臺灣桃園地方法院民事判決 97年度訴字第2139號原 告 甲○○被 告 星傑建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 呂瑞真律師上列當事人間請求返還購屋款事件，於民國98年3 月16日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款定有明文。本件原告依督促程序聲請本院對被告核發支付命令時，原係請求被告給付伊新台幣（下同）120 萬元，而被告於受該支付命令之送達後20日之不變期間內向本院提出異議，依民事訴訟法第519 條第1 項之規定，原告上開支付命令之聲請視為起訴，嗣原告於民國97年12月26日以書狀將上開請求金額追加自被告受起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息（見本院卷第15-19 頁），經核原告此部分所追加之利息債權請求，仍係基於上開本金債權之同一基礎事實所為，依上開規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠伊向被告承攬土水工程並承諾購屋乙戶，已分別於97年4 月
10日、4 月25日、5 月10日、5 月25日、6 月10日、6 月25日各繳交20萬元，總金額120 萬元（下稱系爭自備款），因伊所申請之房屋貸款未獲核准，遂多次與被告協商，請求退還上開所繳之系爭自備款，惟被告均置之不理。
㈡伊所承攬之工程於97年2 月15日開工後，迨97年4 月份，被
告始告知購屋房價為650 萬元，該房屋買賣合約書內容均由被告單方擬定，伊僅簽名蓋章，合約內容合理與否，被告均未告知。況且被告始終告知伊可辦理8 成之房屋貸款，信用無不良紀錄即可通過，惟伊辦理房屋貸款未受核准，被告與伊所訂買賣契約顯然有失公平、涉有詐欺之嫌。其後被告更唆使伊姪子，以渠名義向銀行辦理貸款450 萬元未核准，被告竟然要求伊姪子製作不實之收入證明，以便貸款順利通過，然遭伊所拒絕，試問被告上開所為是否涉嫌教唆偽造文書之犯行？㈢伊所承作之土水工程，常遭被告無理扣款諸如工地垃圾清除
等費用，又於建材原料、品牌不同下，無理要求伊之施作顏色要相同，另被告未設立垃圾管理，致使人力、物力無謂耗損，伊亦因而虧損連連等語。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告120 萬元及自起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：㈠緣原告向其訂購房屋乙棟，基地坐落於桃園縣八德市○○段
○○○○○ ○號、門牌號碼為桃園縣八德市○○路○○○○巷○○號（下稱系爭房屋），於系爭房屋興建中兩造先於97年2 月5 日簽訂買賣房屋契約書，約定房地總價為650 萬元整，付款方式約定為：「…另買方應支付賣方之前款120 萬元，則平均分成6 期，每期20萬元，則由買方與第3 人朝陽營造股份有限公司間之009 裝修工程契約之工程款抵付之。其餘5 百萬元，則由買方向金融機構辦理貸款後，逕付賣方。」等語。嗣再於97年9 月30日兩造再簽訂正式房地買賣合約書，其就系爭房屋買賣價金共收到120 萬元，係由第3 人朝陽營造股份有限公司（下稱朝陽公司），就應給付原告之承攬報酬，將其中120 萬元陸續給付予其。其有履約之誠意及能力，詎原告竟藉口無法辦理貸款云云，企圖單方面毀約，請求返還購屋款，顯於法不合且無理由。
㈡原告主張返還購屋款之理由在於，伊表示無法辦理貸款，未
獲八德土地銀行核准房屋貸款，故無力買受房屋，要求退還已交付之購屋款120 萬元云云，然：
⒈原告之請求權基礎為何，並未於訴狀中指出，依兩造房屋
買賣合約內容，原告並無得請求返還購屋款之權限。若原告以民法第259 條回復原狀之規定請求返還購屋款，依民法第259 條第1 項規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，…」足見原告請求返還購屋款，尚須兩造買賣契約業已解除為前提。兩造房屋買賣合約書第11條第3點約定：「甲乙雙方互為之徵詢，或通知事項，均應以書面為之，…」惟本件原告未為書面解除契約之意思表示，故原告請求返還購屋款並無理由。
⒉退步言之，縱原告欲事後單方為解除契約之意思表示，其
解約之意思表示仍不生法律效果。兩造房屋買賣合約書第
4 條貸款約定：「本戶預定代辦貸款金額259 萬元整（另土地貸款為216 萬元整總計房地貸款475 萬元整）…三、貸款事宜倘因甲方延誤、拒辦、條件不符而無法獲准或核貸金額不足抵付前條第五期款項時，甲方同意於交屋前以現金補足差額，一次給付之。」故縱原告無法獲准核貸，原告仍應以現金補足，並不構原告得解除契約之事由。次依兩造買賣合約書第10條違約規定：「一、乙方簽訂本約後，如有違約不賣或不履行合約義務致甲方不能取得完整之不動產時，即視為乙方違約，甲方得限期催告乙方履行合約，乙方如置之不理，甲方得解除本合約，如解除合約乙方應將所收價款全數返還並加計所繳款百分之五十，作為違約罰金。二、甲方應付乙方之各期價款及應繳之稅費，若未能依本約或乙方通知之期限內繳足時，每逾一日應按應繳金額的千分之一計算之滯納金付給乙方，並於補繳應付款時以現金或即期票據一併付予乙方；倘逾期達十五日不付款者，經乙方書面催告後達五日仍不繳付者，即視為甲方違約，乙方得逕行解除房屋買賣合約，甲方亦無條件同意所繳價款半數作為違約賠償金，本戶房屋由乙方收回，任由乙方另行處分，甲方絕無異議。…」故原告未辦妥核貸事宜且未依約繳足買賣價金，既屬可歸責原告之違約事由，依上揭買賣合約內容，僅被告即房屋買賣合約乙方有權單方解除買賣合約，原告即房屋買賣合約甲方並無解約權。
⒊被告提供之買賣標的物並無物之瑕疵或權利瑕疵等，達於
原告得法定解除契約事由之情形，故縱原告為解除房屋買賣合約之意思表示，其解約亦於法不合。
㈢系爭房屋興建前，原告表示欲承購乙戶，並爭取承攬系爭房
屋建案泥作工程，其思量原告既欲承購即將興建之房屋，原告承攬泥作必然會盡心施工，方要求朝陽公司指定由原告施作泥作工程，並與原告約定，兩造房屋買賣契約之成立依附原告與朝陽公司所訂立之009 裝修工程契約而成立，以期促使原告得因購入系爭房屋後，可以順利獲得承包工程。詎料原告承包後，不僅施工未予盡心，甚且積欠營業稅，尚須朝陽公司代伊清償，現原告又以可歸責於己之事由無端毀約，要求退還款項，足以揣伊之動機僅欲以取巧方式騙取被告信任，以獲泥作工程之承包，原告所為實無誠信可言。
㈣綜上，兩造間房屋買賣契約仍屬有效，原告仍應續行履行給付買賣價金之義務，被告實無需返還原告任何費用等語。
㈤並聲明：如主文所示。
三、原告主張：伊前向被告購買系爭房屋，已陸續由朝陽公司將所須支付訴外人北峰企業社之工程款，逕行給付被告，而依約給付金額合計120 萬元之系爭自備款，惟伊須向銀行申辦之房屋貸款未獲核准等之事實，業據伊提出由被告出具之收據6 紙為證（見本院卷第31-33 頁），且為被告所不爭執，堪信為真正。
四、原告復主張：被告自始均告知伊只要無信用不良之情，即可向銀行貸得系爭房屋總價金8 成之房屋貸款，惟嗣伊向銀行申貸時，未獲核准，嗣曾以伊姪子名義辦理，亦因薪資未達核貸標準之故，未獲核准。又伊於承攬系爭房屋工程時，並不知系爭房屋之總價為650 萬元，該合約並係被告片面所擬定，被告亦未告知系爭房屋之買賣合約是否合理，則被告顯係以上開詐術使伊購買系爭房屋，且有失公平，伊自得請求被告退還已付之系爭自備款等語，然為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，有最高法院17年上字第917 號判例可資參照。
㈡原告於本院98年2 月18日行言詞辯論時，就本件請求被告返
還120 萬元系爭自備款之理由為何乙節，陳稱：「因為我承攬的工程原料延誤太久，為了如期完工我找了很多工人來加班，積欠很多加班費，而且為了調原料，成本也提高，本件系爭買賣價金應辦理貸款部分因為我個人信用關係，銀行不同意辦理，另外我找我侄子辦理貸款，則因為剛上班不久，資力不足而核貸不下來，所以我無力負擔這房屋的買賣價金，所以希望能拿回已經付出的120 萬元，清償積欠的加班費等，但是和被告協商了很多，被告都不同意。」等語明確（見本院卷第63頁），復參諸原告於聲請本院對被告核發本件支付命令時，僅以伊無法辦理銀行貸款為由，請求被告退還已繳交之系爭自備款（見本件支付命令卷第4 頁），且除系爭房屋之總價金額是否經被告告知、系爭房屋是否得以貸款之節外（此部分詳後述），原告亦未具體指明系爭房屋買賣合約究竟有何不公平、不合理之處，並舉證證明之。足認原告提起本件訴訟請求被告返還系爭自備款之主要理由，乃在於伊向銀行申辦之房屋貸款未受核准，致伊無力支付所餘之系爭房屋買賣價金，並非系爭房屋之買賣合約條款有何違反誠信原則或顯失公平之處，堪可認定。
㈢次查，被告辯稱：系爭房屋興建前，原告表示欲承購乙戶，
並爭取承攬系爭房屋建案泥作工程，其思量原告既欲承購即將興建之房屋，原告承攬泥作必然會盡心施工，方要求朝陽公司指定由原告施作泥作工程，並與原告約定，兩造房屋買賣契約之成立依附原告與朝陽公司所訂立之009 裝修工程契約而成立，兩造並先於系爭房屋興建中之97年2 月5 日簽立買賣房屋契約書，再於97年9 月30日簽定正式之房屋買賣合約書等語，業據被告提出上述契約書、合約書為證（見本院卷第45-58 頁），依兩造於97年2 月5 日簽立買賣房屋契約書第3 條、第5 條分別約定：「…另買方應支付賣方之前款
120 萬元，則平均分成6 期，每期20萬元，則由買方與第3人朝陽公司間之009 裝修工程契約之工程款抵付之。其餘5百萬元，則由買方向金融機構辦理貸款後，逕付賣方。」「本契約之成立係依附於買方與第3 人朝陽公司所訂立之009裝修工程契約而成立，倘因前開承攬契約不成立或履約不完成，本契約亦隨之消滅。」等語，對照原告所提出合約編號：009 、工程地點即為系爭房屋基地之協力廠商工程合約（見本院卷第66-73 頁），堪認屬實。又查，觀諸上述協力廠商工程合約係由被告之承包商朝陽公司與北峰企業社（負責人：吳生堂）所成立，足認朝陽公司與北峰企業社間係屬工程承攬之上、下包商，即承攬人與次承攬人之關係，縱依兩造所為之主張、答辯，認原告即為北峰企業社之實際負責人，惟與原告成立承攬契約而負有給付工程款義務之人，應為朝陽公司而非被告，兩造間並無原告所主張之工程承攬關係。再者，於上述協力廠商工程合約中，就兩造間之系爭房屋買賣並未為任何之約定，是該合約與兩造間就系爭房屋之買賣合約，僅於前揭97年2 月5 日兩造所簽立之買賣房屋契約中有所約定。依此可認，該兩件契約僅有於上述協力廠商工程合約發生契約不成立或履約不完成之情事時，始生系爭房屋買賣合約失其效力之關聯性，至於上述協力廠商工程合約所生其他情事，均不足以影響於系爭房屋買賣合約之效力，是原告於本件所主張該工程款未獲給付或遭無理要求、扣款等，均不足以作為伊於本件請求被告退還系爭自備款之合法理由，亦可認定。準此以言，原告主張伊於上述協力廠商工程合約成立時，並不知系爭房屋之總價金為何云云，縱認屬實，仍不足以影響系爭房屋買賣合約之成立。況查，前揭97年2 月5 日買賣房屋契約第2 條（房地總價）業已明確約定：「本契約房地之總價合計為650 萬元」等語，又上開文義與其他條約文字均係以電腦打字列印，並非單獨以手寫文字為之，顯非兩造簽約後由其中一方另行填載，且依該等文字於契約中排版之位置觀之，該等文字至為明顯，原告主張被告未告知系爭房屋之買賣價金云云，顯無可採。又衡諸情理，有關房地不動產之買賣，價金總額至關緊要，常係買賣關係是否成立主要之點，則原告與被告成立系爭房屋之買賣契約時，自係就該買賣總價金已為磋商而相互表示同意，始有簽約之舉，是縱原告於上述協力廠商工程合約成立時，不知系爭房屋之總買賣價金，則伊於97年2 月5 日與被告簽立買賣房屋契約，已明確知悉之，而仍同意與被告成立系爭房屋之買賣契約，自不得再於事後主張伊於承攬工程時不知該價金，故請求被告返還系爭自備款云云。
㈣又按，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其
意思表示，民法第92條第1 項前段定有明文。所謂詐欺，係相對人使用詐術，使表意人陷於錯誤而為意思表示。本件兩造之買賣房屋契約書第3 條已明確約定除系爭自備款120 萬元外，其餘500 萬元由買方即原告向金融機構辦理貸款後逕付賣方即被告（另30萬元已於簽約日支付，見本院卷第45頁），兩造再於97年9 月30日簽定之正式房屋買賣合約書（房屋、土地各乙件）第4 條約定：「本戶預定代辦貸款金額25
9 萬元整（另土地貸款為216 萬元整總計房地貸款475 萬元整）…三、貸款事宜倘因甲方延誤、拒辦、條件不符而無法獲准或核貸金額不足抵付前條第五期款項時，甲方同意於交屋前以現金補足差額，一次給付之。」等語，顯見兩造就系爭房屋之買賣價金須辦理銀行貸款乙節，亦有所約定，嗣原告申貸未獲核准之原因，依原告上開所自陳，係因伊個人信用之故，是此節顯係可歸責於原告所致，難認原告有何陷於錯誤而為意思表示情事，更遑論原告並未證明被告有何施用詐術之事實。則原告主張：被告自始均告以系爭房屋可貸至總價之8 成，只要原告信用良好即可獲准，惟嗣後卻無法辦理貸款，被告顯有詐欺之嫌云云，洵無可採。
㈤再依兩造上述合約書第10條之約定：「一、乙方（即被告）
簽訂本約後，如有違約不賣或不履行合約義務致甲方（即原告）不能取得完整之不動產時，即視為乙方違約，甲方得限期催告乙方履行合約，乙方如置之不理，甲方得解除本合約，如解除合約乙方應將所收價款全數返還並加計所繳款百分之五十，作為違約罰金。二、甲方應付乙方之各期價款及應繳之稅費，若未能依本約或乙方通知之期限內繳足時，每逾一日應按應繳金額的千分之一計算之滯納金付給乙方，並於補繳應付款時以現金或即期票據一併付予乙方；倘逾期達十五日不付款者，經乙方書面催告後達五日仍不繳付者，即視為甲方違約，乙方得逕行解除房屋買賣合約，甲方亦無條件同意所繳價款半數作為違約賠償金，本戶房屋由乙方收回，任由乙方另行處分，甲方絕無異議。…」等語，而本件係因可歸責於原告之故，致銀行貸款未獲核准，原告未能依約繳付系爭房屋之買賣價金，已如前述，則可以依上開合約第10條約定解除契約者，僅乙方即被告爾，原告尚不得依此規定主張解除契約，是本件被告既未依上開約定解除契約，原告自無請求被告返還系爭自備款之餘地，要無庸疑。
㈥綜上所述，原告並無可資主張解除系爭房屋買賣契約之合法
事由，該契約亦未經被告為解除之意思表示，則該契約之效力仍然存續，原告自無主張被告返還系爭自備款之回復原狀請求權。此外，原告復未能主張並舉證證明伊有何請求被告返還系爭自備款之合法事由存在，是原告本件請求，洵屬無據，而無可採。
五、從而，原告請求被告返還系爭自備款120 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 范明達以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 4 月 1 日
書記官 張豐松