臺灣桃園地方法院民事判決 97年度訴字第582號原 告即反訴被告 辛○○
乙○○丙○○甲○○○丁○○上5人共 同訴訟代理人 謝清傑律師複 代理人 張育祺律師被 告即反訴原告 子○○
癸○○壬○○上 1 人訴訟代理人 戊○○被 告即反訴原告 庚○○上 1 人訴訟代理人 己○○上4人共 同訴訟代理人 周宜隆律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國97年8 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告辛○○與被告間就坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○號，地目雜，面積五四四平方公尺之土地，無耕地三七五租賃關係存在。
確認原告乙○○與被告間就坐落桃園縣○○鄉○○段三三六之一地號，地目雜，面積六一平方公尺之土地，無耕地三七五租賃關係存在。
確認原告丙○○與被告間就坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○號，地目雜，面積二六五平方公尺之土地，無耕地三七五租賃關係存在。
確認原告丁○○與被告間就坐落桃園縣○○鄉○○段三四三之一地號，地目雜，面積二六五平方公尺之土地，無耕地三七五租賃關係存在。
確認原告甲○○○與被告間就坐落桃園縣○○鄉○○段三四三之二地號，地目雜，面積二六四平方公尺之土地，無耕地三七五租賃關係存在。
本訴訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關」，耕地三七五減租條例第26條第1 項前段定有明文。本件兩造間因就土地之耕地租賃關係是否存在發生爭議，經桃園縣龜山鄉公所耕地租佃委員會調解不成立，移由桃園縣政府耕地租佃委員會調處不成立，再移由本院審理，有桃園縣龜山鄉公所函及桃園縣政府函在卷可稽，經核於法並無不合，先此敘明。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。而「法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院75年度台上字第2534號判決意旨可參）。本件原告主張被告子○○、癸○○、壬○○之被繼承人蘇萬居及被告庚○○曾向原告之被繼承人蔡榮發承租桃園縣○○鄉○○段336 、336 之1 、
343 、343 之1 、343 之2 地號土地（以下合稱系爭5 筆土地），承租面積分別為544 、61、265 、265 、264 平方公尺，並經桃園縣龜山鄉公所以「龜崗字第33號」（下稱系爭租約）登記在案，而蘇萬居、蔡榮發過世後，上開耕地租賃關係遂由兩造分別繼承，因蘇萬居及庚○○早已非因不可抗力而繼續數十年不為耕作，且長達數十年未繳交租金，且蘇萬居死亡後，其繼承人即被告子○○、癸○○、壬○○亦未從事耕作及繳納租金，原告乃於民國96年12月7 日向被告發函終止系爭租約，則兩造間之耕地租賃關係已不存在，且被告應將上開土地返還原告，經被告拒絕且否認，故原告是否仍具有出租人之法律上地位有不安之狀態，且得以確認判決除去，是原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益，併此敘明。
三、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 、2 項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查本件本、反訴訴訟標的之法律關係其發生之原因相同，且訴訟資料共通，並可互為利用，又本訴與反訴均行同種程序，合併審理並無窒礙難行之處，反有助於解決紛爭，故本件被告提起反訴自應准許，合先敘明。
四、本件被告即反訴原告子○○、癸○○、庚○○經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠被告子○○、癸○○、壬○○之被繼承人蘇萬居及被告庚○
○於數十年前，向原告之被繼承人蔡榮發承租系爭5 筆土地，並經桃園縣龜山鄉公所以「龜崗字第33號」登記在案。其後，蘇萬居、蔡榮發相繼過世，蘇萬居就系爭5 筆土地之權利由被告子○○、癸○○、壬○○繼承，而蔡榮發部分則由原告繼承。又蘇萬居、庚○○早已非因不可抗力而繼續數十年不為耕作，且長達數十年未繳交租金，且蘇萬居死亡後，其繼承人即被告子○○、癸○○、壬○○亦未從事耕作及繳納租金。因被告就系爭5 筆土地非因不可抗力而繼續一年以上不為耕作，原告遂於96年12月7 日寄發台北光復郵局（台北第36支局）第640 號存證信函向被告終止系爭租約。倘認原告上揭終止租約之意思表示未合法送達被告，則原告再以97年5 月19日民事準備（一）狀送達被告，為終止系爭租約之意思表示。
㈡按耕地租賃，以支付地租而耕作他人之農地為要件，所謂耕
作，指目的在定期（按季、按年）收穫而施人工於他人土地以栽培農作物而言，所謂農作物範圍甚廣，包含稻、麥、茶、桑、園藝作物等，故本件縱使埤塘填平，被告仍可種植稻米以外之農作物，被告並無終止系爭租約之權利。又系爭5筆土地之地目為「雜」，可種植各種農作物，不以種植水稻為限，被告仍可種植不須大量水源之作物，且被告未曾申請休耕，益證系爭5 筆土地客觀上可為耕作。此外，系爭5 筆土地附近有一口水塘，且鄰近土地即桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號土地仍有蔬菜之種植，並由被告向桃園縣龜山鄉公所申請辦理續約登記，足見系爭5 筆土地確實可供耕作。
㈢依都市計畫法台灣省施行細則第31條、土地法第83條等規定
，系爭5 筆土地縱然編列為住宅區，仍得繼續為從來之使用，故系爭5筆土地依然可以種植蔬菜、果樹等作物。
㈣桃園縣政府就系爭5 筆土地既未以因實施市地重劃致不能耕
作而註銷租約，顯見系爭土地並無被告所稱因不可抗力而無法耕作致不能達到原耕地租賃目的之情事。
㈤聲明：如主文第1至6項所示。
二、被告則抗辯：㈠系爭租約第3 條規定：「租率- 依正產物收穫總量千分之三
百七十五為最高額，其原低於千分之三百七十五者從其原有約定之規定計算」，第4 條規定：「應納地租依左列甲項或乙項議定之。甲、繳納實物- 地點定在龜山鄉大崗村佃農宅」，依系爭租約內容，可知系爭租約之地租為租榖收取方式，且原告應前往被告之住所取償，故清償地係在出租人之住所地，本件清償方式乃屬往取債務，是以，出租人即原告應赴被告之住所處收租。原告自始從未至被告之處所收取地租，此僅構成出租人受領遲延，不能謂承租人欠租。縱出租人為催告給付租金之意思表示，於催告期滿後，尚須至承租人住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約。準此，原告於系爭租約僅為催告，但未前往被告住所收取地租，其所為之終止租約不生效力。
㈡系爭5 筆土地自30年起承租迄今，已近70年，長久以來皆有
種植水稻，按期繳租，惟因林口特定區都市計畫實施，依法編定為第2 種住宅用地，變更為非耕地。另因重劃開發後，地理環境重大變遷，原用來灌溉之埤塘及溝渠，皆已廢除，於80年間並遭填平作為重劃區內之公園，系爭5 筆土地經開發填土後已非原來肥沃土壤，而是不適耕種的貧脊紅土壤，綜上，缺乏水源及土壤變質等不可抗力因素導致被告無法種植水稻農作物，被告於重劃後期雖曾多次嘗試種植玉米及番薯等旱作物，惟因重劃前原耕作土地面積自700 餘坪減少至約423 坪，且該土地一分為二不相連貫，一臨40米交通要道，一臨8 米住宅道路，週遭商店、住宅林立、車水馬龍，加上夜間路燈光害，導致農作物無法結穗結果，收成不敷支出，已無法耕種，此一現象屬於地方普遍性，即附近重劃地多為建築使用或公園用或空地無種植農作物情形，依當地慣例，收成不足3 成得免除租金。另依耕地三七五減租條例第11條規定，地方普遍耕地因災害或不可抗力致農作物歉收時，收穫量不及3 成時，亦應予免租。
㈢答辯聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠反訴原告於96年12月28日桃園縣龜山鄉耕地租佃委員會調解
時已向反訴被告終止系爭租約。系爭5 筆土地於75年10月30日經核定為林口特定區都市計畫之第2 種住宅區，而耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款及第2 項規定耕地租約在耕佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約，出租人並應給予承租人補償，該條例於72年12月23日修正時增訂，旨在配合獎勵投資條例第65條及平均地權條例第76條、第77條之規定，以促進土地之利用。故只須耕地已依法編定或變更為非耕地使用，不論其編定或變更係在租約訂立前或租約訂立後，出租人均得據以終止租約。但應依耕地三七五減租條例第17條第2 項第3 款規定，以終止租約之當期公告土地現值，減除土地增值稅後餘額3 分之1 補償與被告。反訴原告既已向反訴被告終止系爭租約，故反訴原告自得請求反訴被告給付新台幣（下同）8,900,000 元補償金。
㈡聲明：
⒈反訴被告應給付反訴原告8,900, 000元，及系爭租約終止翌
日（即96年12月29日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則抗辯：㈠耕地三七五減租條例第17條第1 項規定，係賦予耕地出租人
終止租約之權利，非賦予承租人終止耕地租約之權利，故反訴原告並無終止權可言。
㈡反訴被告前已依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規
定寄發存證信函、或於租佃爭議調解、調處程序時當面向被告表示終止系爭租約，則系爭租約至遲於97年3 月31日即發生終止之效力，而反訴原告係於本院97年5 月22日言詞辯論期日時，始以民事答辯暨反訴狀首次向反訴被告為終止系爭租約之意思表示，顯在反訴被告為終止系爭租約意思表示之後，故反訴原告所為終止租約之意思表示不生任何效力。
㈢答辯聲明：
⒈反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
叁、本院之判斷：
一、本訴部分：㈠原告主張被告子○○、癸○○、壬○○之被繼承人蘇萬居及
被告庚○○於數十年前，向原告之被繼承人蔡榮發承租系爭
5 筆土地，並經桃園縣龜山鄉公所以「龜崗字第33號」登記在案。其後，蘇萬居、蔡榮發相繼過世，蘇萬居就系爭5 筆土地之權利由被告子○○、癸○○、壬○○繼承，而蔡榮發部分則由原告繼承等情，業據其提出系爭5 筆土地之土地登記第2 類謄本、龜山鄉公所辦理租約變更登記通知書各1 件為證（參見本院卷第17至22頁），被告對此並不爭執，是原告此部分主張堪信為真實。
㈡原告復主張蘇萬居、庚○○早已非因不可抗力而繼續數十年
不為耕作，且長達數十年未繳交租金，且蘇萬居死亡後，其繼承人即被告子○○、癸○○、壬○○亦未從事耕作及繳納租金。因被告就系爭5 筆土地非因不可抗力而繼續一年以上不為耕作，原告遂於96年12月7 日寄發台北光復郵局（台北第36支局）第640 號存證信函向被告終止系爭租約等語，被告雖自陳系爭5 筆土地重劃後就沒有在耕作，大約是在73、74年等情（參見本院卷第56頁），惟被告否認原告得以耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定終止系爭租約，並執前詞置辯。茲本件應審究者為⒈被告未於系爭5 筆土地耕作，是否係因不可抗力之事由所致。⒉系爭租約是否業經原告合法終止。
⒈按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終
止：⑷非因不可抗力繼續一年不為耕作時，耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款定有明文。又所謂不可抗力係指非常事變之發生，由於外界之力量，而非人力所能抵抗者，如落雷、洪水、颱風、戰爭等情事，通常事變並不包括在內。⒉被告雖抗辯系爭5 筆土地自30年起承租迄今，已近70年，長
久以來皆有種植水稻，按期繳租，惟因林口特定區都市計畫實施，依法編定為第2 種住宅用地，變更為非耕地。另因重劃開發後，地理環境重大變遷，原用來灌溉之埤塘及溝渠，皆已廢除，於80年間並遭填平作為重劃區內之公園，系爭5筆土地經開發填土後已非原來肥沃土壤，而是不適耕種的貧脊紅土壤，綜上，缺乏水源及土壤變質等不可抗力因素導致被告無法種植水稻農作物，被告於重劃後期雖曾多次嘗試種植玉米及番薯等旱作物，因重劃前原耕作土地面積自700 餘坪減少至約423 坪，且該土地一分為二不相連貫，一臨40米交通要道，一臨8 米住宅道路，週遭商店、住宅林立、車水馬龍，加上夜間路燈光害，導致農作物無法結穗結果，收成不敷支出，已無法耕種，此一現象屬於地方普遍性，即附近重劃地多為建築使用或公園用或空地無種植農作物情形云云。經查，原告對於被告抗辯系爭5 筆土地原用來灌溉之埤塘及溝渠皆已廢除，於80年間並遭填平作為重劃區內之公園乙節並不爭執，且本院依兩造聲請向桃園縣龜山鄉公所函詢系爭5 筆土地是否有水源可供耕作，經桃園縣龜山鄉公所函覆結果略以：桃園縣○○鄉○○段336 、336 之1 、343 之1、343 之2 土地並無可供耕作之自然水源，需由他處引水才能耕作等語，有桃園縣龜山鄉公所97年7 月10日桃龜鄉城字第0970021432號函及該函檢附之現場照片4 張在卷可稽（參見本院卷第155 至156 頁），是被告此部分抗辯應堪採信。
然上開水源遭人填平係屬普通事變，與非人力所能抵抗之落雷、洪水、地震等非常事變有間，故被告抗辯伊不能在系爭
5 筆土地上耕作，係因不可抗力事由所致云云，即無可採。⒊按種植稻、麥、茶、桑等供食衣原料之植物，固為農作物，
即為改善住居、育樂環境而種植花卉樹種等園藝作物，以供出售者，既與造林有間，其所栽植之植物，係屬農業經營之一種，仍不失為農作物（最高法院82年台上字第1096判例可參）。經查，系爭5 筆土地之地目均為「雜」，有系爭5 筆土地之土地登記第2 類謄本各1 件可佐（參見本院卷第17至21頁），故系爭5 筆土地可種植各種農作物，不以種植水稻為限。準此，被告除水稻以外，亦可種植不需大量水源之茶、桑、花卉果樹等旱作物及園藝作物。次查，桃園縣○○鄉○○段336 、336 之1 、343 之1 、343 之2 土地雖無可供耕作之自然水源，然可由他處引水才能耕作，且桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號土地有部分種植蔬菜之事實，亦經桃園縣龜山鄉公所至現場履勘確認無訛，有桃園縣龜山鄉公所97年
7 月10日桃龜鄉城字第0970021432號函及該函檢附之現場照片4 張附卷可佐 (參見本院卷第155 至156 頁)。 又被告對於系爭5 筆土地因重劃後土地縮減，夜間路燈光害導致種植玉米及番薯等旱作無法結穗結果，收成不敷支出，無法耕種等節，尚未舉證以實其說，而原告復提出系爭5 筆耕地鄰近之桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號土地上有栽植農作物之照片
2 張為證（參見本院卷第116 頁），是被告抗辯系爭5 筆土地無法種植農作物係屬地方普遍性云云，與事實不符，不足採信。
⒋被告數十年未於系爭5 筆土地從事耕作，且非因不可抗力所
致，已如前述，是原告主張依耕地三七五減租條例第17條第
1 項第4 款規定終止契約，洵屬有據。又原告已將終止系爭契約之意思表示以存證信函方式向被告為之，有原告提出台北光復郵局（台北36支局）存證信函第640 號函1 件及回執
4 件在卷可憑（參見本院卷第23頁、第105 至108 頁），則系爭租約應於最後一位被告收受上揭存證信函時（即97年1月8 日）發生終止之效力。從而，兩造間於系爭租約終止後，就系爭5 筆土地已無耕地三七五租賃關係存在。
㈢綜上所述，因原告已於97年1 月8 日向被告合法終止系爭租
約，則兩造間就系爭5 筆土地已無耕地三七五租賃關係存在。從而，原告依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定，請求如主文第1 至6 項所示，為有理由，應予准許。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張系爭5 筆土地於75年10月30日經核定為林口特
定區都市計畫之第2 種住宅區，而其於96年12月28日桃園縣龜山鄉耕地租佃委員會調解時已依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款向反訴被告終止系爭租約，故其自得依同條第2 項規定，請求反訴被告給付8,900,000 元補償金云云，為反訴被告所否認，並執前詞置辯。
㈡經查，兩造於桃園縣龜山鄉耕地租佃委員會進行調解時，反
訴原告並未主張依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款及第2 項第3 款規定，向反訴被告為終止租約及請求補償金之意思表示，僅陳稱系爭5 筆土地於72年重劃之前，為種植水稻，經林口特定區重劃後，土地變更為住宅用地，灌溉水源大池塘已填平變為住宅區，致無水源而無法耕作，現地主要求無條件收回，終止合約，佃農本於三代管理土地的情感，無功勞也有苦勞，希望有適當補償等語，有桃園縣龜山鄉耕地租佃委員會96年12月28日調解程序筆錄附卷可參，反訴原告復無法舉證證明其等於97年1 月8 日前曾向反訴被告為終止租約及請求給付補償金之意思表示，因反訴被告於97年
1 月8 日已合法向反訴原告終止系爭租約，業如前述，則反訴原告雖於本院97年5 月22日言詞辯論期日再依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定，向反訴被告為終止系爭租約之意思表示，然反訴原告此舉並不影響系爭租約已於97年1月8日終止之認定。
㈢綜上所述，本件既係由反訴被告依耕地三七五條例第17條第
1 項第4 款向反訴原告為終止租約之意思表示，且系爭租約已於97年1 月8 日發生終止之效力，則反訴原告向反訴被告請求給付補償金，於法即屬無據。從而，反訴原告依耕地三七五條例第17條第1 項第5 款及第2 項規定，請求反訴被告給付反訴原告8,900, 000元，及系爭租約終止翌日（即96年12月29日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，不應准許。
㈣反訴原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與本件判決並不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。
伍、據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 29 日
民事第一庭 法 官 林哲賢上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 8 月 29 日
書記官 羅美英