位置圖，則無此記載（見本院卷一第22頁）。而原告於本院審理中亦自承：「（提示本院卷一第22頁（原告所提原證2 ），與被告所提被證5 相比對，是否有將縣政府之原先網站下面2 行字「上列位置圖僅供參考，詳細位置請調閱地籍圖謄本」及「各筆土地建築使用相關規定及土地使用分區管制要點投標人應自行查明」刪掉？）有將縣政府下面那2行字刪除，但不是故意的。」等語明確（見本院卷一第168頁），是被告抗辯原告逕行將原證二系爭土地位置圖下方所記載之文字說明刪除之事實，應堪採信。按政府所標售之土地其公告位置圖下方大抵皆有文字說明，其目的在便利投標人閱覽以明暸土地之現況，原告竟擅自刪除系爭土地位置圖下方原有文字提出予本院，顯違訴訟誠信，亦有礙本院就事實之認定。本件自應採用被證五之系爭土地位置圖為認定參考資料，合先敘明。
⒉原告復主張系爭土地東南方仳鄰約20公尺寬道路與西北方仳
鄰約1.5 公尺寬水溝及約3.5 公尺寬道路，因養護單位未維護致現況雜草、雜林叢生，無道路可達系爭土地致生價值減損之瑕疵云云，此為被告所否認。經查：
⑴系爭土地位於桃園縣○○鄉○○段，係屬郊區；而位於系爭
土地東南方與之相仳鄰之同地段150-99地號土地，其地目為「道」（路用地），為中油公司所有；另位於系爭土地西北方與之相仳鄰同地段1847、1849地號土地，地目分別為「水」（利用地）、「道」（路用地），分別為台灣省桃園農田水利會、桃園縣大園鄉所有，亦有上開土地登記謄本及地籍圖謄影本在卷可考（見本院卷二第11頁至16頁），上開道路用地與水利用地，現況雖有雜草、雜林，有本院勘驗筆錄在卷足憑（見本院卷二第3 頁至第4 頁），但原告可請求養護單位維護除去後，即無礙其使用。
⑵況查，系爭土地標售公告已載明：「土地使用管制、地籍資
料請投資人自行向本府城鄉發展處、工務處、地政機關查詢」等語，有被告97年7 月29日府財產字第0970244349號公告函及報紙公告影本在卷可稽（分別見本院卷一第95頁及第98頁至100 頁）；再細繹系爭土地「編定使用地類別、標售及保證金金額明細」亦明載：「⒈地上現為雜草、雜林等使用，由得標人自理。⒉按現況點交」；「⒈按現狀標售。⒉標售土地有關使用管制（如建蔽率、容積率．．．等）、地籍資料，請．．逕行．．查詢，並請逕至現場參觀，本府不負責領勘」等語綦詳（見本院卷一第96頁）；原告既參與標售系爭土地，衡諸一般交易常情，理應於標售前自行查明系爭土地之現況甚明。惟原告於本院審理中自承：「（原告等標售系爭土地時有無到現場看過？）我們沒有去看過。」；「（沒有去現場看過為何要買？因為按照地圖上顯示該土地地形良好，所以我們沒有去看過現場。」等語（見本院卷一第
125 頁至126 頁）。本院審酌，不動產買賣其成交金額動輒數百萬元，金額較高屬重大交易，尤以公家單位之土地標售，均將土地現況以公告為之，與一般私人間之土地買賣不同。被告於系爭土地之標售公告亦或是投標須知，均未保證系爭土地無瑕疵，且已載明：地上現為雜草、雜林使用，按現況點交等語（見本院卷第96頁）；而原告既自承於購買系爭土地前，未至現場查看其使用現況，顯然欠缺一般人應有之注意，其竟率然投標，而於得標後始任意指稱標的物有瑕疵，不僅違反交易安全，亦難脫卸其有重大過失之責。因此，縱令系爭土地仳鄰之道路用地上之雜草、雜林可認屬於所謂「瑕疵」，惟揆諸民法第355 條第2 項「買受人因重大過失不知有瑕疵，出賣人未保證其無瑕疵，不負擔保之責」規定，被告就此部分亦不負瑕疵擔保責任。
㈢系爭土地上是否遭棄置納骨罈？⒈按不動產買賣，若有嫌惡設施，例如房屋旁有危害生命安全
之高壓電塔或瓦斯槽、加油站、焚化爐等，或有妨害居家安寧之神壇、加工廠、殯儀管等；或土地上有我國習俗上一般人所忌諱之納骨罈、骨灰等嫌惡物品置於其上，將造成該不動產與區域行情之價差，進而影響該不動產之價值，買受人固得主張瑕疵擔保責任。然當事人主張有利於已之事實，應負舉證責任。買受人主張不動產上有嫌惡設施或嫌惡物品，而為出賣人所否認，依一般舉證責任分配之原則，仍應由買受人負舉證責任。
⒉原告主張系爭土地遭棄置納骨罈有重大瑕疵云云，此為被告
所否認。經查，證人丙○○即被告就系爭土地標售之承辦人於本院審理中證稱：「（97年10月29日去時，現場有無納骨罈？）當天沒有看到納骨罈。（除了97年10月29日該次外，還有無去系爭土地？）還有在97年11月14日、97年11月20日、97年12月2 日共去過三次。11月14日是因為原告的陳情說現場有納骨罈，因此我們請富翔公司去清除地上物，到了現場時系爭土地沒有納骨罈，納骨罈是在系爭土地毗鄰的15 0之70地號上（庭呈照片3 張），11月20、12月2 日是請地政事務所鑑界，該二次也有在150 之70地號發現納骨罈，但系爭土地則沒有發現納骨罈。」等語（見本院卷二第51頁背面至52頁），此外，復有該證人當庭提出系爭土地及其仳鄰之同地段150-7 地號土地之照片在卷可佐（見本院卷二第57頁至60頁）；按上開證人與原告己○○、乙○○母子並無恩怨，且本件為公有財產之標售與私人土地買賣不同，該證人僅係本件之承辦人，系爭土地有無瑕疵、出售與否與證人無利害關係，應無為不實證述之必要，其證言應堪採信，亦即並無證據證明系爭土地上遭棄置納骨罈。況且，原告己○○於同日審理中亦自陳：「97年10月29日我們是被通知去點交非鑑界，系爭土地上是茂密的樹林，所以確實沒有看到納骨罈，但從系爭土地出來時，有聽到地政人員講說有納骨罈。」等語（見本院卷第52頁），足徵原告己○○於97年10月29日到系爭土地現場並未看見有何納骨罈存在。至於，原告己○○固同時稱「有聽到地政人員說有納骨罈」云云，然為被告所否認，而原告己○○縱然果真有聽聞現場其他人陳述有納骨罈存在，但並未親眼目睹其事，應屬傳聞證據，不足採信。此外，原告既未舉其他證據以實其說，本院無從為其利之認定。
五、綜上，原告主張系爭土地有：㈠所面臨之道路因養護單位未維護，因此雜草、雜林叢生，致現況未面臨道路；㈡遭棄置納骨罈等兩項瑕疵致其價值減損共計187 萬1,398 元，請求被告應給付同上金額及其法定遲延利息等洵屬無據，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 9 日
民事第二庭 法 官 張金柱如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
以上正本證明與原本無異。
中 華 民 國 98 年 12 月 9 日
書記官 陳美宜