臺灣桃園地方法院民事判決 97年度訴字第45號原 告 財團法人褒忠亭義民中學財團法定代理人 徐德馨訴訟代理人 丙○○
甲○○被 告 乙○○訴訟代理人 陳文雄律師上列當事人間請求租佃爭議事件，於民國97年7 月15日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用」，「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴」，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。經查本件耕地租約之出租人即原告與承租人即被告間因耕地租佃契約是否終止發生爭議，曾由原告申請桃園縣楊梅鎮公所耕地租佃委員會調解、桃園縣政府耕地租佃委員會調處，均未能成立，而由桃園縣政府以民國97年1 月2 日府地用字第0970000208號函送本院審理，依前揭法律規定，原告之起訴並無不合法之處，此先敘明。
二、本件原告起訴主張：兩造於民國92年12月8 日訂立三七五耕地租約，約定將原告所有坐落桃園縣○○鎮○○段17、72地號，地目為田，面積各為1,299.53平方公尺、17,796.47 平方公尺（實際面積為20,704.40 平方公尺）之土地（以下簡稱為系爭土地）出租被告耕作。詎被告在未經原告同意下，逕自在系爭72地號土地上興建如附圖所示黃色部分面積185.54平方公尺之土地搭蓋大型建築物使用，且觀之系爭建物內放置現代化之割稻機、插秧機、稻穀乾燥機、施肥機、育苗機等大型機械，可見被告有代耕之行為，而非完全自任耕作，且被告在系爭72地號土地上興建系爭建物，亦已變更土地目的為非耕地使用，諸此情事已違反耕地三七五減租條例規定，原告自得與被告終止系爭三七五耕地租約關係。為此，爰依耕地三七五減租條例第16條第1 項、第17條第1 項第5款之規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應將坐落於桃園縣○○鎮○○段17、72地號全部土地返還予原告。
三、被告則以：被告否認系爭土地有任何所謂違反自任耕作之行為存在，被告迄今仍在系爭土地上繼續種植水稻。而系爭建物乃係被告興建專供放置農業用機具、工具，以及農用肥料、農作物之用，亦即專供農用之農舍，並無移作工廠、倉庫等其他用途使用，此從被告提出系爭建物內數幀照片觀之，其內置放種植水稻所需之機具（如：育苗機、插秧機、收割機、施肥機、噴霧機、稻穀乾燥機等機具），而肥料、搬運車、育苗箱、各式大小塑膠袋等亦完整齊備可證，足見被告興建系爭建物確係便利耕作而搭建之農舍，此舉並無違反自任耕作之規定。另從系爭建物坐落系爭72地號土地上之基地面積以觀，實際系爭建物基地面積為185.54平方公尺，占用系爭72地號土地面積比率僅為0.896%（計算式：185.54÷20,704.40 ×100%＝0.896 %） ，換言之，系爭建物占用耕地面積比率尚不及1%，對於系爭72地號土地使用情況整體觀察上，比例甚為低微，亦無違反農地農用之政策。是原告主張被告違反耕地三七五減租條例第16條第1 項規定，而有終止租約之事由，並非有據，請求判決駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地即坐落於桃園縣○○鎮○○段17、72等2 筆地號土地均為原告所有。
（二）系爭2筆土地均為耕地。
（三）兩造間訂立有三七五耕地租約關係存在。
（四）系爭72地號土地上有如卷內照片所示由被告興建之鐵皮建物築物一間。
（五）被告所有系爭建物（即前揭鐵皮屋）坐落位置如桃園縣楊梅鎮地政事務所於97年5 月30日所製土地復丈成果圖黃色部分所示，面積為185.54平方公尺。
五、兩造於本院97年3 月20日言詞辯論時協議簡化爭點為：系爭建物是否有將耕地作為非耕地使用？茲敘述如下：
（一）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。又耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有下列情形之一不得終止：⒈承租人死亡而無繼承人時。⒉承租人放棄耕作權時。⒊地租積欠達兩年之總額時。⒋非因不可抗力繼續一年不為耕作時。⒌經依法編定或變更為非耕地使用時，此耕地三七五減租條例第16條第
1 項、第2 項、第17條第1 項各款分別定有明文。
（二）次按佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的；又耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因，此有最高法院64年度台上字第571 號、70年度台上字第4637號判例可資參照。換言之，承租人於承租耕地上所建之建物，倘係為便利耕作之用而設置者，仍不違反自任耕作之規定。經查：被告在系爭土地如附圖所示黃色部份以外區域種植水稻等情，為雙方所不爭執，並業據本院勘驗現場及原告提出照片為證，自堪信為真實。再經本院勘驗系爭建築物可知，系爭建物面積僅為185.54平方公尺，其內堆置割稻機、插秧機、乾燥機、耕耘機、施肥機、育苗箱、有機肥料及其他農具，此有前開土地復丈成果圖及97年5月14日之勘驗筆錄在卷可稽，且從被告提出附卷之數幀有鐵皮屋內部概況之照片所示，並無發見有何其他家居設備或非關農務事業之工廠機械器具設置其內，而系爭建物內之設備均是現代農業機械化所需，亦為為耕作水稻必要器具，顯係為便利耕作之用而設置之建物，且系爭建物之面積在系爭土地之比例不到十分之一，系爭建物之存在並不妨礙耕地農用之目的，均與系爭三七五耕地租約之精神並無違背，自不能據此遽認系爭租約為無效，是原告主張被告私自興建系爭建物，有違不自任耕作之規定，洵屬無據。
（三）至於原告復主張被告未經其同意，逕自於系爭72地號土地上興建系爭建物，已涉及將承租耕地變更為非耕地使用，而得終止租約等語。按耕地三七五減租條例第17條第1項第5 款所謂經依法編定或變更為非耕地使用時，係指因應政府法令變更或土地重劃需要，而將原編定為農牧地之地目，重新編定或變更為非耕地使用之謂。惟查，系爭土地之地目為田，使用分區為特定農業區，使用地類別農牧用地，此由桃園縣政府耕地租佃委員會檢送本件租佃爭議調處不成立卷附土地登記第二類謄本2件正本在卷可按，系爭土地係作農耕使用之類別，迄未經法令重新編定或變更為非耕地目的使用，是原告此部分之主張，亦不足採信。
六、綜上所述，本件被告既無不自任耕作或系爭土地之使用目的經依法編定或變更為非耕地使用之情事，則兩造間就系爭三七五耕地租約自無租約無效或終止之情事，亦即系爭三七五耕地租約仍繼續有效存立，是原告主張以耕地三七五減租條例第16條第1 項、第17條第1 項第5 款規定租約無效及終止租約，並請求被告返還系爭土地，並無理由，不應准許。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 29 日
民事第一庭法 官 田玉芬上為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 7 月 29 日
書記官 李麗娟