臺灣桃園地方法院民事判決 97年度訴字第377號原 告 丙○○原名楊敏雯被 告 昇捷建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 許淑玲律師
許啟龍律師被 告 石清之水社區管理委員會法定代理人 丁○○訴訟代理人 何富賢
曾國龍律師上一人複 代理人 林春金律師上列當事人間請求遷移電表箱事件，於民國97年8 月20日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。又聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。民事訴訟法第170 條、第175 條、第176 條定有明文。查本件原告起訴後，被告石清之水社區管理委員會（下稱石清之水管委會）法定代理人已於民國97年1 月1 日由甲○○變更為丁○○，，有原告提出之公寓大廈管理委員會資料明細表、桃園縣政府府工使字第0970004880號函各乙件在卷可稽（見本院卷第
16、19頁），並經原告具狀聲明由丁○○承受本件訴訟，經核與前開規定相符，應予准許。
二、次按，於鄉鎮調解委員會調解經當事人合意成立之調解書，如經法院核定者，與民事確定判決有同一之效力。調解書之作成及效力，準用上開鄉鎮市調解條例第22條至第26條之規定，鄉鎮市調解條例第27條第2 項、消費者保護法第46條分別定有明文。又調解書如未經法院核定者，亦具有私法上契約之效力，最高法院著有84年度台上字第1862號判決要旨可資參照。查本件原告曾於96年1 月5 日向桃園縣政府消費者保護官提出消費申訴，於同年9 月4 日與相對人即被告石清之水管委會、昇捷建設股份有限公司（下稱昇捷公司）作成消費申訴案件協商紀錄書，3 方所同意之解決方案為：「本案如與管理委員會協商同意遷移電表箱，相對人昇捷公司同意願配合後續遷移事項，並支付工程費用，及保證施工品質與安全以維護住戶權益」，又上開協商紀錄書並未經法院核定等情，業據本院向桃園縣政府調閱96年消保申字第63號消費者保護官申訴處理卷宗無訛，是上開協商紀錄書尚不具與民事確定判決有同一之效力，首可認定。次依上開解決方案內容，尚有「如與管理委員會協商同意遷移電表箱」之條件須待成就始能履行（生效），惟嗣後上開條件因石清之水管委會未能取得該社區區分所有權人會議同意而未成就（見本院卷第70-72 頁），是上開協商紀錄書亦不能認係兩造間業已成立、生效之調解書，自亦不具私法上和解契約之效力，亦可認定，原告自不得以之為本件請求之依據，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠伊於92年11月21日向被告昇捷公司購買坐落於桃園縣桃園市
○○路○ 段○○○ 號4 樓之房屋乙戶，連同建號為桃園縣桃園市○○段○○○○號，編號為109 、110 之地下1 樓停車位2 個（下合稱系爭房屋），於93年1 月間交屋後伊因不常使用停車位，故嗣於95年間伊欲將車駛入上述編號110 停車位（下稱系爭停車位）時，始發現該車位寬度較窄，經查乃被告昇捷公司將社區之電器設備等公用設施之一部（下稱系爭電器設備）設於系爭停車位而占用伊所有之停車空間，致伊停車若稍有不慎，則車身易與此突出之系爭電器設備擦撞而受損，伊深感有異，遂向桃園縣政府工務局閱覽被告昇捷公司就伊所住大樓地下1 樓完工時之竣工圖，赫然發現該竣工圖上所示系爭停車位與系爭電器設備間有相當距離並未相連，遑論重疊，顯與現況不符，即明被告昇捷公司所交付伊之系爭停車位與竣工圖所示不符。伊發覺系爭停車位遭社區之系爭電器設備占用後，除數度向被告昇捷公司要求拆除外，亦向系爭電器設備之管理單位即被告石清之水管委會要求遷移，不得妨礙伊使用停車位之權利，均未獲回應。
㈡本件被告昇捷公司售予伊之系爭停車位，其規格顯與買賣契
約及竣工圖或對外宣稱之廣告內容所載不符，此即未依債之本旨而為給付，自應依民法第227 條第1 項、第354 條第1項、消費者保護法第7 條第1 項、第22條之規定，負不完全給付及瑕疵擔保責任，且此瑕疵係可補正，是被告昇捷公司自應將設於系爭停車位內之電器設施遷移。又伊乃所住大樓地下1 樓之共有人，與建商訂立買賣契約時並依分管契約取得系爭停車位之使用權，然系爭停車位卻設置有系爭電器設備，已嚴重影響停車位之正常使用，侵害伊之權利，而被告石清之水管委會又係系爭電器設備之管理維護單位，故伊自得依民法第767 條、公寓大廈管理條例第3 條第5 款、第10條第2 項前段之規定及侵權行為、分管契約之法律關係，請求被告石清之水社區管委會將占用系爭停車位部分之系爭電器設備遷移等語，並聲明：⒈被告應將設於系爭停車位如附圖A 部分所示之系爭電器設備遷移。⒉原告願供擔保，請准許為假執行之宣告。
二、被告昇捷公司則以：㈠本件之系爭電器設備於兩造92年11月21日締結買賣契約之前
即已設置於該處所，且原告於簽約前業已充分檢視系爭停車位狀況，認符合需求始同意購買，兩造買賣契約第9 條第1項並載明：「本社區已取得使用執照，買方已審視社區及本戶現況，並同意依現況交屋」。原告簽約前既明知系爭停車位與電器設備設置之現況，並同意以此作為買賣之標的，則其以現況交付，自屬依債之本旨提出給付，並無原告所稱與買賣契約或廣告內容不符之處，依最高法院92年度台上字第
653 號判決意旨，原告主張其應就系爭停車位負瑕疵擔保及不完全給付責任，均屬於法無據。至於系爭電器設備設置狀況雖與竣工圖說不符，惟其於締約時並未持竣工圖向原告解說，兩造間買賣契約內容亦非以竣工圖說內容為據，原告自不得依此主張其應負不完全給付或瑕疵擔保責任。況系爭電器設備乃石清之水社區全體區分所有權人共有，其就系爭電器設備並無處分權能，原告請求其遷移系爭電器設備，亦顯無理由。
㈡且系爭停車位扣除遭電器設備突出占用部分後，寬度仍有23
0 公分，尚合於建築技術規則建築設計施工編第60條第1 項第1 款之寬減停車空間設置規定，停放車輛後仍有相當空間，使用上並無重大不便之處，原告於96年7 月31日協商會議中亦主張得以補貼費用做為解決方案，顯見並無遷移系爭電器設備之絕對必要性。尤有甚者，原告簽約前明知系爭停車位旁電器設備設置之現況，仍選擇購買系爭停車位，且其於92年12月15日交屋後亦未立即向其反應系爭停車位有使用不便之情事，其就系爭停車位本無應負瑕疵擔保或不完全給付責任之可言，倘認為原告竟可於未經石清之水社區區分所有權人同意之情況下遷移系爭電器設備，無異允許原告任意將伊應自行承擔之不利益轉嫁於無辜之第3 人，其亦可能因此反遭該社區區分所有權人求償，對於石清之水社區區分所有權人及其而言均非公平，是原告之請求為無理由等語置辯，並聲明：如主文所示，並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告石清之水管委會則以：原告既簽訂分管契約，而可對系爭停車位為使用收益，然此契約之性質乃屬債權契約，則分管人僅係對所分得共有物有使用收益及管理之權，而原告今既對系爭停車位僅有管理使用之權，則伊主張民法第767 條要求其遷移電器設備，與法不符。其次，原告對系爭停車位可得使用收益管理之範圍，乃伊果否受到他人侵害之前提，且須由原告負舉證責任。原告指稱系爭停車位之寬度較窄，乃因被告昇捷公司將社區之電器設備於建築時設於該停車位旁，致伊停車稍有不便，然伊與被告昇捷公司所簽訂之買賣契約雖就系爭停車位之面積予以寫明，然該停車位之實際使用範圍是否受侵害仍待查明，伊不得僅依竣工圖即稱渠有侵害伊所有權之情事。且車位寬窄與面積並無直接關係，縱使車位寬度較窄，仍須實際測量停車位之面積是否短少或遭他人阻礙，不得僅因原告稱系爭停車位之寬度縮為230 公分即認伊所有權受到侵害。且系爭電器設備於原告購買時即已位於該處，並非交付後他人擅自設置，是原告所稱並非因渠行為所致，而係被告昇捷公司建築時予以劃分，被告昇捷公司再將此大小之停車位經原告同意依現況而交付，是原告依民法第767 條對渠之請求，並無理由。此外，原告於96年9 月
4 日向桃園縣政府提起消費申訴協商案件，亦言明系爭停車位有瑕疵，然所謂瑕疵係物之本身於買受人於收受時即已存在之物之狀態不符買賣雙方所約定之通常效用或品質，與民法第767 條之保護對象並不相容。原告如欲向被告昇捷公司主張瑕疵擔保請求權或債務不履行之損害賠償，即不得向渠主張所有物妨害排除請求權。且被告昇捷公司已將系爭大樓所有權全部移轉占有予全體住戶，則被告昇捷公司對系爭大樓已無任何權利存在，亦對系爭停車位之瑕疵無從補正，是本件原告請求與渠毫無關係，原告請求為無理由等語置辯，並聲明：如主文所示，並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張：伊於92年11月21日向被告昇捷公司購買系爭房屋，而系爭停車位旁之牆壁上，有如附圖所示之系爭電器設備，部分突出而位於系爭停車位之上方，致系爭停車位可供停車之寬度由250 公分縮減為230 公分，而上情係與系爭房屋之竣工圖、竣工時之現場照片不符等之事實，業據提出不動產買賣合約書、土地暨建物登記謄本、竣工圖、現場照片8張為證（見本院96年度桃簡調字第568 號卷第7-26頁），且為被告所不爭執，堪信屬實。
五、原告復主張：伊所有之系爭停車位，因系爭電器設備之設置，致有寬度縮減，停車不便之情事，其規格顯與買賣契約及竣工圖或對外宣稱之廣告內容所載不符，亦屬物之瑕疵，出賣人即被告昇捷公司自應依民法第227 條第1 項、第354 條第1 項、消費者保護法第7 條第1 項、第22條之規定，負不完全給付及瑕疵擔保責任，且此瑕疵係可補正，是被告昇捷公司自應將設於系爭停車位內之電器設施遷移等語，則為被告昇捷公司所否認，並以前詞置辯，經查：
㈠按最高法院77年4 月19日77年度第7 次民事庭會議要旨謂：
「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且同可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。」是買賣標的物如係特定物，則瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責任。本件原告對於被告昇捷公司在97年7 月9 日言詞辯論期日辯稱：當初買賣系爭停車位時，原告所見者即為有系爭電器設備之現狀等語，並不爭執，僅否認被告昇捷公司有帶伊去看系爭停車位（見本院卷第53頁），是原告於向被告購買系爭停車位時，系爭停車位旁已有前述之系爭電器設備部分突出而位於該停車位上方之情事，首可認定。次查，原告於簽約購買系爭房屋前，已自行按圖至現場看過系爭停車位乙節，業據伊自承在卷（見本院卷第35、53頁），而因系爭電器設備設置於系爭停車位旁之牆壁上，有部分突出於系爭停車位之上方，依前述現場相片所示，此情係屬顯而易見，是原告主張伊至95年因駕車駛入不易，始知上情云云，要無可採。故系爭停車位縱有如原告所主張之瑕疵存在，亦係原告與被告昇捷公司訂立買賣契約前即已存在，並為原告所明知之事實，亦可認定。而系爭房屋之買賣（含系爭停車位）核屬特定物之買賣，依上說明，出賣人即被告昇捷公司將系爭房屋（含系爭停車位）依現況交付，即屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，是原告依民法第227 條第1項不完全給付之法律關係而為本件請求，即屬無據。
㈡又按，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時具有其所保證之品質，固為民法第35
4 條第1 項、第2 項所明定。惟按，買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
民法第355 條第1 項亦有明文。承上，本件系爭停車位之買受人即原告係於本件不動產買賣合約書成立時，即知系爭停車位有如上述之瑕疵存在，出賣人即被告昇捷公司依法不負擔保之責。況按，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。準此，民法關於買賣契約瑕疵擔保制度，並未賦予買受人請求出賣人修補瑕疵之權利，亦即，買賣標的物縱有瑕疵，出賣人亦不負修補瑕疵之義務，因此，縱不論被告昇捷公司依民法第355 條第1 項之規定不負瑕疵擔保之責，原告依買賣瑕疵之法律規定，請求被告昇捷公司修補系爭停車位之瑕疵即遷移系爭電器設備，亦屬無據。
㈢至於，原告另主張系爭停車位之規格不符合系爭房屋之竣工
圖或廣告，而違反消費者保護法第7 條第1 項、第22條之規定等語，亦據被告昇捷公司以竣工圖、廣告並非本件買賣契約之一部等語否認之。因按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。是原告自應就伊與被告昇捷公司成立系爭房屋之不動產買賣合約書時，兩造有以上開竣工圖為該買賣契約之一部，或被告昇捷公司有於系爭房屋之銷售廣告中就系爭停車位之規格應為如何加以表示等節，負舉證之責，惟迄至本件言詞辯論終結時，原告均未能就此舉證以實其說，是原告此部分之主張，難以信採。況且，上述竣工圖、廣告縱經認定為原告與被告昇捷公司間系爭不動產買賣合約書之一部，如有不符情事，亦屬物之瑕疵，惟就買賣瑕疵部分，被告昇捷公司不負物之瑕疵擔保之責，已如前述；而關於原告主張被告昇捷公司違反消費者保護法之相關規定部分，即令成立，亦屬原告得否請求被告昇捷公司賠償損害之問題，原告尚無從據以請求被告昇捷公司遷移系爭電器設備，原告此部分之主張，亦無可採。
六、原告另主張：伊乃所住大樓地下1 樓之共有人，與建商訂立買賣契約時並依分管契約取得系爭停車位之使用權，然系爭停車位卻設置有公用之電器設備，已嚴重影響停車位之正常使用，而被告石清之水管委會又係該公用電器設備之管理維護單位，故伊自得依民法第767 條、公寓大廈管理條例第3條第5 款、第10條第2 項前段之規定，請求被告石清之水管委會將系爭電器設備遷移等語，亦為被告石清之水管委會所否認，而以上詞置辯，經查：
㈠按公寓大廈之地下室停車位，有僅⑴就地下室停車位部分獨
立編列建號而不與其他公共設施編列同一建號者；⑵有與其他公共設施（例如頂樓等）共同編列同一建號者。⑴第1 種地下室停車位，倘區分所有權人不需停車位，即不須購買該地下室停車位共同使用部分即該獨立建號之應有部分；⑵第
2 種地下室停車位因全部公共設施編列同一建號，屬同一不動產，則區分所有權人縱未購買停車位者，因持有公共設施應有部分，應有部分係存在於全部共有物上，故其應有部分亦及於地下室停車位部分。另交易實務上有將之分為①法定停車位②自行增設停車位與③獎勵增設停車位三種。其中①法定停車位：依都市計畫書、建築技術規則建築設計工編及其他相關法令所應附之停車位，又稱防空避難室兼停車位，無獨立權狀，以共用部分持分配給承購戶，須隨主建物一併移轉，但可依分管協議，交由某一戶或某些住戶使用。不得讓售於特定人或為區分所有權人以外特定人設定專用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。②自行增設停車位：指法定停車位以外由建商自行增設之停車位，具有獨立產權及權狀，且得為單獨移轉。③獎勵增設停車位：具有獨立產權及權狀，及可單獨移轉。而上揭⑴、⑵所示之情形，均屬法定停車位之情形，並無獨立之權狀，其係以共用部分應有部分配給承購戶，不得單獨為物權標的，須隨主建物一併移轉，但得依分管契約，交由某一戶或某些住戶使用。非如自行增設停車位與獎勵增設停車位，具有獨立產權、權狀，而可單獨移轉。是以，前述所謂法定停車位，此時充其量只屬於實務上所謂「使用權」之取得【即依所有權（包括占有、使用、收益及處分等權限）之積極功能（民法第765 條），宜稱「使用權限」】。本件系爭停車位依上述原告所提出建物登記謄本及不動產買賣合約書之記載，原告所購得者係地下1 、2 層共用部分建號之應有部分，該停車位並無獨立權狀，並就系爭停車位之具體使用位置成立分管之約定（見合約書第3 條第1 款），依上說明，核屬法定停車位。是原告就系爭停車位所取得者，係基於該不動產買賣合約書而與全體區分所有權人成立之分管契約而得行使之使用權，並非獨立之所有權，是原告本於所有權人之地位，依民法第767 條之規定，向被告石清之水管委會為本件主張，顯屬無據，已可認定。
㈡復按，地下室登記為共有，由共有人全體劃分停車位，分別
停車使用者，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定。本件原告係以系爭不動產買賣合約書之簽定，而與全體區分所有權人就系爭停車位成立分管契約，為兩造所不爭執，又系爭電器設備之設置，係於原告購買系爭房屋（含系爭停車位）前即已存在，且為原告當時所明知，業如前述。基此，原告明知上情而仍選擇購買系爭停車位，是原告與全體區分所有權人就系爭停車位所成立之分管契約，其內涵即為依地下1 樓編號110 號停車格之現狀所劃定範圍（包含其上方有停車位旁牆壁上設置之系爭電器設備部分延伸至系爭停車位，而致系爭停車位之寬度縮減為230 公分，原告應予容忍），約定由原告使用。參之，被告昇捷公司於該社區所設置、出售之小停車位寬度為225 公分，此亦為兩造所不爭執，足認系爭停車位並無不能達到使用目的之情事。至於被告昇捷公司所售與原告之系爭停車位是否符合系爭不動產買賣合約書之約定，因該買賣契約僅具債之相對效力，僅能拘束原告與被告昇捷公司，要與原告以系爭停車位而與全體區分所有權人所成立之分管契約無涉。因此，依系爭停車位之分管契約，原即包含系爭電器設備存在之事實，原告並應予容忍，則原告主張系爭電器設備之設置，係侵害伊就系爭停車位之使用權，而依侵權行為、分管契約之法律關係，請求被告石清之水管委會本於公寓大廈管理條例所賦予之修繕、管理權能，遷移系爭電器設備，亦無可採。
七、從而，原告請求被告昇捷公司應依民法第227 條第1 項、第
354 條第1 項、消費者保護法第7 條第1 項、第22條之規定；被告石清之水管委會應本於公寓大廈管理條例所賦予之權能，依侵權行為、分管契約之法律關係，遷移系爭電器設備，均為無理由，均應予以駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 9 月 11 日
民事第一庭 法 官 范明達以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 9 月 11 日
書記官 張豐松