臺灣桃園地方法院民事判決 九十七度訴字第七三五號原 告 丙○○
乙○○共 同訴訟代理人 彭成青 律師被 告 丁○○
戊○○訴訟代理人 彭志傑 律師上列當事人間請求返還價款事件，於民國九十七年十一月二十八日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項但書第二款定有明文。查，本件原告起訴時原以兩造間訂有買賣契約，而依買賣關係，聲明請求被告應連帶給付原告一百四十萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣於本院九十七年十一月十日行言詞辯論程序時，原告復以兩造間有上開買賣糾葛為由，將上開聲明列為先位聲明，並另依不當得利之法律關係，追加備位聲明求被告應分別給付原告二人各三十五萬元等語，核諸此項訴之追加，其請求之基礎事實同一，揆諸上開條文，核無不合，是原告此部分訴之追加，應屬合法。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告與訴外人詹文增前於民國九十六年七月十三日，向被告購買渠等所共有、坐落於桃園縣中壢市○○段第一三四Ο號土地及其上第六二七三建號即門牌號碼為桃園縣中壢市○○路○○○巷○○號之建物（下合稱系爭不動產），雙方約定價金為新臺幣（下同）七百五十五萬元，並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）一紙。原告及詹文增旋依系爭買賣契約第四條，於上開時日給付七十萬元定金予被告；復於同年月二十七日，給付第二期款三十五萬元予被告。惟被告於收受上開價款後，卻未依約就系爭不動產辦理過戶手續，亦不塗銷系爭不動產上之抵押權設定；而非如被告所辯，係原告有違約情事。另被告既有悔約不履行系爭買賣契約之情事，則依系爭買賣契約第十六條，被告應將原告已給付被告之價款返還，並賠償同額金錢予原告；因原告與詹文增業已給付被告一百零五萬元，依比例計算，原告自得向被告請求返還業已給付被告之價金七十萬元，及同額之賠償金。又縱本院認原告上述主張無理由，就被告主張原告違約並沒收已付價金一百零五萬元資為違約金一事，亦應斟酌原告業已繳清增值稅等稅捐費用、有履約誠意，及上開違約金金額占買賣價金七分之一實屬過高等情，依民法第二百五十五條酌減上開違約金。為此，分別依系爭買賣契約及不當得利法律關係提起本件訴訟，並先位聲明：被告應連帶給付原告一百四十萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；備位聲明：
被告應分別給付原告二人各三十五萬元。
二、被告則以：（一）依系爭買賣契約第四條第二款、第五條，原告及詹文增應於九十六年八月三十一日交付被告買買系爭不動產之尾款（貸款亦同時清償）六百五十萬元，貸款由上開尾款清償。惟嗣因原告與詹文增以金融單位無法於上開時日撥放貸款為由，與被告達成延至同年九月三十日方交付被告尾款（貸款亦同時清償）六百五十萬元之協議；被告並於同年月二十日，寄發中壢二十一支郵局第四五九號存證信函，通知原告、詹文增與代書即訴外人甲○○，關於系爭不動產之買賣過戶程序，概依系爭買賣契約辦理。詎於同年月三十日，原告與詹文增仍未支付被告上開尾款，已違反系爭買賣契約並造成被告利息損失，被告乃委任訴訟代理人於同年十一月二日，以臺北青田郵局第一一九三號存證信函，催告原告與詹文增務必於同年月三十日前，交付被告上開尾款並賠償被告九十六年十月、十一月之利息損失，逾期被告將依系爭買賣契約第十七條，沒收渠等已交付之定金並解除系爭買賣契約及取回系爭不動產辦理過戶之所有文件。原告與詹文增於同年月五日收受上開存證信函後，迄至九十七年一月十五日仍未交付被告上開尾款及賠償利息損失，被告遂委任訴訟代理人，於上開時日以台北法院服務台郵局第三八號存證信函通知原告與詹文增，被告依系爭買賣契約第十七條解除系爭買賣契約，並沒收渠等業已繳納之價金一百零五萬元；上開存證信函並業分別於同年月十六日、同年月十八日、同年二月五日送達詹文增、原告丙○○、原告乙○○。故實際上系爭買賣契約乃因原告違約，經被告催告而仍未履行，遭被告行使解除權解約；是原告起訴主張解除系爭買賣契約，並請求被告返還價款七十萬元及賠償同額金錢實無理由；
（二）被告因原告違約，致受有六十四萬二千二百二十六元之損害（細目詳附件一所示），而依系爭契約第十七條約定，被告自得沒入原告前所給付之價款一百零五萬元；又上開價款僅占總價金百分之十三點九，並無過高情事，況依契約自由原則及原告為建商於買賣房屋交易之經驗較被告為熟稔，且系爭不動產原即原告所興建，品質極差、牆面嚴重滲水、地板龜裂，原告因此不買回，是以應無原告所言違約金過高情事等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭不動產係被告所共有，被告前於九十四年九月間為兆豐國際商業銀行股份有限公司設定存續期間九十四年九月十二日至一二四年九月十一日之最高限額抵押權六百萬元。而原告與詹文增於九十六年七月十三日，以七百五十五萬元之代價，向被告購買系爭不動產，並簽訂系爭買賣契約交雙方執有，而系爭買賣契約第四條、第五條、第十六條及第十七條分別規定：「本契約成立日由甲方（即原告與詹文增，下同）現交承買定金七十萬元，給予乙方（即被告，下同）親收足訖是實（不另立收據），其餘殘價全部依左開日期及方式交付乙方受領：一、九十六年七月二十七日交付三十五萬元，並雙方交付證件及用印。二、九十六年八月三十一日交付尾款（貸款亦同時清償）尾款六百五十萬元。」、「乙方保證該出賣不動產全部確無來歷不明情事，如有設定抵押等他項權利或其他一切糾葛均歸乙方負責理清，不得因此阻礙甲方之權利取得，但如有設定抵押等他項權利，乙方應限至本契約第四條第二項款交付前清償及塗銷。貸款由第四條第二款清償。」、「乙方如有悔約不照本約履行買賣或中途發生糾葛致不能出賣，則應將受取價款額盡還甲方收回，再賠同額予甲方收入藉償損失，並解除本契約。」及「甲方如不履約買受，或不照本約交付價款，則願將已繳款全部聽憑乙方沒收，並解除契約，不得異議……」等語。
（二）原告、詹文增業已依上開約定將第一期款及第二期款合計一百零五萬元給付予被告，嗣因原告、詹文增未能依上開約定期日給付第三期款，買賣雙方同意該第三期款延至九十六年九月三十日交付，惟屆期後，原告及詹文增仍未交付該款項予被告。
四、先位訴訟部分原告主張系爭買賣契約業因被告有未依約將系爭不動產辦理移轉登記為原告所有及將系爭不動產上之抵押權登記予以塗銷之情，而經原告解除在案，為此請求被告返還已付之價金七十萬元及同額之賠償金等語，此為被告所否認，並以事實及理由欄所載等語置辯，經查：
（一）按解釋意思表示與解釋法規的原則不同，解釋法規著重於法規文義的客觀性與安定性，注重法規文字的客觀文義，以謀一般確實性的達成，惟解釋意思表示則以探求當事人的真意，注重意思表示的目的性及法律行為的和諧性，著重於各個法律行為及當事人具體妥當性的追求，民法第九十七條之規定即本斯此旨而定；又為解釋契約而於文義上及論理上詳為推求當事人之真意時，應斟酌訂立契約當時及過去之事實、其經濟目的及交易上之習慣，本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷。茲暫不論原告未會同訴外人詹文增共同行使解除權，其解除權之行使是否合法，依原告、訴外人詹文增與被告所訂定之不動產買賣契約書第五條「乙方保證該出賣不動產全部無來歷不明情事，如有設定抵押等他項權利或其他一切糾葛均歸乙方負責理清，不得因此阻礙甲方之權利取得，但如有設定抵押等他項權利乙方應限至本契約第四條第二項款交付前清償及塗銷。…」等語文意內容觀之，兩造關於被告原於系爭不動產上設定之抵押權，似應於原告為交付尾款六百五十萬元前塗銷完畢，惟觀諸系爭買賣契約第四條及第五條後段分別係規定：「本契約書成立日由甲方現交承買定金七十萬元，給與乙方親收足訖是實（不另立收據），其餘殘價全部依左開日期及方式交付乙方受領：一、九十六年七月二十七日交付三十五萬元，並雙方交付證件及用印。二、九十六年八月三十一日付尾款（貸款亦同時清償）尾款六百五十萬元。」、「乙方保證該出賣不動產全部無來歷不明情事，如有設定抵押等他項權利或其他一切糾葛均歸乙方負責理清，不得因此阻礙甲方之權利取得，但如有設定抵押等他項權利乙方應限至本契約第四條第二項款交付前清償及塗銷。貸款由第四條第二款清償。」等語，及參酌證人劉熠標、甲○○分別於本院九十七年七月八日、同年八月四日行言詞辯論程序時分別證述：「（本院質以契約中第四條第二款、第五條是何意？）房子是被告向詹文增購買後要退回才簽了這個買賣契約書，買賣契約書是賴水木的太太甲○○所擬的，是指要拿尾款去清償被告先前對銀行的貸款，給付方式要兩造一起去銀行拿尾款去清償。」（劉熠標）、「原告訴訟代理人質以買賣契約書第四條第二款所指何意？）該條款的本意是要用尾款去清償不動產上的抵押權。」（甲○○）等語，堪認兩造關於系爭不動產上抵押權之塗銷，確係約定於原告提出尾款六百五十萬元後，被告始應塗銷抵押權之設定，今原告既未將尾款交付被告，則被告自無塗銷系爭不動產上抵押權之義務。
（二）又原告訴訟代理雖另主張系爭不動產應於原告為第二期款（即七十萬元）之交付後，被告應將過戶所需文件交付承辦代理，代書應於尾款交付前辦理過戶，而系爭不動產迄今仍未移轉登記為原告名義等語，惟據證人甲○○於本院上開期日時證述：「（本院質以契約履行情形如何？）剛開始是被告他們委任我幫忙辦理過戶，在簽約當天除了兩造之外，還有被告老闆、我先生賴水木在場，簽定時先付了七十萬元，後來又交付第二期款三十五萬元，尾款依契約是要在八月三十一日以前給付，但尾款無法依約履行，雙方又在九十六年九月六日約在我的事務所談因遲延履行事宜，結果買方同意要賠償賣方因為遲延履約，造成賣方多負擔一個月利息以及火險支出，合計是新台幣一萬四千五百三十二元。之後我又在九十六年九月十一日收到被告寄出給我的存證信函，要求買方在九月三十日以前要履約完畢，副本寄給我。九月二十一日買方三人又寄了存證信函給被告，表明願於九十六年九月三十日前履約，後來在九月二十九日我陪同雙方到銀行去，當時買方說願意以現金全部交給賣方，要求賣方要將不動產上面的負擔通通清償乾淨交付給買方，可是因為賣方認為他沒有取得尾款，就無法塗銷抵押權，而買方堅持在尾款交付前要將不動產上的負擔全部清償完畢，雙方因此認知有差距，…（被告訴訟代理人質以賣方是否依契約書第九條規定履約完畢？）有履行，但在九月十一日我接獲賣方的存證信函，要求我暫停將系爭不動產移轉給買方。（被告訴訟代理人請本院提示被證五即內容要求證人甲○○繼續執行系爭買賣契約所定約款，有無收到此份存證信函？）有收到。…（本院質以為何沒有依照原契約繼續履行？）因為我又收到九月二十一日買方寄的存證信函，上面還是要求賣方應該先清償貸款跟過戶，才要給付尾款，我跟雙方聯絡他們均無正面回覆，所以我才沒有繼續辦理。」等語觀之，被告業依系爭買賣契約第九條約款，將辦理系爭不動產所有權移轉登記所需文件交付代書甲○○，且積極指示代書應依系爭買賣契約辦理，堪認被告方面，並無任何阻攔系爭契約後續事項之情事發生，而系爭不動產之移轉登記迄今未能辦理，洵係因原告自身以被告應於尾款交付前將系爭不動產上抵押權塗銷之無理主張所致，顯見被告就系爭不動產移轉登記義務之履行上雖有遲延之情，然究其原因，係可歸責於原告本身之拒絕受領事由，是以被告仍不負擔給付遲延之責。
（三）承上所述，被告就系爭買賣契約之履行上，並無原告所主張之拒絕給付或給付遲延之情，則原告本於上開事由所為買賣契約解除權之行使，即屬無據，應不生解除契約之效力，從而原告依系爭買賣契約第十六條約款，請求被告返返已給付價款七十萬元及賠償同額金錢合計一百四十萬元、暨遲延利息云云，為無理由，應予駁回。
五、備位訴訟部分
（一）按當事人得約定債務人債務不履行時，應支付違約金，民法第二百二十四條、第二百五十條第一項定有明文；又違約金係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付；另雙方若有違約金之約定，則一旦有所約定之債務不履行情事發生，債權人不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人給付；又違約金於有違約情事時請求權即已發生，其與債權人嗣後有無定期催告、行使解除權與否無涉，最高法院六十一年度臺上字第二九二二號判例可資參照。本件原告、詹文增業已依系爭買契約定將第一期款及第二期款合計一百零五萬元給付予被告，嗣經買賣雙方同意該第三期即六百五十萬延至九十六年九月三十日交付，惟屆期後，原告及詹文增迄今仍未交付該款項予被告及原告、詹文增就上開款項之未遵期交付，係可歸責於自己之事由等情，均業如前所述，則被告據此主張依前揭兩造於九十六年七月十三日所訂買賣契約書第十七條約款，將原告、詹文增前所繳納之價金均以充為違約金，自屬有據。
（二）按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文；又核減違約金之標準，應就當事人約定違約金之性質、客觀事實及債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益及其他情事酌定之。經查：
１違約金之種類，可分為懲罰性違約金及賠償額預定性違約
金二者，當事人間約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第二百五十條第二項規定，視為損害賠償額預定性違約金。本件系爭契約第十七條僅規定：「甲方如不履約買受或不照本約交付價款則願將已繳款全部聽憑乙方沒收並解除契約不得異議…」等語，兩造就此違約金之性質並未特別明定，揆諸上開說明，堪認系爭違約金性質，應屬賠償額預定性違約金，合先敘明。
２本件契約標的之總價金為七百五十五萬元，而被告以違約
為由，主張將原告、詹文增所繳納價金充為違約金之數額為一百零五萬元；又原告所拒絕給付之款項為六百五十萬元，在扣除清償被告前持系爭不動產辦理貸款之尚未清償債務部分後餘額約為一百八十七萬元（按依被告所提放款帳戶資料所示，於九十六年九月三十日被告所負欠之貸款數額總數尚餘為四百六十二萬八千九百六十一元），而被告於本院審理時並未提出任何關於若原告依兩造所定期限給付價金，就該餘額之價金有何特殊利用之主張或相關證據，準此，衡諸一般經驗法則，堪認被告因原告拒絕給付價金行為，約受有一百八十七萬元依一般存款利率計算迄今之利息損失（按依現行金融機關通常存款利率約為年息百分之二至三不等，依此計算結果，被告約可能受有四萬元至五萬元之利息損失）、系爭不動產未能於九十六年九月三十日前即時移轉登記予原告，致被告額外承擔系爭不動產於自最後所定相當期限起至九十七年十月間之相關貸款利息二十三萬九千九百十一元、水電費用四千元及被告原認原告等人會依約履行，而於九十六年八月間自系爭不動產處遷出在外租屋，嗣因原告上開違約故，經被告解除系爭買賣契後復遷回系爭不動產處，被告於上開期間所支出之租金、租賃處所管理費、遷出及遷返之搬家費用、電話移設、移機、ＡＤＳＬ接線設定費用、有線電視移線費、電燈拆除費、熱水器安裝及拆除費用合計約十三萬八千八百六十五元（按原告就被告關於前揭租金以降之各項費用支出，固以被告原應負移出之相關費用費用置辯，惟被告關於自系爭不動產遷出及遷出後之費用支出，原固屬被告於訂立系爭買賣契約時，自行權衡契約履行所得利益後應負擔之費用支出，然今被告因原告拒絕履行系爭契約而解除買賣契約，非但致被告應另行支出遷返系爭不動產之相對費用，且令被告原先已支出之遷出及遷出後費用負擔成為無益費用，是以，被告關於遷出及遷出後迄至遷返所生之費用均應屬被告所受之損害。又被告雖另主張其受有律師費、請假未領薪及修牆等損害云云，惟上開費用難認與本件原告之拒絕履約行為間有相當因果關係及係必要之支出，是以上開三項費用均不予列計，併此敘明）等損害，此外，復參諸兩造當事人就本案遲延給付價金事由發生之歸責情況及兩造簽訂系爭買賣契約之緣由，係因訴外人詹文增前將系爭不動產出售予被告，嗣被告因認詹文增故意隱瞞系爭不動產涉有產權糾葛涉有詐欺，而向檢察官提出告訴，並經檢察官提起公訴在案，原告及詹文增為平息上開糾紛，乃與被告訂立系爭買賣契約，而詹文增於九十六年九月二十六日經本院刑事庭以九十六年度易字第二一五號判決無罪後，原告即無端藉詞拒絕給付尾款等情，本院認被告以原告有上開拒絕給付情事，主張將原告、詹文增先前給付之一百零五萬元均充為違約金，並無顯失公平而有過高之情事，應無核減之必要。
（三）按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。本件關於被告以原告違約為由，將原告、詹文增所交付之價金一百零五萬元沒入以充為違約金，既無違約金過高而有應予酌減之情事，則被告就一百零五萬元之受領即非無法律上之原因，從而，原告請求被告給付原告二人各三十五萬元云云，亦為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本案事實及判決結果不生影響，爰不予一一審究，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 十一 月 二十八 日
民事第二庭 法 官 石有為上列正本證明與原本無異如不服本判決應於送達後二十日內向本院提出上訴狀
書記官 劉寶霞中 華 民 國 九十七 年 十一 月 二十八 日