臺灣桃園地方法院民事判決 97年度訴字第540號原 告 乙○○訴訟代理人 葉智幄律師被 告 兆家建設有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 簡良夙律師
邱天一律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國97年9 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國九十七年四月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔六分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新台幣參萬肆仟元預供擔保得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國96年10月27日向被告購買坐落於桃園縣○○鄉○
○路○○○ 號所興建之房屋及其基地（下稱系爭房屋及土地），總價款為新台幣（下同）5,800,000 元，其中房屋部分為2,560,000 元，土地部分為3,240,000 元，原告於簽訂契約前即96年10月25日簽發500,000 支票1 張與被告，作為簽立系爭房屋及土地買賣契約之定金100,000 元與簽約金400,00
0 元，上開定金及簽約金於兩造簽訂系爭買賣契約時已轉作買賣價金之一部，加上代辦費100,000 元，兩造簽約後，原告已支付被告合計600,000 元。嗣原告於96年11月19日發現系爭房屋門前，有一新設台灣電力公司變電箱架設變壓電線，並將大型礙子釘入系爭房屋門牆，且沿門牆正面橫設變壓電線，嚴重影響系爭房屋1 樓門面視野及原告購買目的，然被告從未告知此事，故原告旋即陸續以電話及信函等方式向被告反應。其後，原告向台灣電力公司詢問，始知悉前揭新設變電箱等電力設施之裝置方式，係依被告所為之申請及設計施作，經向被告反應後，被告允諾將盡力回復原狀，並要求原告配合台灣電力公司遷移該電線桿。之後，原告接獲台灣電力公司書面通知至遲須於96年12月25日前，決定如何施工，否則視為撤回申請，原告乃通知被告處理此事，而兩造於96年12月20日協商失敗，被告並於翌日將原告先前已給付之購屋價款500,000 元匯入原告之戶頭，另於97年1 月3 日發函向原告表示解除系爭買賣契約。
㈡依兩造簽訂之房屋買賣契約書第10條第1 項及土地買賣契約
書第9 條第1 項規定，乙方（即被告）違約或解約時，乙方除應將甲方（即原告）已繳之房屋價款全部退還甲方外，同時並應賠償房屋價款百分之20違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。被告早已向台灣電力公司申請裝設變電箱及變壓電線之方式，直至該電力公司施工完成後為原告所察覺，被告仍推諉不知，經原告向台灣電力公司查明後，被告始坦承新裝設變電箱等電力工程係由被告所申請及設計，並允諾盡力回復原狀。惟被告因不願支付龐大變更上開變壓電線線路設置之費用，而於97年1 月3 日發函表示解除系爭買賣契約，足證本件顯有可歸責於被告之事由，致給付不能，依系爭房屋買賣契約第10條第1 項及土地買賣契約書第9 條第1 項規定，被告應給付房屋買賣違約金512,000 元（2,560,000X20%=512,000） 及土地買賣違約金648,000 元（3,240,000X20% =648,000），均超過原告已繳交之500,000 元買賣價款，則原告可請求房屋及土地部分之違約金為1,160,000 元，然為減少雙方之爭執，且被告主動將500,000 元買賣價款返還，故原告僅請求被告給付違約金500,000元，另被告亦應將代辦費用100,000元一併返還。
㈢依民法第354 條第1 項前段及第356 條第1 項規定，出賣人
應負瑕疵擔保責任。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。本件被告未經告知原告，即私自申請並改新裝設變電箱等電力工程，嚴重影響原告1 樓門面視野及車輛進出安全，致系爭房屋應具備之品質及效用發生影響，自屬買賣標的之重大瑕疵，且屬於可歸責於被告之事由，致契約不能履行，原告依民法第226 條第1 項、第260 條等規定，向被告解除系爭買賣契約，並請求被告損害賠償500,000 元。
㈣縱認不能請求違約金，依民法第249 條第3 款及第260 條規定，原告亦得請求被告加倍返還定金100,000元。
㈤系爭房屋買賣契約第10條第1 項及土地買賣契約書第9 條第
1 項已記明為解約、違約處罰之特約條款，故該條款應包含被告擅自變更設計、施工等情形，而不限於產權糾葛事宜。㈥聲明：被告應給付原告600,000 元，及自起訴狀繕本送達之
翌日（即97年4 月11日）起至清償日止，依年息百分之5 計算之利息。
二、被告則抗辯：㈠兩造於96年12月20日協議先暫停系爭買賣契約，由被告撤回
稅捐申報，而兩造之真意為先合意解除系爭買賣契約，如被告能將變電箱移往他處，兩造再以同一買賣價格另定新約，故兩造於96年12月20日即已合意解除本件買賣契約，被告於97年1 月3 日函覆被告僅係表明同意原告解除契約，並非被告自行解除契約，被告既無違約，則原告向被告請求給付違約金，顯無理由。
㈡被告並無違反系爭房屋及土地買賣契約之約定，被告所交付
之房屋及土地並無任何瑕疵，關於台電變電箱設施係屬公共設施，並非被告施作，被告無能力更改設計，故前開變電箱設施非屬於系爭房屋及土地瑕疵。
㈢兩造簽約時，系爭房屋門前即有電線桿，被告並無變更簽約
時之設計，故原告主張被告變更變電箱之設計與事實不符。㈣系爭房屋買賣契約第9 條規定：乙方（即被告）保證本標的
產權清楚，絕無一屋數賣或無權佔有他人土地，訂約後如有可歸責乙方事由之糾葛情事者，概由乙方自行理清，否則甲方（即原告）得定相當期限催告乙方解決，逾期甲方得解除本契約，雙方同意依第10條第1 項違約、解約處罰之特約條款處理。系爭房屋並無產權糾紛，亦無一屋數賣，亦無占有他人土地之情事，故原告依系爭房屋買賣契約第10條第1 項規定請求違約金並無理由。
㈤本件買賣契約於被告交屋前即經兩造合意解除契約，並無瑕疵擔保責任可言。
㈥兩造係合意解除契約，且被告並無不能履行之情事，系爭房
屋前之變電箱亦已移往他處，故原告請求被告加倍返還定金顯無理由。
㈦被告同意將代辦費返還，但須扣除被告業已支付之代辦費用合計10,833元。
㈧答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張其於民國96年10月27日向被告購買坐落於桃園縣○
○鄉○○路○○○ 號所興建之系爭房屋及土地，總價款為5,800,000 元，其中房屋部分為2,560,000 元，土地部分為3,240,000 元，原告於96年10月25日簽發500,000 支票1 張與被告，作為簽立系爭買賣契約之定金100,000 元與簽約金400,
000 元，上開定金及簽約金於兩造簽訂系爭買賣契約時已轉作買賣價金之一部，加上代辦費100,000 元，兩造簽約後，原告已支付被告合計600,000 元。嗣原告於96年11月19日發現系爭房屋門前，有一新設台灣電力公司變電箱架設變壓電線，並將大型礙子釘入系爭房屋門牆，且沿門牆正面橫設變壓電線，原告旋即陸續以電話及信函等方式向被告反應。其後，原告向台灣電力公司詢問，知悉前揭新設變電箱等電力設施之裝置方式，係依被告所為之申請及設計施作，經向被告反應後，被告允諾將盡力回復原狀，並要求原告配合台灣電力公司遷移該電線桿。之後，原告接獲台灣電力公司書面通知至遲須於96年12月25日前，決定如何施工，否則視為撤回申請，原告乃通知被告處理此事，而兩造於96年12月20日進行協商，被告並於翌日將原告先前已給付之購屋價款500,
000 元匯入原告之戶頭等情，業據其提出房屋買賣契約書、土地買 賣契約書、支票（面額：500,000 元，票號：J0000000號）、付款明細表、現場照片、存證信函、匯款申請書各1 件為證（參見本院卷第14至49頁），被告對此並不爭執，是原告此部分主張堪信為真實。
㈡原告復主張被告早已向台灣電力公司申請裝設變電箱及變壓
電線之方式，直至該電力公司施工完成後為原告所察覺，被告仍推諉不知，經原告向台灣電力公司查明後，被告始坦承新裝設變電箱等電力工程係由被告所申請及設計，並允諾盡力回復原狀。惟被告因不願支付龐大變更上開變壓電線線路設置之費用，而於97年1 月3 日發函表示解除系爭買賣契約，足證本件顯有可歸責於被告之事由，致給付不能，依系爭房屋買賣契約第10條第1 項及土地買賣契約書第9 條第1 項規定，被告應給付房屋買賣違約金512,000 元及土地買賣違約金648,000 元買賣價款，然原告僅請求被告給付違約金500,000 元，另請求被告將代辦費用100,000 元一併返還。此外，上述電力工程嚴重影響原告1 樓門面視野及車輛進出安全，致系爭房屋應具備之品質及效用發生影響，自屬買賣標的之重大瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，且屬於可歸責於被告之事由，致契約不能履行，故原告依民法第226 條第1 項、第260 條規定，向被告解除系爭買賣契約，並請求被告損害賠償500,000 元。縱認不能請求違約金，依民法第249 條第3 款及第260 條規定，原告亦請求被告加倍返還定金100,
000 元等語，為被告所否認，並執前詞置辯。⒈按受命法官為闡明訴訟關係，得為下列各款事項，並得不用
公開法庭之形式行之：⑴命當事人就準備書狀記載之事項為說明。⑵命當事人就事實或文書、物件為陳述。⑶整理並協議簡化爭點。⑷其他必要事項。當事人就其主張之爭點，經依第1 項第3 款或前項為協議者，應受其拘束。但經兩造同意變更，或因不可歸責於當事人之事由或依其他情形協議顯失公平者，不在此限。又上開規定，於行獨任審判之訴訟事件準用之，民事訴訟法第270 條之1 第1 項、第3 項、第27
1 條之1 分別定有明文。經查，本院於97年5 月14日言詞辯論期日詢問兩造：本件爭點是否同意為原告得否請求違約金500,000 元？兩造均答稱：同意，並經兩造簽名確認無訛。
且被告亦於當日陳稱（對於原告請求退還代辦費部分，有何意見？）此部分不爭執等語，此有該次言詞辯論筆錄在卷可稽（參見本院卷第62頁），足見被告已同意將代辦費100,00
0 元返還原告。至於被告事後雖抗辯上述代辦費須先扣除被告業已支付之代辦費用合計10,833元後，再將餘額返還原告云云，然原告已當庭不同意被告扣除上開費用，且被告復未提出相關單據以供本院參酌，亦無其他情形可認上開爭點協議有何顯失公平之處，是被告此部分抗辯，於法不符，自非可採。
⒉被告抗辯兩造於96年12月20日已合意解除系爭買賣契約，被
告於97年1 月3 日函覆被告僅係表明同意原告解除契約，並非被告自行解除契約云云，為原告所否認。經查，被告於97年1 月3 日通知原告之函文中說明第3 項第4 點及第5 項分別記載略以：雙方於96年12月20日會中決議暫停該買賣契約，本公司依該約定撤回稅捐申報、退回台端房款500,000 元，此舉乃考量契約暫停期間長短之不確定性．．．；請台端文到後10日內洽本公司人員約定時間辦理契約解除，並領回代保管之代辦費100,000 元等語，有97兆字第097010014 號函1 件在卷可稽（參見本院卷第51頁），由此可知，兩造於
96 年12 月20日之協商結果，僅合意暫停系爭買賣契約之履行，而無合意解除契約，是被告此部分抗辯並不足採。至於原告主張被告以上開函文向其為解約之意思表示云云，惟查，上開函文說明第4 項後段記載：．．．同意解除貴我雙方之買賣合約，並不予追究台端不願履約之責任等語，足見被告並未主動要向原告為解約之意思表示，是原告此部分主張亦非可採。
⒊按買受人之物之瑕疵擔保請求權，依民法第354 條第1 項規
定，係以買賣標的物於危險移轉時有瑕疵存在為要件，在危險移轉以前，其物縱有瑕疵，如該瑕疵並非不能除去，出賣人亦未確定的拒絕擔保，買受人尚不得依民法第359 條前段規定解除契約（最高法院87年度台上字第2516號判決意旨參照）。經查，兩造均不否認本件尚未完成交屋程序，參以被告寄予原告之上開函文內容，亦可知悉兩造已合意暫停系爭買賣契約之履行，則縱認原告所稱系爭房屋應具備之品質及效用有重大瑕疵乙節屬實，然因買賣標的物尚未完成危險移轉，揆諸上開規定，原告自不據此向被告為解約之意思表示或請求損害賠償。況兩造亦不爭執在簽約時，系爭房屋附近已有1 支電線桿存在，衡情原告應可預期系爭房屋所屬社區之用電須使用該電線桿安裝電力設備及架設電線，原告復未於兩造簽約時加註被告須就此部分為如何之設計及施工保證，是原告主張台灣電力公司於系爭房屋前方電線桿上安裝變電箱，並將變壓電線沿系爭房屋一樓牆面裝設等節係屬買賣標的之重大瑕疵云云，即非可採。又被告於本件審理中，業將前揭變電箱遷移，並改變電線之裝設位置，此有被告提出之現場照片5 張在卷可佐（參見本院卷第98至99頁），審酌該電力設備之配置對系爭房屋整體外觀美感之影響，及該設施確為提供系爭房屋及全體社區電力所必需，對系爭房屋本體之效用亦未發生何種不便等情，縱認該電線之設置有減少系爭房屋之價值，該減少之程度亦無關重要，依民法第354條第1 項但書規定，不得視為瑕疵，是原告依民法第354 條第1 項、第356 條第1 項規定，主張被告應負出賣人物之瑕疵擔保責任，即無所據，不足採信。
⒋系爭房屋買賣契約第9 條關於產權糾紛之處理記載：乙方（
即被告）保證本標的產權清楚，絕無一屋數賣或無權佔有他人土地，訂約後如有可歸責乙方事由之糾葛情事者，概由乙方自行理清，否則甲方（即原告）得定相當期限催告乙方解決，逾期甲方得解除本契約，雙方同意依第10條第1 項違約、解約處罰之特約條款處理；同契約第10條第1 項則記載：
乙方違反第9 條約定，甲方得解除本契約，解約時乙方除應將甲方已繳之房屋價款全部退還甲方外，同時並應賠償房屋總價百分之20違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。又系爭土地買賣契約第8 條及第9 條第1項亦作相同內容之約定（參見本院卷第17、32頁）。觀諸上揭條款前後文義，可知在系爭房屋、土地產權不清，有一屋數賣或無權佔有他人土地之糾葛時，始有上揭條款之適用。本件原告係主張被告未於兩造簽訂系爭房地買賣契約以前，主動告知關於社區用電設施之架設方式，係將大型礙子釘在系爭房屋門牆上，並將變壓電線沿系爭房屋牆面鋪設，而此供電設備之裝置已嚴重影響系爭房屋1 樓門面視野及原告購買目的等情，是兩造所爭執者並非系爭房屋、土地有產權不清，有一屋數賣或無權佔有他人土地之糾葛，是原告自不得依系爭房屋買賣契約第9 條、第10條第1 項及系爭土地買賣契約書第8 條及第9 條第1 項等約定，請求被告賠償原告違約金500,000 元。至於原告雖主張系爭房屋買賣契約第10條第1 項及土地買賣契約書第9 條第1 項已記明為解約、違約處罰之特約條款，故該條款應包含被告擅自變更設計、施工等情形，而不限於產權糾葛事宜云云，然此部分業已超過兩造合意之範圍，是原告此部分主張，即非可採。
⒌按所謂給付不能，係指清償期屆至，債權人得請求債務人給
付，而債務人不能依債之本旨為給付而言。又債務不履行包括給付不能、給付遲延及不完全給付三種，其形態及法律效果均有不同。所謂給付不能，係指依社會觀念，其給付已屬不能者而言；若債務人僅無資力，按諸社會觀念，不能謂為給付不能（最高法院95年度台上字第2010號、93年度台上字第42號判決意旨參照）。經查，兩造業於96年12月20日合意暫停系爭買賣契約之履行，且本件尚未進行到準備交屋之階段，已如前述，自難認被告已有不能依債之本旨為給付之情事。又原告自陳被告係因不願支付龐大變更上開變壓電線線路設置之費用，而於97年1 月3 日向其發函表示要解除系爭買賣契約等語，足見此部分並無達給付不能之程度。況被告依約應交付原告之買賣標的為系爭房屋及土地，兩造對於上述電力設備之裝置地點復未事先有所約定，則上述電力設備之裝置地點縱使不能符合原告之期待，亦非屬給付不能之問題。又被告在本院審理中陳稱伊願意繼續履約，惟遭原告當庭言明拒絕，是原告主張本件係因可歸責於被告之事由，致契約不能履行，其依民法第226 條第1 項、第260 條規定，向被告解除系爭買賣契約，並請求被告損害賠償500,000 元云云，委無可採。
⒍按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該
當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249 條第3 款定有明文。經查，系爭買賣契約並非因可歸責於被告之事由，致不能履行，已如前述，是原告依民法第249 條第3 款規定請求被告加倍返還定金100,000 元，於法無據，不足採信。
㈢從而，原告請求被告返還代辦費100,000 元，及自97年4 月
11 日 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈣本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與本判決結果均不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
四、本件原告勝訴部分，金額在500,000 元以下，應依職權宣告得假執行，並酌定相當擔保金額宣告得免為假執行。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 24 日
民事第一庭 法 官 林哲賢上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 10 月 24 日
書記官 羅美英